Und der Tscheche murmelt leise: Was für eine große Scheiße.

Im Jahr 2007 kaufte der CS Euroreal das 31.400 m2 große Einkaufszentrum Olympia Olomouce im tschechischen Olmütz, damals noch das größte Shopping Center in der Region Mittelmähren. Runde 100 Mio. EUR blätterte man dem Projektentwickler Multi Development für den 2004 eröffneten Konsumtempel auf den Tisch.

2009 klopfte man sich noch gegenseitig auf die Schulter, daß alle 2004 für die Dauer von zunächst 5 Jahren abgeschlossenen Mietverträge für weitere 5 bzw. 10 Jahre verlängert werden konnten.

Doch irgendwie fing das Ding dann an, vor sich hinzukümmern. Im nahen Umkreis gab es bald eine Menge Konkurrenz, die sich als scheinbar attraktiver erwies. Die zitierten 10-Jahres-Verträge laufen gerade dieses Jahr ab, die 5-Jahres-Verträge endeten bereits 2014. Und wurden längst nicht mehr alle verlängert. Wegen der benachbarten Konkurrenz fing das Olympia Olomouce an, gefährlich auszubluten: Schon im Abwicklungsbericht per 30.09.2018 wurde die Leerstandsquote mit 35,8 % angegeben. Klare Indizien für die Notwendigkeit einer vollkommen bei Null beginnenden Revitalisierung – die das Centermanagement und der Fonds bzw. die Abwicklungsbank wegen der davongelaufenen Zeit aber zu leisten weder bereit noch im Stande waren.

Mit der Abwertung im April 2019 von 56 auf 19 Mio. EUR war endgültig klar, daß wir es hier mit einem ganz üblen Problemfall zu tun hatten. Unsere interne Verkaufspreisprognose hatte danach bei nur noch 15 Mio. EUR gelegen. Heute begründet die Commerzbank als Verwahrstelle einen Rückgang des Anteilpreises um 7 cent mit dem Verkauf der Olympia Olomouce zu einem Preis „unter dem letzten Verkehrswert“. Demnach müsste der schließlich erzielte Preis bei nur noch etwa 12 Mio. EUR gelegen haben.

In den einschlägigen Internet-Foren herrscht jetzt große Aufregung, doch eigentlich ist dieser Katastrophen-Verkauf ein No-event. Spätestens nach der massiven Abwertung im April dieses Jahres musste man das Objekt gedanklich ohnehin á fonds perdu buchen. Und ein paar Millionen Euro mehr oder weniger beim letztendlich erzielten Kaufpreis spielen im Gesamtkontext bei der Einschätzung des Fonds nicht die geringste Rolle. Zumal der Verkauf zwar einen Verlust von 7 cent pro Anteil induzierte – doch gerade einen Tag zuvor war im Rahmen der Abschlußbuchungen zum 30.09. der Anteilpreis noch um 8 cent aufgewertet worden. Am Ende also ein Nullsummenspiel, und viel Lärm um nichts.

Nachdem die beiden nunmehr letzten Objekte, zwei Einkaufszentren in Italien, nach indikativen Angaben im letzten Abwicklungsbericht an sich schon Mitte 2019 hätten weg sei sollen, darf man jetzt mindestens mal die Hoffnung haben, daß der Fonds bis Jahresende völlig immobilienfrei sein wird – und daß es dann bis Dezember auch noch eine ordentliche Ausschüttung geben wird. Also: Abwarten und Tee trinken. Hier kann nichts mehr anbrennen.

Damit kleine Dinge weltweit groß ankommen

„Laut einer aktuellen Studie wächst der grenzüberschreitende Onlinehandel bis 2020 doppelt so schnell wie der inländische. Profitieren auch Sie von diesem Trend und gewinnen Sie Onlinekäufer in aller Welt. Die Deutsche Post bietet Ihnen eine attraktive Lösung für den weltweiten Versand kleinformatiger Waren und sie erreichen schnell, günstig und sicher ihr Ziel.“

Mit diesen einführenden Worten begrüßt in seinem heutigen Werbeschreiben ein gewisser Markus Löber, Vertriebsleiter KMU Nord, den Verfasser dieser Zeilen. Und dann kommt bei einem ganzen Bündel seiner Argumente auch der Hinweis: „Schnell – Bevorzugte Beförderung mit Priority“.

Der Verfasser dieser Zeilen hat es ja schon immer gewußt: In ihrem Vertrieb beschäftigt die Deutsche Post AG eine überdurchschnittlich hohe Anzahl von Durchlauferhitzern für Sprechblasen. Denn die Realität in diesem mehr als jemals zuvor von Arroganz, Dummheit und organisierter Kriminalität durchseuchten Staatsmonopolbetrieb ist immer noch eine ganz andere.

Was die Deutsche Post AG unter „schnell“ versteht durften wir gerade wieder erleben: Heute hatten wir nämlich von einem wichtigen alten Kunden aus der Schweiz sein Gebot für die 116. Auktion der Freunde Historischer Wertpapiere in der Post. Aufgegeben als A-Post Prioritaire und abgestempelt am 20.09.2019 im Briefzentrum 8010 Zürich-Mülligen.

Ihre tolle Überschrift im Werbebrief „Damit kleine Dinge weltweit groß ankommen“ müssten Sie, werter Herr Löber, vielleicht doch besser als Frage formulieren: „Ob kleine Dinge überhaupt jemals ankommen?“

Dass uns heute, am 02.10., nach zwölf Tagen bevorzugter Beförderung durch die gelobte Deutsche Post ein am 20.09. aufgegebenes Auktionsgebot erreicht nützt nämlich nicht mehr viel: Die Versteigerung war am 28.09.

Alle Fonds auf der Zielgeraden

Sowohl der CS Euroreal wie auch der SEB ImmoInvest haben zuletzt wertmäßig über die Hälfte ihrer restlichen Immobilienbestände verkauft (der CS Euroreal die Rathaus-Galerie in Essen und die beiden letzten Frankreich-Objekte und der SEB ImmoInvest das „Chesterbrook-Portfolio“ in den USA).

Damit ist jetzt bei sämtlichen abwickelnden Offenen Immobilienfonds der Liquiditätsbestand höher als die durch den aktuellen Kurs ausgedrückte Börsenbewertung. Das bedeutet: Selbst wenn die wenigen Restimmobilien sämtlich verschenkt werden würden, bekäme man bei allen Fonds am Ende trotzdem noch mehr als den aktuellen Börsenkurs an Kapitalrückzahlungen heraus.

Folglich laufen wir mit unseren Investments nun keinerlei Risiko mehr; insbesondere ist nun eher völlig ohne Belang, zu welchen Preisen die restlichen Immobilien weggehen (die zwei beim KanAm grundinvest müssen bis 31.12.2019 verkauft sein; für die drei beim CS Euroreal und fünf beim SEB ImmoInvest läuft die Frist noch bis Frühjahr 2020).

Vor diesem Hintergrund ist die bisher in unseren Monatsübersichten vorgenommene Darstellung der Immobilien-Restrisiken und der Immobilien-Bewertungsabschläge nicht mehr erforderlich. Erstmals im jetzt online gestellten Bericht zum 30.09.2019 haben wir diese inzwischen irrelevanten Komponenten im Interesse einer größeren Übersichtlichkeit aus der Darstellung herausgenommen.

Schwer beeindruckt

Highbrook Investors aus New York und die lokale REB Projects haben in ihrer fünften gemeinsamen Aktion in nur zwei Monaten in Amsterdam das Historische Objekt Looiersgracht 43 gekauft. Soooo riesig kann die Klafalle aber nicht sein, denn das den Deal vermeldende Publikationsorgan PropertyEU sei folgendermaßen zitiert:

„The partners said they were looking to upgrade the Looiersgracht property to modern office space with high ceilings. The property includes an elevator and three parking spaces.“

Der Verfasser dieser Zeilen beeilt sich deshalb, der Welt zu verkünden, daß es vor dem Bürogebäude der CS Realwerte AG im Wolfenbütteler Ortsteil Salzdahlum mehr als zwanzig Parkplätze gibt. O.k., unser Traumschloß liegt nicht direkt an einer Gracht, aber immerhin doch an einem an die Solequelle anschließenden Graben eines uralten, schon vor 850 Jahren entstandenen Salzwerks. Wir nehmen an, diese Neuigkeit beeindruckt die Welt mindestens genauso wie der Erwerb der Looiersgracht 43 durch Highbrook Investors.

Überflüssig zu erwähnen, daß wir für attraktive Kaufofferten für unsere Betriebsimmobilie jederzeit ein offenes Ohr haben.

Die Firma, die hier vor uns saß, wurde übrigens Ende der 1990er Jahre von einem englischen Finanzinvestor gekauft. Und der neu eingesetzte, bei Siemens teuer eingekaufte Geschäftsführer (dessen Frau aber partout nicht in die Provinz ziehen wollte) überzeugte den Hedgefonds vom Umzug der Firma nach Berlin mit dem Argument: „Von Salzdahlum aus kann man unmöglich den Weltmarkt für Theater- und Bühnentechnik bearbeiten.“ Von wegen. Heute sitzt hier der Weltmarktführer im sinnfreien Dampfplaudern.

Schwarzes Loch

Wenn das mal kein Menetekel ist für künftige politische Konstellationen in diesem unserem heißgeliebten Vaterland. Vorhin durfte sich der Verfasser dieser Zeilen mit „frischem Grün“ beschäftigen, auf dem Fuße folgt jetzt das „Schwarze Loch“.

Heute veröffentlichte die Verwahrstelle (M. M. Warburg & Co.) den Abwicklungsbericht per 30.09.2019 des KanAm grundinvest. Viel Überraschendes bietet die Lektüre nicht, vor allem auch keinerlei konkrete Hinweise auf bevorstehende Verkäufe oder Ausschüttungen. Dazu, wie immer, nur die üblichen nichtssagenden Floskeln, verpackt in die übliche schon ziemlich aufdringliche Selbstbeweihräucherung. Die Verfasser des Berichtes bringen das unglaubliche Kunststück fertig, das Druckwerk noch ganz anständig aussehen zu lassen, obwohl das Verhältnis Floskeln zu Selbstbeweihräucherung zu Fakten bei 20 zu 10 zu 1 liegt.

Eines aber fällt doch als ungewöhnlich in’s Auge und macht etwas Stirnrunzeln: Die Entwicklung der Verkehrswerte der beiden Restobjekte und die Entwicklung der Rückstellungen. Beim Le Colombia im Großraum Paris wurde der vor einem Jahr noch mit 33 Mio. EUR genannte Verkehrswert auf 47 Mio. EUR hochgezogen (da lagen wir mit unserer Verkaufspreisschätzung von 42,5 Mio. EUR tendenziell schon ganz richtig). Beim Robecohuis in Rotterdam ging der Verkehrswert von 29,2 Mio. EUR auf 40 Mio. EUR hoch (unsere Verkaufspreisschätzung liegt nach dem spektakulären Vermietungserfolg an die niederländische ALLIANZ-Tochter vor ziemlich genau einem Jahr bei unverändert 67,5 Mio. EUR).

Binnen Jahresfrist sind die Verkehrswerte des Immobilienvermögens damit um 24,8 Mio. EUR = knapp 0,35 EUR je Anteil gestiegen. Im gleichen Zeitraum wurden aber nur zwei positive (zusammen 12,8 Mio. EUR) und eine negative (2,1 Mio. EUR) Verkehrswertänderung kommuniziert – und alle erklärten die Wertänderungen mit Rechtsstreiten, Steuerfragen und Rückstellungsveränderungen. Aufwertungen um knapp 25 Mio. EUR? Davon tauchen, und zwar am 29.09.2018, in der Kommunikation lediglich 4,2 Mio. EUR auf. Der große Rest muß in der Kommunikationsabteilung irgendwie untergegangen sein. Oder fiel, um da mal eine halboffizielle Äußerung zu zitieren, der Fähigkeit der Verantwortlichen zum Opfer, ihre Kalender übereinanderzulegen. Auf deutsch: Irgendwelche unschönen Dinge werden am gleichen Tag gebucht wie die Verkehrswerterhöhungen, und schon ist der Veränderungssaldo Null und man hat nichts mehr mitzuteilen.

Das hat aber zur Folge, daß etwa 20 Mio. EUR an Wertsteigerungen, mit denen wir aufgrund der offiziellen Nachrichtenlage bisher kalkuliert hatten, zwischendurch schon längst klammheimlich verfrühstückt waren. Auch wenn sich Warburg/KanAm mit aller Macht bemüht haben, das zu verschleiern, können wir Ihnen auch erklären wie: Das ehemals drittletzte Objekt des KanAm grundinvest, das ONYX im Großraum Paris, stand im Abwicklungsbericht per 30.06.2018 noch mit 58,6 Mio. EUR Verkehrswert zu Buche. Der heutige Abwicklungsbericht nennt als letzten Verkehrswert zum Zeitpunkt des Verkaufs (der dann im Januar 2019 erfolgte) dagegen nur noch 41,5 Mio. EUR. Colorandum causa: Gekauft hatte man das ONYX im Jahr 2006 für 78,5 Mio. EUR.

Zeitgleich mit einer massiven Aufwertung des Le Colomba und des Robecohuis am 29.09.2018 hatte man also, ohne das auch nur ansatzweise näher aufzuschlüsseln oder zu kommentieren, das ONYX um 17 Mio. EUR abgewertet. So konnten sich KanAm/Warburg dann im Januar 2019 hinstellen und sich sogar noch selbstgefällig auf die Schulter klopfen, daß ONYX „zum letzten Verkehrswert“ verkauft wurde. Und keiner hat zu dem Zeitpunkt gemerkt oder konnte es auch nur merken, daß das in Wahrheit ein Katastrophen-Verkauf noch einmal 30 % unter dem vorletzten Verkehrswert gewesen war, der ohnehin schon 25 % unter dem ursprünglichen Kaufpreis gelegen hatte.

„Die realisierten Verluste (38,7 Mio. EUR) resultieren aus der Veräußerung der französischen Immobilie ONYX“. Angesichts dieser Erläuterung auf Seite 41 des Abwicklungsberichts gehört schon einige Chuzpe dazu, das Trauerspiel im aktuellen Abwicklungsbericht vorher auf Seite 4 auch noch in großen Lettern als „Erfolgreicher Verkauf der Immobilie ONYX“ zu betiteln.

Folglich reduziert sich beim KanAm grundinvest das von uns erwartete Wertaufholungspotential entsprechend auf 14,7 % (obwohl wir jetzt die Verkaufspreisprognose für Le Colombia noch einmal von 42,5 Mio. EUR auf 50,0 Mio. EUR heraufgesetzt haben).

Im Vergleich zu einem CS Euroreal ist der KanAm grundinvest damit jetzt nicht mehr wirklich besser. Im Gegenteil: Da der CS Euroreal deutlich zügiger ausschütten dürfte hat er die Nase unter den „big three“ jetzt sogar (trotz des jüngsten fulminanten Kursanstiegs) eindeutig weiter vorn.

Unbestritten hat der KanAm grundinvest während seiner Abwicklung insgesamt über Jahre hinweg einen wirklich guten Job gemacht. Hat man da denn solche kleinen Schweinereien wie die heute aufgedeckte überhaupt nötig? Wobei den Verfasser dieser Zeilen ja noch am meisten ärgert, daß man bei KanAm/Warburg scheinbar ernsthaft geglaubt hat, das würde nach Erscheinen des Abwicklungsberichts nicht sofort gemerkt werden.

1 2 3 4 108