Full House

Bekanntlich besitzt der KanAm grundinvest noch drei Restobjekte: Das 19.000 m2 große frühere „Robecohuis“ in Rotterdam – dort war der Alleinmieter Robeco vor zwei Jahren ausgezogen, das Robecohuis wurde zum 100 % Leerstand. In der Region Paris blieben uns zwei Objekte: Das 16.400 m2 große „Onyx“ in Clichy-la-Garenne – dort lief der Mietvertrag mit dem alleinigen Mieter Nexity-Lamy letztes Jahr aus. Und schließlich das 10.100 m2 große „Le Columbia“ in Bois-Colombes, zuletzt ebenfalls ein 100 %-Leerstand.

Letztes Jahr sickerte durch, daß die niederländische ALLIANZ-Tochter ab 2019 neuer Mieter im früheren Robecohuis werden wird, das dann in ALLIANZ Tower umbenannt wird. Der Vertrag läuft gleich einmal 15 Jahre – mit einem Mieter solcher Bonität war das eine ziemlich sensationelle Nachricht, die von KanAm im Ende September erschienenen Abwicklungsbericht zum 30.06.2018 bestätigt wurde. Damit bestehen ausgesprochen gute Chancen, dass Rotterdam sehr deutlich über dem letzten Verkehrswert (29,2 Mio. EUR) verkauft werden kann. Wir tippen auf 50 Mio. Das klingt jetzt sehr viel, ist aber immer noch weniger als KanAm 2007 mal für das Robecohuis bezahlt hatte.

Auch für die beiden Pariser Objekte gab der Abwicklungsbericht Entwarnung. „Nach langwierigen Verhandlungen konnte für das Objekt ONYX, Paris, ein langfristiger Mietvertrag über rund 10.700 qm, mithin rund 65 % der Gesamtfläche des Gebäudes, abgeschlossen werden. Im Objekt Le Columbia, ebenfalls in Paris belegen, konnte bei einer Gesamtfläche von 10.143 qm ein langfristiger Mietvertrag über rund 5.230 qm – mithin rund 52 % der Gesamtfläche – abgeschlossen werden.“ zitieren wir aus dem Abwicklungsbericht.

Unschätzbar wertvoll ist der uneigennützige Informationsaustausch in unserem bevorzugten Internet-Forum. Man kennt sich dort vor allem über die nicknames. So grub Fungofortunato über die Feiertage eine vom 10.12.2018 datierende Meldung des französischen Immobilien-Informationsdienstes IMMOWEEK aus: Babilou (Frankreichs führender Betreiber von Kindergärten für Corporate Clients) mietet im Le Columbia die restlichen 5.000 qm. Damit ist auch Le Columbia langfristig zu 100 % vermietet. Angesichts einer Bewertungsmiete von 3,1 Mio. EUR p.a. Grund genug für uns, unsere interne Verkaufspreis-Prognose von 35 Mio. auf 45 Mio. EUR zu erhöhen. Auch das wäre dann deutlich über dem Verkehrswert, der nach vielfachen Abwertungen zuletzt nur noch bei 33 Mio. EUR lag.

Aus drei Aschenputteln vermochte das Fondsmanagement binnen Jahresfrist drei Perlen zu machen. Alles in allem ist deshalb zu erwarten, daß der KanAm seine Restobjekte wohl noch im 1. Halbjahr 2019 allesamt zu ausgesprochen guten Preisen veräußern kann.

Vor dieser Leistung ziehen wir den Hut. Sie kontrastiert in ganz unbeschreiblicher Weise zu dem, was beispielsweise das Fondsmanagement von SEB/Savills bei seinen Fonds SEB ImmoInvest und SEB ImmoPortfolio Target Return zu Stande brachte. Nach dem Jahre zurückliegenden spektakulären Verkauf des Potsdamer-Platz-Ensembles (der auch uns bei der Beurteilung des SEB ImmoInvest erst einmal ziemlich geblendet hatte) konnte man dort zuletzt fast schon froh sein, wenn bei den lieblos verramschten und zuvor kaum aufbereiteten Objekten der Veräußerungsverlust unter 50 % blieb.

Sollten Sie in die Verlegenheit geraten, in diesem Jahr Geld in (lebenden) Offenen Immobilienfonds anlegen zu müssen: Schauen Sie sich die zur Zeit am Markt befindlichen KanAm-Fonds ruhig einmal an. Wie dem einen oder anderen Leser bereits aufgefallen sein wird, loben wir hier wirklich selten, sondern pflegen eher die ausgesprochen sarkastische Beschreibung der traurigen Wirklichkeit (weshalb uns ein kürzlich erschienener Handelsblatt-Beitrag sogar zu „polemisierenden Friedhofswachteln“ machte). Doch schon die Dankbarkeit, weil es in 2018 unsere mit Abstand grösste und gewinnbringendste Position war, verpflichtet uns im Fall KanAm auch einmal zu der Feststellung: Summa cum laude. Die Leute verstehen ihr Handwerk und haben auch unter widrigen Umständen noch den Ehrgeiz, eine anständige Leistung abzuliefern.

Schlußwort 2018

Von allem Bedeutsamen, das bei unseren abwickelnden Offenen Immobilienfonds überhaupt noch passieren konnte, ist zwischen den Feiertagen weit mehr als die Hälfte passiert. Das war in dieser Häufung und am Ende doch so fix nun wirklich alles andere als zu erwarten gewesen. Beim CS Euroreal dachten wir, wir gingen mit zwölf Restobjekten in das neue Jahr; doch neun davon sind bereits verkauft und die Verträge müssen nur noch abgewickelt werden. Beim SEB ImmoInvest haben beide bisher als Klumpenrisiken betrachteten Restbestände, die für 2/3 des restlichen Immobilienvermögens stehen, inzwischen einen Interessenten gefunden.

Die Herrschaften machen jetzt scheinbar wirklich ernst und klappen die Fensterläden zu. Von ehedem fast 400 Immobilien im Wert von rd. 15 Mrd. EUR, die wir zu Beginn unserer Arbeit im Jahr 2014 noch zu analysieren hatten, sind inzwischen über 95 % verkauft. Gerade einmal 15 Objekte mit Verkehrswerten von 570 Mio. EUR stehen nun noch einsam auf der Resterampe. Da kennt man inzwischen fast jeden Hausmeister persönlich. Ende kommenden Jahres wird restlos alles weg sein.

Damit ist bei sämtlichen abwickelnden Fonds, auch bei den „big three“, das endgültige Ergebnis ihrer Abwicklung weitgehend vorhersagbar geworden. Zu Anfang war unsere „story“ noch ein wilder Gebirgsbach, ungestüm, manchmal fast zerstörerisch (man denke nur an die unerwarteten Dachfonds-Verkäufe, die vor zwei Jahren alles durcheinanderwirbelten) und immer wieder überraschend seinen Lauf ändernd. Am Ende ist daraus ein langsamer ruhiger Fluß geworden. Wirkliche „game changer“ wird es keine mehr geben. Disruptive Börsenkursentwicklungen auch nicht mehr.

Die Herausforderung reduziert sich im kommenden Jahr auf das Errechnen der inzwischen weitgehend vorhersagbaren Wertaufholungspotentiale. Das ist eine rein mechanische Arbeit. Das kann jeder, der einigermaßen einen Taschenrechner zu bedienen vermag. Zwischendurch muß man dann nur noch regelmäßig die „quotes“ beobachten und gegebenen Falls ein bisschen handeln. Ansonsten wird der Verfasser dieser Zeilen das ganze Jahr über dasitzen und die Abendkasse zählen.

Es ist einerseits beruhigend, eine von vielen für etwas exotisch gehaltene Idee zu einem mehr als guten Ende gebracht zu haben. Andererseits kommt auch ein bißchen Wehmut auf, dass die wilden Zeiten vorüber sind. Ein Leben ganz ohne thrill? Da muß man sich auch erst mal wieder dran gewöhnen.

In dem Sinne wünschen wir unserer verehrten Leserschaft einen guten Rutsch und einen tollen Start in ein hoffentlich gesundes und sehr erfolgreiches Neues Jahr.

SEB: Klumpenrisiken sind weg, Freude kommt nicht auf

Unsere mehrjährige Zurückhaltung beim SEB ImmoInvest hatte vor allem mit unseren Zweifeln an der Portfolioqualität zu tun. Gute Gebäude in schlechten Lagen, schlechte Gebäude in guten Lagen, ein offenkundig stets etwas überfordert gewesenes Fondsmanagement – das war keine Mischung, die wir attraktiv finden konnten.

Was einigermaßen verkäuflich erschien beim SEB ImmoInvest wurde längst verkauft – zuletzt ging im Frühjahr/Sommer 2017 ein riesiges quer über ganz Europa verteiltes Paket, das einmal mehr als 1/2 Mrd. Euro wert gewesen war, mit einem heftig zweistelligen Abschlag an Goldman Sachs. Der größte Teil dieses aus 42 Einzelobjekten bestehenden Artemis-Portfolios kam vom SEB ImmoInvest, der Rest von Schwesterfonds. Die Goldmänner haben das natürlich nicht aus reiner Menschenliebe gekauft, sondern sie machen jetzt ganz in Ruhe das, was eigentlich das Fondsmanagement hätte leisten müssen: Aufbereitung der Einzelteile in einen verkaufsfähigen Zustand und anschließende Weiterveräußerung mit satt zweistelligem Gewinn. Nur ein Jahr später wurde bekannt, daß Goldman Sachs im April 2018 aus dem Artemis-Portfolio ein Teilpaket von 11 Objekten, ohne da überhaupt zwischendurch irgendwelche Arbeit reingesteckt zu haben, an Corpus Sireo (den Vermögensverwalter der Swiss Life) weiterreichen konnte. Wohl kaum mit Verlust, das wäre nicht Goldman-like.

Was danach im SEB ImmoInvest noch vorhanden war, ließ dem unbefangenen Betrachter regelmäßig die Haare zu Berge stehen.

Vier Objekte in Deutschland mit früher einmal über 100 Mio. € Verkehrswert. Bestehend aus: Einem Rechenzentrum der Deutschen Telekom in der Frankfurter Lurgiallee, doch die Telekom hat den Mietvertrag nicht verlängert. Einem Büro- und Handelsobjekt in Hagen, das einzig gescheite in dem Quartett, aber mit 10 Mio. Verkehrswert eben nur klein. Einem Einkaufszentrum in Hagen, das schon seit Jahren von fast 50 % Leerstand geplagt ist. Und einem 26 Jahre alten Bürogebäude in Kelsterbach, das seit Jahren komplett leer steht.

Ehe wir zu den beiden Klumpenrisiken kommen, seien der Vollständigkeit halber noch die drei übrigen kleinen Einzelobjekte erwähnt: Ein 25 Jahre altes Einkaufszentrum im italienischen Udine (32 Mio. €). Die offizielle Leerstandsrate von 0 % führt in die Irre – denn das Supermärktchen ist komplett an einen Generalmieter vermietet (deshalb auch 100 % Vermietungsquote), aber in Wahrheit steht es, wie aktuelle Recherchen zeigen, zu etwa einem Viertel leer.

Weiterhin haben wir zwei ziemlich gesichtslose Bürogebäude in US-amerikanischen Suburbs. Ein 27,000 m2 großes Bürogebäude in Harrison (40 Mio. €, Leerstand 27,1 %) und ein 12.300 m2 großes Bürogebäude in Herndon (einer Vorstadt von Washington, wo man nicht einmal tot über dem Zaun hängen möchte – wir durften das vor knapp einem Jahr mal aus nächster Nähe betrachten). In Herndon ist der zuvorige Mieter weg, weil pleite gegangen – die einzigen Lebewesen, die wir dort antrafen, waren zwei Eichhörnchen und ein Entenpärchen. 23,6 Mio. aktueller Verkehrswert sind vor diesem Hintergrund ziemlich sportlich.

Kommen wir also jetzt noch zu den beiden ziemlich unkalkulierbar gewesenen Klumpenrisiken, die sich beim SEB ImmoInvest auf 2/3 des ganzen restlichen Immobilienvermögens aufaddieren.

Das eine ist die Via Laurentina 449 in Rom, ein gewaltiger, fast 47.000 m2 großer Gebäudekomplex, der lange Zeit dem italienischen Energie-Multi Eni als Hauptverwaltung gedient hatte. Doch der hat seinen gerade auslaufenden Mietvertrag nicht verlängert und zieht aus. Ein in Teilen über 40 Jahre alter Gebäudekomplex mit perspektivisch 100 % Leerstand – da kriegt man schon mal leicht eine Gänsehaut. Als wir uns vor gut drei Jahren erstmals im Detail mit einzelnen Fondsobjekten beschäftigten, stand die Via Laurentina noch mit fast 300 Mio. € in den Büchern des SEB Immoinvest – sportliche 6.300 € pro m2. Inzwischen nahm man den Verkehrswert jedes Jahr auf aktuell nur noch 205,2 Mio. € zurück.  Doch nach dem großen Paketverkauf vom Frühjahr/Sommer 2017 waren das halt weiterhin 35 % des gesamten Immobilienvermögens in einem einzigen Objekt mit vielen Fragezeichen.

Das zweite Klumpenrisiko ist kaum einen Deut besser. Das sogenannte „Chesterbrook-Portfolio“ ist ein Cluster mehrerer Bürogebäude in einem Vorort nordöstlich von Philadelphia, der aktuell noch mit Verkehrswerten von knapp 170 Mio. € bewertet ist. Das sind noch einmal 30 % des restlichen Immobilienvermögens des SEB ImmoInvest. Mieter der mit Baujahren zwischen 1979 und 1986 auch nicht mehr taufrischen Gebäude sind hauptsächlich Firmen der Pharma-Industrie. Übernommen wurde das Portfolio 2006 mit einer Belegungsquote von 82 % – und die hat sich, mit mehrfach wechselnder Mieterbesetzung, bis heute dort gehalten. Der Konzentrationsprozeß in der Pharmaindustrie führte nämlich ständig dazu, dass irgendwelche Hauptverwaltungen überflüssig wurden. Gerade erst wurde bekannt, dass AmerisourceBergen das Bürogebäude 1300-1400 Morris Drive 2021 verlassen wird. Beim zweiten großen Mieter hier, Animas (einer Johnson & Johnson-Tochter), läuft der Mietvertrag sogar schon 2020 aus.

Beide Klumpenrisiken haben sich jetzt verflüchtigt, doch rechte Freude darüber will nicht aufkommen.

Erst am 14.12. hatten wir erfahren, daß sich in der letzten Bieterrunde für die Via Laurentina der europäische Vermögensverwalter GWM durchgesetzt hat (u.a. gegen Cerberus und Coima). Der letztendlich erzielte Preis soll bei 170-180 Mio. € liegen. Das ist noch einmal deutlich weniger als der aktuelle Verkehrswert (205,2 Mio. €), aber mehr als unsere interne Verkaufspreis-Schätzung (150 Mio. €), die uns als Berechnungsgrundlage für das von uns gesehene Wertaufholungspotential dient.

Heute vormittag erfahren wir dann von einem Kameraden aus dem von uns bevorzugten Internet-Forum eine Neuigkeit aus dem Umfeld des mit der Vermarktung des Chesterbrook-Portfolios mandatierten Maklerunternehmens CBRE:

Rubenstein Partner is poised to buy the Chesterbrook Corporate Center and Glenhardie Corporate Center for about $ 190 Mio., according to people familiar with the deal. The purchase will give the Philadelphia real estate company one of the region’s biggest office parks and return Rubenstein to a position it held years ago as a dominant suburban landlord. Chesterbrook and Glenhardie consist of 18 buildings totalling 1,3 mio square feet. Chesterbrook is one of the area’s biggest corporate parks at 1,7 mio. square feet on 125 acres (Anm. der Redaktion: Dem ImmoInvest gehört nur ein Teil des Chesterbrook-Gewerbeparks). Glenhardie is much smaller and has 255,000 square feet.

The seller is Pitcairn Properties. The deal is expected to close sometime next year. CBRE Inc. is marketing the portfolio.

Rubenstein has been more active outside the region, buying value-add office properties along the East Coast. It typically invests heavily in making upgrades to the buildings it buys, leases them up and eventually sells once they are stabilized. It is expected that the company will roll out a similar strategy in Chesterbrook and Glenhardie.

Also wieder das gleiche alte Spiel. Viel Mühe hat sich der SEB ImmoInvest mit einer verkaufsfähigen Aufbereitung der Objekte nicht gemacht (oder ist jedenfalls damit erfolglos geblieben). Man verkauft für einen kleinen Taler kalten Kaffee. Das Sahnehäubchen sahnt dann der Käufer ab, der das Geschäft offenkundig ein bisschen ordentlicher zu betreiben gewillt ist.

Wie viel aus diesem Verkauf letztlich beim SEB ImmoInvest ankommen könnte, ist gar nicht so leicht zu sagen. Denn das Chesterbrook-Portfolio gehört nicht dem SEB ImmoInvest allein. Mit jeweils 10,6 % Anteil ist sowohl bei allen Chesterbrook-Objekten wie auch bei Glenhardie die in der Meldung als Verkäufer genannte Pitcairn Properties der Juniorpartner.

Beim SEB ImmoInvest ankommen werden vom genannten Kaufpreis von 190 Mio. $ (in’s Schaufenster gestellt hatte man mal ein Preisschild von 210 Mio. $ und gekauft hatte man die Perlen 2006 für 250 Mio. $) vermutlich etwa 170 Mio. $. Jedenfalls rein rechnerisch, wenn sich der Juniorpartner den goldenen Handschlag nicht noch einmal überproportional honorieren lässt – auch diese Erfahrungen haben wir bei SEB-Fonds und ihren USA-Partnerschaften schon gemacht.

Als spannende Frage bleibt schließlich noch: Wie viel Geld wird hier am Ende tatsächlich versenkt? Die Verkehrswerte sind in der letzten Vermögensaufstellung per 31.02.2018 mit insgesamt knapp 170 Mio. € beziffert. Ist das nun für das ganze Gebäude oder nur für den 89,4 % Anteil des SEB ImmoInvest? Eine Antwort lässt sich aus dem Abwicklungsbericht beim besten Willen nicht herauslesen. Im ungünstigen Fall kämen beim SEB ImmoInvest demnach (unter Berücksichtigung des Verkaufsnebenkosten) 15 % weniger als der aktuelle Verkehrswert zurück. Das wäre aber erstens überhaupt nicht SEB-untypisch und zweitens auch völlig konform mit unserer internen Verkaufspreisschätzung, die ein Minus von 17,5 % erwartet hatte.

Nun haben wir ja auch bei der Via Laurentina noch eine Bandbreite von 170-180 Mio. € beim kolportierten Verkaufspreis. Gehen wir mal von dem am ehesten wahrscheinlichen Fall aus, dass sich die Abweichungen bei den am Ende tatsächlich vereinbarten Kaufpreisen in etwa ausnivellieren. Dann würde der SEB ImmoInvest beim Wegschaffen der beiden Klumpenrisiken etwa 55 Mio. € verlieren. Bei 116.669.401 Anteilscheinen sind das 0,47 EUR pro Anteil.

Zum Jahresultimo hatten wir noch einen offiziellen Rücknahmepreis von 7,37 EUR, der sich nach Abschluß beider Transaktionen vermutlich in Richtung 6,90 EUR ermäßigen würde. Auch der Verkauf der am Ende noch übrig gebliebenen sieben Einzelobjekte (addierte Verkehrswerte: 190 Mio. €) wird weitere Spuren hinterlassen. Unsere internen Schätzungen prognostizieren einen weiteren Verlust von 42 Mio. € = 0,36 EUR pro Anteil. Dann wären wir schließlich noch bei einem Anteilscheinwert von 6,54 EUR.

Im Vergleich zum Jahresschlußkurs von 5,54 EUR ergibt unsere Prognose also noch ein Wertaufholungspotential von 18 %. Das ist akzeptabel, aber gewiß kein Grund, diesen Fonds jetzt mit fliegenden Fahnen zu stürmen. Insbesondere, wenn man bedenkt, daß es SEB/Savills bisher von ganz wenigen Ausnahmen abgesehen immer geschafft hat, in der finalen Verkaufsmeldung noch ein paar unerwartete Bitterstoffe zu liefern.

Kein Staatsgeheimnis

Unsere Aktionäre kriegen diese Tabellen sowieso in unseren Geschäftsberichten zu sehen. Und die Geschäftsberichte sind dann ja wieder hier auf unserer Internet-Seite veröffentlicht. Insofern haben wir kein Problem damit, Ihnen gern auch mal einen etwas tieferen Blick in die Details unserer Arbeit zu gewähren.

Im Herbst 2014 sind wir in größerem Stil in das Thema „abwickelnde Offene Immobilienfonds“ eingestiegen. Es reizten damals die in den Börsenkursen vorhandenen Wertabschläge von 30, 40, manchmal sogar 50 % auf die Nettoinventarwerte der betreffenden Fonds. Natürlich, dachten wir damals, ohne Verluste werden sich die Immobilienbestände kaum liquidieren lassen. Vor allem nicht, wenn die Fonds dazu gezwungen sind und das jeder potentielle Käufer weiß. Aber alles im Schnitt zu 30, 40 oder gar 50 % unter den damaligen Verkehrswerten? Dass es so übel kommen würde, hielten wir einfach für ausgeschlossen. Und entwickelten dann die Geschäftsidee der CS Realwerte AG.

Dass sich in den Folgejahren ein echter Super-Zyklus an den Immobilienmärkten entwickeln würde, das haben wir 2014 nun wirklich nicht vorausgesehen. In der Beziehung haben wir einfach nur Glück gehabt und dadurch noch eine ganze Ecke mehr verdient als es sonst der Fall gewesen wäre.

Trotzdem mussten wir natürlich unsere Hausaufgaben machen. Also vor allem analysieren, anylysieren und noch mal analysieren. Wie steht es um die Objektqualität der Restportfolien? Wie gut ist das Fondsmanagement? Davon hing schließlich der Erfolg unseres Geschäftsmodells ab, denn für den Ausgleich des Unterschiedes zwischen Netto-Inventarwert und Börsenkurs gab es ja zwei Möglichkeiten:

Erste Möglichkeit: Die Börse hat übertrieben, die Lage ist nicht so schlecht wie die Stimmung, die Objekte doch nicht so übel, das Fondsmanagement einigermaßen fähig. Also nähert sich der Börsenkurs im Laufe der Liquidation von unten her dem Netto-Inventarwert wieder an.

Zweite Möglichkeit: Die Objekte sind Mist, das Fondsmanagement tatsächlich unfähig, die Börse hatte schon recht und der Netto-Inventarwert fällt durch ständige Abwertungen und Wertverluste bei schlechten Verkäufen immer weiter Richtung niedrigerem Börsenkurs.

Schließlich noch als dritte Möglichkeit: Ja, Objekte und Management waren unter aller Kanone, aber trotzdem konnte man Geld verdienen, weil die Börse noch Schlimmeres befürchtet hatte. Ein typisches Beispiel für diese Kategorie wären z.B. der AXA Immoselect und der TMW Immobilien Weltfonds. Letzterer hat beispielweise während seiner Abwicklung tatsächlich die Hälfte seines ursprünglichen Wertes versenkt (was in den nachstehenden zwei Tabellen gar nicht mehr rüberkommt, weil die Katastrophen-Verkäufe des TMW schon länger zurückliegen). Aber mit einem halbwegs guten timing konnte man auch hier noch verdienen, besonders gut übrigens erst jetzt in der Schlußphase.

Vornehmlich zum Zwecke der Selbstbeweihräucherung (wie gut und richtig waren doch alle von uns getroffenen Entscheidungen …) unterziehen wir das im Rückblick auch noch einmal einer eingehenden Analyse.

Zum einen geht es dabei um die Entwicklung der Rücknahmewerte, also des Netto-Inventarwertes. Bleibt der über einen längeren Zeitraum einigermaßen stabil, dann können die Fondsobjekte und das Management so schlecht nicht gewesen sein. Hierzu unsere Tabelle „Veränderung der KAG-Werte“:

Im zu Ende gehenden Jahr 2018 ist da nicht mehr viel passiert. Das sehen Sie ziemlich in der Mitte aus der Spalte „Veränderung 2018 ytd“, die die Performance des Berichtsjahres misst.

Ein Ausreißer war der DEGI Europa, der zu Jahresbeginn seine letzten paar Objekte ziemlich mies verkaufen musste. Positiv überraschten der AXA Immoselect und der TMW Immobilien Weltfonds: Bei beiden fegte die Putzfrau in den letzten Zügen der Liquidation noch ein paar Steuererstattungen und doch nicht benötigte Rückstellungen aus den Ecken, und bei der nur noch ganz schmalen Ausgangsbasis machen ein paar cent Wertzuwachs in Prozent halt auch etwas aus.

Im Vorjahr 2017 übrigens war die Performance noch fast durchgehend deutlich rotgefärbter gewesen, obwohl sich auch da schon abzeichnete: Unter den „big three“ sind der CS Euroreal und der KanAm grundinvest wohl tatsächlich die „weißen Raben“, bei denen die Liquidation so überflüssig wie ein Kropf war. Der SEB ImmoInvest als weiterer der „big three“ fällt 2018 gar nicht mehr so sehr aus dem Rahmen. Aber die Anleger in den beiden beobachteten SEB-Fonds hatte es halt schon in den beiden Jahren zuvor mit üblen Wertverlusten und grottenschlechten Verkäufen so richtig angeschissen – wie aus der letzten Spalte „addierte Performance 2016-2018“ unschwer abzulesen ist.

Der AXA Immoselect schneidet in der 3-Jahres-Übersicht auch nicht viel besser ab – trotzdem haben wir wegen seiner besonders volatilen Kursentwicklung durch überdurchschnittlich häufige Umschichtungen auch an diesem Fonds gut verdient. Nichts anderes lässt sich über den TMW Immobilien Weltfonds sagen, dessen Gruselkabinett allerdings schon vor 2016 seinen Höhepunkt erreicht hatte und der deswegen in der Tabelle deutlich harmloser aussieht als er tatsächlich war.

Als wirklich erstaunlich kann man dagegen die langfristige Entwicklung des CS Euroreal und des KanAm grundinvest bezeichnen. Beide haben in den letzten drei Jahren per saldo nichts bzw. kaum etwas verloren und mit ihren Erträgen sogar voll ihre laufenden Kosten gedeckt. Sie sind die typischen Vertreter der Zunft, wo sich tatsächlich der Börsenkurs von unten kommend wieder aufwärts Richtung offiziellem Anteilscheinwert entwickelte. Allein beim KanAm grundinvest hat uns das in 2018 eine Wertaufholung von über 2,5 Mio. EUR beschert.

Folgerichtig ist dieser Fonds auch bei der Börsenkursentwicklung im Mehrjahresvergleich der Spitzenreiter unter den drei Schwergewichten:

Außer beim Aschenputtel DEGI International mit einer negativen Kursentwicklung von 0,3 % war es in 2018 völlig unmöglich, mit abwickelnden Offenen Immobilienfonds an der Börse Geld zu verlieren. Die Frage, wie viel Geld zu verdienen war, erforderte aber doch ein paar analytische Fähigkeiten: Das 2018er Plus (Veränderung 2018 ytd) schwankt nämlich zwischen kümmerlichen 1,2 % (SEB ImmoInvest) und 26,9 % (UBS D 3 Sector Real Estate Europe). Unser Favorit 2018, in dem über weite Strecken des Jahres mehr als die Hälfte unseres Geldes investiert war (der KanAm grundinvest) machte mit seiner Entwicklung auch viel Freude.

Unseren zweiten Highflyer, den CS Property Dynamic (bescherte uns 2018 einen Wertzuwachs von 18,0 % gleich fast 1,5 Mio. EUR) finden Sie in den Statistiken übrigens gar nicht. Als die Tabellen konzipiert wurden, gab es den nämlich noch an gar keiner Börse zu kaufen. Erst Anfang 2018 kam hier durch sinn- und hirnlose Verkäufe von Dachfonds einiges Material auf den Markt.

Auch im 3-Jahres-Vergleich sieht man, daß mit diesem Anlagethema unmöglich Geld zu verlieren war – außer, man wäre in den beiden SEB-Fonds investiert gewesen. Aber von denen hatten wir uns ja schon 2016 rechtzeitig verabschiedet, weil wir den Braten irgendwie gerochen haben. Erst seit letztem Monat sind sie uns wieder eine kleine Start-Position wert.

Allen an diesem speziellen Thema Interessierten und unserer verehrten Leserschaft wünschen wir einen guten Rutsch und einen tollen Start in das Neue Jahr. Und schließen (Stichwort: Selbstbeweihräucherung) mit dem spontanen Kommentar der besten Ehefrau von allen nach Lektüre dieser Zeilen: „Da hast Du ja mal wieder aus Scheisse Bonbons gemacht.“

2018: Hätte schlimmer kommen können

Gestartet sind wir in das Jahr 2018 mit einem inneren Wert pro Aktie der CS Realwerte AG von 927,25 EUR. Die Börse hat ja heute bereits kurz nach zwei geschlossen. Gerade eben sind wir deshalb mit dem Rechnen der Jahresschlußwerte schon fertig geworden und können unseren Aktionären mitteilen: Per Ende 2018 liegt der innere Wert pro Aktie der CS Realwerte AG nunmehr bei 1.144,33 EUR. Dividende in Höhe von 75,00 pro Aktie hatte es im Sommer ja außerdem noch gegeben, also errechnet sich für unsere Aktionäre im Jahresverlauf in toto ein Wertzuwachs von etwa 292,00 EUR = 31,5 %.

Das hätte schlimmer kommen können.

Die Monatsübersicht per Ultimo Dezember 2018 ist dank unseres unermüdlich fleißigen Mitarbeiters Fabian Palic übrigens schon online …

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