Einer geht noch

Dem aufmerksamen Leser wird schon seit längerem aufgefallen sein, daß der Verfasser dieser Zeilen eine gesunde Aversion gegen alles Digitale im allgemeinen und sogenannte Künstliche Intelligenz im Besonderen hat.

Was ihn natürlich nicht daran hindert, das Internet maßvoll bei solchen Aktivitäten zu nutzen, wo er sich einen meßbaren Nutzen für sich oder die Firma verspricht. Dazu gehören Weinbestellungen.

„Oferta especial!“ Das ist ein Reizwort, das beim Verfasser dieser Zeilen, zugegebener Maßen ein Genußmensch, immer zieht. Einem bei einer Tochtergesellschaft des Hawesko-Konzern eingestöpselten Blechhirn ist das inzwischen aufgefallen. Weshalb mich dieses Blechhirn pausenlos mindestens einmal täglich mit Sonderangeboten mit mindestens 40 % Rabatt bombardiert.

Einerseits hat das Blechhirn mit der Methode durchaus Erfolg. Bis jetzt jedenfalls. Denn nach Einräumen der gerade heute gelieferten Kisten wird mein Weinregal bummsvoll sein. Mehr geht dann erst mal nicht, und ich werde jeder künftigen „Oferta especial!“ mannhaft widerstehen müssen. Bis das Blechhirn das begriffen hat, wird es geraume Zeit dauern – keine leichte Zeit, denn in der Internet-Werbung sieht ja jedes gute Tröpfchen geradezu lebensverlängernd aus.

Andererseits konnte man mit dem Blechhirn auch nette Spielchen betreiben. Der Algorithmus der blöden Maschine möchte natürlich herauszufinden, worauf ich besonders gut reagiere. Warum sollte ich da nicht vice versa versuchen, herauszufinden, was die Maschine so alles mit sich machen lässt?

Ich hasse er übrigens, zu viel über mich zu verraten oder bei einer Internet-Bestellung gar ein Konto anzulegen. Nein, ich bin immer wieder jemand anders. Entweder ist das der dummen Maschine noch gar nicht aufgefallen, oder sie drückt schmunzelnd beide Augen zu und sagt „Na ja, wenn’s ihm Spaß macht. Hauptsache, er bestellt ordentlich.“

Vorgestern jedenfalls habe ich, wieder einmal unter neuem Namen, rund 150 Flaschen ausgesucht guter Weine im Wert von gut 1.300 EUR bestellt. Da die Maschine ja bei jeder Bestellung auch mein Geburtsdatum wissen will, habe ich mich dieses Mal spaßeshalber als 104 Jahre alter Gewohnheitstrinker ausgegeben, der die neun Großkartons bitte auf Rechnung haben will. Ich war fest davon überzeugt, diese Bestellung würde der Computer nicht annehmen. Aber es hat anstandslos funktioniert, und ich werde gleich mal alles in den Kofferraum laden. Nebenbei bemerkt, es hat anstandslos funktioniert, obwohl meine beiden letzten Bestellungen ebenfalls auf Rechnung unter anderen Pseudonymen schon auf Mahnstufe 2 sind.

Woher weiß die Maschine eigentlich, daß ich sie nur verarschen will, und daß der Laden sein Geld am Ende doch bekommen wird? Obwohl die angeblichen Weinbesteller, die den Empfang folgerichtig und völlig unbeanstandet mit drei Kreuzen quittierten, real gar nicht existieren?

Inkontinenzprodukte sind out

Heute erfuhr ich aus dem „Handelsblatt“, Donald Trump habe kurz vor den Midterms noch eine Breitseite gegen Amazon abgefeuert und sogar eine Zerschlagung des Unternehmens nicht ausgeschlossen.

So langsam wird mir der Mann wirklich sympatisch. Scheinbar hat er erkannt, war mir schon lange klar war: Unsere Gesellschaft wird längst nicht mehr vom Wählerwillen beherrscht, sondern von Amazon, Google und Facebook. Was wir zu denken haben, wird uns im Namen ihrer Werbeeinnahmen von den Internet-Konzernen per Gehirnwäsche vorgeschrieben.

„Du bestimmst, welche Werbung du auf facebook erhalten willst“, lautet die Schlagzeile der jüngsten Weichspüly-Werbung in den Printmedien. Als ausgebuffter Verkäufer durchschaue ich das natürlich sofort. Man muß dem Konsumenten natürlich das (wenn auch nicht der Realität entsprechende) Gefühl geben, er hätte etwas zu entscheiden. Deshalb textet man: „Du bestimmst, welche Werbung du auf facebook erhalten willst“. Obwohl man schon allein für diesen Verdummungsversuch am liebsten gleich wieder 5-10 facebook-Manager an die Wand stellen möchte. Denn richtig müsste es ja heißen: „Du bestimmst, ob du Werbung auf facebook erhalten willst“.

Irgendwie habe ich auch nicht das Gefühl, daß ich da irgendetwas zu bestimmen habe. Irgendeine seelenlose sogenannte Künstliche Intelligenz bestimmt das für mich. Vor ein paar Tagen habe ich mich an dieser Stelle noch amüsiert, dass ich bei jedem Ausflug in’s Netz, warum auch immer, mit Werbung für Inkontinenz-Produkte totgeschmissen werde.

Das ist jetzt vorbei. Vorgestern und gestern habe ich online einige Stunden lang zum Krakauer „Rondo Bussiness Park“ des Immobilienfonds CS Property Dynamic recherchiert. Die allermeisten Originaltexte dazu sind auf polnisch, und damit muß so ein Dödel auf dem Rübenfeld ja erst einmal klar kommen. Deshalb werde ich seit heute mit Werbung für Sprachkurse bombardiert. Wie großartig hier Künstliche Intelligenz tatsächlich funktioniert, verrate ich Ihnen gern: Ich hätte jetzt schon Angebote für mindestens zehn eher nicht so verbreitete Sprachen. Nur polnisch ist leider nicht dabei. Ich bräuchte es auch gar nicht, denn einer meiner Kollegen spricht fließend polnisch. Bei der Vorstellung, das Blechhirn wüsste sogar das und würde mir deshalb erst gar keine Werbung für Sprachkurse schicken, wird mir allerdings auch schon wieder kotzübel …

Thank you for travelling Deutsche Bahn

Das hat jetzt nur sehr indirekt etwas mit unserem Thema abwickelnde Offene Immobilienfonds zu tun. Wir müssen es Ihnen aber trotzdem mal erzählen.

Vorletztes Wochenende veranstaltete ein Kollege von uns eine Auktion für Historische Wertpapiere in Antwerpen. Da mussten wir mal wieder hin. Und am Sonntag auf dem Rückweg gleich noch in Frankfurt zwischenstoppen, wegen Geburtstagsfeier bei einem guten Freund.

Die ach so großartige Bundesbahn verkaufte uns (online) gerne die Tickets, inclusive ICE von Frankfurt nach Brüssel und zurück. Der ein oder andere wird sich noch erinnern, daß am 12.10. bei Montabaur auf der Schnellfahrstrecke ein ICE-Wagen abgefackelt war. Wird wohl eine Woche dauern, bis die Strecke wieder befahrbar ist, hieß es damals in den Nachrichten. Danach hörte man nie wieder etwas davon.

Also setzten wir uns zwei Wochen danach, am 26.10., fröhlich in Braunschweig in die Bahn. Die Bundesbahn hätte uns ja wohl kaum Fahrkarten für einen ICE von Frankfurt nach Brüssel verkauft, wenn die Strecke noch dicht wäre. Oder hätte uns dann doch wenigstens benachrichtigt. Dachten wir in unserer Naivität. Nur um in Frankfurt am Flughafenbahnhof dann festzustellen, daß der Zug, den man uns verkauft hatte, gar nicht fuhr.

Wir sind dann, Stunden später, doch irgendwie nach Brüssel und weiter nach Antwerpen gekommen. Nach Verzehr eines halben Dutzend Nürnberger Würstchen im ICE-Speisewagen zwischen Köln und Brüssel Nord. Eigentlich hätten wir gern was anderes gegessen, doch die stereotype Antwort auf jede Bestellung lautete: „Ham’wer nich.“ Bis wir auf die schlaue Idee kamen, zu fragen, was denn überhaupt noch zu haben wäre. „Bratwürstchen. Oder Schwarzbrot mit Cervelatwurst.“

Große Erleichterung dann bei der Rückfahrt, die wir vorsichtshalber schon mal zwei Stunden früher als geplant antraten: „Frankfurt/Main“ prangte in Brüssel Nord auf dem Bahnsteig in großen Lettern an der Anzeigetafel. Tatsächlich kam der Zug pünktlich vorgefahren. Und innen drin wieder die rote Leuchtschriftanzeige in jedem Wagen: Zielbahnhof Frankfurt. Die Ernüchterung kam dann mit der ersten Durchsage. „Willkommen im ICE nach Köln.“

Hää??!! Wieso dann überall die falsche Ausschilderung? Und überhaupt: Man hätte sich in dieser Situation ja wenigstens die Mühe machen können, Folgendes durchzusagen: „Falls sich in diesem Zug irgendwelche Pappnasen befinden, die idiotischer Weise glauben, dieser Zug führe nach Frankfurt, nur weil es auf dem Bahnsteig und in den Waggons so angeschlagen steht, denen würden wir folgendes für ihre Weiterreise ab Köln empfehlen …“. Aber weit gefehlt. Schließlich sind wir alles mündige Bürger und können uns selber durchfragen.

Eigentlich schon ganz überflüssig zu erwähnen, daß nach der Ansage „Willkommen im ICE nach Köln“ gleich die zweite Ansage kam: „Wegen eines technischen Defekts bleibt das Bordrestaurant heute geschlossen.“

Trotz höchst vorsorglicher Abreise aus Antwerpen 2 Stunden früher als geplant kamen wir in Frankfurt dann immer noch 1/2 Stunde zu spät auf der Geburtstagsfeier an.

Vorgestern stand dann eine Reise nach Berlin an. Für unsere Historische-Wertpapier-Auktion im Mai 2019 muss ja so langsam mal eine schöne Location gefunden werden. O.k., Braunschweig-Berlin mit dem ICE in 1 Stunde 20 Minuten ist für uns eigentlich DER Bahnfahr-Klassiker. Warum auch immer, wir haben uns schließlich doch mit dem Auto auf den Weg gemacht.

Vier mögliche Locations hatten wir gestern quer über die Stadt verteilt in Berlin anzuschauen. Eigentlich hatten wir das mit U- und S-Bahn machen wollen. Man bloß gut daß wir mit dem Auto da waren. Die S-Bahn-Gesellschaft hatte nämlich morgens in der Leitstelle eine neue Software aufgespielt, und das ging gründlich in die Hose. Der U- und S-Bahn-Verkehr wurde erst einmal eingestellt. Heute mittag hörten wir von einem Berliner Kollegen, daß immer noch nur die Ringbahn fährt, alles andere erst mal weiter nicht. Dass die in Berlin „Flughafen“ nicht können, ist ja seit Jahren hinlänglich bekannt. Immer deutlicher stellt sich aber heraus: „Schienenverkehr“ können ’se auch nicht.

Wären wir mit der Bahn gefahren, dann hätten wir auf der A 2 in Höhe Magdeburg auf der Rückfahrt auch gar nicht die Gelegenheit bekommen, in aller Ruhe darüber nachzudenken, wie man die Millionen polnischer LKWs von unseren Autobahnen runterbekommt. Nach etwa einer Stunde Stillstand im Stau war eigentlich klar: Auf Betreiben des großen Herrn Seehofer konnten wir ja schon Obergrenzen für Asylbewerber einführen. Dann kann es ja wohl wirklich nicht so schwer sein, auch Obergrenzen für LKWs mit polnischen Kennzeichen zu implementieren. Schließlich ist der Herr Verkehrsminister ja sogar ein Parteikollege von Herrn Seehofer …

Kurz bevor der Verkehr dann endlich wieder rollte, breitete sich im Gehirn des Verfassers dieser Zeilen sogar noch der defätistische Gedanke aus: So eine richtig fette schöne Rezession, mit schrumpfendem Bruttosozialprodukt gleich mal ein paar Jahre hintereinander, das würde unsere Autobahnen auch entlasten. Endlich hätte dann der freie Bürger wieder freie Fahrt. Dass man dazu den Gürtel ein paar Jahre lang enger schnallen müsste, wäre für mich sogar eher zum Vorteil. Würde jeder sofort bestätigen, der meine würdevolle Erscheinung in letzter Zeit mal gesehen hat …

Wer als Leser überhaupt bis hierher durchgehalten hat, wird sich jetzt endgültig die Frage stellen: Was, verdammt noch mal, hat dieser Quatsch mit abwickelnden Immobilienfonds zu tun?

Nehmen wir es mal als Parabel. Immer wieder höre ich das Gequengele: Warum haben die denn dieses und jenes immer noch nicht verkauft gekriegt? Warum haben die denn für das und das keinen besseren Preis bekommen? Wieso müssen die denn so lange so viel Liquidität zurückhalten?

Nun will ich die Fondsmanager der abwickelnden Fonds beileibe nicht verteidigen. Es sind auch genügend echte Flachpfeifen dabei. Aber in der Realität sitzen diese Leute halt auch nicht auf irgendeinem Ponyhof, sondern kämpfen mit allen möglichen Problemen, von denen mancher noch nicht einmal wusste, dass es sie gibt. In der Realität heißt „Boom am Immobilienmarkt“ halt noch lange nicht, daß einem alles unbesehen aus den Händen gerissen wird. Für den Zuschauer auf der Tribüne ist naürlich immer sonnenklar, wie man Fußball zu spielen hat. Unten auf dem Feld wird’s dann schon etwas schwieriger.

Wer sich nicht über Verspätungen und Staus ärgern möchte, der darf halt nicht verreisen. Wer sich nicht die Haare raufen möchte, was bei der Abwicklung der Fonds alles schlecht läuft und wie lange das alles dauert, der sollte doch lieber nicht investiert sein. Diese Welt ist echt beschissen. Aber es ist die einzige die wir haben.

Nur ganz zum Schluß und sozusagen colorandum causa: Während wir so im innerstädtischen Stau standen und weder S- noch U-Bahnen fuhren, verkündete im Autoradio der Nachrichtensprecher: Die Initiative „pro Bahn“ fordert, dass viel mehr Verkehr auf die Schiene verlagert werden müsse. Die leitenden Figuren der Initiative „pro Bahn“ sind wahrscheinlich die gleichen Leute, die viel besser als jeder Fußballtrainer wissen, wie man Fußball spielt.

Kürzlich waren wir nämlich wieder mal auf Betriebsbesichtigung bei der Salzgitter AG. Und daran mussten wir unwillkürlich denken, als gestern auf der Autobahn bei jedem zehnten LKW „Coil transport“ auf der Plane stand. 43 % der Stahlerzeugnisse verlassen die Hütte in Salzgitter per Eisenbahn, 52 % mit dem LKW, erfuhren wir bei der Besichtigung. Natürlich fragten wir, warum der Bahn-Anteil nicht höher sei. Die Antwort lautete: „Würden wir schrecklich gern. Aber das „Unternehmen Zukunft“ ist nicht in der Lage, uns die entsprechende Anzahl Güterwagen zur Verfügung zu stellen.“

Die Wahrheit ist halt wie ein gut geschliffener Diamant. Sie hat viel mehr Facetten als uns manche Populisten in ihrer simplifizierenden Manier weiß machen wollen …

 

Immer beliebter: Der gute alte Dreisatz

Soeben lesen wir in unserer Informationsquelle PropertyEU:

„Deka Immobilien is continuing a run on office investment acquisitions around Europe with a deal in Lisbon which sets a record yield for the city.

The German fund is buying the Fontes Pereira de Melo 41 tower in the Portoguese capital’s CBD. The vendor, ECS Capital and its advisor CBRE, were looking for offers over € 100 mln, equating to a yield between 3.5 and 4 % for the new 22,500 m2 prime office development.

The price means Lisbon has joined the expanding „club“ of other cities in Europe where prime office yields are below 4 %.

FPM 41 is pre-let to KPMG and local law firm PLMJ at rents around €21/m2/month and agents say deals on other buildings are now being signed at €23/m2/month. Developers are expecting above €25/m2/month for refurbishments and developments underway.“

Wir erinnern uns, daß der CS Euroreal in Lissabon schon seit fast 2 1/2 Jahren seine beiden Bürohochhäuser im angesagten Geschäftsviertel EXPO Parque das Nacoes im Schaufenster stehen hat. Vermietbare Fläche: 8.022 m2 bzw. 25.017 m2 für den Torre Fernao Magalhaes, Baujahr 2003 bzw. 2004.

Für das laufende Jahr werden Mieteinnahmen von 2,39 bzw. 4,70 Mio. EUR prognostiziert. Beim kleineren der beiden Objekte, das damit als „ausgereizt“ gelten kann, wären das Monatsmieten von tatsächlich fast 25 EUR/m2. Beim zu 100 % vermieteten Torre Fernao Magalhaes dagegen zahlen die Mieter aktuell nur 15,65 EUR Monatsmiete – da würde ein möglicher Käufer wohl noch ziemliches Verbesserungspotential erkennen.

Für das oben erwähnte FPM 41 hat Deka jetzt mindestens 4.500 EUR/m2 bezahlt. „Unsere“ beiden Bürotürme stehen aktuell beide mit gut 3.100 EUR/m2 in den Büchern des CS Euroreal. Natürlich, sie haben schon 15 Jahre auf dem Buckel. Trotzdem wäre es hier wohl eine faustdicke Überraschung, wenn kein Verkauf sehr deutlich über den aktuellen Buchwerten gelänge. Dass der Verkauf  immer noch nicht gemeldet ist, liegt wohl nur daran, dass es mit der Zeit ständig leichter fiel, potentielle Käufer von immer höheren Preisen zu überzeugen.

Hop oder Top

Unsere Anlagen in Anteilen abwickelnder Offener Immobilienfonds weisen eine durchaus sehr unterschiedliche Risiko-Amplitude aus – und das ist im Rahmen unseres Risikomanagements auch sehr erwünscht. Wir haben nichts gegen Chancen, aber wir versuchen schon, die mit größeren Chancen zwangsläufig einhergehenden größeren Risiken so gut es geht auszubalancieren.

Nicht nachdenken müssen wir dabei über alle Fonds, die neuerdings immobilienfrei sind – und das ist inzwischen die Mehrheit aller überhaupt für unsere Anlagen in Frage kommenden abwickelnden Fonds.

Nicht nachdenken müssen wir aber auch über den KanAm grundinvest (nach wie vor mit 38,7 % Anteil unsere mit Abstand größte Position), der zwar noch drei Restimmobilien besitzt. Aber erstens werden diese in den nächsten paar Monaten sämtlich über oder sogar deutlich über dem aktuellen Verkehrswert verkauft werden können, und zweitens spielt es bei diesem Fonds überhaupt keine Rolle mehr, wie viel man für die restlichen Immobilien bekommt: Die gegenwärtige Börsenbewertung ist nämlich allein schon vom Bargeldbestand des KanAm grundinvest abgedeckt, das heißt, unseren Einsatz bekämen wir mal auf jeden Fall wieder.

Schon ein bißchen differenzierter ist das beim CS Euroreal, der mit 17,0 % Depotanteil unsere drittgrößte Position ist. Hier macht der Immobilienanteil am Fondsvermögen noch mehr als die Hälfte des Fondsvolumens aus, verteilt auf 12 Restobjekte. Davon sind allerdings nur zwei oder drei ein bißchen problematisch. Für mindestens die Hälfte (sowohl in Anzahl wie auch im Volumen) rechnen wir in den nächsten paar Monaten mit einem Verkauf zu plus/minus dem Verkehrswert. Die Risikokurve verläuft hier also eher flach.

Etwas anders sieht es beim Schwesterfonds CS Property Dynamic aus. Dieser besitzt nur noch zwei Restobjekte, beide in Polen: Ein Fachmarktzentrum am Stadtrand von Warschau und ein Bürohochhaus in Krakau. Beide zusammen stehen noch für etwa 70 % des Fondsvermögens. Das heißt anders herum: Bei jedem dieser beiden Objekte hat die Frage, ob der Verkauf Top oder Flop ist, kriegsentscheidende Bedeutung für das Endresultat unserer Investition.

Dieser Fonds war früher praktisch nicht zu kaufen, und bis letztes Jahr noch nicht einmal börsennotiert. Erst zu Beginn dieses Jahres begann ein Dachfonds, den völlig illiquiden Markt mit seinem übermäßig hohen Bestand zu fluten. Das führte zu Tiefstkursen, bei denen wir den Einstieg wagten. In kurzer Zeit kamen wir so zu 225.000 von insgesamt nur 2.646.500 Anteilen = satte 8,5 % aller Anteile an diesem früher nur institutionellen Anlegern vorbehaltenen Fonds.

Damit steckt in diesem „Hop-oder-Top-Fonds“ ein Viertel des von uns investierten Geldes. Immerhin hatten wir damit die Risikokurve nicht ausschließlich steiler gemacht, sondern im wesentlichen durch den parallelen Verkauf eines Großteils unseres Bestandes im CS Euroreal den zweitgewichtigsten Risikoträger entsprechend abgeflacht. Insgesamt haben wir damit unsere Risikoposition also nur ein wenig pointierter ausdifferenziert und geschärft.

Die Frage, was mit den beiden Objekten des CS Property Dynmic geschehen würde, stand damit seit dem Frühjahr im Fokus unserer Research-Arbeiten. Immerhin steht der „Rondo Business Park“ in Krakau mit einem Verkehrswert von aktuell 44,1 Mio. EUR allein für 40 % des gesamten Fondsvermögens, das Fachmarktzentrum „Zielony Targowek“ bei Warschau für weitere 29 %. Bei jedem dieser beiden Objekte würde also ein halbwegs passabler Verkauf zum „game changer“ für diesen Fonds – ein Flop allerdings genau so, nur in die andere Richtung.

Insgesamt ist der Gewerbeimmobilienmarkt in Polen derzeit einer der am besten laufenden in Europa. Vorausgesetzt, man hat Mieter. Und das war halt die große Frage beim CS Property Dynamic: Der Hauptmieter im „Rondo Business Center“ ist das internationale Beratungsunternehmen Capgemini mit einer seiner beiden in Krakau beheimateten Geschäftseinheiten (die andere sitzt direkt benachbart im „Quattro Business Park“, der im Juni 2018 an den größten polnischen Gewerbeimmobilien-Besitzer Globalworth Poland verkauft wurde). Der Capgemini-Mietvertrag läuft demnächst aus. Würde er nicht verlängert, würde sich ein möglicher Verkauf noch ganz schön lange hinziehen; würde er verlängert, wäre ein Verkauf zum aktuellen Verkehrswert (was ziemlich genau dem Quadratmeter-Preis beim kürzlichen Verkauf des Nachbarobjektes „Quattro Business Park“ entspräche) – wahrscheinlich sogar an den gleichen Käufer – nur noch eine Frage weniger Monate.

Letzte Woche veröffentlichte der große internationale Immobilien-Dienstleister Cushman & Wakefield unter dem Titel „Marketbeat – Büromarkt in regionalen Städten“ seinen Bericht für das III. Quartal 2018 über die Teilmärkte in den polnischen Regionen. Dort lesen wir (die etwas holprige Google-Übersetzung aus dem polnischen haben wir dem Wohlklangbedürfnis mitteleuropäischer Ohren etwas angeglichen):

„Krakau (46.000 m2), Tri-City (= Danzig & Co., 40.400 m2) und Breslau (38.100 m2) waren die am stärksten aktiven Vermietungsmärkte im dritten Quartal. Zu den größten Transaktionen, die im dritten Quartal 2018 auf den acht größten regionalen Märkten abgeschlossen wurden, gehören Neuverhandlungen (= Verlängerung) des Capgemini-Vertrages in Krakau (11.800 m2 im Rondo Business Park), ein von Sii in der Tri-City abgeschlossener Vorvermietungsvertrag (10.100 m2) in Olivia Prime A (ein Neubauprojekt) sowie der Erweiterungsvertrag für Crédit Agricole in Breslau (9.800 m2 in Business Garden I).“

Gleichzeitig berichtet Cushman & Wakefield, daß die Projektentwicklungsaktivitäten in den ersten drei Quartalen 2018 um mehr als 40 % höher waren, und daß deshalb trotz guter „Take-Ups“ die Leerstandsquote um 0,4 % auf 9,7 % anstieg.

Das war halt unsere Sorge gewesen: Die vermietbare Gesamtfläche in Krakau hat erst kürzlich die 1-Mio.-m2-Marke übersprungen, und jährlich werden aktuell weitere 100.000 – 200.000 m2 hinzugebaut. Die wollen auch vermietet sein. Zwar hatte Capgemini 2010 seinen Umzug in den „Rondo Business Park“ ausdrücklich damit begründet, seine beiden Geschäftseinheiten in unmittelbare Nachbarschaft zueinander bringen zu wollen, und 2013 hatte man noch eine weitere Etage dazugemietet. Das alles sprach jetzt nicht dafür, daß man beim Auslaufen des Mietvertrages im Jahr 2019 schon wieder wegziehen würde. Aber es war halt doch ein ziemliches Klumpenrisiko für unser Investment.

„Mut hat auch der lahme Muck“, pflegt sich der Verfasser dieser Zeilen beim Doppelkopfspielen regelmäßig zu äußern, oder auch hanseatisch vornehm ausgedrückt: „Buten und binnen, wagen und winnen.“ Im vorliegenden Fall hat sich das für uns ausgezahlt: Der Kurs, der am Monatsende Oktober noch bei 32,75 gelegen hatte, hat heute schon einmal Richtung 34,00 reagiert.Unser Durchschnitts-Kaufkurs Anfang des Jahres lag angesichts der oben geschilderten Umstände (kopflose Dachfonds-Verkäufe) bei günstigen 31,03 EUR.

Laut Cushman & Wakefield blieben die Mieten in den analysierten polnischen Teilmärkten stabil. Da kann die im dritten Quartal größte Transaktion von allem, die Anschlußvermietung unseres „Rondo Business Park“, wohl kaum völlig aus der Reihe getanzt sein. Zugleich hatte der CS Property Dynamic das Objekt erst im September 2018 von 43,2 Mio. EUR auf 44,1 Mio. EUR aufgewertet (nach einer Abwertung von den ursprünglichen 47,6 Mio. EUR im Sept. 2017). Das tut man erfahrungsgemäß nicht, wenn schon in Kürze ein Verkauf zu einem deutlich niedrigeren Preis in Aussicht stünde.

Der Kauf des benachbarten, vom gleichen Entwickler Buma hochgezogenen Komplexes „Quattro Business Park“ mit seinen ca. 60.000 m2 vermietbarer Fläche war mit 139 Mio. EUR die bis dahin größte Transaktion in der Unternehmensgeschichte des Käufers Globalworth Poland. Schon wegen der damit verbundenen Skaleneffekte bei der Objektbewirtschaftung und der weitgehenden Mieteridentität (Capgemini) wäre Globalworth Poland jetzt auch ein natürlicher Interessent für den „Rondo Business Park“. Da kann man dann anhand der vermietbaren Fläche simpel im Dreisatz rechnen und käme für Rondo auf einen möglichen Preis, der vom aktuellen Verkehrswert nicht so weit weg läge.

Aber ehe wir von einem „game changer“ sprechen wollen, warten wir dann lieber doch noch die offizielle Verkaufsmeldung ab …

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