CS Euroreal: Schlimmer geht immer

Bereits im April 2018 hatte der CS Euroreal sein 31.360 m2 großes Einkaufszentrum „Olympia“ im tschechischen Olmütz von 74,2 Mio. EUR ziemlich kräftig auf 56,0 Mio. EUR abgewertet. Begründung damals: „Erhebliche Reduzierung des Bodenwertes, Erhöhung des Liegenschaftszinssatzes sowie angesetzter Abschlag für Investitionskosten für den Hypermarkt.“

Das hatte uns schon etwas mißtrauisch gemacht, und wir hatten unsere für die Berechnung des Wertaufholungspotentials maßgebliche interne Verkaufpreiserwartung auf 35,0 Mio. EUR heruntergeschraubt. Das war aber noch längst nicht vorsichtig genug, wie wir heute wissen.

Einen kräftigen Rückgang des Anteilswertes um rd. 6 % auf 7,43 EUR je Anteil begründet die Verwahrstelle Commerzbank AG gestern mit einer weiteren Abwertung von Olmütz auf, halten Sie sich fest, jetzt nur noch 19,0 Mio. EUR. Der schon vor einem Jahr kräftig reduzierte Verkehrswert wurde also jetzt noch einmal gedrittelt. Mit „erhebliche Reduzierung des Bodenwertes sowie Erhöhung des Liegenschaftszinssatzes“ werden zwei alte Bekannte der letztjährigen Begründung wiederholt, „gestiegener Leerstand sowie erhebliche Reduzierung der nachhaltig erzielbaren Miete und der Restnutzungsdauer“ kommen heuer noch neu dazu.

Man fragt sich bei solch erratischen Ausschlägen in den Verkehrswerten allen Ernstes, was der für die Bewertung zuständige Sachverständigenausschuß bei seinen Sitzungen raucht – gesund kann es auf keinen Fall sein.

Bei dieser Entwicklung muß man auch schon einmal eine Variante rechnen, die den für Olmütz erzielbaren Erlös mit Null ansetzt. In dem Fall müsste das zweite übrig gebliebene Objekt (die Rathaus-Galerie in Essen, die übrigens zufällig fast auf den Quadratmeter genau so groß ist wie Olmütz) mindestens 30,0 Mio. EUR bringen, ehe die Anleger des CS Euroreal auf der gegenwärtigen Kursbasis „Nasse“ machen. Bei einem Verkehrswert von aktuell noch 123,3 Mio. EUR sollte man das erwarten können.

Dennoch ist durch diese Entwicklung fast alle Phantasie, die in diesem Fonds noch dringesteckt hatte, verloren gegangen – und viel Vertrauen in das Fondsmanagement außerdem.

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