CS Euroreal: Wieder mal Lissabon

Schon seit Monaten wartet man auf eine Verkaufsmeldung des CS Euroreal für seine beiden Bürogebäude in Lissabon im EXPO Parque das Nacoes. In’s Schaufenster gestellt wurden sie informierten Kreisen zu Folge bereits Mitte 2016, mit einem Preisschild von zusammen 100 Mio. EUR.

Erst im März 2018 wurde dann das 8.022 m2 vermietbare Fläche umfassende Objekt Dom Joao 1.17 aufgewertet von 23,8 Mio. auf 25,2 Mio. EUR, und das 25.017 m2 große Objekt Dom Joao 1.18 von 73,3 Mio. auf 77,9 Mio. EUR. Ein deutliches Zeichen, daß der Fonds den Verkauf bewußt langsam angeht, weil sich der Markt in Lissabon weiter prächtig entwickelt und inzwischen sicher mehr als die kolportierten 100 Mio. EUR erzielbar wären.

Diese Einschätzung wird gestützt durch eine heute bekannt gewordene Meldung: „Spanish REIT Merlin Properties has purchased an office asset in Lisbon for €33mln. The investment volume represents a 6,4 % gross yield over €2.1 mln of gross rents. Located in Lisbon’s Expo area Parque das Nacoes in Dom Joao II, the asset comprises 10,000 m2 of lettable area over 13 floors.“

Dieses Objekt unterscheidet sich in null komma garnix von den beiden Objekten des CS Euroreal. Gleiches Baujahr, gleiche Bauqualität, gleiche Mikro-Lage. Das Hochhaus ist unseren beiden Gebäuden direkt benachbart, und als wir Anfang des Jahres da mal selbst vorbeigeschaut hatten, hatten wir das jetzt verkaufte Objekt sogar zunächst mit einem unserer Objekte verwechselt (weil der CS Euroreal in seinen Berichten immer noch 10 Jahre alte, inzwischen längst obsolete Hausnummern verwendet, die schon vor Jahren umgestellt wurden).

Man braucht also nur im Dreisatz zu rechnen, egal ob über die Fläche oder die Brutto-Mieteinnahmen, und kommt dann für unsere beiden Objekte auf einen Marktwert von 26,5 Mio. bzw. 82,5 Mio. EUR. Dichter dran an den erst im März 2018 neu festgelegten Verkehrswerten von 25,2 Mio. bzw. 77,9 Mio. EUR geht kaum noch. Unsere internen Verkaufspreisschätzungen belassen wir deshalb unverändert bei 25 Mio. bzw. 80 Mio. EUR.

Hier eine ziemlich große Prognosesicherheit zu haben ist schon deswegen interessant, weil die beiden Lissabon-Objekte allein 15 % des Immobilien-Restbestandes des CS Euroreal von ca. 700 Mio. EUR ausmachen.

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