Krakau kommt in Bewegung

Blick von der Zufahrt des “Rondo” auf die weiteren Komplexe in diesem Geschäftsviertel. Rechts das fünfstöckige Gebäude gehört noch zum „Rondo“-Ensemble. Im Hintergrund Gebäude des Tertium Business Park (hinten links) und des Quattro Business Park (ganz hinten).

Die zweitgrößte unserer Depotpositionen ist der Fonds CS Property Dynamic.      In dem Fonds steckt mit knapp 7 Mio. € ein Viertel unseres Anlagevolumens. Zugleich haben wir hier mit einem Bestand von 8,4 % aller überhaupt ausgegebenen Anteile dieses Fonds auch relativ die stärkste Gewichtung.

Der Fonds hat heute noch einen Netto-Inventarwert von 110 Mio. €, davon rd. 48 Mio. € cash und 75 Mio. € Immobilienvermögen. Die Börsenbewertung von aktuell 82 Mio. € impliziert einen Bewertungsabschlag von 38 % beim Immobilienvermögen. Der Fonds besitzt überhaupt nur noch zwei Immobilien, beide in Polen: Ein Fachmarktzentrum am Stadtrand von Warschau (Verkehrswert 32 Mio. €) und einen Bürogebäudekomplex in Krakau (der Rondo Business Park, Verkehrswert 43 Mio. €).

Die Rückseite des Rondo Business Park, vom Quattro Business Park aus gesehen.

Hier besteht also keine wirklich breite Risikoverteilung mehr, weshalb der Fonds wegen der Höhe unserer Beteiligung seit Jahresbeginn ganz weit oben auf der “watch list” für die Intensivbeobachtung steht – inclusive ausgedehntem “field research” vor Ort, das wir Mitte Mai durchgeführt haben. Mit einigen Impressionen von unserem verregneten Ortstermin können wir diesen Beitrag heute illustrieren.

Der Rondo Business Park ist Teil eines vom Projektentwickler Buma Group direkt neben der Stadtautobahn im Norden von Krakau entwickelten ausgedehnten Gewerbeareals, bestehend aus dem Rondo Business Park (davon 17,869 m2 Büro- und Gewerbefläche dem CS Property Dynamic gehörend), dem Quattro Business Park (5 Gebäude mit zus. 60.000 m2) und der zwischen beiden liegenden jüngsten Neuentwicklung Tertium Business Park (im Bau 3 x 10.000 m2). Alle Objekte werden bis heute von Buma verwaltet und vermarktet. Im Prinzip ist der ganze Komplex eine campus-ähnliche Einheit.

Links der Abschluß des Rondo Business Center, rechts ein Gebäude des Quattro Business Park, in der Mitte der Anfang des ebenfalls von der Buma Group entwickelten Tertium Business Center.

Hauptmieter im Rondo Business Park (mit einem nächstes Jahr auslaufenden Mietvertrag) ist das Beratungsunternehmen CapGemini, das zugleich auch im Quattro Business Park größere Flächen angemietet hat. Insgesamt beschäftigt CapGemini in Krakau 3.500 Mitarbeiter in zwei ganz verschiedenen Sparten (weshalb die Verteilung auf zwei Gebäude auch unproblematisch ist): Die eine ist die “Kundenbetreuung in den Bereichen Finanzen, Buchhaltung, Supply Chain Management, Bankbetrieb und Marketing”, die zweite sind “Cloud Infrastructure Services mit technischem Kundendienst und Remote-Management der IT-Infrastruktur”.

Vor diesem Hintergrund fanden wir die heutige Meldung sehr spannend:

Globalworth avancierte mit dem Kauf des Quattro Business Park in Krakau für 139 Mio. € (dem bisher größten Kauf in der Firmenhistorie) zum größten Investor in Büroimmobilien in Polen. Diese Position zu erreichen war das erklärte Ziel der Firma.

Ein Objekt des CS Property Dynamic: Rondo Business Park, Krakau/PL (links das Bürohochhaus, rechts das Ärztehaus), letzter Verkehrswert: 43,2 Mio. €

Nach unserer Einschätzung würde auch “unser” Rondo Business Park ziemlich gut zu den strategischen Zielen von Globalworth passen – und er steht zum Verkauf. Beide Objekte auf dem gleichen Areal mit zum Teil sogar identischen Mietern würden für den Käufer zudem nennenswerte Skalen- und Synergie-Effekte in Verwaltung und Vermarktung schaffen.

Fangen wir also mal an, im Dreisatz zu rechnen: Der Quattro Business Park mit 60.000 m2 brachte 139 Mio. €. Unser Teil des Rondo Business Park hat 17.869 m2 und könnte demnach 41 Mio. € wert sein. Das passt auch ganz gut: Im Fonds wird das Objekt mit 43 Mio. € Verkehrswert geführt, und unsere interne Verkaufspreisprognose liegt bei 38 Mio. €.

Das rechte Bilddrittel des Satellitenbildes zeigt die Gebäude des Quattro Business Park. Das linke untere Bildviertel mit dem Marker „Capgemini“ umfasst unser aus drei Gebäudeteilen bestehendes Rondo Business Center, von denen uns das Hochhaus ganz links und das Ärztehaus gehört. Die Baustelle etwas oberhalb der Bildmitte (heute ist dort das erste Gebäude schon fertig) ist der Anfang der Neuentwicklung Tertium Business Park. Alle drei Komplexe wurden bzw. werden von der Buma Group entwickelt. Für Leser mit schlechten Augen: Bild anklicken, dann wird’s größer und deutlicher.

Unser Kontakt vor Ort erklärte Mitte Mai, aktuell leider noch keine konkreten Aussagen treffen zu können. Aber wir sollten uns doch Ende Juni noch einmal melden, dann wäre die Situation voraussichtlich klarer. Na, da sind wir jetzt aber mal sehr gespannt.

Die heutige Meldung des Quattro-Verkaufs bestärkt uns auf jeden Fall in unserer Einschätzung, daß der Verkauf unseres Rondo schlimmstenfalls ein paar Kratzer im Lack bei der Höhe des Verkaufspreises mit sich bringen kann, daß das aber ganz bestimmt kein Problemobjekt ist.

Categories: Allgemein