UBS (D) 3 Sector – Kleinvieh macht auch Mist

In der Abwicklung ist der UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe weit fortgeschritten. Nur noch fünf kleinere Objekte mit addierten Verkehrswerten von gerade noch 20 Mio. € sind im Bestand: Ein eher mittelmäßiges Bürogebäude in Budapest (Vw. 7,9 Mio.), das noch im III. Quartal abgehen sollte, sowie vier Logistik-Immobilien in Spanien, bei denen derzeit ein ungewöhnliches Katz-und-Maus-Spiel mit dem Insolvenzverwalter des bisherigen Mieters geboten wird.

Der Fonds hat im vergangenen Jahr relativ großzügig ausgeschüttet und sich damit weitgehend schon selbst „abgeschafft“. Der gegenwärtige Börsenkurs liegt deshalb nur noch knapp über 1,30 €, wovon allein 1,20 € pro Anteil durch im Fonds vorhandene Liquidität unterlegt sind.

Gestern kündigte der UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe für den 29.06. eine erneut am oberen Ende der Erwartungen liegende Ausschüttung von 0,30 € pro Anteil an. Klingt nicht viel, aber: Bei aktuell 599.000 Stück im Bestand kommt für uns da trotzdem ein nettes Sümmchen zusammen.

KanAm grundinvest biegt auf die Zielgerade ein

Am Montag meldete der KanAm grundinvest, daß das aktuelle Verkaufsportfolio im Wert von 1,2 Mrd. € ausverhandelt ist und die Vertragsunterzeichnungen kurz bevor stehen. Das ist weit mehr als die Hälfte des aktuell noch mit 1,9 Mrd. € bewerteten Restportfolios.

Noch heute (also am 22.06.) schüttet der KanAm grundinvest 2,00 € pro Anteil aus. Für den Herbst 2016 kündigt er zugleich schon jetzt aus den oben erwähnten Verkäufen die „höchste Einzelausschüttung“ an. Es ist (angesichts des bereits bekannten Verkaufsvolumens) keine besonders schwierige Rechenaufgabe, diese Ausschüttung mit +/- 15,00 € pro Anteil zu prognostizieren.

Vor diesem Hintergrund ging der Börsenkurs des KanAm grundinvest in den letzten Tagen sprunghaft nach oben. In Erwartung dieser Entwicklung hatten wir unseren Bestand bereits im April/Mai nahe der damaligen Tiefstkurse von 120.900 auf 182.400 Stück aufgestockt.

Colorandum causa: Sollten die jüngsten Verkäufe keine großen Abschläge auf die Verkehrswerte aufgewiesen haben (und es gibt keine Hinweise, daß dies der Fall sein könnte, notwendige Abwertungen wurden vielmehr KanAm-üblich bereits im Vorfeld geräuschlos erledigt), dann würde beim aktuellen Börsenkurs das Restportfolio mit Verkehrswerten von knapp 700 Mio. € mit einem Abschlag von über 63 % auf die Verkehrswerte bewertet werden. Da sehen wir also noch Luft für weiter steigende Kurse, denn selbst in den schlimmsten Zeiten waren bei den „big three“ gut 30 % Abschlag das Äußerste der Gefühle. Damit hat der KanAm grundinvest ein weiteres Wertaufholungspotential von über 10 %, welches bis zur angekündigten Ausschüttung im Herbst nach unserer Einschätzung realisiert werden kann.

Kapitalerhöhung 2016 II ist beliefert

Die im April 2016 erfolgte vorerst letzte Kapitalerhöhung um 400 auf aktuell 8.400 Aktien wurde jetzt durch Auslieferung der jungen Aktien abgeschlossen.

Diejenigen Aktionäre, die ihre Aktien in effektiven Stücken erhalten wollten, bekamen diese am 15.06.2016 bei uns abgehend per DHL-Paket zugesandt.

Für die Depotüberträge haben wir den Sammel-Auftrag heute dem abwickelnden Bankhaus Gebr. Martin in Göppingen erteilt. In gut einer Woche sollten Sie also die Eingangs-Gutschrift für Ihr Wertpapierdepot erhalten.

 

Steuerpflichtig, steuerfrei – ist das alles Zauberei?

In unseren Publikationen hatten wir letztes Jahr darauf hingewiesen, daß die von uns gezahlten Dividenden unter bestimmten Umständen als steuerfreie Kapitalrückzahlung eingeordnet werden können.

In unserer Ankündigung der Dividende für 2015 von 60,00 Euro pro Aktie wiesen wir dann darauf hin, daß dieser Betrag in Gänze dem Kapitalertragsteuer-Abzug unterliegen wird.

Hierzu möchten wir Ihnen heute gern noch einige ergänzende Erläuterungen geben:

Erstens: Bei Betrachtung unserer Ergebnisse haben wir zu unterscheiden zwischen dem handelsrechtlichen, dem steuerlichen und dem wirtschaftlichen Ergebnis.

Das handelsrechtliche Ergebnis beinhaltet alle tatsächlich angefallenen Erträge und Aufwendungen des Geschäftsjahres. Kursdifferenzen gehen in das handelsrechtliche Ergebnis nur ein, sofern sie während des Geschäftsjahres durch (Teil)auflösung von Positionen tatsächlich realisiert wurden.

Das steuerliche Ergebnis wird vom handelsrechtlichen Ergebnis abgeleitet durch Herausrechnung aller Aufwands- und Ertragspositionen, die als steuerfrei zu behandeln sind. So erhalten wir z.B. von unseren Immobilienfonds regelmäßig Ertragsausschüttungen mit (insbesondere bei aus dem Ausland stammenden Erträgen) steuerfreien Anteilen. Dies führt in der Praxis dazu, daß das steuerliche Ergebnis in unserem Geschäft stets niedriger ist als das (für die Ausschüttungsfähigkeit maßgebliche) handelsrechtliche Ergebnis.

Beim wirtschaftlichen Ergebnis schließlich ergänzen wir die Betrachtung ausgehend vom handelsrechtlichen Ergebnis um die Komponente „noch nicht realisierte Kursdifferenzen“. Diese Kursdifferenzen erscheinen handelsrechtlich erst bei Auflösung der Positionen in der Gewinn- und Verlustrechnung, also i.d.R. erst etliche Jahre später. Bei unserem Dividendenvorschlag beziehen wir diese Komponente aber zum Teil bereits mit ein, um Sie zeitnäher am wirtschaftlichen Erfolg zu beteiligen.

In der Praxis sieht das bei uns dann so aus:

Wir weisen (einschließlich Gewinnvortrag aus 2014) einen Bilanzgewinn von 774.112,00 Euro aus. Das ist der Betrag, den wir maximal an unsere Aktionäre als Dividende zahlen könnten.

Tatsächlich zahlen wir 60,00 Euro auf 4.375 bereits für 2015 gewinnberechtigte Aktien = 262.500,oo Euro.

Bei der steuerlichen Einordnung dieser Dividende ist der vom Finanzamt in einem komplizierten Verfahren ermittelte „ausschüttbare Gewinn“ heranzuziehen. Kompliziert ist das Verfahren deshalb, weil es auf Jahresanfangswerte abstellt und deshalb einerseits die steuerlichen Ergebnisse eines Geschäftsjahres, andererseits tatsächlich gemachte Ausschüttungen erst mit ein- bis zweijähriger Verzögerung in diesen Wert einfließen.

Am Ende des Geschäftsjahres 2015 beträgt dieser steuerlich ermittelte „ausschüttbare Gewinn“ 444.273,00 Euro. Dieser Betrag ist stets vorweg bei der steuerlichen Einordnung der Ausschüttung zu verwenden. Weil die Ausschüttung von 262.500,00 Euro noch unter diesem Betrag liegt, ist sie deshalb in voller Höhe dem Kapitalertragsteuerabzug zu unterwerfen.

Nur als theoretische Darstellung, um Ihnen die Wirkungsweise dieser Bestimmungen zu verdeutlichen: Würden wir (was maximal zulässig wäre) den gesamten handelsrechtlich vorhandenen Bilanzgwinn von 774.112,00 Euro ausschütten, dann würde der den steuerlichen „ausschüttbaren Gewinn“ von 444.273,00 übersteigende Betrag als steuerfreie Eigenkapitalrückzahlung zu behandeln sein.

Um die Verwirrung komplett zu machen: Die in 2016 für 2015 vorzunehmende Ausschüttung wirkt sich auf die Höhe des steuerlich ermittelten „ausschüttbaren Gewinns“ erst im Jahr 2018 aus. Denn für die steuerliche Beurteilung einer in 2017 zu zahlenden Dividende für 2016 haben wir auf die Verhältnisse am 01.01.2016 abzustellen – und die den steuerlichen „ausschüttbaren Gewinn“ dann irgendwann am Ende doch mindernde Dividendenzahlung für 2015 erfolgte ja erst nach dem Stichtag 01.01.2016. Auf deutsch: Die für 2015 gezahlte Dividende verbraucht den steuerlich „ausschüttbaren Gewinn“ tatsächlich erst zu einem Zeitpunkt, wo wir die korrekte steuerliche Behandlung der für 2017 möglicher Weise zu zahlenden Dividende festzustellen haben, also erst irgendwann im Jahr 2018.

Alles klar? Trösten Sie sich – wir haben auch mehrere Wochen gebraucht, um das zu verstehen.

Die praktische Auswirkung ist also folgende: Wegen des langen zeitlichen Vorlaufs wissen wir bereits heute, daß der „ausschüttbare Gewinn“, der für die 2017 mögliche 2016er Dividende maßgeblich sein wird, dann 439.274,00 Euro betragen wird. Bei aktuell 8.400 gewinnberechtigten Aktien wären das 52,29 Euro pro Aktie. Erst ein möglicher Weise darüber liegender Anteil der Dividende wäre sodann als steuerfreie Eigenkapitalrückzahlung zu behandeln.

Ganz verrückt wird es dann 2018 bei einer eventuellen Dividendenzahlung für 2017: Wenn durch die Ausschüttung für 2016 der steuerliche „ausschüttbare Gewinn“ aufgebraucht würde, dann wäre die Dividende für 2017 in vollem Umfang als steuerfreie Eigenkapitalrückzahlung zu behandeln, auch wenn wir bis dahin richtig klotzig verdient haben sollten …

Jetzt alles klar? Wenn nicht: Gönnen Sie sich heute Abend ein Gläschen Rotwein. Man kann sich das deutsche Steuerrecht auch einfach schön trinken …

 

EU-Marktmißbrauchsverordnung

Am 03.07.2016 treten die Vorschriften der Marktmißbrauchsverordnung der Europäischen Union in Kraft. Sie ersetzt bisherige einzelstaatliche Gesetze (wie z.B. in Deutschland das Wertpapierhandelsgesetz WpHG) und wird in allen EU-Mitgliedsstaaten direkt geltendes Recht.

Bis jetzt blieb z.B. in Deutschland der börsliche Handel im Freiverkehr von überbordenden Bürokratismen des Kapitalmarktrechts verschont. Eigentlich auch völlig zu Recht, denn Klein- und Kleinstkapitalgesellschaften spielen in einer Liga, die die organisierten Finanzmärkte und ihre professionellen Akteure nicht im geringsten interessiert. Es ist dem Finanzhistoriker auch nicht bekannt, daß in der Geschichte der Finanzmärkte jemals eine Gesellschaft von unserer vernachlässigenswerten Größenordnung Auslöser einer Finanzkrise gewesen wäre.

Aber der Gesetzgeber hätte es gern besonders gründlich. Die Vorschriften der Marktmißbrauchsverordnung gelten deshalb künftig auch für Aktiengesellschaften, deren „Finanzinstrumente“ (sprich: Aktien) auf Initiative des Emittenten im deutschen Freiverkehr gehandelt werden.

Damit besteht künftig auch bei Freiverkehrswerten unabhängig von ihrer Größe die Pflicht

– den Vorschriften zur Ad-Hoc-Publizität zu genügen

– „Directors Dealings“ zu publizieren, und zwar auch jedes einzelne Klein- und Kleinstgeschäft

– Insiderverzeichnisse zu führen, in denen Informationsflüsse mit Datum und Uhrzeit aufzuzeichnen sind, diese der zuständigen Behörde jederzeit vorzulegen und fünf Jahre aufzubewahren.

Mit diesen neuen Regelungen hat sich der Aufsichtsrat der CS Realwerte AG in seiner Sitzung am 06.06.2016 befaßt und dem Vorstand aufzugeben, sich in vertiefender Form weiter sachkundig zu machen, welche konkreten Auswirkungen die veränderte und verschärfte Rechtslage für die CS Realwerte AG im Falle einer möglichen Freiverkehrsnotiz hätte und welche Risiken sich für die Gesellschaft ggf. ergäben.

Dies vor allem vor dem Hintergrund, daß die EU den Mitgliedsstaaten für Sanktionen im Fall von beabsichtigten oder auch unbeabsichtigten Verstößen folgende Mindestvorgaben gemacht hat:

– bis zu EUR 6,0 Mio. Geldbuße für Verstöße gegen die Insiderverbote und das Verbot der Marktmanipulation (wie leicht ein ahnungsloser Marktteilnehmer in diese Falle tappen kann, bitten wir dem hier veröffentlichten Beitrag vom 11.06.2016 zu entnehmen)

– bis zu EUR 1,0 Mio. Geldbuße bei Verletzung der Ad-Hoc-Publizitätspflicht

– bis zu EUR o,5 Mio. Geldbuße bei Fehlern beim Führen von Insiderlisten und Meldung von Directors‘ Dealings

– zusätzlich können und müssen vorsätzliche und nicht ganz unerhebliche Verstöße mit Freiheitsstrafe bis zu wenigstens vier Jahren geahndet werden.

Im Falle großer und relevanter  Gesellschaften (Stichwort: VW) mögen solche Vorschriften ihre Berechtigung haben. Bei Klein- und Kleinstkapitalgesellschaften, die jahrzehntelang keinen unbedeutenden Beitrag zur Individualität unseres Gemeinwesens und zur Aktionärsdemokratie geleistet haben, wird mit dieser Überregulierung aber das Kind mit dem Bade ausgeschüttet. Eine Aktien-Gesellschaft wie die unsrige wird schon aus Kosten- und organisatorischen Gründen nur schwer zur minutiösen und wortgetreuen Beachtung aller Vorschriften in der Lage sein, selbst wenn sie allen guten Willen dazu hätte.

Wir bitten vor diesem Hintergrund unsere Aktionäre um Verständnis, daß eine Entscheidung über eine mögliche Einbeziehung der Aktien der CS Realwerte AG in den Handel im Freiverkehr einer Börse erst in der zweiten Jahreshälfte nach genauerer und intensiver Beschäftigung mit der veränderten Rechtslage fallen kann.

 

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