War ja nicht unser Geld

Dem aufmerksamen Leser wird das Foto bekannt vorkommen: Es ist das 30.000 m2 große Sumatrakontor in der Hafencity Hamburg. Schon immer ziert dieses Bild die hintere Umschlagseite unserer Geschäftsberichte. Früher gehörte das Sumatrakontor einmal dem abwickelnden Offenen Immobilienfonds TMW Immobilien Weltfonds.

Diesen Fonds hatten wir vor geraumer Zeit bereits einmal auf dem Kieker: Die Immobilientransaktionen im Zuge der Abwicklung fanden auffällig oft und zu ungewöhnlich seltsamen Konditionen mit Vertragspartnern statt, bei denen amtierende Vorstandsmitglieder des TMW zuvor auch einmal beschäftigt gewesen waren. Es roch förmlich nach Vetternwirtschaft.

Im Frühjahr 2014 meldete der TMW dann:

“Zum Stichtag 7.5.2014 wurde das Objekt “Sumatrakontor” in Hamburg / Deutschland an einen durch Blackstone verwalteten Fonds verkauft.

Die Immobilie wurde seit Dezember 2013 im Rahmen eines Bieterverfahrens vermarket Der Verkaufspreis für das Objekt beträgt 106 Mio. EUR und liegt rund 12,4% unter dem derzeitigen Verkehrswert in Höhe von 120,98 Mio. EUR (Stichtag 25.10.2013).”

Mit einem verwalteten Vermögen von mehreren 100 Mrd. Dollar ist die US-Firma Blackstone eine der ganz großen Investmentgesellschaften. Ganz zufällig war ein 2014 amtierender TMW-Vorstand zuvor Mitarbeiter bei Blackstone gewesen. Und diese Connection hat sich für Blackstone so richtig gelohnt: Ende letzter Woche wurde das Sumatrakontor für (laut gewöhnlich sehr gut informierten Kreisen) 180 Mio. EUR weiterverkauft. 74 Mio. EUR Profit in vier Jahren ist eine nette Rendite. Käufer war jetzt übrigens die Real I.S. AG (eine Tochter der Bayerischen Landesbank), einer der größeren deutschen Anbieter von Immobilien-Investments. Wie konnten die nur 2014 diese einmalige Okkasion übersehen haben?

Gerade heute morgen stand im Handelsblatt, der US-Präsident plane u.a. deswegen eine Verschärfung des Handelskonfliktes, weil er es leid sei, daß Europäer und andere dem amerikanischen Volk andauernd in’s Portemonnaie griffen.

Da können wir Donald Trump voll verstehen. Es kotzt uns auch an, daß US-amerikanische Investmentfirmen seit Jahren ungeniert und ungehindert ihre Raubzüge in Europa und dem Rest der Welt vollführen. Es kotzt uns auch an, daß die aus deutschen Exportüberschüssen gespeisten Dollar-Finanzinvestitionen nach der letzten Finanzkrise plötzlich ein rundes Viertel, nämlich eine halbe Billion Dollar, weniger wert waren. Ganz konkret heißt Exportüberschuß nämlich: Der Malocher in Zuffenhausen hat sich die Knochen kaputt gearbeitet, damit der Yuppie an der Wall Street einen dicken Porsche fahren kann. Und bezahlt hat der Wall-Street-Yuppie mit bunt bedruckten Bildchen, die am Ende des Tages kaum noch etwas wert waren. Die Knochen des Zuffenhausener Malochers aber bleiben kaputt …

Donald Trump hat völlig recht: Die Handelsbilanzüberschüsse müssen verschwinden. Es geht nämlich nicht an, daß wir den Wohlstand erarbeiten, und die Amis importieren dann das ganze Zeug gegen wertlose Dollarnoten und verprassen die Früchte unserer Arbeit. Wertlos deswegen, weil der grösste Schuldner dieser Welt seine Schulden nämlich ganz bestimmt niemals zurückzahlen wird. Denn das würde ja bedeuten, dass die plötzlich für uns arbeiten müssen indem sie mehr produzieren als sie selbst verbrauchen – so weit reicht unsere Vorstellungskraft nicht.

Und wenn wir da dann schon mal klar Schiff machen, sollten wir die amerikanischen Finanzinvestoren, die als “aktivistische Fonds” unsere europäischen Volkswirtschaften ungeniert ausräubern, gleich mit rausschmeißen.

Sollte ich mir einmal einen besonders schönen Traum wünschen dürfen, dann würde ich träumen, daß Blackstone die gerade ergaunerten 74 Mio. EUR großherzig an die mit dieser Transaktion angeschmierten Kleinanleger des TMW Immobilien Weltfonds weitergibt, von denen nicht wenigen die Fondsanteile als bombensicherer Teil ihrer Altersversorgung verkauft worden waren.

Es ist nicht alles Gold, was glänzt …

Auf unsere abwickelnden Offenen Immobilienfonds wird ja von den Marktschwergewichten gern mal herabgeschaut – diese Looser, wie konnten die das denn nur vor die Wand fahren. Nur zu gern wird übersehen, daß es vor zehn Jahren in der Finanzkrise oft nur eine Verkettung unglücklicher Umstände war, gepaart mit einem Investmentgesetz, das auf so eine Ausnahmesituation nun wirklich überhaupt nicht vorbereitet war.

Rückschauend betrachtet muß man sagen: Es hätte völlig gereicht, die Fonds einzufrieren, bis sich die Märkte wieder stabilisierten. Die vom Gesetz damals maximal zugelassene Einfrierungs-Periode von einem und dann noch einem weiteren Jahr wurde der Situation einfach nur nicht gerecht. Rückschauend betrachtet hätte bei etwas mehr Flexibilität des Gesetzgebers und der BAFin eigentlich keiner der Fonds in die Abwicklung gehen müssen.

Die buchstabengetreue Umsetzung gesetzlicher Vorschriften hat eigentlich nur dazu geführt, daß es dem einen oder anderen Privatanleger seine Altersversorgung ziemlich zerschossen hat – das hätte gar nicht sein müssen.

Aber wir wollen uns nicht beklagen: An dieser damals entstandenen Ausnahmesituation verdienen wir ja bis heute glänzend. Dem ein sin Uhl is dem annern sin Nachtigall …

Dass es auch die Schwergewichte durchaus erwischen kann, die mit so breiter Brust (aber oft nur dank der Unterstützung der hinter ihnen stehenden Institutsgruppen) durch die Krise marschierten, sehen wir gerade bei Union Investment Real Estate. Die hatten im März den Makler CBRE beauftragt, ihr 28.000 m2 großes Auchan Shopping Centre im italienischen Monza zu verkaufen. Man hoffte, dass die ersten Gebote an 100 Mio. EUR heranreichen würden.

Allerdings sind fast 4.000 EUR für den Quadratmeter für eine Shopping Mall mit 70 Geschäften schon eine recht ambitionierte Vorstellung (der 77.000 m2 große Auchan-Supermarkt in dem Objekt gehört Union Invest gar nicht).

Und wir durften erst vor etwa einem halben Jahr beim letzten noch zu verkaufenden Objekt des AXA Immoselect lernen, dass eine Shopping Mall in Norditalien nicht von jedem als Traumvilla angesehen wird. Die ging beim Axa nämlich für 20 % weniger über den Tisch als alle (auch wir) erwartet hatten.

Genau das ist jetzt auch Union Investment passiert. Statt der erwarteten knapp 100 Mio. EUR lagen die ersten Gebote nur in der Gegend von 80 Mio. EUR – was auf Basis der Ist-Mieten einer Brutto-Mietrendite von nahezu 10 % entspräche. Angesichts des boomenden Online-Handels ist halt heute bei den Shopping Malls längst nicht mehr alles Gold, was glänzt.

Selbst wenn sich noch jemand zu einem deutlich höheren Gebot durchringt, wäre der Kauf des Auchan Monza Shopping Centre für Union Investment ein ziemlicher Griff in die Scheisse gewesen. Gekauft hatte man es nämlich auf dem Höhepunkt des letzten Immobilienbooms 2009 für 142 Mio. EUR. Unser gerade heute vormittag veröffentlichter Beitrag “Völker, höret die Signale!” könnte für den einen oder anderen Portfolio-Manager eine ganz sinnvolle Lektüre sein …

Völker, höret die Signale!

In Berlin tobt ein unglaublicher Grabenkampf der Unionsparteien. Der Handelsstreit mit den USA scheint sich zu einem veritablen Handelskrieg zu entwickeln. Die deutsche Nationalmannschaft ist bei der WM kläglich gescheitert.

Man sollte also meinen, ganz Deutschland würde in Sack und Asche gehen. Ein Meer von Tränen würde mitten im Sommer die nächste Überschwemmungskatastrophe auslösen, derer wir die letzten Jahre ja schon einige hatten.

Aber weit gefehlt. In einer unserer regelmäßigen Informationsquellen (PropertyEU) lesen wir heute mit grösstem Erstaunen, was die Experten neulich im “PropertyEU Outlook 2H 2018” in Frankfurt am Main von sich gaben. Colorandum causa: Gastgeber der Veranstalter war Linklaters – und die sind der Hauptmieter im erst kürzlich an die Koreaner verkauften Vorzeige-Objekt unseres Fonds CS Euroreal, dem T8.

A “fantastic” Q2 after a slow start to the year is leading to expectations that 2018 will be another bumper year for the German real estate market, experts agreed at the PropertyEU Outlook 2H 2018, which was held recently in Linklaters’ Frankfurt offices.

“Germany is rocketing up”, said Thomas Beyerle, managing director, Catella Property Valuation. “I am more optimistic than I was at the beginning of 2018 and I think that by the end of the year there could be a new record in transaction volumes.”

The year started in the slow lane “because people were exhausted from the year-end race and took time to get going again”, said Carsten Loll, partner real estate, Linklaters. “But there has been a significant pick-up since April and now the market is booming again, so I expect this will be a good year. The future is positive, too, as we are past mid-cycle, but the end is not near, there are at least two good years left.”

The pool of capital being deployed in Germany is getting deeper and wider, experts agreed. The core investors who have been active for years are being joined by a growing number of foreign institutions and family offices.

“More and more investors have got to know the German market and found the confidence to invest”, said Diane Becker, CEO, Catella Property. “There are Korean and Chinese institutions looking for opportunities, and Middle Eastern capital is making a comeback. We can find the perfect buyer for almost everything.”

Such a level of interest is driving prices up, especially in the top 5 cities and in the office sector, which is the most sought-after due to strong occupier demand which is pushing rents up.

***

Nur dass Sie es mal gehört haben. Mindestens zwei Jahre soll die Party noch weitergehen. Es soll uns recht sein – aber es spielt für uns auch kaum noch eine Rolle, nachdem inzwischen fast alle abwickelnden Offenen Immobilienfonds immobilienfrei sind.

Den Finanzhistoriker macht so viel Optimismus naturgemäß eher skeptisch. Der nächste Crash wird sein wie alle vorherigen auch: Eine dicke Nebelwand, in die man volle Tüte hineinrast, ohne daß sie vorher auch nur ansatzweise zu sehen gewesen wäre.

Wann und wo diese Nebelwand kommt weiß natürlich kein Mensch. Aber nicht jeder muß da full speed hineinrasen. So schön die Party gerade auch ist – Gas wegnehmen und ein paar Gänge tiefer schalten wäre aus unserer Sicht demnächst keine so falsche Strategie mehr. Eine verpasste Chance schmerzt längst nicht so sehr wie eine grandiose Gelegenheit, von der man erst im Rückspiegel sieht, daß es gar keine mehr war.

Oder, um es mit den Worten des großen alten Deutsch-Bankers Abs zu sagen: “Eine Bank lebt nicht von den guten Geschäften, die sie macht. Sie lebt von den schlechten Geschäften, die sie vermeidet.”

Linke Tasche, rechte Tasche …

In Kürze werden die Monatszahlen per Ende Juni 2018 veröffentlicht werden.

Dem aufmerksamen Leser wird dabei nicht entgehen, daß im Vergleich zum Vormonat die realisierten Erträge einen großen Satz nach oben machen, während gleichzeitig das unrealisierte Ergebnis entsprechend nach unten geht.

Ursache für diese Verschiebung ist der KanAm grundinvest.

Die besondere Ausschüttungs-Systematik dieses Fonds führte in 2016 dazu, dass hohe Ausschüttungen als (steuerfreie ausländische) Ertragsausschüttungen ergebniswirksam zu buchen waren. Durch die Ausschüttungen sank aber der Börsenkurs entsprechend, weshalb in Höhe der Differenz zwischen Anschaffungskosten und Kurswert am Jahresende 2016 handelsrechtlich eine entsprechende Teilwertabschreibung vorzunehmen war. Diese egalisierte sich weitgehend mit den zuvor gebuchten Ertragsausschüttungen, so daß unter dem Strich im vorletzten Jahr zunächst gar kein wesentlicher Ergebniseffekt entstand.

In dem Maße, wie die Kursentwicklung des KanAm grundinvest jetzt eine Wertaufholung generiert, ist der Grund für die 2016 vorgenommene Teilwertabschreibung entfallen. Sie ist deshalb entsprechend rückgängig zu machen, indem der Wertansatz unserer Fondsanteile auf den aktuellen Zeitwert angehoben wird (was wir aus Vereinfachungsgründen lediglich im Halbjahresrhytmus buchen).

Im Vergleich zum Jahresschlußkurs 2017 ist der Kurs des KanAm grundinvest im ersten Halbjahr 2018 erfreulicher Weise um 6,2 % angestiegen. Da dieser Fonds mit einem Portfolio-Anteil von fast 50 % unsere mit weitem Abstand größte Position ist, wandert per 30.06.2018 ein Betrag von rd. 750 TEUR (steuerfrei) aus den Bewertungsreserven in’s realisierte Ergebnis.

Mit diesen erfreulichen Nachrichten verabschiedet sich der Verfasser für ein paar Tage nach Schottland, wo er auch wieder einmal in Glasgow bei den beiden Problem-Objekten des CS Euroreal nach dem Rechten schauen wird. Sollte sich die Situation dort binnen Jahresfrist nicht gebessert haben, lässt sich der Kummer immer noch mit einem angemessenen Quantum Single Malts ertränken.

Krakau kommt in Bewegung

Blick von der Zufahrt des “Rondo” auf die weiteren Komplexe in diesem Geschäftsviertel. Rechts das fünfstöckige Gebäude gehört noch zum „Rondo“-Ensemble. Im Hintergrund Gebäude des Tertium Business Park (hinten links) und des Quattro Business Park (ganz hinten).

Die zweitgrößte unserer Depotpositionen ist der Fonds CS Property Dynamic.      In dem Fonds steckt mit knapp 7 Mio. € ein Viertel unseres Anlagevolumens. Zugleich haben wir hier mit einem Bestand von 8,4 % aller überhaupt ausgegebenen Anteile dieses Fonds auch relativ die stärkste Gewichtung.

Der Fonds hat heute noch einen Netto-Inventarwert von 110 Mio. €, davon rd. 48 Mio. € cash und 75 Mio. € Immobilienvermögen. Die Börsenbewertung von aktuell 82 Mio. € impliziert einen Bewertungsabschlag von 38 % beim Immobilienvermögen. Der Fonds besitzt überhaupt nur noch zwei Immobilien, beide in Polen: Ein Fachmarktzentrum am Stadtrand von Warschau (Verkehrswert 32 Mio. €) und einen Bürogebäudekomplex in Krakau (der Rondo Business Park, Verkehrswert 43 Mio. €).

Die Rückseite des Rondo Business Park, vom Quattro Business Park aus gesehen.

Hier besteht also keine wirklich breite Risikoverteilung mehr, weshalb der Fonds wegen der Höhe unserer Beteiligung seit Jahresbeginn ganz weit oben auf der “watch list” für die Intensivbeobachtung steht – inclusive ausgedehntem “field research” vor Ort, das wir Mitte Mai durchgeführt haben. Mit einigen Impressionen von unserem verregneten Ortstermin können wir diesen Beitrag heute illustrieren.

Der Rondo Business Park ist Teil eines vom Projektentwickler Buma Group direkt neben der Stadtautobahn im Norden von Krakau entwickelten ausgedehnten Gewerbeareals, bestehend aus dem Rondo Business Park (davon 17,869 m2 Büro- und Gewerbefläche dem CS Property Dynamic gehörend), dem Quattro Business Park (5 Gebäude mit zus. 60.000 m2) und der zwischen beiden liegenden jüngsten Neuentwicklung Tertium Business Park (im Bau 3 x 10.000 m2). Alle Objekte werden bis heute von Buma verwaltet und vermarktet. Im Prinzip ist der ganze Komplex eine campus-ähnliche Einheit.

Links der Abschluß des Rondo Business Center, rechts ein Gebäude des Quattro Business Park, in der Mitte der Anfang des ebenfalls von der Buma Group entwickelten Tertium Business Center.

Hauptmieter im Rondo Business Park (mit einem nächstes Jahr auslaufenden Mietvertrag) ist das Beratungsunternehmen CapGemini, das zugleich auch im Quattro Business Park größere Flächen angemietet hat. Insgesamt beschäftigt CapGemini in Krakau 3.500 Mitarbeiter in zwei ganz verschiedenen Sparten (weshalb die Verteilung auf zwei Gebäude auch unproblematisch ist): Die eine ist die “Kundenbetreuung in den Bereichen Finanzen, Buchhaltung, Supply Chain Management, Bankbetrieb und Marketing”, die zweite sind “Cloud Infrastructure Services mit technischem Kundendienst und Remote-Management der IT-Infrastruktur”.

Vor diesem Hintergrund fanden wir die heutige Meldung sehr spannend:

Globalworth avancierte mit dem Kauf des Quattro Business Park in Krakau für 139 Mio. € (dem bisher größten Kauf in der Firmenhistorie) zum größten Investor in Büroimmobilien in Polen. Diese Position zu erreichen war das erklärte Ziel der Firma.

Ein Objekt des CS Property Dynamic: Rondo Business Park, Krakau/PL (links das Bürohochhaus, rechts das Ärztehaus), letzter Verkehrswert: 43,2 Mio. €

Nach unserer Einschätzung würde auch “unser” Rondo Business Park ziemlich gut zu den strategischen Zielen von Globalworth passen – und er steht zum Verkauf. Beide Objekte auf dem gleichen Areal mit zum Teil sogar identischen Mietern würden für den Käufer zudem nennenswerte Skalen- und Synergie-Effekte in Verwaltung und Vermarktung schaffen.

Fangen wir also mal an, im Dreisatz zu rechnen: Der Quattro Business Park mit 60.000 m2 brachte 139 Mio. €. Unser Teil des Rondo Business Park hat 17.869 m2 und könnte demnach 41 Mio. € wert sein. Das passt auch ganz gut: Im Fonds wird das Objekt mit 43 Mio. € Verkehrswert geführt, und unsere interne Verkaufspreisprognose liegt bei 38 Mio. €.

Das rechte Bilddrittel des Satellitenbildes zeigt die Gebäude des Quattro Business Park. Das linke untere Bildviertel mit dem Marker „Capgemini“ umfasst unser aus drei Gebäudeteilen bestehendes Rondo Business Center, von denen uns das Hochhaus ganz links und das Ärztehaus gehört. Die Baustelle etwas oberhalb der Bildmitte (heute ist dort das erste Gebäude schon fertig) ist der Anfang der Neuentwicklung Tertium Business Park. Alle drei Komplexe wurden bzw. werden von der Buma Group entwickelt. Für Leser mit schlechten Augen: Bild anklicken, dann wird’s größer und deutlicher.

Unser Kontakt vor Ort erklärte Mitte Mai, aktuell leider noch keine konkreten Aussagen treffen zu können. Aber wir sollten uns doch Ende Juni noch einmal melden, dann wäre die Situation voraussichtlich klarer. Na, da sind wir jetzt aber mal sehr gespannt.

Die heutige Meldung des Quattro-Verkaufs bestärkt uns auf jeden Fall in unserer Einschätzung, daß der Verkauf unseres Rondo schlimmstenfalls ein paar Kratzer im Lack bei der Höhe des Verkaufspreises mit sich bringen kann, daß das aber ganz bestimmt kein Problemobjekt ist.

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