Ganz schön vertrackt …

… ist die Lage am Büroimmobilien-Markt in Rotterdam. Dafür interessieren wir uns deswegen ganz besonders, weil der KanAm grundinvest zwei seiner vier bisher unverkauft gebliebenen Objekte in Rotterdam hatte. Und der KanAm grundinvest ist unser mit weitem Abstand größtes Engagement.

Eines der beiden Rotterdamer Objekte, das 28.200 m2 Mietfläche umfassende Bürohochhaus Blaak 555, konnte jetzt vor wenigen Wochen verkauft werden. Das holländische Grundkataster nennt den Kaufpreis mit 47,6 Mio. €.  Der Preis liegt über dem letzten Verkehrswert von 44,1 Mio. €, und noch viel deutlicher über unseren internen Erwartungen zum erzielbaren Preis: Angesichts der sehr diffizilen Zustände am Rotterdamer Büroimmobilien-Markt hatten wir vorsichtshalber nur 30 Mio. € veranschlagt.

Es wurde also Zeit, da mal hinzufahren und sich das zweite verbliebene Objekt des KanAm grundinvest anzuschauen, das ehemalige Robecohuis. Das 19.000 m2 Mietfläche umfassende 20-stöckige Hochhaus steht in zentralster Lage im Central Business District direkt an der Kreuzung der Straßen Coolsingel und Blaak.

Nachdem der Alleinmieter Robeco im Mai 2016 ausgezogen war, litt auch das Robecohuis unter den bekannten damaligen Problemen des Rotterdamer Marktes. Sogar eine Umwandlung in Wohnraum wurde ernsthaft erwogen. An solchen Konversionsprojekten liegt es vor allem, daß das Büroflächenangebot in Rotterdam von seinem 2013 erreichten Hoch von 3,6 Mio. m2 auf heute noch 3,2 Mio. m2 zurückging.

Nach wie vor ist der Markt sehr herausfordernd: Trotz des Flächenrückgangs um mehr als 10 % und umfassenden Modernisierungen bei vielen Gebäuden sank die Leerstandsrate im gleichen Zeitraum von 2013 bis heute lediglich von 18 % auf 14 %. Entsprechend zähflüssig ist die Mietpreisentwicklung: Selbst in Spitzenobjekten wie Delftse Poort (von dem dem KanAm auch einmal 50 % gehörten) werden für Büroraum kaum mehr als 15 € pro m2 Monatsmiete verlangt, und mit diesem Preis steht auch unser Robecohuis aktuell bei CBRE und einer regionalen Maklerfirma im Angebot. Angesichts der nach wie vor hohen Leerstände müssen aber oft mindestens für die Anfangszeit Rabatte von 10-20 % eingeräumt werden, um überhaupt Mieter zu gewinnen.

Allerdings beginnt sich die Situation, wenn auch ganz langsam, zu ändern. Dass Unilever seine Konzernzentrale kürzlich nach Rotterdam verlegte ist ein sichtbares Zeichen, daß die Stadt auch für multinationale Konzerne an Attraktivität gewinnt. Traditionell war Rotterdam stark von Transport und Industrie geprägt; nur 34 % der Arbeitsplätze der Stadt sind gegenwärtig Büroarbeitsplätze. Die Stadtplaner rechnen jetzt damit, daß diese Rate in den nächsten Jahren auf 37 % steigen wird.

Die Auswirkungen dieser Entwicklungen werden sich am Büroimmobilienmarkt erst allmählich zeigen, aber sie tragen zu einer “story” bei, wie sie Investoren nun mal haben wollen.

Durch Anhalten der Konversionsprojekte für aus der Zeit gefallene Gebäude und Modernisierungen wird die Angebotsqualität der vermietbaren Flächen immer besser. Nachdem Amsterdam und den Haag bereits ziemlich ausgequetscht sind, wird Rotterdam damit für potentielle Mieter interessanter. Während in Amsterdam die Brutto-Mietrenditen schon vor geraumer Zeit unter 4 % rutschten, haben sie in Rotterdam erst Ende 2017 erstmals die Marke von 5 % unterschritten.

Zugleich rechnet CBRE Research auf längere Sicht mit einem deutlichen Rückgang der Leerstandsquoten und am Ende sogar mit Angebotsknappheit, die mit dann deutlich steigenden Mieten einhergehen sollte. Potentielle Investoren lieben solche Aussichten.

Aber zuerst muß das Robecohuis wieder vermietet werden. Von der auch einmal erwogenen Umwandlung in Wohnraum hat man nämlich wieder Abstand genommen und das Gebäude als Multi-Tenant-Objekt so hergerichtet, daß jede der 20 Etagen auch einzeln vermietet werden kann.

Ausweislich von zwei vor der Tür stehenden Kone-Montagefahrzeugen wird noch an den Aufzügen gearbeitet, aber im Prinzip ist das Gebäude für den Einzug von Mietern bereit. Auch der Gesamteindruck ist (ganz anders als bei den beiden wenige Tage zuvor inspizierten Bürogebäuden des CS Euroreal in Glasgow) ausgesprochen gepflegt. Die Lage ist wie schon erwähnt erstklassig, direkt neben der U-Bahn-Station “Beurs”, und die Umgebung wimmelt auch an einem Montag mittag nur so vor Menschen, die die zahlreichen Geschäfte der Gegend besuchen.

Vorausgesetzt, die Vermietungsbemühungen haben Erfolg, dürfte es ein absolut zulässiges und zielführendes Verfahren sein, den für das fast benachbarte Blaak 555 erzielten Kaufpreis im simplen Dreisatz anhand der Quadratmeter vermietbarer Fläche umzurechnen. Dann kämen wir für das Robecohuis auf eine Kaufpreiserwartung von knapp 32 Mio. €. Nach mehrfachen Abwertungen der letzten Jahre betrug der Verkehrswert zuletzt noch 29,2 Mio. € – das würde also passen.

Man kann aber auch anders rechnen: Eine Vollvermietung zu marktüblichen Preisen unterstellt, ferner die im Moment noch marktnotwendigen “Incentives” für neue Mieter mit 20 % Rabatt unterstellt, käme ein voll vermietetes Robecohuis auf eine Brutto-Jahresmiete von 2,8 Mio. €. Das umgerechnet mit der inzwischen auf unter 5 % gesunkenen Marktrendite ergäbe dann sogar noch einen deutlich höheren Wert.

Doch diese Zukunftsmusik spielt noch nicht: Erst einmal muß man wenigstens Anfangserfolge in der Vermietung vorweisen können. Da wir aber auch nicht mehr unbegrenzt Zeit haben (und potentielle Käufer wissen das natürlich), wird es am Ende das ganz normale Pokerspiel werden, wie viel der Zukunftsmusik noch der KanAm grundinvest hören darf, und wie viel davon ein möglicher Käufer doch lieber selbst hören möchte.

Vor diesem Hintergrund haben wir unsere interne Verkaufspreisprognose für das Robecohuis jetzt auf 30 Mio. € heraufgesetzt und sehen dabei auch keine nennenswerten Risiken, daß dieser Wert verfehlt werden könnte. Diese Einschätzung stützen wir u.a. auf das Resümee des aktuellen CBRE-Rotterdam-Berichts:

“The interest in the Rotterdam office market is so great that CBRE expects a record of investment transactions for 2018. … Even more, a number of large transactions are in the final phase at the time of publication. – Prime office real estate in Rotterdam is priced relatively favourably compared with prime office space in Amsterdam.”

Categories: Allgemein