Category : Neuigkeiten
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In Kürze wird unsere Monatsübersicht per 31.01.2017 veröffentlicht. Anregungen aus dem Kreis unserer Aktionäre folgend haben wir die Übersicht rechts unten erstmals um die Angabe des inneren Wertes pro Aktie zum Monatsultimo ergänzt.
Der innere Wert errechnet sich wie folgt: Zum offen ausgewiesenen Eigenkapital wird hinzuaddiert das handelsrechtliche Ergebnis des laufenden Geschäftsjahres sowie die aktuell bestehenden Kursreserven (Überschuß des Kurswertes unseres Portfolios über den Buchwert). Beide Ergebniskomponenten werden gekürzt um eine idealtypisch mit 30 % angenommene Ertragsteuerbelastung (die man in einer IFRS-Buchführung mit Ansatz der Vermögenswerte zum Tageskurs unter „latente Steuern“ ausweisen würde). Ferner werden die satzungsgemäßen erfolgsabhängigen Vergütungen von Vorstand und Aufsichtsrat gekürzt (welche im Falle der noch nicht realisierten Erträge aber ebenfalls nur als Latenzen zu betrachten sind).
Einige nur jährlich wiederkehrende Posten (wie z.B. das Honorar des Wirtschaftsprüfers, aber auch Bagatellen wie der IHK-Beitrag) sowie einmaliger bzw. unregelmäßig anfallender Aufwand wie z.B. Transaktionskosten, Kreditbearbeitungsgebühren etc. werden von uns nicht zeitanteilig abgegrenzt, sondern in der Periode voll erfaßt, in der der Aufwand anfiel. Solche betragsmäßig untergeordneten Feinheiten jeden Monat zeitaufwändig exakt und periodenabgegrenzt zu berechnen würde keinen meßbaren Erkenntnismehrgewinn bringen.
Wir arbeiten hier also nach dem altbewährten Motto „Lieber ungenau richtig als exakt falsch.“ Vor diesem Hintergrund bitten wir den Ihnen mitgeteilten inneren Wert immer cum grano salis zu betrachten. Daß wir ihn (weil es unsere Excel-Tabelle rechnerisch nun einmal so liefert) trotzdem mit zwei Nachkomma-Stellen angeben ist lediglich eine Scheingenauigkeit.
Per 31.01.2017 beträgt der innere Wert einer Aktie der CS Realwerte AG 932,64 €.
Wegen der sehr zufrieden stellenden Entwicklung unseres Portfolios im Januar 2017 ist das ein schöner Schritt nach vorn: Der Vergleichswert per 31.12.2016 hatte bei 897,71 € gelegen.
Spätestens seit dem Fall des ZDF-Journalisten Jan Böhmermann hatten wir geglaubt, diese Republik wisse zwischen ernsthaftem Journalismus und Satire sehr wohl zu unterscheiden.
Inzwischen müssen wir zu unserem großen Bedauern allerdings annehmen, daß wir damit den einen oder anderen Leser überfordert haben.
Es sei deshalb aus gegebenem Anlaß noch einmal ausdrücklich darauf hingewiesen, daß es sich bei unserem Beitrag vom 26.1.2017 („Hufschmiere und Bommerlunder“) um eine Satire handelt.
Die mit Abstand größten Positionen unseres Portfolios sind der KanAm grundinvest (10,3 Mio. € Buchwert) und der CS Euroreal (6,9 Mio. € Buchwert), gefolgt vom AXA Immoselect (3,5 Mio. € Buchwert). Diese drei machen mehr als 90 % unseres gesamten Anlagevolumens aus.
Vielleicht sollten wir an dieser Stelle einen Blick nach vorn wagen: Wo werden unsere drei größten Positionen am Ende des 1. Halbjahres 2017 stehen?
Dem KanAm grundinvest ist es tatsächlich gelungen, bis zum Übergang an die Depotbank am 31.12.2016 alle wesentlichen Immobilien zu verkaufen. Wenn alle Kaufpreise eingegangen sein werden (was erst im II. Quartal der Fall sein wird, weil insbesondere beim Kanada-Verkauf 25 % kanadische Quellensteuer einbehalten wurden, deren Erstattung bis zu einem halben Jahr dauern kann), wird die Liquidität des Fonds deutlich über 1,1 Mrd. € betragen, das entspricht mit 16,44 € je Anteil fast dem aktuellen Börsenkurs. Die restlichen vier kleineren Immobilien (je zwei in Paris und Rotterdam) mit Verkehrswerten von 183 Mio. € = 2,57 € je Anteil gibt es gratis dazu. Vor diesem Hintergrund ist das Investment in den KanAm grundinvest praktisch (kurs)risikofrei.
Die spannendste Frage wird sein, wann und wie hoch die nächste Ausschüttung sein wird. Wir tippen auf Juni 2017, und unsere Schätzung ist mit 5,00 bis 10,00 € pro Anteil breit aber echt. Danach wird man sich in Ruhe zurücklehnen können und einfach mal schauen, was die vier Restimmobilien bringen. Erfahrungsgemäß haben die KanAm-Leute hier noch den größten Ehrgeiz von allen, und es sollte uns nicht so sehr wundern, wenn bis Ende 2018 dann auch der Rest weg ist, und zwar unter dem Strich nicht einmal unter den aktuellen Verkehrswerten.
Der CS Euroreal ist noch nicht so weit. Vor allem hängt er im Augenblick etwas in der Luft, solange man noch auf den Eingang des Kaufpreises für das aus drei Einkaufszentren bestehende Melody-Portfolio wartet. Das sind nach unserer Kenntnis 600-700 Mio. €, kein Problem bei einem Käufer wie Union Investment, aber eben auch kein Pappenstiel bei insgesamt 2,15 Mrd. € Fondsvermögen. Wenn das Geld da ist, hat der CS Euroreal mehr als 1,2 Mrd. € in der Kasse, also eine Liquiditätsquote von dann über 50 % oder 11,75 € je Anteil. Zwei Drittel des aktuellen Börsenkurses sind also auch hier bereits mit Bargeld abgedeckt. Ein möglicher Weise bis Jahresmitte bestehendes Kursrisiko sehen wir deshalb bei allerhöchstens 5 %.
Sobald die nächste Ausschüttung angekündigt wurde (wir schätzen +/- 5,00 € im April 2017) und/oder sobald weitere Verkäufe gemeldet werden, reduziert sich das Risiko eines Kursrückgangs gegen Null. Vom restlichen Immobilienportfolio mit Verkehrswerten von rd. 1,05 Mrd. € hat der Fonds nach eigenen Angaben knapp 600 Mio. „am Markt“ und die Verhandlungen sind bei einigen zumeist kleineren Objekten in einem „fortgeschrittenen Stadium“. Nach unserer eigenen Einschätzung sind aus dem aus 24 Objekten bestehenden Restportfolio 8 Objekte im Wert von rd. 460 Mio. € absolute Selbstläufer, die sogar Hein von der Werft blind verkaufen könnte. Der dann noch verbleibende Rest, 16 Objekte im Wert von knapp 600 Mio. €, wird an der Börse in unserer Projektionsrechnung derzeit mit rd. 200 Mio. € bewertet. Das sind 1/3 der Verkehrswerte – und nach Aussage aus berufenem Munde in der Branche kann man im Grundsatz bei allen Fonds davon ausgehen, daß allein der Wert des Grund und Bodens eben diese 1/3 der Verkehrswerte beträgt. Man kann also denknotwendig ausschließen, mit dem Investment im CS Euroreal noch einen Verlust zu erleiden.
Eine völlig andere Geschichte ist der AXA Immoselect, der bereits im Okt. 2014 auf die Depotbank übergegangen war und seine drei Restobjekte (ein Bürogebäude in Holland, je ein Einkaufszentrum in Italien und Schweden, Verkehrswerte insgesamt 162 Mio. €) nach Ablauf der von der BaFin gesetzten Frist bis Okt. 2017 verkauft haben muß, egal zu welchem Preis. Die im Fonds vorhandene Liquidität deckt hier exakt die Hälfte des aktuellen Börsenkurses ab – den Rest müssen die drei verbliebenen Immobilien bringen. Es ist zwar angesichts eines im Börsenkurs ausgedrückten Bewertungsabschlages von weiteren fast 50 % auf die im Laufe der Jahre bereits dramatisch reduzierten Verkehrswerte unwahrscheinlich, daß ein AXA-Immoselect-Investor dabei noch Verluste erleiden kann, aber völlig ausschließen können wir es – anders als beim CS oder beim KanAm – auch nicht.
Vor diesem Hintergrund erscheint unsere Position im AXA Immoselect aus heutiger Sicht verhältnismäßig hoch (man könnte sogar sagen: im Verhältnis zu hoch). Dazu muß man allerdings wissen, daß die Position, die in der Spitze über 3 % aller Anteile des Fonds ausmachte, zum größten Teil im Sommer 2016 aus rein opportunistischem Kalkül entstanden ist. Sinnfreie Verkäufe einiger Dachfonds mit großen Stückzahlen hatten den Börsenkurs des AXA Immoselect damals fast in’s Bodenlose fallen lassen. Unsere meist zu Tiefstkursen erworbenen Bestände enthalten heute hohe stille Reserven, und im Januar 2017 haben wir zudem unsere Portfoliostruktur durch Reduktion vor allem der AXA-Immoselect-Position nachjustiert. Dies war, die günstige Gelegenheit nutzend, eine ebenso opportunistische Entscheidung wie der größte Teil der seinerzeitigen Käufe. Alles in allem können also zumindest wir auch mit dem AXA Immoselect unmöglich noch Geld verlieren.
Die hohen Liquiditätsquoten vor allem des KanAm grund und des CS Euroreal führen demzufolge über das ganze 1. Halbjahr 2017 dazu, daß die anteilig auf unsere Anteile entfallenden Bankguthaben unserer Fonds höher liegen als die von uns in Anspruch genommenen Bankkredite. Unsere Kredite sind also keine Hebelung mehr, sondern lediglich noch die Vorfinanzierung von Ausschüttungen, die uns zu einem späteren Zeitpunkt mit Gewißheit zufließen. Anders herum gesagt, wenn die Fonds ihre Liquidität ausgekehrt haben werden, haben sich unsere Kreditinanspruchnahmen vollautomatisch von allein erledigt. Ein spezifisches Risiko besteht für die uns finanzierenden Institute somit nicht mehr.
Wir haben im Augenblick also
Mit einem Wort: Es ist jetzt die Zeit gekommen, die Früchte zu ernten. Anbrennen kann uns bei unserem Geschäftsmodell nach menschenmöglichem Ermessen nichts mehr (wenn nicht noch der berühmte schwarze Schwan erscheint und z.B. die Einlagen unserer Fonds bei den Banken verloren gehen).
Die „big three“ unter den abwickelnden Offenen Immobilienfonds befinden sich in einer sehr besonderen Umbruchphase. Der bereits erfolgte (KanAm grundinvest zum 31.12.2016) bzw. kurz bevorstehende (CS Euroreal und SEB ImmoInvest zum 30.04.2017) Übergang auf die jeweiligen Depotbanken verändert die Situation und die Sicht auf diese Fonds ziemlich grundlegend.
So hat es der KanAm tatsächlich geschafft, in der Abwicklungsphase 48 von ursprünglich 52 Objekten mit Verkehrswerten von zusammen ca. 6 Mrd. € zu verkaufen. Übrig bleiben nur noch vier kleine Objekte in Frankreich und Holland mit zusammen 180 Mio. € Verkehrswert sowie, nach Eingang aller Kaufpreisforderungen, fast 1,2 Mrd. € an Liquidität. Mit 16,44 € pro Anteil ist das genau so viel wie der aktuelle Börsenkurs.
Auch der CS Euroreal scheint gut unterwegs zu sein – und glaubte dennoch, trotz einer Liquidität per 31.12.2016 von 510 Mio. € = 23,6 % des Fondsvermögens die für den 24.01.2017 angekündigte Ausschüttung an die Anleger komplett ausfallen lassen zu müssen.
Immer deutlicher wird, daß im zeitlichen Umfeld des Übergangs an die Depotbanken die Ausschüttungen längst nicht so schnell kommen und auch längst nicht in der Höhe erfolgen werden, wie es der gesunde Menschenverstand an sich erwarten könnte. Eine große Rolle spielt dabei auf Seiten der Kapitalanlagegesellschaften offenbar die Angst, irgendwelche Risiken nicht ausreichend gesehen zu haben und dafür von der Depotbank später in Regreß genommen zu werden. Im Extremfall ist die Einstellung dann: „Wenn wir gar nichts ausschütten, kann uns hinterher keiner vorwerfen, wir hätten zu viel ausgeschüttet.“
Dies bereitet uns – Gott sei Dank – keine außergewöhnlichen Schwierigkeiten. Aus Erfahrung klug geworden hatten wir unserer Liquiditätsplanung schon länger eine deutlich größere Elastizität verordnet. Mit der Tatsache, daß der CS Euroreal wohl erst Ende April und der KanAm grundinvest wohl erst Ende Juni etwas ausschütten wird, und zwar höchstwahrscheinlich jeweils kaum mehr als 5,00 € je Anteil, können wir also ganz gut umgehen.
Dramatisch zugenommen haben in den letzten paar Jahren die Unfähigkeit und der Unwillen, Risiken einfach nur als ganz normalen (und mit keinem Mittel aus der Welt zu schaffenden) Teil menschlichen Lebens zu sehen. Es ist einem Zeitgeist geschuldet, der glaubt, alles in dieser Welt müsse und könne sicher gemacht werden. Einem Zeitgeist, der offenbar allen Ernstes glaubt, mit noch mehr Reglementierung und starren Regeln könne der Staat den Ausbruch einer nächsten Finanzkrise verhindern. Das ist zwar völliger Blödsinn, denn die nächste Krise kommt so sicher wie das Amen in der Kirche – doch zuvor führt die Vollkaskomentalität weitester Teile der Gesellschaft und die von der Politik noch nach Kräften geschürte (wenngleich objektiv gesehen ohnehin unerfüllbare) Sehnsucht nach Sicherheit zu ganz absurden Ergebnissen.
Diese absurden Ergebnisse erleben wir jetzt auch bei unseren Immobilienfonds. Jedes noch so unwahrscheinliche Risiko wird plötzlich aus der Schublade hervorgeholt. Aus jedem einzelnen Objektverkauf der letzten 10 Jahre könnte immer noch Ungemach drohen. Alle bisher noch nicht entdeckten Fliegerbomben aus dem Zweiten Weltkrieg liegen höchstwahrscheinlich ganz konzentriert ausschließlich unter Objekten, die heute dummerweise dem CS Euroreal gehören.
Diese Risiken werden nicht etwa mit einer Eintrittswahrscheinlichkeit versehen und entsprechend gewichtet. Sie werden einfach nur ermittelt und addiert. Und dann geht die Liquiditätsplanung der Fonds aus Vorsichtsgründen davon aus, daß sich jedes einzelne Risiko tatsächlich manifestieren wird – auch wenn man aus der Vergangenheit weiß, daß es in weniger als 1 % der Fälle tatsächlich passiert ist.
Am Ende kommt dabei dann heraus, daß man aus reiner Vorsorge so viel Liquidität bunkern muß, daß man auch bei Liquiditätsquoten jenseits der 50 % unmöglich schon etwas an die Anleger ausschütten kann. Die Negativzinsen, die unsere Fonds (sprich: wir Anleger) auf ihre unnötigen Milliarden-Bankguthaben auf diese Weise zahlen müssen, summieren sich wahrscheinlich auf einen Betrag, der am Ende größer ist als das, was für die Abdeckung unwahrscheinlicher Risikoeintritte dann tatsächlich benötigt wird.
Eine solche jedem gesunden Menschenverstand widersprechende Situation ist, wie alles im Leben, noch am besten mit Humor zu ertragen. Gern erzählen wir Ihnen also jetzt eine kleine Geschichte, die wir heute nachmittag in der Eisenbahn auf der Rückfahrt vom Fondskongreß in Mannheim für Sie aufgeschrieben haben.
Kapitel 1
Friedrich Wilhelm von Braunschweig, auch der „Schwarze Herzog“ genannt, vertreibt am 22.12.1813 die französischen Besatzer aus Braunschweig und übernimmt unter dem Jubel der Bevölkerung wieder als Souverän die Regierung. Bald darauf zieht das Braunschweigische Leibbataillon, wegen seiner Uniformen auch „Schwarze Schar“ genannt, unter Führung des Herzogs an der Seite Wellingtons in die alles entscheidende Schlacht gegen Napoleon. Für die Pferde der Einheit führt der Zeugmeister 8 Holzfässer mit Hufschmiere (bestehend zu 75 % aus Talg und zu 25 % aus Rüböl) mit.
Kapitel 2
Bei Waterloo, 15 km südlich von Brüssel, kommt es am 18.6.1815 zur Entscheidungsschlacht. Erst wogt der Kampf unentschieden hin und her, doch als die lange erwarteten und ersehnten Preußen unter Blücher eintreffen, wird das napoleonische Heer vernichtend geschlagen. Am nächsten Tag stellt der Braunschweiger Zeugmeister fest, daß immer noch 5 Fässer Hufschmiere ungeöffnet vorhanden sind. Seinen Chef kann er dazu nicht mehr um Befehle bitten – der ist tags zuvor in der Schlacht unglücklicher Weise gefallen.
Kapitel 3
Am 19.6.1815 findet ein abendlicher Umtrunk mit Kampfgenossen von der englischen Artillerie statt. Nicht nur wegen des bei der „Schwarzen Schar“ herrschenden Führungs-Vakuums, sondern vor allem wegen des Genusses etlicher Karaffen belgischen Karamel-Bieres gelangt der Braunschweiger Zeugmeister zu ganz ungewohnter Entscheidungsfreudigkeit, wie er als ordentlicher Soldat eine solche an sich im Leben noch nie zuvor bemerkt hatte. Es gelingt ihm tatsächlich, die überzähligen Fässer den Engländern für den langen Heimweg als Wagenschmiere für ihre Lafetten anzudrehen.
Kapitel 4
Das Closing des Deals scheitert am 20.6.1815, da sich die Regimentsschreiber beider Einheiten nicht auf den zutreffenden Wechselkurs zwischen Thaler Preussisch Courant und Pfund sterling einigen können.
Kapitel 5
Da seine Einheit am nächsten Morgen in aller Frühe abrücken wird, wartet der Braunschweiger Zeugmeister den Einbruch der Dämmerung ab und vergräbt dann am Abend des 20.6.1815 die Fässer auf einem Acker bei Waterloo.
Kapitel 6
Am 15.3.1816 beginnt der ehrbare und gottesfürchtige Bauer Guilleaume van der Pommesfrits, besagten Acker zu bestellen und hier Kartoffeln anzubauen. Acht Generationen der Pommesfrits werden ihm nachfolgen. Ab der zweiten Hälfte des 19. Jh. werden Zuckerrüben die Hauptfrucht.
Kapitel 7
Am 30.9.1996 erfolgt auf dem Acker derer van der Pommesfrits der Spatenstich für ein Bürogebäude mit 6.119 qm Nutzfläche. Nur ganz knapp verfehlt dieser erste Spatenstich ein weit oben zu liegen gekommenes Faß mit Hufschmiere, das hier seit über 180 Jahren im Boden schlummert. Als Investor für das Objekt wird der Fonds „Euroreal“ der Schweizerischen Kreditanstalt gewonnen. Bis heute gehen in dem Gebäude täglich hunderte von Menschen ihrer Arbeit nach, nicht ahnend, auf welch entsetzlicher Altlast sie sich da bewegen.
Kapital 8
Am 21.5.2012 kündigt die Credit Suisse Asset Management GmbH das Verwaltungsmandat für den CS Euroreal. Die Ausgabe und Rücknahme von Anteilen ist damit endgültig ausgesetzt. Der Fonds wird abgewickelt, die Immobilien sind ausnahmslos zu veräußern.
Kapitel 9
Angesichts eines Liquiditätsbestandes von mehr als 1/2 Mrd. € kündigt der CS Euroreal am 2.12.2016 die nächste turnusgemäße Ausschüttung für den 24.1.2017 an.
Kapitel 10
Am 4.1.2017 ermittelt der Risk Manager von Credit Suisse Asset Management, welche Risiken angesichts des bevorstehenden Übergangs auf die Depotbank insgesamt zu adressieren sind. Erst später wird sich herausstellen, daß die Kapitel 1 bis 6 dieser Geschichte reine Phantasieprodukte eines angsterfüllten Hirns des Risk Managers sind, maßgeblich ausgelöst durch den Genuß einer Dreiviertel Flasche Bommerlunder im Verlauf des Nachmittags besagten Tages.
Kapitel 11
Als mittelgroße Katastrophe erweist sich, daß Credit Suisse erst Ende 2016 die PC’s wichtiger Mitarbeiter in ein Pilotprojekt des Fraunhofer-Instituts zur Erforschung Künstlicher Intelligenz einbinden ließ. Keiner hat eine Vorstellung was das in den PC’s auslösen kann. Kurz vor Mitternacht erwacht der PC des Risk Managers zum Leben, während sein Bediener, der den Abend mit einer guten Flasche Chateau Migraine beschlossen hatte, längst weinselig schläft. Angestachelt durch das letzte Viertel der Bommerlunder-Flasche, das der Risk Manager am Nachmittag versehentlich haarscharf am Glas vorbei direkt in die Tastatur seines PC gegossen hatte, beginnt eine lebendig gewordene Excel-Anwendung selbsttätig, die Risiken des CS Euroreal in’s Unermessliche zu potenzieren.
Kapitel 12
Am Morgen des 5.1.2017 druckt der Risk Manager die Risikoübersicht aus. Angesichts eines Restalkohols von 1,73 Promille bemerkt er nicht, welche Folgen die seinem PC implementierte Künstliche Intelligenz in der Nacht davor gehabt hatte. Insbesondere übersieht er, daß die Liste nunmehr 87 Objekte mit einer angeblich großen Wahrscheinlichkeit von Bodenverunreinigungen enthält, welche der CS Euroreal tatsächlich niemals besessen hatte. 15 dieser Objekte liegen noch nicht einmal auf der Erde. Noch im Laufe des Vormittags legt der Risk Manager die Liste dem Geschäftsführer vor.
Kapitel 13
Erst nach 21:00 Uhr beginnt sich der Geschäftsführer mit der Liste zu beschäftigen. Sie kommt ihm verdächtig lang vor. Schon auf der ersten Seite stolpert er über den einsturzgefährdeten Edeka-Markt in Addis Abeba. Hatten wir denn sogar mal was in Afrika? Und in der Hauptstadt von Äthiopien gibt es tatsächlich Edeka-Läden? Komisch. Der Geschäftsführer beschließt, diese Dinge am nächsten Tag in der Leitungssitzung zu hinterfragen, bekommt einen Müdigkeitsanfall und macht um 21:27 Uhr Feierabend. Gott sei Dank, denn auf Seite 67 hätte er erfahren, daß das Grundstück des fondseigenen Saturn-Marktes auf der Venus im Dritten Intergalaktischen Erbfolgekrieg das Ziel erbitterter klingonischer Luftangriffe gewesen war. Möglicher Weise hätte dies den armen Mann um den Schlaf gebracht.
Kapitel 14
Daß der Risk Manager zur Leitungssitzung am 6.1.2017 mit 11 Minuten Verspätung erscheint und gleich nach seinem Erscheinen in dem zugegebener Maßen zu kleinen Besprechungsraum im Frankfurter Taunusturm Atemalkohol zu riechen ist, bringt den Geschäftsführer vollends in Rage. Er beschließt, sich diesen Kerl gleich mal ordentlich zur Brust zu nehmen. Was der abgeliefert hat stimmt doch vorne und hinten nicht! Nur Sekunden später zischt der Syndikus bedeutungsschwer das Wort „Durchgriffshaftung“ in den Raum. Der Geschäftsführer bekommt eine Panikattacke und unterschreibt die Risikoaufstellung ohne weitere Nachfrage. Soll sich doch die Depotbank mit den Details rumschlagen und gleich selbst die Verantwortung übernehmen. Wenig später gehen alle mehr oder weniger zufrieden in’s Wochenende.
Kapitel 15
Es dauert ein paar Tage, das eigentlich Unmögliche wohlklingend zu formulieren. Am 18.1.2017 gibt Credit Suisse Asset Management bekannt, daß der CS Euroreal aus seiner Liquidität von 510 Mio. € (und wohl wissend, daß nur Wochen später weitere 700 Mio. € an Kaufpreisen eingehen werden und die Liquiditätsquote damit auf über 50 % steigt) am 24.1.2017 exakt 0,00 € pro Anteil an seine Anleger ausschütten wird.
Kapitel 16
So leicht läßt sich der Vorstand der CS Realwerte AG in seinem grenzenlosen Optimismus aber nicht unterkriegen. Er genehmigt sich zwei Gläschen Bunnahabhain, rechnet hoch und runter und kommt dann zu dem Schluß, daß der CS Euroreal spätestens Ende April mindestens 5,00 € pro Anteil ausschütten werde. Dies berichtet er seinem Aufsichtsrat und ergänzt seine Prognose nach einem weiteren halben Fläschchen Bunnahabhain mit der Erwartung, der CS Euroreal werde nach Übergang auf die Depotbank im Auflösungsbericht dezidiert ausführen, wann unter den gegebenen Umständen welche Teile der noch vorhandenen Liquidität zur Ausschüttung gelangen könnten.
Kapitel 17
Der Auflösungsbericht enthält kein Wort zu Umfang und ungefähren Terminen weiterer Ausschüttungen. Auf seiner turnusgemäßen Sitzung am 6.6.2017 stellt der Aufsichtsrat fest, daß die Erwartungen des Vorstandes – und zwar zum wiederholten Male! – viel zu optimistisch gewesen seien. Der als Gast ebenfalls anwesende Aufsichtsratsvorsitzende der Aktien-Gesellschaft für Historische Wertpapiere kräuselt nach einigen Minuten das Näschen und bemerkt in Richtung des Vorstandes, es sei ein Hauch von Atemalkohol in der Luft zu vernehmen.
Kapitel 18
Am 9.6.2017 wird der Vorstand auf Beschluß des Aufsichtsrates in einer Nervenklinik südlich von Wolfenbüttel auf Diensttauglichkeit untersucht.
Kapitel 19
Bereits am 12.6.2017 wird der Bericht erwartet. Das ganze Wochenende lang hatte sich der Oberarzt mit der Frage gequält, wie er es am besten sagen soll. Schweren Herzens entschließt er sich am Ende, aus seinem Gespräch mit dem Patienten die unzusammenhängenden Halbsätze über Dragoner, den Schwarzen Herzog, Napoleon, Waterloo, Hufschmiere und klingonische Luftangriffe in seinem Bericht besser gar nichts zu erwähnen. Statt dessen attestiert er eingeschränkte Verwendungsfähigkeit, jedoch nicht ohne anzumerken, daß das Vorstandsgehalt auf ein Niveau zu kürzen sei, das den unkontrollierten weiteren Erwerb von Alkoholika ausschließe.
Kapitel 20
Eine unvorhergesehene Erkrankung in der Personalabteilung führt dazu, daß dem Vorstand entgegen ärztlicher Empfehlung am 19.6.2017 erneut ein ungekürztes Gehalt gezahlt wird. Der dadurch ermöglichte Erwerb einer neuen Flasche Bunnahabhain hat nach deren Genuß zur Folge, daß der Vorstand dem Aufsichtsrat am 20.6.2017 prognostiziert, noch Ende Juni werde der KanAm grundinvest aus seiner Liquidität von nunmehr fast 1,2 Mrd. € = 85 % des Fondsvermögens doch wohl mindestens 5,00 bis 10,00 € pro Anteil ausschütten können. Bereits die außergewöhnliche Bandbreite dieser Prognose läßt den Aufsichtsratsvorsitzenden erkennen, unter welch inakzeptablen äußeren Umständen sie zu Stande gekommen sein musste.
Kapitel 21
Auf einer außerordentlichen Aufsichtsratssitzung am 22.6.2017 wird der Vorstand letztmalig verwarnt, verbunden mit der Androhung der fristlosen Entlassung, sollte er sich bezüglich abwickelnder Offener Immobilienfonds auch nur noch ein einziges Mal zu einer Prognose hinreißen lassen. Für die für den 21.7.2017 angesetzte ordentliche Hauptversammlung wird dem Vorstand Hausverbot erteilt. Schließlich wird ihm aufgegeben, sich täglich vor Dienstbeginn auf der Polizeistation in Sickte einer Atemalkoholkontrolle zu unterziehen.
Kapitel 22
Am 12.1.2018 findet unter dem alljährlich wiederkehrenden Motto
Quod non schlückt, est verrückt.
der Jahresempfang der Freiwilligen Feuerwehr Erkerode/Lucklum statt. Als Höhepunkt des Festprogramms verleiht der Bürgermeister dem Vorstand der CS Realwerte AG den Volksbildungspreis der Gemeinde Erkerode. Gestiftet hatte diesen bereits 1872 ein kurz zuvor in Bewunderung Braunschweigischer militärischer Leistungen aus Waterloo zugezogener Großcousin des Guilleaume van der Pommesfrits. In der Laudatio bezeichnet der Bürgermeister die Preisverleihung als Anerkennung publizistischer Leistungen, die dazu führten, daß sich die Zahl der Deutschen, die mit dem Begriff Bunnahabhain etwas anzufangen wissen, in weniger als einem Jahr auf 17.282 nahezu versechzehnfacht hat.
Unsere Zielfonds verabschieden ihre Objekte eines nach dem anderen. Bis zum Frühjahr 2017, wenn am 30.04. mit dem CS Euroreal und dem SEB ImmoInvest nach ihrer mehrjährigen Abwicklungsphase auch die letzten beiden Großen auf die Depotbanken übergehen, sollte die Messe weitgehend gesungen sein.
Daß diese große letzte Verkaufswelle der abwickelnden Fonds in weiter steigende Märkte hinein abgegeben werden kann, das war natürlich auch ein bißchen Glück für uns.
Der Immobiliendienstleister CBRE veröffentlichte gerade die europäischen Transaktionsvolumina für das IV. Quartal 2016. Gern zitieren wir daraus ein paar besonders interessante Nachrichtensplitter.
Vor allem ein starker deutscher Markt (mit allein 19,8 Mrd. €) brachte im IV. Quartal 2016 das gesamteuropäische Transaktionsvolumen auf ein neues Rekordhoch von 86,8 Mrd. €. Dies liegt nochmals 5 % über dem IV. Quartal 2015, das bisher der Rekordhalter war.
Insgesamt knackte der deutsche Markt in 2016 die magische Marke von 50 Mrd. €.
Den stärksten Zuwachs auf Jahresbasis erzielte der lange totgeglaubte niederländische Markt: Er wuchs 2016 um 17 % auf 13,5 Mrd. €. Damit wird sogar der bisherige Höchststand aus dem Boomjahr 2007 (13,2 Mrd. €) noch übertroffen.
Großbritannien dagegen sah, wen wundert es, einen Rückgang um 28 % auf Sterling-Basis bzw. sogar 37 % auf Euro-Basis. Auch hier zeigte das IV. Quartal jedoch schon wieder deutliche Erholungstendenzen.
CBRE-Direktor Jonathan Hull kommentiert: „Continental European markets continued to perform strongly in the latter half of 2016 with investors prepared to pay a premium to secure the best product. Germany maintains its position at the top of investors‘ wish list for core property assets and is likely to continue to be seen as safe haven for global capital.“ Davon wird in den nächsten Monaten am meisten der CS Euroreal profitieren, der in seinem Objekt-Bestand immer noch einen Deutschland-Anteil von 50 % hat.
Alles in allem fühlen wir uns aber sehr wohl bei dem Gedanken, die Party jetzt, wo sie am schönsten ist, bald verlassen zu können. Denn der Immobilienmarkt war schon immer hoch zyklisch, und er wird es bleiben.