Beständig ist nur der Wandel

Wir möchten Sie auf kleine technische Veränderungen in unserer Berichterstattung ab Stichtag 31.10.2018 aufmerksam machen.

Die beiden rechten Spalten unserer Monatsauswertung lauteten bisher „unser Investment in Liquidität“ und „unser Investment in Immobilien“. Letzteres hatte nicht die in den Fonds geführten Verkehrswerte als Bezugsquelle, sondern wurde schlicht als Differenz zwischen Börsenwert und anteilig auf uns entfallender Liquidität ausgewiesen.

Zwar sind bei der überwiegenden Zahl der Fonds gar keine Restimmobilien mehr vorhanden und damit auch keine Restrisiken aus deren Verwertung. Dennoch erschien uns die bisherige Darstellungsweise jetzt doch etwas zu diffus. Wir haben uns daher entschlossen, das „Investment in Immobilien“ in Zukunft differenzierter darzustellen.

Der hier ausgewiesene Betrag ist jetzt das anteilig auf uns entfallende Immobilienvermögen zu von den Fonds veröffentlichten Verkehrswerten. Die in allen Fonds vorhandenen „sonstigen Vermögens- und Schuldpositionen“, die prozentual überall nur sehr geringe Werte darstellen, sind in diesem Wert aus Vereinfachungsgründen mit saldiert.

In der neu angefügten letzten Spalte stellen wir jetzt dar, inwieweit die Immobilieninvestments für uns noch risikobehaftet sind. Dies berücksichtigt den für uns vorhandenen Sicherheitspuffer in Form des im Börsenkurs vorhandenen Abschlages auf die offiziellen Rücknahmewerte. Die Darstellung trifft also eine Aussage, wie niedrig die Erlöse aus allen restlichen Immobilienverkäufe liegen könnten, ehe unser Sicherheitspuffer aufgebraucht ist.

Diese Risikodarstellung ist in der neuen Form für jeden Fonds einzeln zu erkennen. Bisher erfolgte hier nur eine zusammengefaßte Darstellung in Form der beiden Kästen unten in der Mitte „Immobilien Börsenwert“ und „Immobilien KAG-Wert“. Diese beiden Kästen können deshalb künftig entfallen; die dort bisher genannten Werte erscheinen jetzt stattdessen als Summe der letzten (Immobilien Börsenwert) bzw. vorletzten (Immobilien KAG-Wert) Spalte.

Ergänzend dazu ist die Prozent-Angabe in dem neu eingefügten Kasten rechts unter der Summenzeile zu sehen: Diese besagt, wieviel Prozent Preisabschlag wir beim Verkauf aller Restimmobilien im Schnitt verkraften könnten, ohne am Ende tatsächlich einen Verlust zu erleiden.

Den praktischen Wert dieser Neuerung möchten wir Ihnen am Beispiel des KanAm grundinvest erläutern: Zwar besitzt dieser Fonds noch drei Restimmobilien, die mit 16,3 % des Fondsvermögens zu Buche stehen. Dennoch beträgt unser Risikobetrag aus dem anteilig auf uns entfallenden Immobilienbestand nur marginale 162 TEUR und damit nahezu Null. Der Grund: Die im Fonds vorhandene Liquidität liegt fast genau so hoch wie der aktuelle Börsenwert. Selbst wenn der KanAm grundinvest also alle drei Immobilien verschenken würde: Dies würde lediglich das weitere Wertaufholungspotential beschädigen – den von uns investierten Betrag bekämen wir  aus der bereits vorhandenen Liquidität im Laufe der Zeit trotzdem fast vollständig wieder. Daraus können wir wiederum schlußfolgern: Der KanAm grundinvest ist zwar unsere mit weitem Abstand größte Position; Risiken können uns aber aus dieser Position, ganz gleich was am Immobilienmarkt passiert, keine mehr erwachsen.

Diese verfeinerte Art der Darstellung erlaubt es uns also, die Risikosteuerung unserer Investments noch genauer vorzunehmen. Die Auswirkung auf unsere praktische Arbeit ist unter anderem, daß wir damit noch besser sehen, bei welchen Fonds der Immobilien-Restbestand besonders intensiv beobachtet werden muß. In unserer neuen Darstellungsweise erkennen nun auch Sie das auf Anhieb: Es sind in unserem Fall der CS Euroreal und der CS Property Dynamic.

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