Fragen des Aktionärs Hans-Peter Kroner

Der Aktionär Hans-Peter Kroner fragt:

 

  1. Dividendenausschüttung 2019

Vorschlag Reduzierung der Dividende für 2019 auf € 60,00.

Begründung: Eine Ausschüttung von € 75,00 stellt bereits teilweise die Ausschüttung zukünftig erwar­teter Ergebnisse dar. Im Prinzip wäre das Betriebsergebnis im Geschäftsjahr 2019 bei Abwertung der aktivierten Buchwerte der Fonds auf die aktuellen Kurswerte per 31.12.2019 sogar negativ.

Antwort des Vorstandes: Die in Aussicht genommene Ausschüttung von € 75,oo je Aktie entspricht einem Dividendenerfordernis von T€ 945. Der Vorstand sieht darin keine Ausschüttung zukünftig erwarteter, sondern in minimaler Höhe die Ausschüttung in der Vergangenheit bereits erwirtschafteter Ergebnisse. Bei einem Jahresüberschuss von T€ 794 sind lediglich weitere T€ 151 oder weniger als 10 % des mit T€ 1.823 vorhanden gewesenen Gewinnvortrags zu beanspruchen. Eine Stichtagsbetrachtung bezogen auf aktuelle Kurswerte scheint dem Vorstand bei Gesamtbeurteilung der Ertragslage nicht angemessen, da zufällige zwischenzeitliche Kursschwankungen keinerlei Einfluß auf die schlußendlich erzielbaren Erträge haben, solange keine verfrühte Verkaufsabsicht besteht.

 

  1. Deutlichere Rückgang der Börsenkurse im Verhältnis zum Rückkaufswert der Fonds seit Jah­resanfang 2020

Seit Jahresanfang 2020 sind bei den beiden investierten Schwergewichten (CS Euroreal und KanAm grundinvest) eine deutliche Verschlechterung des Verhältnisses Börsenkurs zu Rückkaufswerte zu ver­zeichnen, obwohl die Fonds über keine Risiken aus Immobilienbeständen mehr verfügen. Positiv for­muliert das Wertaufholungspotential hat sich erhöht. Allerdings hätte man bei dem Verzichten auf sofortige Reinvestitionen der Steuererstattungen Anfang dieses Jahres heute die Zukäufe deutlich günstiger vornehmen können.

Was sind nach Ihren Einschätzungen die Gründe für das starken Auseinanderdriftens von den Börsen­kursen zu den Rückkaufswerten? Ist dies bedingt durch den engen Markt mit einer rückläufigen Nach­frage nach diesen Fonds oder könnten dahinter geänderte Risikoeinschätzungen der Marktteilneh­mern, wie z.B. zukünftige Besteuerungsansätzen, stehen? Der Staat wird nach Corona einen deutlich höheren Steuerbedarf haben. Immerhin wird die Restabwicklung der Fonds noch ein paar Jahre in An­spruch nehmen und dies gibt dem Bundesfinanzminister Möglichkeiten zu Steueroptimierungen. Die beiden Top-Positionen der Gesellschaft liegen inzwischen rd. 29,2% (CS Euroreal; per 31.12.2019: 20,4%) bzw. 26,4% (KanAm; per 31.12.2019: 17,2%) unter dem Rückkaufswert. Ist hier von den Markt­teilnehmern schon ein eventueller Steuerabzug von 25% eingepreist?

Antwort des Vorstandes: Die Beobachtung, daß sich bei im Grundsatz unveränderten Rückkaufswerten im bisherigen Jahresverlauf die Börsenkurse unserer Fonds rückläufig entwickelt haben, ist richtig. Die Gründe dafür sind dem Vorstand nicht bekannt. Würde er sie kennen, oder würde er zur Bestimmung des optimalen Zeitpunktes für Reinvestitionen bereits zukünftige Kursentwicklungen kennen, so wäre der Vorstand wohl im Besitz einer Kristallkugel, durch die er in die Zukunft sehen kann. Den Besitz einer solchen Kristallkugel könnten die zuständigen Behörden (Stichwort: Marktmanipulation) möglicher Weise für illegal halten und den Vorstand daraufhin strafrechtlich belangen. Diesem Risiko möchte sich der Vorstand gar nicht erst aussetzen und hat deshalb von vornherein darauf verzichtet, auf entsprechenden Handelsplattformen zu recherchieren, ob dort Anbieter funktionsfähige Kristallkugeln zu akzeptablen Preisen anbieten. Für die beobachtete Kursentwicklung ist nach Einschätzung des Vorstandes einerseits eine geringe Nachfrage und andererseits in der speziellen aktuellen Situation das Bedürfnis einiger Marktteilnehmer verantwortlich, sich zur Generierung von Liquidität gerade von den Positionen zu trennen, bei denen beim Verkauf keine oder nur geringe Verluste entstehen. Es ist im übrigen eine schon länger gemachte Erfahrung, daß die Kurse in nachrichtenlosen Zeiten in Ermangelung von Impulsen abbröckeln, bis dann eine neue Nachricht (in unserem Fall z.B. eine Ausschüttungsankündigung des CS Euroreal im Juni oder des KanAm grundinvest im Juli) die Lage verändern. Schließlich bilden sich die Kurse, wenn auch gelegentlich mangels Aufnahmebereitschaft rückläufig, bei äußerst dünnen Umsätzen. Erst in den letzten Tagen wieder musste der Vorstand die Erfahrung machen, daß schon die Absicht, lediglich fünfstellige Stückzahlen unserer Zielfonds zu kaufen, auf dem gegenwärtigen niedrigen Kursniveau ins Leere läuft. Der Vorstand hat im übrigen keine Anhaltspunkte, daß veränderte Erwartungen einzelner Anleger zu Besteuerungsfragen die Kursbildung beeinflußt haben könnten. Dagegen sind antizipierbare künftige Änderungen der Beurteilungskriterien einzelner Anleger (Stichwort: Auslaufen der automatischen Steuerkorrektur für nach Ende 2022 erfolgende Substanzausschüttungen bei Privatanlegern) sehr wohl in die Reinvestitionsstrategie des Vorstandes eingearbeitet.

 

  1. Künftige Risiken

Ausfallrisiken aus den Liquiditätsanlagen

Durch die zwischenzeitlich geringere Diversifizierung des Finanzanlagevermögens der CS Realwerte AG ergibt sich trotz der Begrenzung der Anlage der Liquidität bei den einzelnen Instituten von 20% ein nicht unerhebliches Klumpen­risiko von rd. € 8 Mio. pro Adresse. Geben die Verwalter der Fonds eine detaillierte Aufstellung über die Adressen bei denen die Liquidität angelegt ist heraus? Die positive Einschätzung der Einlagensicherungsfonds teile ich nicht ganz. Im Falle des Ausfalls einer großen Ad­resse werden die Sicherungsinstrumente sehr schnell an ihre Grenzen kommen und ich kann mir nicht vorstellen, dass der Staat gerade Beteiligungsgesellschaften besonders schützt

Antwort des Vorstandes: Die Bankguthaben der beiden für uns maßgeblichen Fonds (CS Euroreal und KanAm grundinvest) übersteigen bei keinem Institut die für dieses Institut pro Einleger geltenden Sicherungsgrenzen. Die Aufteilung auf einzelne Adressen ist dem Vorstand bekannt. Die Geltung der Einlagensicherung auch für abwickelnde Offene Immobilienfonds wurde im Zuge einer Grundsatzklärung im Frühjahr 2019 von den Einlagensicherungseinrichtungen, der BAFin sowie zusätzlich der eingeholten „legal opinion“ einer renommierten Kapitalmarktskanzlei bestätigt. Dass „Sicherungsinstrumente sehr schnell an ihre Grenzen kommen“ würde den vorherigen Zusammenbruch unseres Finanzsystems voraussetzen. Der Vorstand hält es für eher unwahrscheinlich, daß die Verantwortlichen in Regierungen und EZB gerade in der jetzigen Ausnahmesituation eine solche Entwicklung zulassen würden.

 

Finanzierungstruktur

Die Finanzierungsstruktur ist durch die unterschiedliche Laufzeit der Kreditlinien bei den einzelnen Kreditgebern nicht homogen; was aufgrund der grundsätzlichen Bedingungen der einzelnen Häuser auch nicht darstellbar ist. Bei einer b.a.w.-Kreditzusage für einen Kredit kann es sich theoretisch um dem am längsten laufenden Kredit handeln, aber er kann auch die kürzestes Kreditlaufzeit darstel­len (finanztechnisch stellt dies eine Verschuldung < 1 Jahr dar). Ein b.a.w.-Kredit kann sehr kurzfristig ge­kündigt / angepasst werden. Auch nur durch die Kündigung eines Kreditgebers kann ein Kreditgefüge ins Rut­schen geraten, da i.d.R. die meisten Kreditverträge eine pari passu-Klausel beinhalten. Was wie­derum die anderen Kreditgeber mit längeren Kreditlaufzeiten in die Lage versetzt auf eine Kündigung oder ein Nachbesicherungsverlangen eines anderen Kreditgebers zu reagieren. Nicht alle Kreditgeber haben nach meiner Kenntnis die gleichen Besicherungsvereinbarungen (X Prozent der Liquidität bzw. X % des Börsenwertes).

Antwort des Vorstandes: Die in der Frage genannten Problemstellungen hält der Vorstand für lediglich theoretisch. Spätestens seit der kürzlich vereinbarten vorzeitigen Verlängerung der Kreditvereinbarungen mit dem größten Kreditgeber (Volksbank eG Wolfenbüttel) bis 31.12.2023 hält der Vorstand unser Geschäftsmodell für abschließend durchfinanziert. Die Beleihungsgrenzen beziehen sich zum ganz überwiegenden Teil auf die Rücknahmewerte der Fondsgesellschaften, kurzfristige Börsenkursveränderungen haben hier keinerlei negativen Einfluß. Erst wenn die veröffentlichten Rücknahmewerte deutliche Rückgänge erführen (wofür die historische Entwicklung paralleler Fonds und die Erwartung bezgl. der aktuell für uns noch relevanten Fonds keinen Anhaltspunkt gibt) würden wir an dieser Stelle unter Handlungszwang geraten.

 

Marktrisiken

Das Konzept des Unternehmens geht nur auf, wenn der ganz überwiegende Teil der Fonds bis zur Restabwicklung gehalten werden kann. Die aktuelle volatile Marktentwicklung zeigt die Risiken eines unplanmäßigen (Zwangs)-Verkaufs von Anteilen. Daher ist es aus meiner Sicht existenziell wichtig, dass die Finanzierung über ein gesundes Verhältnis von Eigen- und Fremdmitteln jederzeit sichergestellt werden kann. Ein Ausfallen eines Kreditgebers oder die Veränderung von Sicherheitenabsprachen (Nachbesicherungsansprüche durch reduzierte Liquidität in den Fonds oder rückläufige Börsenwerte) müssen unter allen Be­dingungen vermieden werden. Eine Kapitalerhöhung zum Ersatz ggf. wegbre­chender Fremdmittel – sofern Aktionäre dazu dann bereits wären – wird sich nicht so kurzfristig reali­sieren lassen. Es sollte daher der Leverage-Hebel zwischen Eigen- und Fremdkapital aus meiner Sicht nicht zu stark strapaziert werden. Hier gilt ein verantwortungsvolles Abwägen von Risiko gegen Ren­dite. Das Anstreben einer möglichst hohen Renditeerwartung kann am Ende zu einem bösen Erwachen führen. Jede Reinvesti­tion von Ausschüttungen kann aus meiner Sicht auch aus steuerlicher Sicht zu einer Neubetrachtung führen.

Antwort des Vorstandes: Wie in der Antwort zur vorherigen Frage bereits ausgeführt besteht das Risiko unplanmäßiger (Zwangs)-Verkäufe lediglich dann, wenn die Rücknahmewerte der relevanten Fonds auf breiter Front deutliche Rückgänge erfahren. Mögliche Gründe, warum dies geschehen sollte, sind mit dem heutigen Informationsstand nicht zu erkennen. Im übrigen sieht der Abwicklungsbetriebsplan des Vorstandes ein permanentes allmähliches Abflachen der Kreditinanspruchnahmen und deren Auslaufen zur Jahreswende 2023/24 vor. Schließlich kann dieser Prozeß durch Nicht-Reinvestition der im Halbjahresturnus fließenden Kapitalrückzahlungen der Fonds jederzeit beschleunigt werden, wenn dazu Anlaß bestünde.

 

Risiken aus steuerlichen Änderungen

Durch eine Änderung der steuerlichen Behandlung von Körperschaften bei Teilrückzahlungen und / oder der Endauszahlung der Fonds droht das Risiko, dass sich das Wertaufholungspotential auf rd. 10% reduziert.

Antwort des Vorstandes: Die uns zufließenden Ausschüttungen sind Substanzausschüttungen bzw. Kapitalrückzahlungen. Im Gegensatz zu Ertragsausschüttungen halten wir bei Kapitalrückzahlungen ein Besteuerungsrecht des Staates verfassungsrechtlich für ausgeschlossen, weil dies eine (nach der Verfassung unzulässige) Teilenteignung darstellen würde.

Keine Fragen? Keine Antworten!

Also, da haben wir die Wißbegierigkeit unserer Aktionäre wohl doch ein wenig überschätzt. Wir hatten bekanntlich angeboten, Fragen an den Vorstand zu stellen, die in dieser Rubrik dann beantwortet werden. Jeweils gesammelt für eine Woche zu Beginn der Folgewoche. Doch was lesen Sie hier? Nichts. Das liegt einfach daran, daß uns im Laufe der letzten Woche (und auch diese Woche bis jetzt) niemand etwas gefragt hat.

Fragen des Aktionärs Wilm Müller

Der Aktionär Wilm Müller fragt:

(nachrichtlich an Firma OLB AG mit dem Firmensitz in Oldenburg an der Hunte)

(nachrichtlich an Firma AG für Historische Wertpapiere, Wolfenbüttel an der Oker)

  1. Wie ist es mit idealer Aktionärsdemokratie vereinbar, daß laut Satzung der Anspruch des Aktionärs auf Verbriefung seiner Aktien ausgeschlossen ist und ich somit an Hauptversammlungen nur teilnehmen kann, wenn meine Depotbank so gnädig ist, eine Eintrittskarte für mich zu bestellen? So machte ich die recht unangenehme Erfahrung, daß die oben genannte Firma OLB mir Aktien im Wert von geschätzt mehreren Millionen Euro schlicht entschädigungsfrei wegnahm. Hätte ich körperliche Stücke besessen, hätte dieselbe Firma OLB mir meine Aktien kaum wegnehmen können und ich besässe heute noch meine Stimm- und Dividendenrechte.
  2. Inwieweit ist es dem Geschäftsmodell der Großaktionärin, der oben genannten Firma AG für Historische Wertpapiere förderlich, wenn laut Satzung derselbe Anspruch ausgeschlossen ist?

Der Vorstand antwortet:

  1. Der Vorstand maßt sich auf Grund seiner weit fortgeschrittenen Lebenserfahrung nicht mehr an, noch bei überhaupt irgendeiner Sache Kenntnis ihres Idealzustandes zu haben. Selbst bei einer Whiskyflasche (ein zugegebener Maßen etwas weiter hergeholter Vergleich zur Aktionärsdemokratie) läßt sich die Frage, ob der Zustand „verschlossen“ oder „geöffnet“ der idealere ist, nicht hinreichend sicher beantworten. Ein Verbriefungsausschluß ist in § 3 Abs. 1 der Satzung der CS Realwerte Aktiengesellschaft vorgesehen, ist aber in der aktuellen Handhabung bislang noch nicht umgesetzt. Die Satzungsbestimmung gibt dem Vorstand das Recht, Einzelverbriefungen (die bei der CS Realwerte Aktiengesellschaft augenblicklich noch gegeben sind) in der Zukunft ohne eine mit den üblichen Formalien und Zeiterfordernissen verbundene Satzungsänderung auszuschließen, wenn dies im besten Interesse der Gesellschaft und ihrer Aktionäre angezeigt erscheint oder aber gesetzlich zum Erfordernis wird. Weiterhin hat sich, jedenfalls soweit der Vorstand davon Kenntnis hätte, in der Vergangenheit noch keine Depotbank eines Aktionärs ungnädig gezeigt und die Beschaffung einer Eintrittskarte verweigert. Inwieweit eine dritte, mit uns nicht verbundene Aktiengesellschaft in Oldenburg an der Hunte die Angewohnheit hat, ihren Aktionären Aktien wegzunehmen, lässt sich wegen der verhältnismäßig großen Entfernung zwischen beiden Orten vom Vorstand einer Gesellschaft in Wolfenbüttel an der Oker nicht verläßlich einschätzen. Es kann der Vorstand der CS Realwerte Aktiengesellschaft lediglich versichern, daß er weder jemals die Absicht hatte noch voraussichtlich zukünftig die Absicht haben wird, Aktionären der Gesellschaft Aktien, gleich welchen Wert sie hätten, entschädigungsfrei wegzunehmen.
  2. Der Vorstand der CS Realwerte Aktiengesellschaft kann nicht für den Vorstand der AG für Historische Wertpapiere sprechen, auch wenn das einen verständig denkenden Aktionär angesichts der Personenidentität in Erstaunen zu setzen vermöchte. Nur ganz allgemein kann darauf hingewiesen werden, daß die Umsetzung eines in der Satzung bereits verankerten Verbriefungsausschlusses z.B. dann unumgänglich werden könnte, wenn wegen Aufbrauchs aller Gewinnanteilscheine ein Neudruck der Bögen erforderlich würde. Es gibt nach Kenntnis des Vorstandes keine Wertpapierdruckerei mehr, die noch in der Lage wäre, Mäntel oder Bögen entsprechend den Richtlinien für den Wertpapierdruck herzustellen. Dies wäre aber z.B. bei einer Bogenerneuerung zwingend erforderlich, wenn sich auch effektive Stücke in Girosammelverwahrung befinden.   

 

Fragen unserer Aktionäre

Unsere für den 26.06.2020 geplant gewesene Hauptversammlung ist auf unbestimmte Zeit verschoben. Trotzdem wollen wir unseren Aktionären wie gewohnt und ohne Verzögerung ihre Fragen beantworten.

Der geprüfte Jahresabschluß wird voraussichtlich bis Mitte April vom Wirtschaftsprüfer fertiggestellt sein. Anschließend wird unser Aufsichtsrat den Jahresabschluß feststellen. Unser Geschäftsbericht wird wie geplant in Kürze in die Druckerei gegeben und Anfang Mai an alle Aktionäre verschickt. Auch hier auf unserer Internet-Seite wird der aktuelle Geschäftsbericht eingestellt werden. Fragen, die sich dazu ergeben, können unsere Aktionäre per email info@CSrealwerte.de an den Vorstand senden. Die Frage(n) und die dazugehörige(n) Antwort(en) werden wir in dieser Rubrik hier auf der Internet-Seite beantworten. So bleibt der zu normalen Zeiten übliche Informationsaustausch zwischen den Aktionären und ihrem Vorstand auch in diesen Zeiten sichergestellt.

Bleiben Sie gesund!