Kein Staatsgeheimnis

Unsere Aktionäre kriegen diese Tabellen sowieso in unseren Geschäftsberichten zu sehen. Und die Geschäftsberichte sind dann ja wieder hier auf unserer Internet-Seite veröffentlicht. Insofern haben wir kein Problem damit, Ihnen gern auch mal einen etwas tieferen Blick in die Details unserer Arbeit zu gewähren.

Im Herbst 2014 sind wir in größerem Stil in das Thema „abwickelnde Offene Immobilienfonds“ eingestiegen. Es reizten damals die in den Börsenkursen vorhandenen Wertabschläge von 30, 40, manchmal sogar 50 % auf die Nettoinventarwerte der betreffenden Fonds. Natürlich, dachten wir damals, ohne Verluste werden sich die Immobilienbestände kaum liquidieren lassen. Vor allem nicht, wenn die Fonds dazu gezwungen sind und das jeder potentielle Käufer weiß. Aber alles im Schnitt zu 30, 40 oder gar 50 % unter den damaligen Verkehrswerten? Dass es so übel kommen würde, hielten wir einfach für ausgeschlossen. Und entwickelten dann die Geschäftsidee der CS Realwerte AG.

Dass sich in den Folgejahren ein echter Super-Zyklus an den Immobilienmärkten entwickeln würde, das haben wir 2014 nun wirklich nicht vorausgesehen. In der Beziehung haben wir einfach nur Glück gehabt und dadurch noch eine ganze Ecke mehr verdient als es sonst der Fall gewesen wäre.

Trotzdem mussten wir natürlich unsere Hausaufgaben machen. Also vor allem analysieren, anylysieren und noch mal analysieren. Wie steht es um die Objektqualität der Restportfolien? Wie gut ist das Fondsmanagement? Davon hing schließlich der Erfolg unseres Geschäftsmodells ab, denn für den Ausgleich des Unterschiedes zwischen Netto-Inventarwert und Börsenkurs gab es ja zwei Möglichkeiten:

Erste Möglichkeit: Die Börse hat übertrieben, die Lage ist nicht so schlecht wie die Stimmung, die Objekte doch nicht so übel, das Fondsmanagement einigermaßen fähig. Also nähert sich der Börsenkurs im Laufe der Liquidation von unten her dem Netto-Inventarwert wieder an.

Zweite Möglichkeit: Die Objekte sind Mist, das Fondsmanagement tatsächlich unfähig, die Börse hatte schon recht und der Netto-Inventarwert fällt durch ständige Abwertungen und Wertverluste bei schlechten Verkäufen immer weiter Richtung niedrigerem Börsenkurs.

Schließlich noch als dritte Möglichkeit: Ja, Objekte und Management waren unter aller Kanone, aber trotzdem konnte man Geld verdienen, weil die Börse noch Schlimmeres befürchtet hatte. Ein typisches Beispiel für diese Kategorie wären z.B. der AXA Immoselect und der TMW Immobilien Weltfonds. Letzterer hat beispielweise während seiner Abwicklung tatsächlich die Hälfte seines ursprünglichen Wertes versenkt (was in den nachstehenden zwei Tabellen gar nicht mehr rüberkommt, weil die Katastrophen-Verkäufe des TMW schon länger zurückliegen). Aber mit einem halbwegs guten timing konnte man auch hier noch verdienen, besonders gut übrigens erst jetzt in der Schlußphase.

Vornehmlich zum Zwecke der Selbstbeweihräucherung (wie gut und richtig waren doch alle von uns getroffenen Entscheidungen …) unterziehen wir das im Rückblick auch noch einmal einer eingehenden Analyse.

Zum einen geht es dabei um die Entwicklung der Rücknahmewerte, also des Netto-Inventarwertes. Bleibt der über einen längeren Zeitraum einigermaßen stabil, dann können die Fondsobjekte und das Management so schlecht nicht gewesen sein. Hierzu unsere Tabelle „Veränderung der KAG-Werte“:

Im zu Ende gehenden Jahr 2018 ist da nicht mehr viel passiert. Das sehen Sie ziemlich in der Mitte aus der Spalte „Veränderung 2018 ytd“, die die Performance des Berichtsjahres misst.

Ein Ausreißer war der DEGI Europa, der zu Jahresbeginn seine letzten paar Objekte ziemlich mies verkaufen musste. Positiv überraschten der AXA Immoselect und der TMW Immobilien Weltfonds: Bei beiden fegte die Putzfrau in den letzten Zügen der Liquidation noch ein paar Steuererstattungen und doch nicht benötigte Rückstellungen aus den Ecken, und bei der nur noch ganz schmalen Ausgangsbasis machen ein paar cent Wertzuwachs in Prozent halt auch etwas aus.

Im Vorjahr 2017 übrigens war die Performance noch fast durchgehend deutlich rotgefärbter gewesen, obwohl sich auch da schon abzeichnete: Unter den „big three“ sind der CS Euroreal und der KanAm grundinvest wohl tatsächlich die „weißen Raben“, bei denen die Liquidation so überflüssig wie ein Kropf war. Der SEB ImmoInvest als weiterer der „big three“ fällt 2018 gar nicht mehr so sehr aus dem Rahmen. Aber die Anleger in den beiden beobachteten SEB-Fonds hatte es halt schon in den beiden Jahren zuvor mit üblen Wertverlusten und grottenschlechten Verkäufen so richtig angeschissen – wie aus der letzten Spalte „addierte Performance 2016-2018“ unschwer abzulesen ist.

Der AXA Immoselect schneidet in der 3-Jahres-Übersicht auch nicht viel besser ab – trotzdem haben wir wegen seiner besonders volatilen Kursentwicklung durch überdurchschnittlich häufige Umschichtungen auch an diesem Fonds gut verdient. Nichts anderes lässt sich über den TMW Immobilien Weltfonds sagen, dessen Gruselkabinett allerdings schon vor 2016 seinen Höhepunkt erreicht hatte und der deswegen in der Tabelle deutlich harmloser aussieht als er tatsächlich war.

Als wirklich erstaunlich kann man dagegen die langfristige Entwicklung des CS Euroreal und des KanAm grundinvest bezeichnen. Beide haben in den letzten drei Jahren per saldo nichts bzw. kaum etwas verloren und mit ihren Erträgen sogar voll ihre laufenden Kosten gedeckt. Sie sind die typischen Vertreter der Zunft, wo sich tatsächlich der Börsenkurs von unten kommend wieder aufwärts Richtung offiziellem Anteilscheinwert entwickelte. Allein beim KanAm grundinvest hat uns das in 2018 eine Wertaufholung von über 2,5 Mio. EUR beschert.

Folgerichtig ist dieser Fonds auch bei der Börsenkursentwicklung im Mehrjahresvergleich der Spitzenreiter unter den drei Schwergewichten:

Außer beim Aschenputtel DEGI International mit einer negativen Kursentwicklung von 0,3 % war es in 2018 völlig unmöglich, mit abwickelnden Offenen Immobilienfonds an der Börse Geld zu verlieren. Die Frage, wie viel Geld zu verdienen war, erforderte aber doch ein paar analytische Fähigkeiten: Das 2018er Plus (Veränderung 2018 ytd) schwankt nämlich zwischen kümmerlichen 1,2 % (SEB ImmoInvest) und 26,9 % (UBS D 3 Sector Real Estate Europe). Unser Favorit 2018, in dem über weite Strecken des Jahres mehr als die Hälfte unseres Geldes investiert war (der KanAm grundinvest) machte mit seiner Entwicklung auch viel Freude.

Unseren zweiten Highflyer, den CS Property Dynamic (bescherte uns 2018 einen Wertzuwachs von 18,0 % gleich fast 1,5 Mio. EUR) finden Sie in den Statistiken übrigens gar nicht. Als die Tabellen konzipiert wurden, gab es den nämlich noch an gar keiner Börse zu kaufen. Erst Anfang 2018 kam hier durch sinn- und hirnlose Verkäufe von Dachfonds einiges Material auf den Markt.

Auch im 3-Jahres-Vergleich sieht man, daß mit diesem Anlagethema unmöglich Geld zu verlieren war – außer, man wäre in den beiden SEB-Fonds investiert gewesen. Aber von denen hatten wir uns ja schon 2016 rechtzeitig verabschiedet, weil wir den Braten irgendwie gerochen haben. Erst seit letztem Monat sind sie uns wieder eine kleine Start-Position wert.

Allen an diesem speziellen Thema Interessierten und unserer verehrten Leserschaft wünschen wir einen guten Rutsch und einen tollen Start in das Neue Jahr. Und schließen (Stichwort: Selbstbeweihräucherung) mit dem spontanen Kommentar der besten Ehefrau von allen nach Lektüre dieser Zeilen: „Da hast Du ja mal wieder aus Scheisse Bonbons gemacht.“

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