Nehm’wer noch ein Tröpfchen …

… nehm’wer noch ein Tröpfchen, aus dem kleinen Henkeltöpfchen. Der Text passt, denn inzwischen wandern die Dimensionen vieler abwickelnder Offener Immobilienfonds Schritt für Schritt in’s Zwergenland.

Noch ein richtiger Kracher dagegen war Ende vorletzter Woche beim KanAm grundinvest die Ankündigung einer Ausschüttung von 3,01 EUR je Anteil. Doch ansonsten passen Zahlen wie Kurse oder Ausschüttungen immer öfter in’s Baby-Jäckchen. So kündigte Ende letzter Woche zum Beispiel die Commerzbank für den von ihr administrierten Fonds DEGI Europa für den 27.07. eine Ausschüttung von 0,20 EUR pro Anteil an (das ist rund ein Achtel des verbliebenen Fondsvermögens). Wenig später annoncierte der TMW Immobilien Weltfonds, am 19.07. je Anteil 0,80 EUR ausschütten zu wollen (das ist sogar ein knappes Drittel des verbliebenen Fondsvermögens).

Auch wenn die Zahlen zwergenhaft scheinen: Nur die TMW-Ausschüttung bedeutet für uns einen Zufluß von knapp 1/2 Mio. EUR. Für unsere diesjährige Dividendenzahlung reicht allein das fast aus …

Aber ansonsten muß man sich vor Augen halten: Nach der Ausschüttung ist der ehedem milliardenschwere TMW mit einem Gesamtvermögen von dann noch rd. 25 Mio. EUR kleiner als die CS Realwerte AG …

Für eine ernsthafte (Wieder)Anlagepolitik kommen damit nur noch die “big three” CS Euroreal, KanAm grundinvest und SEB ImmoInvest in Frage. Und da stecken wir schon in einem gewissen Dilemma: Nur der KanAm grundinvest hat nach unserer Einschätzung mit einem Wertaufholungspotential von etwa 21 % noch ein attraktives Chance/Risiko-Verhältnis. Bei einem Börsenkurs von aktuell 8,50 EUR beträgt allein die Liquidität pro Anteilschein gut 9,00 EUR – die drei verbliebenen (weiß Gott nicht schlechten) Immobilien mit einem Wert von 1,69 EUR pro Anteil gibt’s gratis obendrauf. Damit kann man nichts verkehrt machen.

Der CS Euroreal mit einem Wertaufholungspotential von knapp unter 20 % ist uns dagegen im Hinblick auf die nicht unbedeutenden Risiken des Immobilien-Restportfolios (siehe dazu auch der vorige Beitrag) schlicht und ergreifend zu teuer. Wir würden ihn gern kaufen, aber eben nicht zu den aktuellen Kursen.

Nach wie vor ganz aus der Diskussion raus ist der SEB ImmoInvest mit einem Wertaufholungspotential von nach unserer Einschätzung unter 10 %. Die “Qualitäten” sowohl des Immobilien-Restportfolios wie auch des Fondsmanagements vermögen alles andere als zu überzeugen.

Zwar muß man den Leuten zu Gute halten, daß sie lange Zeit glaubten, das gesamte Immobilienportfolio auf einen Schlag verkaufen zu können. Doch als sich diese Verhandlungen vor knapp zwei Jahren schließlich endgültig zerschlugen, war dem Fondsmanagement die Zeit davongelaufen. Zwischenzeitlich in der Euphorie eines möglichen en-bloc-Verkaufs vielfach unterlassene Asset-Management-Aktivitäten verstärkten die Misere dann nur noch. Was danach ab Frühjahr 2017 mit Verkehrswertabschlägen von gern auch mal 50 % passierte, kann man nur noch als “Panikverkäufe” bezeichnen. Besser machte es die Sache für die Fondsanleger leider nicht, und wir konnten rückschauend betrachtet mehr als froh darüber sein, daß wir bei diesem Fonds schon seit über zwei Jahren nur noch an der Seitenlinie stehen.

Auch heute spiegelt der zu niedrige Bewertungsabschlag an der Börse nach unserer Einschätzung die in diesem Fonds noch enthaltenen Risiken nicht einmal annähernd wider. Dies um so mehr, als das mit einem Anteil von fast 35 % größte Fonds-Objekt, die ehemalige Hauptverwaltung des italienischen Energie-Riesen ENI, nach Auszug des Alleinmieters nach wie vor leer zu stehen scheint.

Bis gegen Jahresende dann die nächsten größeren Ausschüttungen kommen und wir erneut über Wiederanlagen nachdenken müssen fließt aber noch viel Wasser den Rhein hinunter. Und wahrscheinlich sind wir dann schon wieder ein bißchen schlauer.

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