Hauptversammlung CS Realwerte AG

Soeben ging die 19. ordentliche Hauptversammlung der CS Realwerte AG zu Ende – nach einer Dauer von lediglich 1 Stunde und 2 Minuten. Die sommerliche Hitze ließ es auch eingefleischten Hauptversammlungsrednern geraten erscheinen, sich auf wenige wichtige Fragen zu konzentrieren.

Bei der Gewinnverwendung und der Aufsichtsrats-Entlastung gab es bei einer Präsenz von 4.803 Stimmen = 48,03 % jeweils eine einzige Gegenstimme – die übrigen Tagesordnungspunkte gingen einstimmig ohne Gegenstimmen und ohne Enthaltungen durch.

Damit ist auch die Dividendenzahlung von 75,00 EUR je Aktie (Zahltag: 01.08.2018) beschlossene Sache.

Haben Sie noch Platz?

Dann könnten Sie vielleicht unter die Büroraumvermieter gehen. Büroraum wird nämlich knapp in dieser Welt. Mit der Präzision eines Uhrwerks zeigt das die regelmäßig von der internationalen Maklerfirma JLL veröffentlichte “JLL Büro-Immobilienuhr”.

Mit Erkenntnisstand Q1 2018 erfahren wir von JLL, daß es in ganz Europa nur zwei Metropolen mit einem (sich allerdings auch noch verlangsamenden) Mietpreisrückgang gibt: Istanbul und das Londoner Westend. In Bukarest, Genf, Moskau und Warschau stagnieren die Mieten. In sämtlichen anderen europäischen Metropolen steigen die Mieten an.

Grund: Büroraum wird immer knapper. Die gesamteuropäische Leerstandsquote ist im Quartalsvergleich weiter von 7,3 % auf 7,0 % gesunken. In den sieben deutschen Immobilien-Hochburgen sind es im Schnitt sogar nur noch 4,5 %. Das ist der niedrigste Leerstand seit dem 2. Quartal 2008. Europaweit konnten 19 der 24 beobachteten Städte im 1. Quartal einen Rückgang der Leerstände vermelden.

Interessant ist die Aussage zur Neubautätigkeit: “Die Büro-Fertigstellungen blieben im 1. Quartal mit insgesamt rd. 770.000 m2 leicht unter dem 5-Jahres-Schnitt. Zwar nehmen die Projektentwicklungen 2018 und 2019 Fahrt auf, in der Folge eher mit einer Stabilisierung der Leerstandsquote. Denn im Vergleich zu früheren Zyklen bleibt die Pipeline eher moderat, die Fertigstellungen mit einem Volumen von rd. 5,1 Mio. m2 im laufenden Jahr mit Fokus auf Paris, London, Berlin, München und Dublin bzw. 6,0 Mio. m2 in 2019 dürften nicht ausreichen, der Angebotsknappheit in vielen europäischen Büroflächenmärkten ausreichend etwas entgegenzusetzen”, schreibt JLL.

Da liegt also einer der Gründe dafür, daß die Mieten in den meisten europäischen Metropolen nach oben gehen.

Bei den im Q1 2018 erzielten Spitzenmieten (EUR/m2 und Jahr) bleiben London Westend (1.300 EUR) und London City (800 EUR) die Spitzenreiter, gefolgt von Paris CBD, Zürich, Stockholm, Genf, Dublin, Moskau, Mailand und Luxemburg (alle 600-700 EUR). Überraschender Weise erst mit Abstand kommt dann mit 450 EUR Frankfurt, dicht gefolgt von Oslo, München, Rom, Manchester, Edinburgh, Helsinki, Amsterdam, Madrid und Berlin. Dass Bukarest mit lediglich 250 EUR Jahresspitzenmiete die rote Laterne hat kann nicht wirklich überraschen. Aber die zuvor beschriebene Reihenfolge hätte wohl nicht jeder so erwartet. Nie im Leben hätten wir gedacht, dass die fünftteuerste Metropole in Europa Stockholm ist, und die siebtteuerste Dublin gleichauf mit Moskau – und auch nicht, dass z.B. Istanbul fast gleichauf mit Hamburg und Brüssel liegt und noch mit einigem Abstand vor Städten wie Barcelona, Warschau, Stuttgart, Kopenhagen und Prag.

AXA Immoselect: Billig oder teuer?

Dies ist ein wunderbares Beispiel, auf welche Ebenen sich in der Schlußphase der Abwicklung eines Fonds die analytischen Ansätze verschieben (müssen).

Letzten Freitag kündigte der AXA Immoselect an, am 26.07. pro Anteil 0,39 EUR ausschütten zu wollen. Prompt sprang der Kurs heute schon auf bis zu 0,85 EUR – bei einem Net Asset Value von 0,93 EUR.

Ex Ausschüttung entspräche das dann 0,46 EUR gegenüber 0,54 EUR. Also 8 cent Wertaufholungspotential, mithin auf der neuen Kursbasis 17,4 %. Zu wenig, würden wir sagen, denn wir hatten uns geschworen: Steht nicht mindestens eine 20 vor dem Komma, dann lassen wir es.

Die Sache hat nur einen winzigen Haken: Das sind die restlichen Rückstellungen. 3,2 Mio. EUR davon hat der AXA Immsoselect momentan noch, bei einem Gesamt-Nettoinventarwert von lediglich noch 26,0 Mio. EUR. Bei gut 48 Mio. Stück umlaufender Anteile machen die Rückstellungen rd. 6 2/3  cent je Anteil aus.

Nach aller bisherigen Erfahrung pflegten mehr oder weniger alle Fonds ihre Rückstellungen aus reiner Übervorsicht um etwa Faktor 3 zu üppig zu dotieren. Nach Lektüre des soeben erschienenen Abwicklungsberichts ist ziemlich klar, daß nur 0,33 Mio. EUR (Prüfungskosten) “echt” sind, der Rest sind Rückstellungen für bestrittene Ansprüche aus einem drei Jahre zurückliegenden Immobilienverkauf (0,38 Mio. EUR) sowie für Grunderwerbsteuer (2,48 Mio. EUR). Letzteres nach Auskunft involvierter Personen aus reiner Vorsicht, weil für den letzten Holland-Verkauf noch keine Erlaß-Bescheide vorliegen, auf die aber Anspruch besteht. Da ist eine Inanspruchnahme nicht besonders wahrscheinlich, weshalb der Rücknahmewert demnächst noch einmal um knapp 6 cent steigen könnte. Und dann wären es nicht 8 cent = 17,4 % Wertaufholungspotential, sondern 14 cent = 30,4 %. Und das allerdings wäre dann wieder eine sehr attraktive Zahl …

Also selbst auf der gegenwärtig optisch eher teuren Basis doch noch ein Kauf?

Gut, dass wir diese Gewissensentscheidung im Moment gar nicht treffen müssen. Wir haben schon 2 Mio. Stück …

Überraschung!

Ende letzter Woche kündigte der AXA Immoselect (genauer: dessen Depotbank CACEIS) für den 26.07.2018 eine weitere Ausschüttung von 0,39 EUR je Anteil an.

Mit einer erneuten Ausschüttung im Sommer dieses Jahres hatten wir schon gerechnet. Die Höhe aber überrascht uns. Ein solches Tempo bei den Kapitalrückzahlungen legt sonst kein anderer Fonds vor.

Erinnern wir uns: Im Dezember 2017 verkaufte der AXA Immoselect seine letzte Immobilie. Da lag der Rücknahmepreis noch bei 2,92 EUR (nach 24 cent Abwertung wegen des letzten Verkaufs, der unter Buchwert erfolgte).

Gleich danach schüttete der AXA Immoselect 1,10 EUR je Anteil aus, und am 15.03.2018 noch einmal 0,60 EUR. Zusammen mit den jetzt angekündigten 0,39 EUR addieren sich diese Ausschüttungen also auf 2,09 EUR. Das sind innerhalb nur eines guten halben Jahres nach dem Verkauf der letzten Immobilie immerhin 71,5 % des zuvor noch vorhanden gewesenen Fondsvermögens.

Damit legt dieser Fonds bei seinen Kapitalrückzahlungen ein Tempo vor, das keiner der anderen inzwischen immobilienfreien Fonds auch nur annähernd erreicht. Das hat allerdings auch eine andere Folge (die das noch adressierbare Marktvolumen für eventuelle Wiederanlagen betrifft):

Wie wir aus verschiedenen Galaxien im Weltall wissen, enden sehr alte Sterne irgendwann als “Weißer Zwerg”. So ist es auch dem AXA Immoselect ergangen: Von ehedem stolzen über 2 Mrd. EUR Fondsvermögen werden nach der Ausschüttung am Donnerstag dieser Woche nur noch 26 Mio. EUR übrig geblieben sein.

Interessant ist übrigens auch die ausdrückliche Ankündigung, daß die verbliebene Liquiditätsreserve aufgrund des Auslaufens von Haftungsrisiken nach derzeitiger Einschätzung bis zum 2. Quartal 2021 sukzessive abgebaut werden kann.

Wenngleich wir diese Aussage nicht 1:1 auf jeden anderen Fonds übertragen können, gibt uns das doch einen weiteren Hinweis, wie lange sich unser Geschäftsmodell noch wird betreiben lassen. Aus heutiger Sicht rechnen wir, einschließlich des Jahres 2018, mit insgesamt noch fünf Geschäftsjahren, die ein für eine ordentliche Dividendenzahlung ausreichendes Resultat werden liefern können.

Morgenluft an der Seine?

In den letzten Beiträgen haben wir uns schon mehrfach mit dem KanAm grundinvest beschäftigt und vor allem darauf hingewiesen, dass der Fonds zu mehr als 9,00 EUR je Anteil aus Bargeld besteht, man die inzwischen nur noch drei restlichen Immobilien also gratis obendrauf gelegt bekommt.

Zum “Robecohuis” in Rotterdam hatten wir im letzten Beitrag einiges gesagt.

Bleiben dann noch zwei Objekte im Großraum Paris: Das 16.390 m2 große ONYX in Clichy, direkt an der Seine (letzter Verkehrswert: 58,6 Mio. €) und das 10.140 m2 große “Le Columbia” in Bois-Colombes (letzter Verkehrswert: 33,0 Mio. €). Beides sind mit Baujahr 2009 bzw. 2003 ziemlich neue und ausgesprochen chice Gebäude. Aber: Auch hier müssen vor einem ordentlichen Verkauf erst die Hausaufgaben bezgl. Neu- bzw. Anschluß-Vermietung erledigt werden. Im Internet jedenfalls sind für beide Objekte CBRE bzw. JLL mit Promotion unterwegs, will heißen: Mieter scheinbar weiterhin gesucht. Vielleicht enthält der Ende September zu veröffentlichende Abwicklungsbericht des KanAm grundinvest zum 30.06.2018 ja ein paar aktuellere Informationen.

Grundsätzliche Sorgen müssen wir uns aktuell wohl auch bei diesem Standort nicht machen, denn in der JLL Büro-Immobilienuhr Q1 2018 heißt es: “Die positive Stimmung, die sich in den vergangenen 18 Monaten in Paris bemerkbar gemacht hatte, hielt auch zu Jahresbeginn 2018 an. Das Umsatzvolumen legte auf 742.000 m2 zu (+13 % gegenüber Vorjahr). Es war das stärkste 1. Quartal seit 2006.”

1 2 3 4 73