C&W: Immobilienpreise sind oben, aber bleiben da eine Weile

Die 1917 in New York gegründete Cushman & Wakefield, Inc. ist mit 15.000 Mitarbeitern heute der weltgrößte Dienstleister für Immobilientransaktionen. Ihre Analysen finden auf Grund der besonders tiefgehenden Marktkenntnis stets Beachtung.

C&W errechnet u.a. einen „European Fair Value Index“, der anzeigt, ob die Preise an den Immobilienmärkten ausgereizt sind. Für eine wachsende Anzahl europäischer Teilmärkte ist dies nach dem gerade neu veröffentlichten C&W-Index inzwischen der Fall. Nur noch in etwas abseitigeren Marktsegmenten wie Zentralosteuropa und dem Baltikum sei noch Luft für auskömmlichere Mietrenditen. Vor allem auch in Deutschland seien die Mietrenditen inzwischen so stark gesunken, daß bei den Immobilienpreisen das Ende der Fahnenstange langsam erreicht sei.

Doch die für uns wichtige Aussage ist (eingedenk der Tatsache, daß unsere „big three“ CS Euroreal, KanAm grundinvest und SEB ImmoInvest ihre Bestände in 2016 und 2017 weitgehend veräußern sollten):

„With interest rates now unlikely to rise in the eurozone until 2018, prime property yields are likely to remain at their current levels until at least 2017/18.“ Und bis 2017/18 sind wir aus dem Markt draußen und haben unser Geld zurück.

Für uns vor allem deswegen interessant, weil die als potentielle Käufer unserer Objekte gefragte internationale Großinvestorengemeinde natürlich auch darauf hört, was C&W sagt.

 

DEGI Europa: gut 60 % unserer Position aufgelöst

Von unserer Position von 200.000 Stück (davon 125.000 bei der HypoVereinsbank und 75.000 beim Bankhaus Seeliger) haben wir heute 135.000 Stück verkauft. Der DEGI Europa war zunächst bei der Aktien-Gesellschaft für Historische Wertpapiere im Jahr 2011 die „Initialzündung“ zum Engagement in der Sparte „Offene Immobilienfonds in Abwicklung“ gewesen. Bei Verselbständigung der Sparte in der CS Realwerte AG im November 2014 war der DEGI Europa (neben dem DEGI International) unsere überhaupt erste Position.

Die Auflösung der kompletten, erst in der zweiten Jahreshälfte 2015 aufgebauten Position beim Bankhaus Seeliger erfolgte nahezu verlustfrei. Bei der Auflösung von rd. der Hälfte der überwiegend schon seit Nov. 2014 bestehenden Position bei der HypoVereinsbank haben wir, über die zwischenzeitlich vereinnahmten Ertragsausschüttungen hinaus, ein Plus von knapp 10 % erzielt.

Zu den Gründen: Nach Verkauf des „Millenium Tower“ in Rotterdam (ein gut vermietetes Büro- und Hotelhochhaus) im Dez. 2014 verfügt der Fonds nur noch über zwei Objekte. Diese beiden Objekte (1999 bzw. 2007 für über 300 Mio. € gekauft) stehen heute noch mit 151 Mio. € in den Büchern. Sie generieren Brutto-Mieteinnahmen von rd. 13 Mio. € p.a. Daraus resultiert ein nahezu bilderbuchmäßiger ständiger Zuwachs beim Net-Asset-Value, der diesem Fonds bisher eine laufende Rendite von rd. 7 % p.a. bescherte. So weit sieht auf den ersten Blick alles gut aus.

Das Objekt Den Haag, Maanplein (bestehend aus zwei Bauteilen) ist zu 77 % an KPN (die niederländische Telekom) vermietet, der Rest ist Leerstand. Der Mietvertrag hat noch eine Laufzeit bis Anfang 2020.

Das Objekt Helsinki, TietoEnator (bestehend aus drei Bauabschnitten) ist zu 100 % an Tieto vermietet, den führenden und bösennotierten finnischen IT-Konzern. Der dreigeteilte Mietvertrag läuft Ende 2018, 2019 bzw. 2020 ab.

Beide Objekte sind also sog. „single-tenant-Objekte“, bei denen eine Nicht-Verlängerung des Mietvertrages zu einer 100 %igen Leerstandsquote führen würde. Sollte dieses Risiko auch nur bei einem der beiden Objekte eintreten, würde der heute in der Börsenbewertung implizierte 39 %ige Bewertungsabschlag, eine auf den ersten Blick vor allem wegen der hohen Brutto-Mietrendite eher attraktiv aussehende Zahl, von uns immer noch als zu niedrig angesehen werden und das Risiko nach unserer Einschätzung noch nicht angemessen abbilden.

Was unsere Abwicklungsprognose auf der Zeitachse angeht, haben wir ebenfalls Bedenken: Die Mietvertrags-Restlaufzeiten von rd. 4 Jahren sind bei einem single-tenant-Objekt zu wenig, um noch einen wirklich attraktiven Verkaufspreis zu erzielen. Ein Käufer heute könnte in beiden Fällen nur ein opportunistischer value-add-Investor sein, der sich das Risiko einer eventuell nötigen Objekt-Neupositionierung hoch bezahlen läßt. Andererseits ist es aber noch viel zu früh, um mit den Bestandsmietern Erfolg versprechende Gespäche über eine vorzeitige Mietvertragsverlängerung aufnehmen zu können. Das kann man frühestens in zwei Jahren versuchen.

Die Abwicklung des DEGI Europa kann aus diesen Gründen zu einer „Hängepartie“ werden, bei der das bei beiden Objekten latent vorhandene Risiko eines Mieterauszugs bei Vertragsende durch die gute laufende Rendite von 7 % p.a. (die noch auf vier Jahre gesichert wäre) nicht wirklich ausgeglichen wird.

Mit nur noch zwei verbliebenen Objekten hat der DEGI Europa (anders als z.B. die drei großen Fonds CS Euroreal, KanAm grundinvest und SEB ImmoInvest) keinen fondsinternen Risikoausgleich mehr. Insofern müssen wir die Objektrisiken einzeln bewerten und dabei entsprechende kaufmännische Vorsicht walten lassen – mit dem heute kommunizierten Ergebnis.

2016: Jeden Monat 10 neue Verkaufsmeldungen?

Die beiden nachstehenden Grafiken sind schon ein Jahr alt, aber immer noch aktuell. Hätten Sie z.B. gedacht, daß Immobilien in Athen so teuer gehandelt werden, daß die Mietrendite noch niedriger ist als in Hamburg? Aber ganz egal: Die generelle Erkenntnis ist, daß Käufer heute quer über die ganze Welt das 25-30-fache einer Jahresbruttomiete als Kaufpreis auf den Tisch legen müssen.

Für uns wird es jetzt extrem spannend: Unsere „big three“ CS Euroreal, KanAm grundinvest und SEB ImmoInvest gehen nach Ende der von der BAFin schon deutlich verlängert gewährten Abwicklungsfrist zum 30.04.2017 bzw. schon zum 31.12.2016 (KanAm) auf die Depotbanken über. Bis dahin wollen sie nach eigenem Bekunden ihre Bestände weitgehend verkauft haben. Bei allen drei zusammen sind das 143 Objekte ganz überwiegend in Europa mit einem Verkehrswertvolumen von rd. 7,5 Mrd. €.

Das ist keine so große sportliche Herausforderung, denn die zweite Grafik zeigt: mit 54,0 Mrd. € allein in Deutschland ist das Transaktionsvolumen wieder auf dem Niveau der Vor-Krisen-Jahre 2006 und 2007. Die Trendwende wird auch in diesem Zyklus kommen, aber nach übereinstimmender Meinung aller Experten erst 2017 oder 2018. Dieser Meinung schließen wir uns an, denn: Wo wären für institutionelle Investoren in der gegenwärtigen Niedrigzinsphase und gerade auch angesichts der gewaltig gewachsenen Unsicherheit an den Aktienmärkten irgendwelche brauchbaren Alternativen?

2014 mussten liquidierende Offene Immobilienfonds bei ihren Verkäufen noch im Schnitt 13 % Abschlag auf die offiziell ausgewiesenen Verkehrswerte hinehmen (Quelle: Maklerfirma Cushman & Wakefield). 2015 waren es nicht einmal mehr 3 %. In 2016 erwarten wir sogar vermehrt Verkäufe zu Preisen über den aktuellen Verkehrswerten. Rückschauend betrachtet hätte es für unsere „big three“ für die Veräußerung des Großteils ihrer Bestände gar keinen besseren Zeitpunkt geben können als das Jahr 2016 in der Spätphase vor einem neuen zyklischen Hoch.

Wenn die Fonds nicht völlig aus dem (Verkaufs-)Takt kommen wollen, müssten wir jetzt bis Jahresende jeden Monat im Schnitt 10 Objekte über den Tisch gehen sehen. Das sind jedes Mal auch neue Kursimpulse für unsere Fonds. Schauen Sie hier also regelmäßig weiter rein: Die Pipeline potentieller weiterer News ist bestens gefüllt …

Grafik-Hoechste Renditen

Büromieten weiter auf dem Rückzug

Die kalifornische CBRE (mit 70.000 Mitarbeitern der weltgrößte Dienstleister bei gewerblichen Immobilien) berichtet über die Trends im IV. Quartal 2015:

Von 159 beobachteten Märkten wiesen 45 weiter sinkende, 109 stabile und 5 steigende Mietrenditen für erstklassige Büroflächen auf. Im weltweiten Durchschnitt sank die Mietrendite in Qu. IV um 8 Basispunkte auf 4,92 % p.a. (Was umgekehrt heißt: Die Objekte wurden teurer, solche Büroobjekte wechseln jetzt für die im Schnitt über 20-fache Jahresmiete den Besitzer).

Zu unserer Überraschung (wir trauen dem niederländischen Markt eher nicht über den Weg) ist beim Rückgang der Mietrenditen Amsterdam Spitzenreiter mit minus 30 Basispunkte auf 4,50 %, gefolgt von Mailand und Madrid (jeweils minus 25 Basispunkte auf 4,00 bzw. 4,25 %) und München (minus 15 Basispunkte auf 3,65 %, d.h. in München gehen erstklassige Büroobjekte inzwischen für die 27-fache Jahresmiete).

Noch stärker als bei Bürogebäuden war die Renditekompression bei Shopping Malls: Weltweit minus 9,54 Basispunkte auf 5,03 % p.a. Spektakulär dort vor allem Mailand und Rom mit minus 50 Basispunkte auf 3,5 %, gefolgt von Kopenhagen (ebenfalls jetzt 3,5 %) und Dublin (jetzt nur noch 3,25 %).

Vor diesem Hintergrund beachten wir im Moment den CS Euroreal besonders stark: 18 seiner 44 Restobjekte sind Einkaufszentren und Baumärkte, also das im Augenblick von Investoren am stärksten nachgefragte Segment, und sie repräsentieren über 50 % des zur Zeit noch vorhandenen Verkehrswertvolumens von 2,2 Mrd. €. Ein Drittel seiner Shopping Malls besitzt der CS Euroreal wiederum im heute besonders „trendigen“ Italien. Trotzdem weist der CS Euroreal auf dem aktuell ganz ungerechtfertigt ausgebombten Kursniveau von unter 18,00 € einen im Börsenkurs implizierten Bewertungsabschlag von über 30 % auf – deutlich mehr als unter den „big three“ seine Rivalen SEB ImmoInvest und KanAm grundinvest.

SEB ImmoInvest: Vermietungserfolge

In seinem jüngsten Fondskommentar erwähnt der SEB ImmoInvest eher en passant, daß inzwischen auch das Parkhaus am Gleisdreieck (das beim Verkauf des Potsdamer-Platz-Ensembles an den kanadischen Immobilienriesen Brookfield und einen koreanischen Staatsfonds ausgenommen war) an den Projektentwickler Bauwens Development verkauft wurde. Ebenso wurde ein mit 86 % Leerstand ziemlich desolates Objekt in Brüssel/Belgien verkauft, dessen letzter Verkehrswert von 2,3 Mio. € bei einem Gesamt-Immobilien-Volumen des SEB von immer noch knapp 3 Mrd. € allerdings nur eine Marginalie ist.

Daneben berichtet der Fonds von einigen wichtigen Vermietungserfolgen, die die Verkäuflichkeit der betreffenden Objekte entsprechend gesteigert haben. Besonders wichtig erscheint uns, daß Neu- bzw. Anschlußvermietungen in drei holländischen Objekten gelungen sind. Eine ausreichende Vermietungsquote und ausreichend lange Mietvertrags-Restlaufzeiten sind gerade bei holländischen Objekten eine „conditio sine qua non“. Nach dem Baumboom der frühen 2000er Jahre sind die strukturellen Probleme dieses Marktes durch gigantische Angebotsüberhänge bei zum Verkauf gestellten Objekten ebenso wie bei den Leerstandsflächen so groß, daß eine Rückkehr dieses Marktes in’s Gleichgewicht nach unserer Einschätzung noch mindestens 20 Jahre brauchen wird. Der Verkehrswert eines leerstehenden Objektes in der Pampa reduziert sich da schnell mal auf „Grundstückswert minus Abrißkosten“.

1 98 99 100 101