Britischer Humor

Die Briten haben ganz eigene Vorstellungen davon, was unter „Spaß“ zu verstehen ist. Dem gemeinen Kontinentaleuropäer will sich manchmal nie erschließen, warum sich die Briten in irgendetwas verrennen und warum sie das auch noch lustig finden. Mit dem Brexit hatten wir schließlich jahrelangen Anschauungsunterricht in schrägem britischem Humor.

Trotzdem liebt der Verfasser dieser Zeilen dieses Land. Oder, um ehrlich und genauer zu sein: Vor allem liebt er Schottland. Böse Zungen behaupten, das läge daran, daß besagter Verfasser seine Schottland-Reisen einige Jahre lang als Dienstreisen abrechnen konnte – nämlich so lange der Fonds CS Euroreal noch zwei Objekte in Glasgow auf seiner Bestandsliste hatte, die man schließlich regelmäßig inspizieren musste. Aber das Geläster der bösen Zungen ist nicht wahr. Die Spesenabrechnung war nur ein angenehmer Nebeneffekt, und schließlich haben wir hier nach jeder Besichtigung auch eine ausführliche Analyse veröffentlicht und ein paar Fotos, die die beste Ehefrau von allen zum Beweis unserer Anwesenheit vor dem Objekt Glasgow, 4 Atlantic Quai zeigen.

Erneut wird sich der geneigte Leser fragen: Was zum Teufel will uns der Verfasser dieser Zeilen denn damit schon wieder sagen? Hat der am 3. Advent wirklich nichts besseres zu tun als diesen Blödsinn abzusondern?

Die Antwort findet sich in der besonderen Natur dieses Blogs. Der Verfasser dieser Zeilen pflegt nämlich einen durchaus regen Dialog mit den, halten Sie sich fest, inzwischen über zehntausend regelmäßigen Mitlesern. Wer ihm schreibt, kriegt auch recht schnell und ohne um den heißen Brei herumzureden eine vernünftige Antwort. Die Leser, die das schon mal ausprobiert haben, werden das bestätigen können. Und unter diesen Lesern ist eben auch Herr V. aus einer eher im Westen unseres geliebten Vaterlandes gelegenen Landeshauptstadt, der vor gut einer Woche mitzuteilen beliebte: „Verfolge nach wie vor mit Interesse Ihre Beiträge. Allesamt informativ und auch wenn einige Posts skurril wirken ist doch alles sehr kurzweilig.“

Aha. Der Gnom vom Rübenfeld wird also als gelegentlich „skurril“ wahrgenommen. Irgendwie hatte er diesen Verdacht seit geraumer Zeit ja auch schon selbst. Denn er bemerkt an sich selber regelmäßig Verhaltens- und Denkweisen, von denen er als 30- oder 40-jähriger noch meinte, Leute, die sich so verhalten oder die so denken gehörten mal schleunigst in die Wüste geschickt.

Allerdings zeichnet den Verfasser dieser Zeilen auch eine gewisse Sturheit aus – was möglicher Weise mit der ostpreußischen Herkunft seiner inzwischen 94-jährigen Mutter in kausalem Zusammenhang steht. So kam er also, als ihm die Zuschrift von vor gut einer Woche beim Frühstück noch mal durch den Kopf ging, auf den Gedanken: Und jetzt gerade.

Nach wie üblich mannigfachen gedanklichen Umwegen kommen wir jetzt also endlich zu dem, was der Verfasser dieser Zeilen der geneigten Leserschaft zum 3. Advent Vergnügliches mitzuteilen gedachte:

Neulich saß er mit der besten Ehefrau von allen abends auf dem Sofa und beraubte ein oder zwei Fläschchen weiland von Prof. Dr. Dagobert Duck georderten Rotweins aus einer der berühmten „Oferta especial!“ eines in Berlin ansässigen Weinversenders ihres Inhalts. Und schaute gemeinsam mit der besten Ehefrau von allen und der familieneigenen Katze Paula, die zwar keinen Rotwein mag, aber regelmäßig sonst auch nichts besseres zu tun hat, einen Dokumentarfilm über Eisenbahn-Reisen in Schottland.

Darin kam auch ein in Schottland verkehrender Nostalgiezug vor, noch so richtig schön mit Dampflokomotive, und nur von freiwilligen Eisenbahn-Enthusiasten betrieben. Einer von denen mimte den Schaffner, kontrollierte die Fahrkarten (obwohl in dem Zug sowieso nur sitzen konnte, wer zuvor ein Billet erworben hatte) und zählte zu allem Überfluß auch noch die Fahrgäste mit einer Stechuhr. Auf die verdutzte Frage des Reporters, weshalb er das tue, antwortete der Freizeit-Schaffner: „Ich zähle sie, damit ich hinterher gleich weiß, wie viele Tote es gegeben hat, wenn der Zug entgleist.“ Britischer Humor eben.

Früher, aber dafür weniger

Der KanAm grundinvest, der früher turnusgemäß immer im Dezember ausgeschüttet hatte, war vor einem Jahr erstmals vom Dezember auf den Januar gesprungen. Nach allem, was man so aus dem Umfeld des Fonds hörte, waren wir auch jetzt wieder von einer Ausschüttung im Januar 2020 ausgegangen. Gewöhnlich gut informierte Kreise argumentierten die erneute Verspätung auch damit, daß dann gleich die Erlöse aus den letzten beiden Immobilienverkäufen mit einbezogen werden könnten („später, aber dafür mehr“). Vor diesem Hintergrund hatten wir mit einer Ausschüttung von 1,50 EUR pro Anteil gerechnet, nachdem die Bankguthaben durch Verkaufserlöse allein im November 2019 um 1,30 EUR/Anteil angestiegen waren.

Aus „später, aber dafür mehr“ wurde jetzt, für uns ziemlich überraschend, doch wieder „früher, aber dafür weniger“. Völlig unerwartet kündigte der KanAm grundinvest heute an, noch am 18.12.2019 (und damit exakt am gleichen Tag wie der CS Euroreal) 0,78 EUR pro Anteil ausschütten zu wollen. Nun ja – wir werden das Geld nicht zurückweisen, und es hat den unbestrittenen Vorteil, daß die bei der Ausschüttung abzuziehende Kapitalertragsteuer dann gleich im Januar 2020 wieder erstattet wird. Und eine halbe Million Euro haben oder nicht haben macht schon einen Unterschied: Bei einer Ausschüttung erst zu Jahresbeginn hätten wir darauf nämlich ein ganzes Jahr länger warten müssen.

Allerdings glauben wir nun nicht, daß der verhältnismäßig mickrige Betrag auch bereits die Verkaufserlöse „Le Colombia“ und „Robecohuis“ beinhaltet. Konsequenter Weise müsste das dann aber in der nächsten Ausschüttung aufscheinen. Völlig verwunderlich wäre es nicht, denn beispielsweise aus einem anderen großen Fonds hatten wir vor geraumer Zeit einmal gehört, daß es aus rein internen buchhalterischen Gründen in der Regel doch zwei Monate ab Geldeingang dauere, bis die buchhalterisch/steuerliche Behandlung eines Verkaufserlöses so weit abgeschlossen sei, daß das Geld in den Ausschüttungstopf wandern könne. Und die Annahme, daß die entsprechenden Fachabteilungen unseretwegen zu Weihnachten und Neujahr sogar noch Überstunden machen und Feiertagsschichten schieben werden, wäre etwas lebensfremd.

Bleiben wir also mal Optimisten und hoffen, daß sich dann spätestens im Juli 2020 das Füllhorn der Fortuna (pardon: des KanAm) über uns ergießt.

Gedankenübertragung

Noch während der Verfasser dieser Zeilen im Zweifinger-Such-System seine vorherigen Ergüsse in die Tasten klimperte, erschien auf der offiziellen KanAm-Seite folgende Meldung:

„Nach umfangreichen Attraktivierungsmaßnahmen in den vorangegangenen Geschäftsjahren konnten die beiden letzten Fondsimmobilien, Le Colombia in Paris und Robecohuis in Rotterdam, erfolgreich – vor Ablauf der von der BaFin gesetzten Frist von drei Jahren nach Übergang der Verwaltung auf die Depotbank (ich bin ungern im Klugscheißer-Modus unterwegs, aber: das heißt seit ein paar Jahren „Verwahrstelle“) – veräußert werden. Über die Verkaufspreise und vertraglichen Details wurde Stillschweigen vereinbart.“

Na, bloß gut, daß der Verfasser dieser Zeilen das Stillschweigen mit ein paar Geräuschen auflockern konnte.

KanAm grundinvest: Over and out

Man kann ja über Bürokratie denken was man möchte. Sie produziert eine geradezu unüberschaubare und von keinem mehr verarbeitbare Menge an Zahlen, frei nach dem Motto: Statistik ist wie für den Betrunkenen die Laterne. Nicht zur Erleuchtung, sondern zum Festhalten.

Doch schon am Beispiel des „Robecohuis“ des KanAm grundinvest konnten wir gerade sehen: Wenn man weiß, wonach man suchen muß, und wenn man sich das Bedürfnis vieler Verwaltungen zu Nutze macht, sich auf Teufel komm raus zu digitalisieren nur um der Mode zu folgen, dann erfährt man bei gezielter Internet-Recherche schon Erstaunliches. Nicht nur den Ende Nov. 2019 im „Kadaster“ eingetragenen Verkauf der Immobilie Rotterdam, Coolsingel 120. Einschließlich Angabe des vertraglichen Kaufpreises auf den Pfennig genau. Sondern man findet auch die Mitte 2019 erteilte Baugenehmigung für die am Robecohuis vorgesehenen Umbauten, einschließlich der für Überwachung und Ausführung vorgesehenen Firmen, mit den in personam genannten Projektverantwortlichen, man erfährt daß in puncto Brandschutz eine ganze Menge nachzubessern war, etc. etc.

Und da auch die bauleitende Firma das Bedürfnis hat, sich und ihre Projekte im Internet darzustellen, weiß man eben auch, daß die Umbauarbeiten noch gar nicht abgeschlossen sind und es deshalb auch gut möglich ist, daß der Kaufpreis zwar vereinbart, aber noch nicht in voller Höhe geflossen ist. Was auch nachvollziehbar wäre: Von Anfang an war nämlich klar, daß der Mieter ALLIANZ erst Mitte 2020 einziehen wird, und daß bis dahin mieterspezifisch angepaßt werden muß/kann.

Doch man musste den Kaufvertrag noch in 2019 vollziehen, denn der 31.12.2019 ist eine scharfe „deadline“: Zum einen endet hier die Frist, bis zu der die Verwahrstelle alle Restimmobilien zu veräußern hatte. Und, das weiß man, bei Nichteinhaltung gibt es von der BaFin richtig auf die Pfoten. Wenn sich das jeder andere noch leisten könnte, aber M. M. Warburg ganz bestimmt nicht mehr. Was aber noch ausschlaggebender ist: Bei Grundbuch-Umschreibung des Robecohuis auf M. M. Warburg wegen Übergangs auf die Verwahrstelle vor drei Jahren wurde (so ist dort die Rechtslage) in Holland Grunderwerbsteuer fällig. Doch die ist für einen neuen Käufer anrechenbar – allerdings nur, wenn das Robecohuis vor Ablauf einer Drei-Jahres-Frist seinen endgültigen Käufer findet. Da wurde es jetzt höchste Eisenbahn.

Der Verfasser dieser Zeilen schweift jedoch schon wieder ab, wofür er die geneigte Leserschaft unterthänigst um Entschuldigung bittet. Einfach zu groß war die Versuchung, am Beispiel des Robecohuis mal exemplarisch darzustellen, daß der Vorstand der CS Realwerte AG hier nicht nur rumsitzt, Kaffee schlürft und die leckeren Weihnachtsplätzchen unserer Buchhalterin knabbert (ich hätte ehrlich nie gedacht daß Plätzchen aus Dinkelteig so gut schmecken können) …

Die Einleitung dieses Beitrages wollte nämlich auf etwas ganz anderes hinaus. Bürokratie. Es gibt in Deutschland so etwas grandioses wie die GroMiKrVO (wir glauben zwar nicht, daß das irgendeinem unserer Leser nichts sagt, aber nur höchst vorsorglich falls sich hier doch ein Unwissender verirrt haben sollte: das ist die Groß- und Millionen-Kredit-Verordnung). Nach dieser Verordnung muß ab einer bestimmten Größenordnung jeder im Finanzgewerbe Tätige einer (in unserem Fall bei der Bundesbank angesiedelten) Evidenzzentrale monatlich gewisse finanzielle Beziehungen melden. Zum Beispiel damit die Evidenzzentrale einen Überblick bekommt, wer wem wie viel schuldet und wie das alles verwoben ist. Aber auch, damit andere Meldepflichtige die Daten ihrer „Subunternehmer“ entsprechend in eigene Statistiken einbauen können. Zum Beispiel erfahren die finanzierenden Banken der CS Realwerte AG auf diesem Wege auch jeden Monat, wie hoch die Engagements anderer Banken sind, damit sie die Gesamtverschuldung kennen und der Vorstand dieser Gesellschaft sie nicht hinter’s Licht führen kann. Der Verfasser dieser Zeilen unterstellt, daß der verehrten Leserschaft die unzweifelhafte Wirksamkeit deutscher Finanzbürokratie schlagartig klar geworden ist und kommt damit endlich auf den Punkt:

In der GroMiKrVO-Meldung des KanAm grundinvest per 31.10.2019 sind bei der Vermögensverteilung u.a. 83,48 % Liquidität angegeben. Wir könnten Ihnen jetzt sogar noch genau sagen bei welchen Banken das Geld liegt, aber das lassen wir dann doch. Der Immobilienbesitz wird mit 15,99 % beziffert.

In der heute veröffentlichten Meldung per 30.11.2019 machen die Bankguthaben nun 98,45 % aus, Immobilienbesitz gibt es praktisch keinen mehr.

Das bedeutet ganz konkret: Auch die andere im KanAm grundinvest noch vorhandene Immobilie (das „Le Colombia“ im Großraum Paris) war Ende November bereits verkauft. Man hat es bisher nur noch nicht für nötig befunden, die dusseligen Anleger davon auch in Kenntnis zu setzen.

Was also die Historie des KanAm grundinvest als „Immobilien“fonds angeht: Over and out. Und an die lieben Menschen bei KanAm und Warburg, auf deren offizielle Meldung die ganze Welt schon so sehnsüchtig wartet, die klare Botschaft: Unterschätzt mir niemals den Gnom vom Rübenfeld … o:)

Weihnachtsüberraschung von den Kaasköppen

Mitte März 2019 hatte die HypoVereinsbank (die uns großzügiger Weise vor einigen Tagen noch mal 2,5 Mio. EUR extra spendierte) wieder einmal eine Kommentierung zu den Restobjekten unserer Fonds haben wollen. Zum KanAm-grundinvest-Objekt „Robecohuis“ in Rotterdam schrieben wir da:

„Das Robecohuis hatte der KanAm 2007 der Fondsgesellschaft Robeco für 75 Mio. EUR abgekauft und an diese auf 10 Jahre zurückvermietet. Doch 2016 räumte der Alleinmieter das Gebäude, das seitdem leer stand. Dazu kamen die zwischendurch einmal immensen Probleme des niederländischen Immobilienmarktes (die sich inzwischen vollständig in Luft aufgelöst haben). Jahr für Jahr wurde das Robecohuis deshalb abgewertet, zuletzt auf nur noch 29,2 Mio. EUR. Als wir uns das Objekt im Juli 2018 anschauten, waren nur einige Aufzugsfirmen am Werkeln, doch sonst tat sich nichts, was auf neue Mieter hindeutete.

Der Paukenschlag kam Ende 2018, als durchsickerte, daß man das gesamte Gebäude, das anschließend in Allianz Tower umbenannt werden soll, nach Erledigung mieterspezifischer Umbauten ab 2020 auf 15 Jahre an die niederländische Alianz-Tochter vermieten konnte. Wir hören aus Maklerkreisen, daß das Objekt jetzt mit 80 Mio. EUR im Schaufenster steht. Angesichts des in Rotterdam inzwischen Richtung 4 % p.a. abdriftenden Mietrenditeniveaus, der Mieterbonität und der Langfristigkeit des Vertrages ein absolut gerechtfertigter Preis. Unsere Prognose ist ein klein wenig vorsichtiger und steht derzeit bei 70 Mio. EUR.“

Nun musste der KanAm grundinvest ja bis Jahresende auch seine beiden restlichen Objekte verkauft haben. Doch es kam und kam nichts. Nachdem es Ende November mal einen netten Anstieg des Rücknahmewertes um 5 cent je Anteil gegeben hatte, den das Fondsmanagement bislang auch nicht erklärte, rief einer unserer community-Freunde aus dem Internet dort mal an. Und erhielt die etwas schnippische Auskunft: „Es steht doch nirgends geschrieben, daß wir Verkäufe zeitnah melden müssen.“

Da haben die die Rechnung aber ohne die Leute vom Rübenfeld gemacht. Der Rest der Republik mag uns ja eher für unterbelichtet halten, aber selbst ein südniedersächsischer Einfaltspinsel weiß immerhin, daß das holländische Grundkataster absolut öffentlich ist und daß da sogar die Transaktionswerte mit veröffentlicht werden. Und weil Weihnachten vor der Tür steht war der Onkel mal großzügig und hat im Namen der community über das paypal-Konto der besten Ehefrau von allen 14,95 Euronen für einen Registerauszug spendiert:

Coolsingel 120
3011 AG Rotterdam
Ingeschreven op 27-11-2019 om 12:30
Overdracht (eigendom en/of beperkt recht)
Koopjahr 2019
Koopsom € 86.457.357

Tschuldigung, liebe KanAm-Leute, daß wir Euch hier die Show gestohlen haben …

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