Besser als erwartet

Diese Überschrift würde man nach all den Erfahrungen der Vergangenheit eher nicht mit dem SEB ImmoInvest in Verbindung bringen.

„Mit den bestehenden Großmietern konnte keine Verlängerung der auslaufenden Mietverträge herbeigeführt werden,“ heißt es in einer heutigen Meldung von SEB/Savills. Großmieter des Objektes in Harrison im Bundesstaat New York mit seinen immerhin 27.000 m2 Bürofläche ist u.a. MasterCard, mit denen letztes Jahr angeblich sogar noch über eine Ausweitung der Mietfläche verhandelt wurde. Ohnehin staunt der Fachmann und der Laie wundert sich: Laut letztem Abwicklungsbericht betrug die gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge in Harrison doch noch satte 5 1/2 Jahre …

In den Büchern stand die 1986 erbaute und 2000 für den SEB ImmoInvest erworbene Immobilie zuletzt noch mit 41,4 Mio. EUR. Der heutige Rückgang des Anteilscheinpreises um 5 cent lässt auf einen Verkauf für +/- 36 Mio. EUR schließen. Selbst ohne die erst jetzt bekannt gewordene Malaise mit den Mietvertragsausläufen lag unsere interne Prognose nur bei 30 Mio. EUR.

Besser als erwartet. Diese Worte haben in einem Beitrag über den SEB ImmoInvest durchaus Seltenheitswert.

Die restlichen vier Objekte des SEB ImmoInvest im Wert von zusammen 97,2 Mio. EUR (= 0,83 EUR pro Anteil) sind allesamt gewiß keine Schmuckstücke. Aber beim aktuellen Börsenkurs von 4,50 EUR bekommt man sie nicht nur geschenkt, sondern auch noch weitere 20 Mio. EUR nicht in der Börsenbewertung ausgedrücktes sonstiges Vermögen obendrauf.

Wenn uns nicht der Himmel auf den Kopf fällt

Manchmal sind ja auch Comics eine Bildungsquelle. Majestix, der Häuptling der unbeugsamen Gallier, hat bekanntlich vor nichts Angst, außer dass ihm der Himmel auf den Kopf fällt. Das ist tatsächlich keine Erfindung der Comic-Produzenten Uderzo und Goscinny. Auch die historischen Kelten (wie der korrekte Völkername lautet, „Gallier“ nennt man nur die Kelten in Frankreich) fürchteten nichts und niemanden. Das erfuhr auch Alexander der Große. Als er an der unteren Donau auf Keltenvölker traf, fragte er, was sie am meisten fürchteten. Selbstverständlich erwartete der berühmte Feldherr, dass die Antwort „Alexander“ lautet. Doch statt dessen gaben die Kelten zu Protokoll: „Einzig und allein, dass uns der Himmel auf den Kopf fällt.“ Alexander tröstete sich mit der Einschätzung, die Kelten seien eben Angeber – eine Einschätzung, die sich später als etwas voreilig erwies: Nach dem Tod Alexanders des Grossen rückten keltische Heere um 319 v. Chr. tief nach Makedonien und Griechenland ein.

Nach diesem unseren verehrten Lesern wahrscheinlich nur mäßig hilfreichen weiteren Eintrag in das Lexikon des unnützen Wissens wagen wir uns heute schon einmal an eine Prognose. Und zwar nicht nur für das Jahresergebnis 2019, sondern wir geben schon einen Ausblick, was unsere Aktionäre im Jahr 2020 an weiteren Fortschritten auf dem Weg zur Selbstauflösung der CS Realwerte AG erwarten können. Denn bis Jahresende bzw. bis Frühjahr 2020 müssen auch die restlichen Fonds (die sog. „big three“ CS Euroreal, KanAm grundinvest und SEB ImmoInvest) alle Immobilien verkauft haben. Danach wird die endgültige Verzwergung unseres Tätigkeitsfeldes (einhergehend mit der Schrumpfung des derzeit noch adressierbaren Marktvolumens von 2,3 Mrd. EUR auf nur noch 150-250 Mio. EUR) kaum mehr als zwei Jahre dauern. Das ist eine planerisch inzwischen durchaus konkret greifbare Zeitspanne. Alles dies, wie gesagt, eine nach heutigem Erkenntnisstand gemachte unverbindliche Vorhersage, erstellt unter der Voraussetzung, daß uns im weiteren Jahresverlauf nicht noch der Himmel auf den Kopf fällt.

Im Dezember erwarten wir nennenswerte Ausschüttungen der „big three“ (vor allem wegen der dort inzwischen getätigten weiteren Objektverkäufe) und des CS Property Dynamic. Sollten diese Ausschüttungen unerwartet noch Ertragsbestandteile enthalten, so würde das unsere Ergebnisprognose entsprechend verändern. Unter der Annahme, daß dies nicht der Fall sein wird, rechnen wir für 2019 mit einem Vorsteuerergebnis in der Bandbreite von 1,1 – 1,2 Mio. EUR. Wegen des gewerbesteuerlichen Verlustvortrages fällt bei den Ertragsteuern im wesentlichen nur Körperschaftsteuer an, so daß mit einem Nachsteuerergebnis von etwa 1,0 Mio. EUR gerechnet werden kann.

Es besteht bereits ein Gewinnvortrag von 1,82 Mio. EUR. Insbesondere um die nur so erzielbare Möglichkeit des Zugriffs auf steuerfrei ausschüttbare Gewinne zu schaffen (rd. 52,00 EUR pro Aktie) planen wir darüber hinaus die Gewinnrücklagen von 0,52 Mio. EUR vollständig aufzulösen. Insgesamt  ergäbe sich für 2019 damit in der Bilanz per 31.12.2019 voraussichtlich ein Bilanzgewinn von ca. 3,34 Mio. EUR. Der erwähnte steuerfreie Dividendenanteil von rd. 52,00 EUR je Aktie ist nur bei Vollausschüttung des gesamten Bilanzgewinns zu realisieren, d.h. die von der nächstjährigen Hauptversammlung zu beschließende Gewinnausschüttung könnte in der Größenordnung von +/- 265,00 EUR pro Aktie liegen.

Der nächste Schritt zur Selbstauflösung der CS Realwerte AG ist dann konsequenter Weise die Vorbereitung der Auskehrung des Eigenkapitals an die Aktionäre. Weiterhin werden wir deshalb unter Berücksichtigung der steuerlichen Rahmendaten der nächstjährigen Hauptversammlung voraussichtlich vorschlagen, das Grundkapital durch weitgehende Umwandlung der Kapitalrücklage ohne Ausgabe neuer Aktien von 1,61 Mio. EUR auf 9,92 Mio. EUR zu erhöhen und anschließend zum Zwecke der Rückzahlung an die Aktionäre in etwa auf den gesetzlichen Mindestbetrag, nämlich 50.370 EUR herabzusetzen.

Damit wären die Voraussetzungen geschaffen, via zum Teil sogar steuerfreier Dividende für 2019 (ca. 265,00 EUR pro Aktie) und via Kapitalherabsetzung (783,55 EUR pro Aktie) unseren Aktionären schon einmal fast 1.050,00 EUR pro Aktie zukommen zu lassen. Die tatsächlichen Zahlungsflüsse werden sich auf der Zeitachse (vor allem bei der Kapitalherabsetzung, die wahrscheinlich in mehreren Teilbeträgen ausgezahlt werden wird) selbstverständlich nach der Liquiditätslage der Gesellschaft richten. Die Zeitspanne, in der diese Zahlungen erfolgen können, sollte in einem Zeitraum zwischen Ende 2020 und Anfang/Mitte 2022 erwartet werden.

Der Kreis schließt sich dann mit der Realisierung der derzeit bereits bestehenden Bewertungsreserven (in der Monatsübersicht per 31.10.2019 mit 1,56 Mio. EUR angegeben) sowie des weiteren Wertaufholungspotentials (in der Monatsübersicht per 31.10.2019 mit 4,73 Mio. EUR angegeben). Abzüglich der laufenden Betriebsaufwendungen, Zinsen, Ertragsteuern und strategischen Wertaufholungsverzichte zwecks Beschleunigung der Abwicklung könnten daraus für Ausschüttungen der Geschäftsjahre nach 2019 unter dem Strich weitere Überschüsse von ca. 2,5 Mio. EUR oder ca. 200,00 EUR pro Aktie erwartet werden. Diese Annahme kann eher als Untergrenze betrachtet werden, denn sie berücksichtigt noch nicht die Tatsache, daß durch Wiederanlage mindestens der im Dezember 2019 erwarteten umfangreichen Ausschüttungen das Wertaufholungspotential noch einmal vergrößert werden kann.

Diese Perspektiven, die inzwischen eine sehr hohe Erwartungsfestigkeit haben, verdeutlichen unseres Erachtens: In den bisher sechs Jahren unseres Tätigseins haben die CS Realwerte AG, ihre Aktionäre, aber auch die uns heute noch gebliebenen finanzierenden Banken wohl meistens die richtigen Entscheidungen getroffen.

Und der Tscheche murmelt leise: Was für eine große Scheiße.

Im Jahr 2007 kaufte der CS Euroreal das 31.400 m2 große Einkaufszentrum Olympia Olomouce im tschechischen Olmütz, damals noch das größte Shopping Center in der Region Mittelmähren. Runde 100 Mio. EUR blätterte man dem Projektentwickler Multi Development für den 2004 eröffneten Konsumtempel auf den Tisch.

2009 klopfte man sich noch gegenseitig auf die Schulter, daß alle 2004 für die Dauer von zunächst 5 Jahren abgeschlossenen Mietverträge für weitere 5 bzw. 10 Jahre verlängert werden konnten.

Doch irgendwie fing das Ding dann an, vor sich hinzukümmern. Im nahen Umkreis gab es bald eine Menge Konkurrenz, die sich als scheinbar attraktiver erwies. Die zitierten 10-Jahres-Verträge laufen gerade dieses Jahr ab, die 5-Jahres-Verträge endeten bereits 2014. Und wurden längst nicht mehr alle verlängert. Wegen der benachbarten Konkurrenz fing das Olympia Olomouce an, gefährlich auszubluten: Schon im Abwicklungsbericht per 30.09.2018 wurde die Leerstandsquote mit 35,8 % angegeben. Klare Indizien für die Notwendigkeit einer vollkommen bei Null beginnenden Revitalisierung – die das Centermanagement und der Fonds bzw. die Abwicklungsbank wegen der davongelaufenen Zeit aber zu leisten weder bereit noch im Stande waren.

Mit der Abwertung im April 2019 von 56 auf 19 Mio. EUR war endgültig klar, daß wir es hier mit einem ganz üblen Problemfall zu tun hatten. Unsere interne Verkaufspreisprognose hatte danach bei nur noch 15 Mio. EUR gelegen. Heute begründet die Commerzbank als Verwahrstelle einen Rückgang des Anteilpreises um 7 cent mit dem Verkauf der Olympia Olomouce zu einem Preis „unter dem letzten Verkehrswert“. Demnach müsste der schließlich erzielte Preis bei nur noch etwa 12 Mio. EUR gelegen haben.

In den einschlägigen Internet-Foren herrscht jetzt große Aufregung, doch eigentlich ist dieser Katastrophen-Verkauf ein No-event. Spätestens nach der massiven Abwertung im April dieses Jahres musste man das Objekt gedanklich ohnehin á fonds perdu buchen. Und ein paar Millionen Euro mehr oder weniger beim letztendlich erzielten Kaufpreis spielen im Gesamtkontext bei der Einschätzung des Fonds nicht die geringste Rolle. Zumal der Verkauf zwar einen Verlust von 7 cent pro Anteil induzierte – doch gerade einen Tag zuvor war im Rahmen der Abschlußbuchungen zum 30.09. der Anteilpreis noch um 8 cent aufgewertet worden. Am Ende also ein Nullsummenspiel, und viel Lärm um nichts.

Nachdem die beiden nunmehr letzten Objekte, zwei Einkaufszentren in Italien, nach indikativen Angaben im letzten Abwicklungsbericht an sich schon Mitte 2019 hätten weg sei sollen, darf man jetzt mindestens mal die Hoffnung haben, daß der Fonds bis Jahresende völlig immobilienfrei sein wird – und daß es dann bis Dezember auch noch eine ordentliche Ausschüttung geben wird. Also: Abwarten und Tee trinken. Hier kann nichts mehr anbrennen.

Damit kleine Dinge weltweit groß ankommen

„Laut einer aktuellen Studie wächst der grenzüberschreitende Onlinehandel bis 2020 doppelt so schnell wie der inländische. Profitieren auch Sie von diesem Trend und gewinnen Sie Onlinekäufer in aller Welt. Die Deutsche Post bietet Ihnen eine attraktive Lösung für den weltweiten Versand kleinformatiger Waren und sie erreichen schnell, günstig und sicher ihr Ziel.“

Mit diesen einführenden Worten begrüßt in seinem heutigen Werbeschreiben ein gewisser Markus Löber, Vertriebsleiter KMU Nord, den Verfasser dieser Zeilen. Und dann kommt bei einem ganzen Bündel seiner Argumente auch der Hinweis: „Schnell – Bevorzugte Beförderung mit Priority“.

Der Verfasser dieser Zeilen hat es ja schon immer gewußt: In ihrem Vertrieb beschäftigt die Deutsche Post AG eine überdurchschnittlich hohe Anzahl von Durchlauferhitzern für Sprechblasen. Denn die Realität in diesem mehr als jemals zuvor von Arroganz, Dummheit und organisierter Kriminalität durchseuchten Staatsmonopolbetrieb ist immer noch eine ganz andere.

Was die Deutsche Post AG unter „schnell“ versteht durften wir gerade wieder erleben: Heute hatten wir nämlich von einem wichtigen alten Kunden aus der Schweiz sein Gebot für die 116. Auktion der Freunde Historischer Wertpapiere in der Post. Aufgegeben als A-Post Prioritaire und abgestempelt am 20.09.2019 im Briefzentrum 8010 Zürich-Mülligen.

Ihre tolle Überschrift im Werbebrief „Damit kleine Dinge weltweit groß ankommen“ müssten Sie, werter Herr Löber, vielleicht doch besser als Frage formulieren: „Ob kleine Dinge überhaupt jemals ankommen?“

Dass uns heute, am 02.10., nach zwölf Tagen bevorzugter Beförderung durch die gelobte Deutsche Post ein am 20.09. aufgegebenes Auktionsgebot erreicht nützt nämlich nicht mehr viel: Die Versteigerung war am 28.09.

Alle Fonds auf der Zielgeraden

Sowohl der CS Euroreal wie auch der SEB ImmoInvest haben zuletzt wertmäßig über die Hälfte ihrer restlichen Immobilienbestände verkauft (der CS Euroreal die Rathaus-Galerie in Essen und die beiden letzten Frankreich-Objekte und der SEB ImmoInvest das „Chesterbrook-Portfolio“ in den USA).

Damit ist jetzt bei sämtlichen abwickelnden Offenen Immobilienfonds der Liquiditätsbestand höher als die durch den aktuellen Kurs ausgedrückte Börsenbewertung. Das bedeutet: Selbst wenn die wenigen Restimmobilien sämtlich verschenkt werden würden, bekäme man bei allen Fonds am Ende trotzdem noch mehr als den aktuellen Börsenkurs an Kapitalrückzahlungen heraus.

Folglich laufen wir mit unseren Investments nun keinerlei Risiko mehr; insbesondere ist nun eher völlig ohne Belang, zu welchen Preisen die restlichen Immobilien weggehen (die zwei beim KanAm grundinvest müssen bis 31.12.2019 verkauft sein; für die drei beim CS Euroreal und fünf beim SEB ImmoInvest läuft die Frist noch bis Frühjahr 2020).

Vor diesem Hintergrund ist die bisher in unseren Monatsübersichten vorgenommene Darstellung der Immobilien-Restrisiken und der Immobilien-Bewertungsabschläge nicht mehr erforderlich. Erstmals im jetzt online gestellten Bericht zum 30.09.2019 haben wir diese inzwischen irrelevanten Komponenten im Interesse einer größeren Übersichtlichkeit aus der Darstellung herausgenommen.

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