Grundsätzliches zu unserer Positionierung

In der Monatsübersicht per Ultimo Juli werden Ihnen zwei gravierende Veränderungen unserer Positionierung auffallen. Den SEB ImmoInvest haben wir stark reduziert, den CS Euroreal stark ausgebaut. Warum?

Einige Fonds (z.B. TMW Immobilien Weltfonds, UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe) sind in ihrer Abwicklung bereits so weit fortgeschritten, daß es für uns nur noch reine „Ausrollpositionen“ sind, bei denen wir auf die allmähliche Auskehrung der Liquidität warten.

Es bleiben jetzt nur vier Fonds übrig, bei denen eine Investition auch noch unter strategischen Gesichtspunkten überlegt werden kann.

Der AXA ImmoSelect besitzt inzwischen nur noch 5 Objekte mit Verkehrswerten von zusammen 202,8 Mio. €. Der gegenwärtige Börsenkurs drückt einen Abschlag auf diese Verkehrswerte von 54 % aus. Alle 5 Objekte werden nach unserer Einschätzung bis Jahresende verkauft sein, mit einem mittleren Abschlag auf die Verkehrswerte von 15-20 %. Auch der AXA ImmoSelect wird danach bis Jahresende eine „Ausrollposition“ werden. Wir sind hier stückzahlmäßig zunächst ausreichend positioniert und erwarten im übrigen Ende dieser/Anfang nächster Woche die Ankündigung der Ende Juli fälligen Ausschüttung (von uns geschätzt: 0,90 € pro Anteil).

Der CS Euroreal war von uns zwischendurch stark untergewichtet worden. Nicht, weil wir diesen Fonds nicht mögen würden. Sondern weil wir woanders mit dem Geld sehr viel schnellere Kurs-Avancen erwarteten, nämlich beim KanAm grundinvest. So ist es dann auch gekommen.

Der CS Euroreal verfügt augenblicklich noch über 32 Objekte mit Verkehrswerten von zusammen 1,89 Mrd. €. Der gegenwärtige Börsenkurs drückt einen Abschlag von 29 % auf diese Verkehrswerte aus. Von allen noch zur Diskussion stehenden Fonds gefällt uns das Portfolio des CS Euroreal momentan am besten (hoher Deutschland-Anteil von 48 %, über die Hälfte des Portfolios sind zur Zeit besonders gefragte Einkaufszentren). Bis zum Ende der Abwicklungsfrist (30.4.2017) sollte der CS Euroreal seine Objekte weitgehend veräußert haben können, wobei wir sogar erwarten, daß dabei unter dem Strich mindestens die aktuellen Verkehrswerte erlöst werden. Nachdem in den letzten Tagen offensichtlich ein Dachfonds oder ein sonstiger institutioneller Investor große Stückzahlen abgeben wollte, haben wir diese Gelegenheit genutzt und unsere eigene Position wieder auf mehr als 200.000 Stück aufgebaut.

Der KanAm grundinvest verfügt derzeit noch über 13 Objekte mit Verkehrswerten von zusammen 1,2 Mrd. €. Er machte erst kürzlich mit einem spektakulären Paket-Verkauf von 5 Immobilien an den französischen Immobilien-Giganten Amundi für 875 Mio. € auf sich aufmerksam und erzielte dabei im Durchschnitt Preise von 18 % über den letzten Verkehrswerten. Gestern wurde außerdem der Verkauf des Domina Shopping Center in Riga für 74,5 Mio. € bekannt. Zwei weitere Objekte im Volumen von noch einmal etwa 250 Mio. € sind ebenfalls ausverhandelt, mit einer Bekanntgabe der Verkäufe rechnen wir in Kürze. Hier mussten wir uns sehr schnell deutlich positionieren, denn schon im Herbst werden durch die größte Einzelausschüttung der Geschichte (wir rechnen mit ca. 15,00 € pro Anteil) rd. 2/3 unseres Einsatzes an uns zurückfließen. Von den noch zu verhandelnden 11 Restobjekten wird nach unserer Einschätzung der ganz überwiegende Teil den Fonds bis Ende der Auflösungsfrist (31.12.2016) ebenfalls verlassen haben, so daß die Liquidation schon im Frühjahr 2017 weitgehend abgeschlossen sein wird. Es war jetzt wahrscheinlich eine letzte Gelegenheit, größere Positionen zu attraktiven Kursen einzugehen.

Der SEB ImmoInvest verfügt derzeit noch über 79 Objekte mit Verkehrswerten von zusammen 2,43 Mrd. €. Als einziger der in Frage kommenden Fonds ist er immer noch nicht schuldenfrei (Schuldenquote 12,6 %). Nach dem spektakulären Verkauf des Potsdamer-Platz-Ensembles Ende 2016 herrschte hier an der Verkaufsfront lange Zeit weitgehende Ruhe – nach unserer Einschätzung zu lange. Auch wenn der SEB ImmoInvest immer wieder betont, seine „bewährte Strategie der Portfolio-Verkäufe“ fortsetzen zu wollen: Durch den Verkauf der Fondsgesellschaft (ehemals BfG/SEB, zuletzt Santander) an den Immobiliendienstleister Savills im letzten Jahr scheint es doch Reibungsverluste und Verzögerungen gegeben zu haben. So langsam fragen wir uns, wie bis zum Ende der Auflösungsfrist (30.4.2017) der Verkauf von 79 Objekten noch gelingen soll.

Nachdenklich macht uns auch das mit 380 Mio. € Verkehrswert größte Objekt des Fonds, 77 Robinson Road in Singapur, das ehemalige Singapore-Airlines-Hochhaus. Schon im September 2015 hatte man DTZ Debenham Tie Leung exclusiv mit dem Verkauf beauftragt. Das scheint schief gegangen zu sein: Erst vor wenigen Wochen erfuhren wir, daß nunmehr ein anderer Makler (CBRE) mandatiert und gleichzeitig die Preisvorstellung für das Objekt um 10 % reduziert wurde. Auch das zweitgrößte Objekt, Via Laurentina in Rom (Verkehrswert 260 Mio. €) ist nicht unproblematisch: Hier zieht der Hauptmieter, ein großer italienischer Energie-Konzern, in Kürze aus, und eine Neuvermietung eines so großen Objektes ist keinesfalls ein Selbstläufer.

Der im Börsenkurs ausgedrückte Abschlag auf die Verkehrswerte ist beim SEB ImmoInvest mit 29 % (nur) genau so hoch wie beim CS Euroreal. Dem CS Euroreal bescheinigen wir aber eine deutlich bessere Portfolio-Qualität und schnellere Verkaufsaussichten, weshalb die vorgenommenen Umschichtungen vom SEB in den CS nur konsequent waren.

Categories: Neuigkeiten