Und wieder mal: Verkäufe durch Dachfonds

Im Frühjahr letzten Jahres schwappte sie das erste Mal an den Strand: Eine kleine Verkaufswelle von Anteilsverkäufen abwickelnder Offener Immobilienfonds durch verschiedene Dachfonds. Das hatte uns damals ehrlich gesagt völlig auf dem falschen Fuß erwischt. Wirtschaftlich betrachtet war das nämlich ein unwahrscheinlicher Unsinn (die Verkäufe der Dachfonds erfolgten zu den schlechtesten jemals notierten Kursen – wobei das ja auch eine Frage von Ursache und Wirkung ist: Diese schlechtesten jemals notierten Kurse hätte es ohne die unsinnigen Verkäufe der Dachfonds wohl niemals gegeben).

Wir hatten uns zuvor einfach nicht vorstellen können, daß in unseren Finanzmärkten intelligente Menschen mit dem Segen und auf Verlangen der BaFin einen solchen Unsinn konsequent durchziehen würden. Es hat letztes Jahr dann ein paar Wochen gedauert, bis wir uns auf diese neue Situation eingestellt hatten. Und es hat an einigen Stellen durch bewußte Realisierung von Kursverlusten (der erste Verlust ist immer der kleinste!) auch weh getan. Im zweiten Halbjahr 2016 konnten wir dann allerdings die Früchte ernten: Die konsequente und schnelle Anpassung unserer Anlagestrategie an die veränderten Rahmenbedingungen (vor allem unsere massiven Käufe im CS und im KanAm in der Nähe der tiefsten jemals notierten Kurse) brachte uns Erträge, mit denen die im ersten Halbjahr bewußt in Kauf genommenen Verluste deutlich überkompensiert werden konnten.

Also: Ende gut, alles gut. Von den Verwerfungen, die die Dachfonds-Verkäufe im Frühjahr 2016 hervorgerufen hatten, haben wir bereits letztes Jahr unter dem Strich wahrscheinlich sogar noch profitiert.

Dass aber in unserem Land solche Fehlentscheidungen professioneller Akteure an den Finanzmärkten von der BaFin nicht nur geduldet, sondern durch das Setzen ganz unrealistischer Endfristen für die Dachfonds-Abwicklungen auch noch bewußt hervorgerufen werden, das hat uns dann doch keine Ruhe gelassen. Wir haben bei der BaFin also am 17.04.2016 mal sehr detailliert nachgefragt und das aus unserer Sicht hier bestehende Problem der zusätzlichen mutwilligen Schädigung von Anlegern geschildert.

Die Bearbeitung solcher Anfragen bei der BaFin scheint einer Schwangerschaft nicht unähnlich zu sein. Jedenfalls kam, nachdem wir die Anstalt mit unserer Anfrage im April 2016 geistig befruchtet hatten, nach ziemlich genau 9 Monaten am 23.01.2017 eine dann allerdings auch mehrere Seiten umfassende ausführliche Antwort.

Man versichert uns, „dass der BaFin die Situation der Immobilien-Sondervermögen in Abwicklung sowie der Immobilien-Dachfonds sehr wohl bekannt ist und diese im Rahmen ihrer Aufsichtstätigkeit konkrete Maßnahmen zur Einhaltung der investmentrechtlichen Vorgaben … ergreift.“

Da hat die Sache aus der Sicht des vernünftig denkenden Anlegers schon ihren ersten Pferdefuß: Die „Einhaltung investmentrechtlicher Vorgaben“ heißt ja noch lange nicht, dass das zu wirtschaftlich sinnvollen Entscheidungen führt. Im Gegenteil, wie der vorliegende Fall beweist. Und das räumt die BaFin auch freimütig ein:

„Der Handel im Freiverkehr stellt insoweit die Möglichkeit … dar, auch während der Phase der Schließung des Fonds … Anteile zu veräußern – wenngleich bisweilen unter Inkaufnahme beträchtlicher Abschläge auf den … aus dem Nettoinventarwert des Fonds errechneten Anteilspreis.“

Und die BaFin schließt ihre Erläuterungen mit der klaren Aussage:

„Ob zu einem konkreten Zeitpunkt aufgrund des engen Marktes bestimmte Zielfondsanteile im angestrebten Umfang veräußert werden können, hängt wie bei jeder marktwirtschaftlichen Transaktion vom Verhältnis von Angebot und Nachfrage ab. Dies ändert jedoch nichts an der Verpflichtung, den jeweiligen Dachfonds innerhalb der vorgesehenen Fristen vollständig abzuwickeln.“

In klares Deutsch übersetzt heißt das: „Scheißegal zu welchem Preis, bis Ende der gesetzten Frist müssen die Dachfonds alle ihre Zielfonds-Anteile verkauft haben.“

Diese klare Ansage der BaFin müssen wir bei unseren Anlageentscheidungen sehr stark mit im Hinterkopf behalten. Alle Zielfonds, bei denen größere Prozentsätze des Anteilscheinumlaufs von Dachfonds gehalten werden, sind deshalb mit besonderer Vorsicht zu betrachten. ShortSqueeze, einer unserer Freunde aus einem einschlägigen Internet-Forum, hat Ende 2016 einmal ermittelt, wo die bis Ende 2018 abzuwickelnden Dachfonds besonders stark engagiert sind (der Prozentsatz ist der von Dachfonds gehaltene Anteilsbesitz im Verhältnis zum Gesamtumlauf an Anteilscheinen):

20,5%: UBS 3 Sector
11,2%: TMW Immo
8,1%: Morgan Stanley P2 Value
7,1%: Focus Nordic Cities
5,4%: SEB ImmoPortfolio
3,8%: Axa Immoselect
2,2%: SEB ImmoInvest
1,6%: CS Euroreal

Bei allen anderen Fonds (auch beim KanAm grundinvest) sind es jeweils unter 1 %. Dennoch merkt man aktuell selbst beim KanAm grundinvest sehr deutlich an der (angesichts der Nachrichtenlage völlig irrationalen) Entwicklung des Börsenkurses, daß hier ein Institutioneller derzeit versucht, seine KanAm-Anteile mit Gewalt in den Markt zu drücken. Das führt dazu, dass man das pro Anteil mit 16,50 EUR im Fonds enthaltene Bargeld aktuell für 16,15 EUR kauft – die restlichen vier Immobilien mit einem Wert von 2,57 EUR pro Anteil gibt es gratis obendrauf.

O.k., für uns sind das dann prima Kaufgelegenheiten. Unter anderem vor diesem Hintergrund hatten wir uns jüngst doch noch einmal zu einer an sich gar nicht mehr vorgesehen gewesenen Kapitalerhöhung entschlossen. Angesichts der geschilderten Umstände gibt es auch heute noch Gelegenheiten, wo man in der Lage sein muß, einfach nur die Schürze aufzuhalten, wenn es Geld vom Himmel regnet.

Beim KanAm bleibt das Problem übrigens sehr überschaubar: Wenn es billig genug wird, nehmen wir dem Verkäufer seine KanAm-Anteile zur Not auch alleine ab.

Beim CS Euroreal sieht es auf den ersten Blick schon kritischer aus: Was hier noch in der Warteschleife kreist sind immerhin rd. 1,6 Mio. Anteile. Aber am 25.4. gibt es vom CS eine sehr große Ausschüttung. Die werden auch die Dachfonds (in diesem Fall allen voran der Santander Kapitalprotekt, der DWS immoflex und der db immoflex) noch abwarten. Und wenn danach Dachfondsverkäufe kommen, sind Anleger wie wir wegen der zuvor erfolgten gewaltigen Ausschüttung liquide genug, das aufzusaugen.

Das andere Ende der Tabelle lässt dagegen tiefe Furchen auf der Stirn erscheinen: Wie 20,5 % der Anteile des UBS 3 Sector und 11,2 % der TMW-Anteile in kurzer Zeit über die Börse in den Markt gehen sollen, ohne dass die Kurse massiv unter Druck kommen, wird wohl für immer das Geheimnis der allwissenden BaFin bleiben. Dies ist der Grund, warum wir unsere Depotpositionen hier inzwischen (mit Gewinn) stark reduziert bzw. sogar völlig abgebaut haben – was bei Lektüre der in Kürze veröffentlichten Monatsübersicht per 28.02. dem geneigten Leser ja sowieso auffallen wird.

Und auch 2,2 % Dachfonds-Anteil beim SEB ImmoInvest hängen seit letztes Jahr wie ein Bleigewicht am Kurs (das sind etwa 2,6 Mio. Anteile, von denen fast die Hälfte beim Santander Kapitalprotekt liegen – was die Sache unter compliance-Gesichtspunkten besonders pikant macht, denn mit Savills ist es beim Dachfonds und beim Zielfonds das gleiche Fondsmanagement). Neben unserer auch bei der Objektanalyse nicht sehr positiven Einstellung zu diesem Fonds ein weiterer Grund, warum wir uns hier weiterhin komplett an der Seitenlinie halten.

Auf den ersten Blick mag unsere Monatsübersicht per 28.02. wegen ihrer deutlich sichtbaren Fokussierung auf nur noch wenige Positionen überraschen – nach den vorherigen Erläuterungen sollte aber klar werden, warum das so ist. Dachfonds, die mit Ansage irrationale Verluste produzieren, brauchen wir sowieso nicht mehr. Und bei den Einzelfonds lassen wir besser die Finger von denen, die in den nächsten Monaten durch Dachfonds-Verkäufe noch mal unter die Räder kommen könnten. Da gilt unverändert, was schon der olle Abs sagte: „Man lebt nicht von den guten Geschäften, die man macht, sondern von den schlechten, die man vermeidet.“

Kapitalerhöhung erfolgreich abgeschlossen

Die allgemeine Marktsituation ließ uns Ende Februar einen bestehenden Bedarf für eine erneute Kapitalerhöhung der CS Realwerte AG erkennen. Zugleich sind die Rahmenbedingungen in unserem Zielmarkt (Offene Immobilienfonds in Abwicklung) derzeit weiterhin so günstig, daß uns nach wie vor ein paar sehr sinnvolle Anlagemöglichkeiten zur Verfügung stehen.

Deshalb hatten wir kurzentschlossen die Möglichkeit einer nochmaligen Kapitalerhöhung in Betracht gezogen. Das Volumen hatten wir bewußt noch offen gelassen, um vollkommen bedarfsgerecht agieren zu können. Auf Anfrage hatten wir lediglich die Höchstgrenze für das erhöhte Kapital mit 10.000 Aktien angegeben.

Diese Höchstgrenze ist auf Grund der inzwischen eingegangenen Teilnahme-Erklärungen erreicht. Also wird unser Kapital noch einmal von 8.400 um 1.600 auf dann 10.000 Aktien erhöht.

Da viele unserer Aktionäre an beiden Aktiengesellschaften beteiligt sind, dazu eine zusätzliche Information: Die Aktien-Gesellschaft für Historische Wertpapiere beteiligt sich auf Grund entsprechender Gremienbeschlüsse selbst an der Kapitalerhöhung mit 185 Aktien und wird anschließend am erhöhten Grundkapital der CS Realwerte AG mit 26,o % beteiligt sein.

Die Kapitalerhöhung wird nach Einzahlung des Erhöhungsbetrages durch die Abwicklungsstelle (die Aktien-Gesellschaft für Historische Wertpapiere) am nächsten Montag (13.03.2017) notariell verhandelt und voraussichtlich noch am 14.03. zur Eintragung in das Handelsregister angemeldet. Wir hoffen, daß die Eintragung im Laufe der Kw 12 erfolgen wird.

Sobald die Eintragung im Handelsregister erfolgt ist, werden unsere Altaktionäre (so wie gesetzlich vorgeschrieben) im Bundesanzeiger dann auch noch einmal formell zur Ausübung ihres gesetzlichen Bezugsrechts aufgefordert werden. Darüber und über alle weiteren Fortschritte werden wir Sie selbstverständlich wie immer zeitnah auf dem Laufenden halten.

Ungebrochener Run auf CS-Realwerte-Aktien

Unsere letzte Woche angekündigte Kapitalerhöhung erfreut sich großen Zuspruchs.

Den genauen Umfang der Kapitalerhöhung hatten wir bislang noch gar nicht bestimmt – wir wollten in einem speziell auf unsere Verhältnisse abgestimmten Bookbuilding-Verfahren erst einmal sehen, wie groß das Interesse noch ist. Lediglich auf Nachfrage hatten wir bisher schon die Auskunft gegeben, daß wir (bei derzeit 8.400 schon ausgegebenen Aktien) die Obergrenze bei 10.000 sehen – also Erhöhung um höchsten Falls 1.600 Aktien.

Wenn es in dem Tempo weitergeht wie bisher, wird diese Obergrenze bereits Anfang nächster Woche erreicht werden. Wir werden dann das Zeitfenster für Zeichnungswünsche möglicher Weise sogar vorzeitig schließen müssen.

Deshalb unsere Empfehlung an alle noch interessierten Aktionäre: Nicht „auf den letzten Drücker“ kommen, sondern die verbindliche Übernahmeerklärung am besten gleich per Post oder per Fax abschicken. Und noch ein kleiner Tip: Avisieren Sie uns die Zusendung unter Angabe der gewünschten Aktienanzahl per email an info@CSrealwerte.de – dann stehen Sie in der Liste gleich ein Stückchen weiter vorne.

SEB ImmoInvest verlässt die Insel

Soeben meldet der SEB ImmoInvest den Verkauf seines einzigen Objektes in Großbritannien (ein an die Royal Bank of Scotland vermietetes Geschäftshaus im Central Business District von Birmingham).

Dazu heißt es: „Der Verkauf erfolgte unter dem zuletzt festgestellten Verkehrswert von rund EUR 38 Mio. Ausschlaggebend für den verhandelten Kaufpreis sind eine Break-Option im Mietvertrag sowie die veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen durch den bevorstehenden Brexit.“

Mit dem Verkauf wird der heutige Rückgang des Anteilswertes um 7 cent begründet. Multipliziert mit der Anzahl der Anteile sind das EUR 8,15 Mio. Wertverlust. Demnach ist das Objekt für etwas unter 30 Mio. über den Tisch gegangen – und exakt diese 30 Mio. waren auch unsere Schätzung in unserer internen Verkaufspreisprognose gewesen.

„Nachdem die Transaktionsaktivität am Markt wieder zunahm, hat das Fondsmanagement das Momentum genutzt, um das Objekt zu veräußern.“ Wer mit Sprache umzugehen liebt kann hier nur begeistert in die Hände klatschen. Was für eine wunderbar nichtssagende Sprechblase, mit der man in pinkfarbenen Nebelschwaden die Tatsache verhüllt, daß scheinbar an den erstbesten Interessenten der da angelaufen kam ein voll vermietetes Objekt mit einem solventen Mieter (mit dem man aber offenbar einen nicht ganz so perfekten Vertrag gemacht hatte) 22 % unter Verkehrswert abgegeben wurde …

Neue Chancen entschlossen nutzen

Bei unserer letzten Kapitalerhöhung Anfang 2016 hatten wir angenommen, daß sich die Zeitfenster für sinnvolle Investments in abwickelnde Offene Immobilienfonds recht bald schließen würden.

Doch auch hier hatte der olle Adenauer Recht mit seinem legendären Satz „Meine Herren, es kann mich doch niemand daran hindern, über Nacht klüger zu werden.“ Nur kam Adenauer dieses Mal in Gestalt der Commerzbank, die im jüngsten Abwicklungsbericht des DEGI Europa erstmals einen sehr konkreten Ausblick auf die letzte Abwicklungsphase des inzwischen immobilienfreien Fonds gab, einschließlich einer Vorhersage über Zeitpunkt und voraussichtliche Höhe der weiteren Auszahlungen.

Damit haben wir für die Planung der zukünftigen Zahlungsströme eine „Blaupause“, die wir nach den notwendigen Adjustierungen auch für die übrigen Fonds anwenden können.

Zugleich haben die großen Fonds (vor allem der CS Euroreal, besonders aber der SEB ImmoInvest) im letzten Jahr vor Übergang auf die Depotbank ihre Bestände wesentlich langsamer verkauft als von uns noch zu Beginn letzten Jahres angenommen. So besitzt z.B. der SEB, der in 10 Wochen auf die Depotbank übergehen soll, auch heute noch 66 Objekte in 13 verschiedenen Ländern!

Dadurch sind für sinnvolle Verstärkungen einzelner Positionen immer noch Zeitfenster offen, mit denen wir vor einem Jahr überhaupt nicht mehr gerechnet hatten. Gleichzeitig erreichen uns ständig konkrete Anfragen von Aktionären, aber auch externen Interessenten, die weitere Aktien der CS Realwerte AG übernehmen möchten.

Hier zeigt sich wieder einmal der große Vorteil unserer schlanken Organisation. Im Kopf gereift sind entsprechende Überlegungen erst dieses Wochenende. Bereits heute gibt es die entsprechenden Gremienbeschlüsse: Ja, wir wollen die Gunst der Stunde nutzen und angesichts der gegenwärtig außerordentlich positiven Rahmenbedingungen und der nochmals verbesserten Aussichten noch einmal eine Kapitalerhöhung durchführen.

Bei den aktuell immer noch attraktiven Kaufkursen unserer Fonds können wir damit für unsere Aktionäre zusätzlichen Mehrwert erzielen.

Die entsprechenden Bezugsunterlagen gehen noch morgen in die Post und sollten unsere Aktionäre Mitte der Woche erreichen. Wer bis Ende der Woche von uns keine Post bekommen hat, aber an einer Teilnahme an der Kapitalerhöhung interessiert ist, fordere bitte per email an info@CSrealwerte.de den entsprechenden Vordruck bei uns an.

Gern beantworten wir Ihnen Ihre Fragen zur Kapitalerhöhung, zur laufenden Entwicklung unserer Investments und zu unserer aktuellen Strategie auch telefonisch. Hierfür haben wir werktags vom 22.2. bis 9.3. (außer am 7.3.) jeweils von 10:30 bis 12:30 Uhr eine Telefonstunde für Aktionäre und Interessenten eingerichtet unter 05331-975511.

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