CS Euroreal: Das Rätsel ist gelöst

Am 29.08.2017 schrieben wir hier:

“Gestern abend meldet die Commerzbank, daß das Bürohochhaus T8 in Frankfurt/Main verkauft wurde. Dieses Alt-Objekt Baujahr 1950 in bester Frankfurter Innenstadt-Lage wurde noch während der Abwicklungsphase des Fonds abgerissen und durch einen im Herbst 2016 fertiggestellten Neubau ersetzt.

T8 war mit einem zuletzt veröffentlichten Verkehrswert von 208,2 Mio. EUR (das ist ein Fünftel des Immobilien-Restvermögens) das größte noch im CS Euroreal verbliebene Objekt. Zum Verkaufspreis sagt die Commerzbank nur, er habe “über dem zuletzt festgestellten Verkehrswert” gelegen.

Bereits am 14.04.2017 hatte der Korea Herald gemeldet, T8 werde für bis zu 300 Mio. EUR an die koreanische Mirae Asset verkauft.

Dazu passt der gestern gemeldete Anstieg des Rücknahmewertes um nur 0,03 EUR je Anteil (in Summe gut 3 Mio. EUR) nun überhaupt nicht. Mal sehen, ob sich irgendwann doch erkennen lässt, welche kreative Buchführung zur Verschleierung des Wertzuwachsen hier wieder zur Anwendung gekommen ist – das konnten wir ja auch schon bei anderen sehr erfolgreichen Verkäufen im letzten Halbjahr beim CS Euroreal und auch beim KanAm grundinvest beobachten, wo man einen großen Teil des Erfolges heimlich, still und leise in Reservepositionen verschoben hatte.”

Gestern haben wir nun den gerade erschienenen Abwicklungsbericht des CS Euroreal zum 30.09.2017 genauer durchgesehen.

Zum Verkauf T8 heißt es im Bericht nun: “Der Brutto-Verkaufspreis der Büroimmobilien lag deutlich über dem zuletzt von den Bewertern festgestellten Verkehrswert.” Das Wort “deutlich” war in der Verkaufsmeldung vom 29.08.2017 noch gar nicht enthalten. Um so mehr drängt sich dann natürlich die Frage auf: Warum ist am Verkaufstag der Rücknahmewert nur um 3 cent = insgesamt nur etwa 3 Mio. EUR gestiegen?

Des Rätsels Lösung findet sich im neuen Abwicklungsbericht: Unter den “Verbindlichkeiten aus anderen Gründen” erscheint eine “Verbindlichkeit aus gewährter Mietgarantie” von 22,8 Mio. EUR, die es zuvor nicht gegeben hatte.

Das muß also T8 betreffen, und das ist auch nachvollziehbar (und war schon damals für uns der wahrscheinlichste Erklärungsansatz): Zum Verkaufszeitpunkt waren erst 10.800 qm der Nutzfläche von insgesamt 30.640 qm (6 der 17 Stockwerke) an Linklaters vermietet. Für den Rest gab es noch keine Mietverträge. Um dennoch den sehr guten schließlich erzielten Preis zu bekommen machte es schon Sinn, eine bevorstehende Vermietung in Form einer Mietgarantie als Rechtfertigung für den hohen Kaufpreis zu antizipieren.

Die gleichzeitig mit dem Verkauf erfolgte Einbuchung dieser Verbindlichkeit neutralisiert buchhalterisch 22,8 Mio. EUR des erzielten Veräußerungsgewinns – eben jene 22 cent je CS-Euroreal-Anteil, über deren rätselhaftes Verschwinden man sich bei der Verkaufsmeldung den Kopf zerbrochen hatte.

Im übrigen schweigt des Sängers Höflichkeit darüber, daß sich auch beim CS Euroreal aus dem guten T8-Verkauf vorweg erst einmal die Akteure und ihre ganze beratende Entourage mit zweistelligen Millionenbeträgen die Taschen gefüllt hatten (wenn auch nicht ganz so ungeniert wie es der KanAm grundinvest bei seinen sehr erfolgreichen Verkäufen machte).

Die Marktentwicklung in Frankfurt (Stichwort: Brexit) ist ja zum Glück bis heute so, daß man in gerade fertiggestellten Top-Objekten im Bankenviertel ganz bestimmt keine Leerstände befürchten muß. Und man sollte auch annehmen, das Credit Suisse bzw. als Depotbank die Commerzbank beim Verkauf an einen koreanischen Investor keine völlig außerhalb der Marktgegebenheiten liegende Mietgarantie abgegeben haben.

Natürlich wäre es schön gewesen, die ahnungslosen Anleger wären von der Commerzbank über das Bestehen der Mietgarantie und ihren wesentlichen Inhalt und die Laufzeit gleich informiert worden – 22,8 Mio. EUR sind schließlich etwas mehr als nur “peanuts”. Aber auch so besteht berechtigter Anlaß zu der Hoffnung, daß die Garantie nicht gezogen werden muß – und daß der Wertzuwachs von 22 cent pro Anteil bei den Anlegern des CS Euroreal am Ende doch noch ankommt.

Eine höhere Stufe der Erkenntnis

“Das Ergebnis aus Veräußerungsgeschäften in Höhe von 84,7 Mio. Euro stellt die Summe der realisierten Gewinne und Verluste dar.”

Ja, das nennen wir doch mal umfassende Information der Anleger. Danke, liebe Commerzbank, daß Sie im Abwicklungsbericht des CS Euroreal die Welt mit dieser bahnbrechenden Aussage beglücken.

Im Lexikon der überflüssigsten Plattitüden ist Ihnen ein vorderer Platz gewiß.

Einfache Lösungen

Am 10.1. hatten wir Ihnen ja schon einiges zum vorläufigen Ergebnis des Geschäftsjahres mitgeteilt – mit der Bemerkung, daß Endgültiges erst gesagt werden könne, wenn die Auswirkungen einer überaus ungewöhnlichen Fiktiv-Ausschüttung des CS Euroreal zu übersehen seien, gemacht als “Zufluß” (allerdings überwiegend fiktiv, denn es floß längst nicht alles) noch per 31.12.2017, von den Depotbanken aber erst abgerechnet ab 02.01.2018.

Mit Einzelheiten wollen wir Sie hier nicht langweilen oder überfordern. Nur so viel: Wir haben die Sache geklärt. Aber der Kommentar unserer Wirtschaftsprüferin war: Einen so kollifiktischen Fall habe sie in ihrem ganzen langjährigen Berufsleben noch nicht erlebt.

Die Auswirkung ist, daß einerseits zusätzlich rd. 260 TEUR anteilige Mieterträge aus Investmentfondsanteilen entstehen, andererseits unsere Ertragsteuerbelastung im Geschäftsjahr 2017 erst einmal um ca. 280 TEUR ansteigt.

Die Effekte neutralisieren sich im Geschäftsjahr 2017 damit fast vollständig, weshalb sich unsere Prognose für den Jahresüberschuß 2017 mit 1,7 Mio. EUR überhaupt nicht ändert (das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit, also das Vorsteuer-Ergebnis, liegt bei knapp 2,4 Mio. EUR). Ergebnisabhängige Bestandteile sind dabei bereits verrechnet (die Vorstandstantieme mit 51 TEUR und die Aufsichtsratsvergütung mit 34 TEUR).

Durch die denkwürdige Ausschüttung des CS Euroreal haben wir in 2017 auch 659 TEUR fiktive Erträge zu versteuern, die uns tatsächlich zunächst noch gar nicht zugeflossen sind. Dies wird im Umkehrschluß dann (über die kommenden Jahre verteilt in dem Maße, wie wir CS-Euroreal-Bestände veräußern) zur Folge haben, daß Veräußerungskursgewinne in gleicher Höhe entsprechend steuerfrei bleiben werden (weil wir sie de facto in 2017 ja schon versteuert haben).

Ursache dieser Kapriolen ist die zur Jahreswende 2017/18 in Kraft getretene “Reform” des Investmentsteuergesetzes. Der eine oder andere Leser, der auch selbst Anteile abwickelnder Immobilienfonds im Depot hat, wird das an anderer Stelle bereits gemerkt haben. Jedenfalls dann, wenn er auf die Schnapsidee gekommen ist, in den ersten Tagen des Jahres 2018 etwas zu verkaufen.

Über den hier sichtbaren steuerrechtlichen Scherbenhaufen wird, ebenso wie über die schwachsinnigen Auswirkungen von MIFID II, in den einschlägigen Internet-Foren natürlich heiß und heftigst diskutiert.  Kleines Beispiel gefällig?

reiswolf: “Ich lache mich tot… wer fuer ein bestehendes Wertpapier als ANbieter gerade keine Lust mehr auf seine Kunden hat, der liefert einfach die Daten nicht an die Bank und gut scheint s zu sein……dieser ganze MIFID/Misfit II Murks sucks unendlich!!! … und wer hat s unterschrieben? …der Ex-Buchhaendler aus Wuerselen. …na der wird aber sicher alle Facetten verstanden haben, so wie er auch ansonsten vollen Durchblick hat… grmmpff”

Natürlich weiß ich mich mit der geneigten Leserschaft vollkommen einig, daß man Seine Heiligkeit Martin Schulz so nicht verunglimpfen darf. Eingedenk des ehrfürchtigen Kommentars unserer Wirtschaftsprüferin muß man auch das Positive sehen: Zur Horizonterweiterung werktätiger Normalsterblicher trägt unsere über alle Zweifel erhabene Politik mit ihrer Gesetzgebung allemal immer wieder bei, und mit der Meisterleistung des Investmentsteuerreformgesetzes und vor allem dessen verwaltungstechnischer Umsetzung in ganz besonderem Maße.

Colorandum causa: Die höchst offizielle Begründung des Gesetzgebers für das Investmentsteuerrefomgesetz war übrigens, daß das alte Recht so kompliziert geworden sei, daß es niemand und nicht einmal mehr die Fachleute noch verstehen könne …

Dafür müssen wir auch dem Ex-Buchhändler aus Würselen dankbar sein. Und dem Ex-Rechtsanwalt und Ex-Finanzbeamten aus Hornberg natürlich auch. Und ganz besonders natürlich der später nach Quitzow und Templin übersiedelten Ex-Physikerin aus Hamburg-Barmbek-Nord. Einfache Lösungen darf man eben nicht erwarten von einer Frau, deren Diplomarbeit den Titel trug “Der Einfluß der räumlichen Korrelation auf die Reaktionsgeschwindigkeit bei bimolekularen Elementarreaktionen in dichten Medien”.

TMW Immobilien Weltfonds: Wasser zu Wein

Ja, es ist wirklich ein kleines Wunder: Wir sprechen vom TMW Immobilien Weltfonds. Zu Lebzeiten war er der Alptraum aller Kleinsparer: In den sechs Jahren seiner Abwicklung gingen über 60 % des einstigen Netto-Inventarwertes durch den Shredder. Damit hält der TMW unter allen abwickelnden Immobilienfonds unangefochten die Spitzenposition – vom Ende der Skala her gesehen.

Doch seit einem halben Jahr reiben wir uns immer wieder die Augen:

Von 1,9342 € zur Jahresmitte stieg der Rücknahmepreis (um die Ausschüttung im Dez. 2017 bereinigte Werte), sprich der Netto-Inventarwert, immer weiter an:

2,1421 € am 12.07.2017

2,2392 € am 31.07./04.08.2017

2,35 € am 29.12.2017

2,41 € am 11.01.2018

Das sind unglaubliche 25 % Zuwachs innerhalb nur eines halben Jahres.

Die Anstiege im Juli wurden erläutert: Hintergrund war hier die Tatsache, daß die steuerliche Konstruktion beim Jahre zurückliegenden Erwerb eines Einkaufszentrums in Italien in die Hose gegangen war und der italienische Fiskus zweistellige Millionenbeträge nachforderte – der darüber geführte Prozeß wurde in allen drei Instanzen verloren. Eine Steuerrechtsänderung brachte dem Fonds dann aber Mitte Juli doch noch eine kleine Steuerrückzahlung – und Ende Juli konnte vom vormaligen Projektentwickler auch noch eine wenigstens teilweise Kompensation für den von ihm zu verantworten gewesenen Fehler erreicht werden.

Noch nicht erfahren haben wir bis jetzt, warum der längst immobilienfreie Fonds am 29.12.2017 knapp 1,7 Mio. € reicher wurde und am 11.01.2018 gleich noch einmal um fast 1,o Mio. € – bei überhaupt nur noch 36,4 Mio. € Fondsvermögen.

Hier kommt aber eine für alle Fonds geltende Besonderheit zum Tragen: Ansprüche, die nicht 200 % sicher bestehen, werden in den Vermögensaufstellungen gar nicht aufgeführt – Verbindlichkeiten, auch wenn man über sie noch streitet, aber immer mit dem vollen Betrag. Wird es am Ende dann weniger, mehrt das das Fondsvermögen. Genau so verhält es sich mit den Rückstellungen. Werden sie nicht voll aufgebraucht, mehrt das das Fondsvermögen auch. Und das passiert regelmäßig: Nach unseren jahrelangen Beobachtungen und Analysen sind die Rückstellungen rein aus Vorsichtsgründen bei allen Fonds um Faktor 2 bis Faktor 3 höher angesetzt als es sich am Ende als tatsächlich notwendig erwies.

Entsprechende Effekte, die sich ja aus den diesen Vorsorgemaßnahmen zu Grunde liegenden hohen Vermögenswerten der Vergangenheit ableiten, wirken prozentual um so stärker, je mehr das Fondsvermögen in der Zwischenzeit (durch Ausschüttungen) zusammengeschrumpft ist. Das Ergebnis: Siehe oben. Auch am Ende der Abwicklungsphase bleibt es also durchaus noch spannend.

Beim TMW Immobilien Weltfonds hat das dann die wirklich bemerkenswerte Folge, daß der Börsenkurs inzwischen (mit 1,988 €) höher liegt als Mitte 2017 der Netto-Inventarwert von 1,9342 €.

Wer am 30.12.2016 investiert war, notierte einen Kurs von 3,06 €, bekam aber im Juni und im Dezember 2017 jeweils noch 1,00 € an Ausschüttung. 2,00 € erhaltene Ausschüttungen plus 1,988 € heutiger Kurs addieren sich auf 3,988 €. Mit einer Jahres-Performance 2017 von über 30 % avancierte der TMW damit vom Aschenputtel zum Jahressieger.

Santander Kapitalprotekt: Friede seiner Asche

Vorletztes Jahr brachten die Immobilien-Dachfonds unseren Markt ordentlich durcheinander, nachdem offenkundig wurde, daß diese Fonds ihre Zielfonds-Bestände über die Börse zu verkaufen begannen. Hintergrund war, daß die Dachfonds von der BAFin eine Abwicklungsfrist gesetzt bekommen hatten, die sechs Jahre nach Aussetzung der Rücknahme der Anteilscheine endete – das Fristende war in allen Fällen in den Jahren 2017 bzw. 2018.

Die Verkäufe wurden dabei (auch von renommierten Adresssen wie der Deutsche-Bank-Tochter DAWM) überaus unprossionell durchgeführt. Richtig böse waren wir darüber, nach einer kurzen Schrecksekunde, aber nicht: Immerhin boten sich uns auf diese Weise immer wieder ganz unerwartet vorteilhafte Einkaufsgelegenheiten.

Bis auf den von der Landesbank Berlin gemanagden Stratego Grund (Fristende: 30.03.2018) sind inzwischen alle in Frage kommenden Dachfonds “plattgemacht” – im Falle der Deutsche-Bank-Tochter (DWS immoflex) und eines Allianz-Fonds (Allianz Flexi Immo) sogar ganz ohne Not deutlich früher als es sinnvoll gewesen wäre.

Den Vogel in puncto Dilettantismus hat jetzt aber unter Savills-Obhut der Santander Kapitalprotekt abgeschossen. Diese drei Dachfonds waren bis 03.01.2018 abzuwickeln. Bis Anfang 2017 fiel der Kapitalprotekt regelmäßig durch sinnfreie, kamikazeartige Verkäufe auf – dann ab Frühjahr 2017 war plötzlich Schluß. Wer aber glaubte, die Fondsmanager seien jetzt zur Vernunft gekommen, sah sich zur Jahreswende bitter getäuscht, als er folgende Verlautbarung der Depotbank las:

“Nach Prüfung aller Optionen hat sich CACEIS dazu entschieden, das gesamte Zielfondsportfolio aller drei Santander Fonds in einem strukturierten Bieterverfahren an einen institutionellen Investor zu verkaufen. Grund hierfür war, dass ein Totalabverkauf des Portfolios, welcher Voraussetzung für die endgültige Liquidation der Santander Fonds ist, über den Zweitmarkt an den Börsen nicht darstellbar war, weil auf diesem die erforderlichen Volumina nicht erreichbar waren und weil teilweise für bestimmte Zielfondsanteile überhaupt kein Zweitmarkt existierte.
Um sicherzustellen, dass bei diesem Portfolioabverkauf das beste am Markt erzielbare Ergebnis erzielt werden kann, beauftragte CACEIS einen mit dieser Art von Geschäften vertrauten Makler, über den über 40 potenzielle Investoren angeschrieben wurden. Nach Abschluss des Bieterverfahrens konnte das gesamte Zielfondsportfolio aller drei zu liquidierender Fonds am 21. Dezember 2017 mit Valuta 27. Dezember 2017 an den Höchstbietenden verkauft werden.
Mit dem Abschluss des Kaufvertrags wurde die Bewertung der Fonds umgestellt: da mit Abschluss des Bieterverfahrens und Vertragsabschluss ein Marktpreis für die Zielfondsanteile feststellbar war, konnten diese Marktpreise statt der von den Verwahrstellen der Zielfonds ermittelten Anteilwerte herangezogen werden. Mit der Bezahlung des Kaufpreises durch den Höchstbietenden ist eine liquidierbare Vermögensmasse hergestellt, sodass die Dachfondsanteile zum Ende bzw. innerhalb der Liquidationsfrist zurückgegeben werden können.”

Wir drücken das jetzt mal mit unseren Worten aus: “Nachdem die Fondsgesellschaft drei Jahre lang durch Untätigkeit glänzte, und nachdem auch CACEIS drei weitere Jahre lang entweder nur Schwachsinn gemacht oder gleich ganz selig auf dem Baum geschlafen hat, haben wir jetzt nach sechs Jahren geistiger Untätigkeit plötzlich wenige Tage vor Fristablauf festgestellt, daß das Fristende bevorsteht und daß es im übrigen auch viel zu viel Arbeit gemacht hätte, sich der Aufgabenstellung im Detail anzunehmen. Deshalb haben wir alle Zielfondsanteile mal schnell in eine Wundertüte gesteckt und dieselbe im Hau-Ruck-Verfahren an den Nächstbesten verschleudert, der auf die Schnelle zum Jahresende noch mal 30 Mio. EUR lockermachen konnte.”

Im Ergebnis ist dann der Rücknahmewert des SEB1AA (Santander Vermögensverwaltungsfonds Kapitalprotekt P) am 28.12.2017 von 114,39 EUR auf 84,15 EUR zusammengekracht, also um 26,4 %.

Diese “Glanzleistung” bedeutet, daß das Paket runde 10 % unter Börsenkursen verschleudert wurde – obwohl es zu 70 % aus den durchaus liquiden größten Vier bestand (AXA Immoselect, CS Euroreal, KanAm grundinvest und SEB ImmoInvest), die man mit ein klein wenig Mühe und zeitlich ein wenig gestreckt ohne Schwierigkeiten und ohne große Abschläge über die Börse hätte verkaufen können.

Genau das macht jetzt übrigens gerade der gloriose Käufer des Paketes, der damit ohne große Mühe und ohne Risiko genau die paar Extra-Prozente Profit einstreicht, die für die Fonds-Kleinsparer zu retten die Fondsmanager selbst offenbar zu faul oder zu dämlich waren.

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