Ein Ende mit Schrecken

Anfangs hatten wir mit ihm sogar noch Geld verdient – aber bereits im Laufe des Jahres 2016 hatten wir ihn komplett aus unseren Depots rausgeschmissen: Den SEB ImmoPortfolio Target Return Fund.

Zum 1.6.2017 war das Verwaltungsmandat von der Savills Fund Management GmbH auf die CACEIS Bank S.A. übergegangen. Da besaß der ImmoPortfolio noch 12 Liegenschaften im Gesamtwert von rd. 235 Mio. EUR. Noch nicht abgewickelt, aber bereits im April 2017 an die “Goldmänner” verkauft (oder besser: verschleudert) waren neun davon im Rahmen eines paneuropäischen SEB-Fonds-Gesamtportfolios. Dass Goldman Sachs sich die Übernahme eines überaus heterogenen Portfolios von nicht weniger als 42 Objekten mit besonders üppigen Bewertungsabschlägen vergolden ließ werden wir gleich noch sehen.

Die übrigen drei Objekte in den USA (darunter zwei Studentenwohnheime in Florida) wurden bald darauf ebenfalls zu grottenschlechten Preisen verscherbelt.

Was das für die Wertentwicklung der Anteilscheine bedeutete, dazu lassen wir einfach nur die im jüngsten Abwicklungsbericht von CACEIS/Savills selbst veröffentlichten Zahlen sprechen:

EUR 25,20   Anteilwert am 31.12.2017

EUR   3,00   zuzüglich Ausschüttung vom 03.04.2017

EUR   8,00   zuzüglich Ausschüttung vom 13.11.2017

– EUR 51,41   abzüglich Anteilwert vom 01.01.2017

– EUR 15,21   Anlageerfolg

Heißt also im Klartext: Vom “offiziellen” Anteilwert am Jahresbeginn gingen durch die gruseligen Verkaufsresultate im Jahresverlauf 30 % verloren. Und das ist noch eine viel zu schön scheinende Zahl, denn die im Fonds reichlich vorhandene Liquidität verlor ja “nur” 0,4 % durch Negativ-Zinsen. Durch die Position “Wertänderungen” dagegen hat der Fonds laut Abwicklungbericht beim Immobilienvermögen im Schnitt 61,4 % verloren. Auf gut deutsch: Beim Verkauf der 12 Restobjekte wurde im Schnitt (unter Berücksichtigung der Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen für latente Verkaufssteuern) gerade einmal ein Drittel der Verkehrswerte erzielt.

Man kann sich an der Stelle schon fragen, warum Immobilienfonds überhaupt Gutachterausschüsse für die Bewertung ihrer Liegenschaften beschäftigen. Zugegebener Maßen kosten die zwar nicht besonders viel Geld (was vielleicht auch einer der Gründe für die schludrige Arbeit sein könnte). Die gleiche Ergebnisqualität würde allerdings für noch viel weniger Geld auch ein Schimpanse aus dem Kölner Zoo mit dem Würfelbecher erzielen.

Wir dürfen uns sicher jetzt schon darauf freuen, eines Tages zu sehen, welch phantastische Gewinne die “Goldmänner” beim Detail-Weiterverkauf des mit Oberflächen-Kosmetik aufgehübschten SEB-Portfolios erzielen werden. Irgendwie erinnert uns das an den TMW Immobilien Weltfonds. Der verkaufte vor etlichen Jahren auch ein Bürohochhaus in Paris an einen opportunistischen US-Investor. Und dieser Investor (der ganz zufällig auch ein ehemaliger Arbeitgeber eines TMW-Vorstandsmitglieds war) brauchte weniger als 1 1/2 Jahre und ein paar leicht zu lösende Aufgaben bei Vermietungsaktivitäten, um das Schmuckstück dann 60 % teurer weiterzuverkaufen.

Die jetzt offenbar gewordene Entwicklung beim SEB ImmoPortfolio Target Return Fund ist einer der Gründe, warum wir seit langem auch von einem SEB ImmoInvest strikt die Finger lassen. Man würde sich durch eine Anlage dort eine ebenso unselige Mischung aus schlechter Portfolioqualität und genau so schlechtem bzw. unmotiviertem Management einhandeln – die Risiken sind schlicht nicht solide kalkulierbar. Sollten wir das im unwahrscheinlichen Fall zu pessimistisch gesehen haben: Eine ausgelassene Chance schmerzt in jedem Fall deutlich weniger als ein Griff in’s Klo.

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