CS Euroreal verkauft Hornbach-Baumarkt in Osnabrück

Die Commerzbank als Depotbank des CS Euroreal meldete gestern den Verkauf des 23.337 m2 großen Hornbach-Baumarktes in Osnabrück. Der Mietvertrag des 2004 fertig gestellten Objektes konnte erst letztes Jahr “langfristig” verlängert werden.

Der Verkehrswert des Objektes betrug zuletzt 18,1 Mio. €, unsere interne Verkaufspreis-Prognose hatte bei 20,0 Mio. € gelegen. Der kürzlich beim Verkauf eines Hornbach-Baumarktes in Braunschweig (also vor unserer Haustür) erzielte Preis ließ ein gutes Ergebnis bereits erwarten. Laut Commerzbank lag der Bruttoverkaufspreis nun “deutlich” über dem zuletzt festgestellten Verkehrswert. Die gestrige Steigerung des Anteilschein-Wertes legt nahe, daß der Verkauf zu etwa 24,0 Mio. € abzüglich Nebenkosten erfolgte.

Auch für den noch im Fonds befindlichen eine Kleinigkeit höher bewerteten Hornbach-Baumarkt in Berlin, Malchower Chaussee ist demnächst ein sehr gutes Verkaufsresultat zu erwarten.

Danach wird die Luft aber schon dünner. Die beiden Hornbach-Märkte waren im 720 Mio. € schweren Restbestand die Glanzstücke. Die beiden Lissabon-Objekte werden ihren Verkehrswert von gut 100 Mio. € mindestens erreichen. Die erst kürzlich komplett modernisierte Flensburg-Galerie sollte über dem Verkehrswert von 75 Mio. € verkauft werden können. Danach bleibt aber noch ein Rest von 13 Objekten mit zusammen rd. 500 Mio. € Verkehrswert, die in der Kategorie zwischen “mittelprächtig” und “Problemfall” rangieren, mit einer durchaus unübersehbaren Tendenz zu letzterem.

Ein im heutigen Kurs (8,34 €) gegenüber dem offiziellen Anteilswert von 10,18 € ausgedrückter Bewertungsabschlag von knapp 190 Mio. € ist im Vergleich zu den dann noch im Feuer stehenden Restwerten von 500 Mio. € ein weiß Gott ausreichendes Sicherheitspolster.

Nach unserer Schätzung werden davon allerdings bei den restlichen Verkäufen etwa 70 Mio. € tatsächlich noch durch den Schornstein gehen. Der Rest von etwa 120 Mio. € entspricht dann einem Wertaufholungspotential für den Gesamtfonds von insgesamt 14,6 % auf der Zeitachse.

Gegenüber den 20 %, die wir heute mit etlichen immobilienfreien Fonds mit zudem kleineren Restrisiken und auf der Zeitachse zügiger erzielen können, ist das im Vergleich immer noch etwas zu dünn. Eine Wiederverstärkung unseres Engagements drängt sich hier deshalb weiterhin nicht auf.

Alles dreht sich, alles bewegt sich

Gestern lasen wir die Meldung:

Swiss asset manager Partners Group has confirmed to PropertyEU that it has closed the purchase of a portfolio of six shopping centres across Italy from US asset management giant Blackstone.

The Portfolio is believed to include the 19.000 m2 Parco Belvedere shopping centre in the Sicilian city of Siracusa and Le Colonne mall in Brindisi, Il Borgogioioso shopping centre offering 11,000 m2 of retail space in Carpi, central Italy, the 16,000 m2 Airone near Padua, as well as two malls in the Lazio region, the 16,000 m2 La Scaglia in Civitavecchia and the 12,000 m2 Primavera mall in Rome.

In addition to the shopping center package, Blackstone also owns a retail outlet portfolio in Italy. The package includes five outlet villages in Franciacorta, Mantova, Palmanova, Molfetta and Valdichiana for a total of 150,000 m2.”

Einige unserer Leser, die sich selbst schon länger und intensiver mit abwickelnden Fonds beschäftigen, werden bei dem einen oder anderen Namen hellhörig geworden sein. Nicht ohne Grund, denn die zitierte Meldung sagt weiterhin:

“PropertyEU reported back in January that Blackstone was in exclusivity to sell the €200+ mln portfolio which includes assets acquired in recent years from AXA Immoselect, Aberdeen’s DEGI International, Sonae Sierra and General Electric.”

Das ist die bittere Ironie der Geschichte: Während ein paar abwickelnde Immobilienfonds immer noch krampfhaft versuchen, die Reste ihrer ehemals stolzen Portfolien an den Mann zu bringen, sacken die Käufer aus früheren Abwicklungs-Transaktionen inzwischen schon Gewinne aus dem Weiterverkauf ihrer bei abwickelnden Fonds gemachten Einkäufe ein.

19 kleine Negerlein …

Die Commerzbank als Depotbank meldet soeben für den CS Euroreal den Verkauf des Büro- und Logistikobjektes “Connecta Park” in Düsseldorf. Es war unter den 19 verbliebenen Restobjekten mit Baujahr 1996 und zuletzt noch 9,1 Mio. EUR Verkehrswert das kleinste und hässlichste Entlein.

Mit dem Verkauf wird ein Rückgang der Anteilpreises um 3 cent begründet. Das bedeutet, daß der “Connecta Park” für nicht viel mehr als 6 Mio. EUR über den Tisch gegangen ist. Da hatten wir mit unserer internen Verkaufspreisschätzung (10 Mio. EUR) kräftig danebengelegen. Andererseits ist es aber auch ein Fingerzeig, daß unsere Annahme nicht so ganz falsch sein dürfte, daß im Laufe der Resteverwertung von nunmehr noch 18 Objekten noch etwa 70 cent/Anteil Wertverluste entstehen könnten. Und damit wäre der CS Euroreal auf der gegenwärtigen Kursbasis an der Börse weiterhin zu optimistisch bewertet.

Transaktionen in Rotterdam und Breslau

Der Informationsdienst PropertyEU meldete in der Woche vor Ostern zwei Transaktionen. Beide sind für sich genommen unspektakulär, für uns aber doch jeweils ein hilfreicher Fingerzeig.

Die erste Meldung betrifft ein Bürogebäude im niederländischen Rotterdam.

Principal Real Estate Europe (PREE) has acquired an office tower in the Dutch port city of Rotterdam for €46 mln.

The vendor of Wilhelminatoren was PPF Real Estate, the €2 bn European and Russian landlord owned by Czech entrepreneur Petr Kellner. PPF bought the office tower in 2014 for a reported €29 mln from the portfolio of an Israeli investor who had run into financial problems. PPF renovated the building and concluded several new leases.

The Wilhelminatoren is an office building with a total lettable area of 15,485 m2 located on the Kop van Zuid in Rotterdam.

Diese Meldung ist für uns deshalb interessant, weil zwei der vier restlichen Immobilien des KanAm grundinvest ebenfalls Bürogebäude in Rotterdam sind. Wilhelminatoren wurde jetzt für fast 3.000 EUR/m2 verkauft. Unsere beiden Objekte (Blaak 555 mit 28.211 m2 vermietbarer Fläche und das von Robeco verlassene und seitdem leer stehende Robecohuis mit 19.019 m2 vermietbarer Fläche werden vom KanAm aktuell mit 44,1 Mio. € bzw. 29,2 Mio. € bewertet, also jeweils mit gut 1.500 EUR/m2. Angesichts der gerade erzielten obigen 3.000 EUR/m2 sieht man, daß man sich zumindest um das in Gebäudequalität und Lage einigermaßen vergleichbare Blaak 555 keine allzu großen Sorgen machen muß – vorausgesetzt, der beauftragte Makler CBRE kriegt dort endlich mal den 67,2 %-Leerstand beseitigt.

Die zweite Meldung betrifft ein gerade fertig gestelltes Bürogebäude in Breslau.

Skanska, the international construction and property development group, has sold its Green2Day office building in the western Polish city of Wroclaw for €51 mln.

The transaction was an all-Swedish affair as the buyer was Niam, a Stockholm-based real estate fund manager. Skanska is also a Swedish company, though its commercial offive development business has deep roots in Central and Eastern Europe.

Green2Day in Wroclaw was completed in the fourth quarter of 2017 and offers 18,000 m2 of GLA. The space is leased to a number of companies, including Ultimo, Tieto and KPMG. Due to the addition of Business Link – the largest network of flexible office space in Poland – the building also offers co-working and short-term lease solutions.

Das interessiert uns im Hinblick auf unseren Fonds CS Property Dynamic, der noch zwei Objekte in Polen besitzt. Das größere davon ist der Rondo Business Park in Krakau. Mit 17.869 m2 vermietbarer Fläche ist er praktisch exakt genau so groß wie das oben besprochene Green2Day. Und die Büroimmobilienmärkte Breslau und Krakau sind sowohl von ihrer Größe her wie auch bezüglich der erzielbaren Mieten fast eineiige Zwillinge. In Krakau ist allerdings die Leerstandsrate mit 6 % noch deutlich niedriger als in Breslau mit 10 %.

Unser 10 Jahre alter Rondo Business Park steht im CS Property Dynamic noch mit 43,2 Mio. € zu Buche. Im Vergleich zu einem brandneuen nahezu identischen Gebäude in einem nahezu identischen Markt, das jetzt für 51 Mio. € über den Tisch ging, scheint unser Objekt also keineswegs überbewertet. Auch hier müssen allerdings die Hausaufgaben noch gemacht werden, indem der demnächst auslaufende Mietvertrag mit dem Hauptmieter, dem Beratungsunternehmen Cap Gemini, verlängert wird. Wir fahren da Mitte Mai mal selber vorbei und erkundigen uns vor Ort, wie hier der Stand der Dinge ist.

DEGI International enttäuscht

Der von der Commerzbank verwaltete DEGI International hat gestern seinen Abwicklungsbericht per 31.12.2017 veröffentlicht. Irgendwelche erwähnenswerten Neuigkeiten konnten wir diesem Bericht nicht entnehmen.

Für den 18.04.2018 wird eine Ausschüttung von 0,30 EUR je Anteil angekündigt. Das ist enttäuschend, weil nur ein winziger Bruchteil der im Fonds gebunkerten Liquidität von 100,1 Mio. EUR = 2,78 EUR/Anteil. Aber so lange das “Geisterhaus” in Bukarest noch im Fonds ist (das Millennium Business Center, heute eine Brandschaden-Ruine, 2006 kurz vor dem Feuer für weit über 50 Mio. EUR gekauft) wird man weiter zig Millionen zurückhalten wollen, denn die Gerichtsverfahren mit der Feuerversicherung laufen bis heute und sind nicht entschieden. Erst am 26.03.2018 übrigens wurde das MBC weiter von 6,6 Mio. EUR auf 6,4 Mio. EUR abgewertet.

Marktgerüchten zu Folge werden in Beteiligungsgesellschaften gebundene 17 Mio. EUR in Kürze frei, so daß für Oktober mit einer weiteren Ausschüttung von +/- 0,50 EUR/Anteil zu rechnen sei. Dazu findet sich auch die Bestätigung im neuen Abwicklungsbericht, wo die nächste Ausschüttung für “spätestens Oktober 2018” angekündigt wird.

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