EU-Marktmißbrauchsverordnung

Am 03.07.2016 treten die Vorschriften der Marktmißbrauchsverordnung der Europäischen Union in Kraft. Sie ersetzt bisherige einzelstaatliche Gesetze (wie z.B. in Deutschland das Wertpapierhandelsgesetz WpHG) und wird in allen EU-Mitgliedsstaaten direkt geltendes Recht.

Bis jetzt blieb z.B. in Deutschland der börsliche Handel im Freiverkehr von überbordenden Bürokratismen des Kapitalmarktrechts verschont. Eigentlich auch völlig zu Recht, denn Klein- und Kleinstkapitalgesellschaften spielen in einer Liga, die die organisierten Finanzmärkte und ihre professionellen Akteure nicht im geringsten interessiert. Es ist dem Finanzhistoriker auch nicht bekannt, daß in der Geschichte der Finanzmärkte jemals eine Gesellschaft von unserer vernachlässigenswerten Größenordnung Auslöser einer Finanzkrise gewesen wäre.

Aber der Gesetzgeber hätte es gern besonders gründlich. Die Vorschriften der Marktmißbrauchsverordnung gelten deshalb künftig auch für Aktiengesellschaften, deren “Finanzinstrumente” (sprich: Aktien) auf Initiative des Emittenten im deutschen Freiverkehr gehandelt werden.

Damit besteht künftig auch bei Freiverkehrswerten unabhängig von ihrer Größe die Pflicht

– den Vorschriften zur Ad-Hoc-Publizität zu genügen

– “Directors Dealings” zu publizieren, und zwar auch jedes einzelne Klein- und Kleinstgeschäft

– Insiderverzeichnisse zu führen, in denen Informationsflüsse mit Datum und Uhrzeit aufzuzeichnen sind, diese der zuständigen Behörde jederzeit vorzulegen und fünf Jahre aufzubewahren.

Mit diesen neuen Regelungen hat sich der Aufsichtsrat der CS Realwerte AG in seiner Sitzung am 06.06.2016 befaßt und dem Vorstand aufzugeben, sich in vertiefender Form weiter sachkundig zu machen, welche konkreten Auswirkungen die veränderte und verschärfte Rechtslage für die CS Realwerte AG im Falle einer möglichen Freiverkehrsnotiz hätte und welche Risiken sich für die Gesellschaft ggf. ergäben.

Dies vor allem vor dem Hintergrund, daß die EU den Mitgliedsstaaten für Sanktionen im Fall von beabsichtigten oder auch unbeabsichtigten Verstößen folgende Mindestvorgaben gemacht hat:

– bis zu EUR 6,0 Mio. Geldbuße für Verstöße gegen die Insiderverbote und das Verbot der Marktmanipulation (wie leicht ein ahnungsloser Marktteilnehmer in diese Falle tappen kann, bitten wir dem hier veröffentlichten Beitrag vom 11.06.2016 zu entnehmen)

– bis zu EUR 1,0 Mio. Geldbuße bei Verletzung der Ad-Hoc-Publizitätspflicht

– bis zu EUR o,5 Mio. Geldbuße bei Fehlern beim Führen von Insiderlisten und Meldung von Directors’ Dealings

– zusätzlich können und müssen vorsätzliche und nicht ganz unerhebliche Verstöße mit Freiheitsstrafe bis zu wenigstens vier Jahren geahndet werden.

Im Falle großer und relevanter  Gesellschaften (Stichwort: VW) mögen solche Vorschriften ihre Berechtigung haben. Bei Klein- und Kleinstkapitalgesellschaften, die jahrzehntelang keinen unbedeutenden Beitrag zur Individualität unseres Gemeinwesens und zur Aktionärsdemokratie geleistet haben, wird mit dieser Überregulierung aber das Kind mit dem Bade ausgeschüttet. Eine Aktien-Gesellschaft wie die unsrige wird schon aus Kosten- und organisatorischen Gründen nur schwer zur minutiösen und wortgetreuen Beachtung aller Vorschriften in der Lage sein, selbst wenn sie allen guten Willen dazu hätte.

Wir bitten vor diesem Hintergrund unsere Aktionäre um Verständnis, daß eine Entscheidung über eine mögliche Einbeziehung der Aktien der CS Realwerte AG in den Handel im Freiverkehr einer Börse erst in der zweiten Jahreshälfte nach genauerer und intensiver Beschäftigung mit der veränderten Rechtslage fallen kann.

 

CS Euroreal: Portugal im Schaufenster

Nach einem gestrigen Bericht in PropertyEU hat Credit Suisse Asset Management die Maklerfirma Cushman & Wakefield mit dem Verkauf der beiden CS-Euroreal-Objekte in Lissabon beauftragt. Der Bieter-Auswahlprozess soll weitgehend abgeschlossen sein.

Für das Art’s Building und den nahegelegenen Torre Fernao Magalhaes im “Parque das Nacoes” wird angabegemäß ein Preis von ca. 100 Mio. € aufgerufen. In der Vermögensaufstellung des CS Euroreal figurieren beide Objekte derzeit mit einem addierten Verkehrswert von 88,9 Mio. € (= 4,7 % des Immobilienbestandes).

Quo vadis, Immobilienfonds?

Das 1. Halbjahr 2016 nähert sich bereits wieder seinem Ende. Und der Betrachter reibt sich verwundert die Augen: Mal abgesehen von einem sehr schönen Verkauf fast seines gesamten Holland-Portfolios durch den CS Euroreal ist in der ersten Jahreshälfte 2016 verkaufsseitig so gut wie nichts passiert. Wie kann das sein? Bei den “big three” sollte der KanAm grundinvest doch bis 12/2016 abgewickelt sein, und der CS Euroreal sowie der SEB ImmoInvest bis 4/2017 …

Das monatelange Ausbleiben guter Nachrichten ist natürlich schlecht für die Kurse. In diesem Fall wurde die Entwicklung unnötiger Weise auch noch dramatisch verstärkt durch wirtschaftlich ganz widersinnige  (außer)börsliche Verkäufe von Zielfonds-Anteilen durch einen größeren Dachfonds.

Unsere ursprüngliche Strategie, Bestände aufzubauen und dann einfach auf einen permanenten Fluß von Verkaufsnachrichten zu warten (“buy and hold”) mussten wir revidieren und auf die veränderte Situation mit einer deutlich vergrößerten Flexibilität und Wendigkeit reagieren. Das ist uns auch recht gut gelungen: Die in der veränderten Lage sich zusätzlich eröffnenden Chancen haben wir konsequent nutzen können.

Unter den “big three” fiel in dieser Situation der CS Euroreal von ausschüttungsbereinigt knapp 19 Euro in der ersten Februar-Hälfte auf unter 17 Euro und erholte sich dann vor allem nach Meldung des unerwartet vorteilhaften Holland-Verkaufs wieder bis aktuell 18,70 Euro.

Der KanAm grundinvest, der Anfang des Jahres noch knapp 25 notierte, wurde von Februar bis Ende April auf 22,66 Euro zusammengeprügelt. Im Mai meldete Bloomberg den bevorstehenden Verkauf eines 850-Mio.-Euro-Portfolios an den französischen Immobilien-Giganten Amundi. Innerhalb weniger Tage zog der Kurs daraufhin wieder bis auf in der Spitze deutlich über 24 Euro an.

Sowohl beim CS Euroreal wie auch beim KanAm grundinvest hatten wir die zwischenzeitlich gedrückten Kurse durch Portfolio-Umschichtungen zur Verbilligung unserer Einstandskurse genutzt. In beiden Fällen liegen unsere durchschnittlichen Einstandskurse inzwischen unter den aktuell wieder erholten Börsenkursen.

“Nachzügler” in dieser Beziehung ist der SEB ImmoInvest. Dessen Kurs wurde Anfang Februar von ausschüttungsbereinigt 20,76 Euro auf knapp über 18 Euro komprimiert, erlebte dann eine Zwischenerholung mit mehrwöchig bei 18,70/18,80 stabilen Kursen. Im Mai wurde er in einer zweiten, bei anderen Fonds so nicht beobachteten “Angriffswelle”  noch einmal bis auf 17,05 Euro zusammengeschossen. Wir hatten unsere Bestände in die Zwischenerholung hinein deutlich abgebaut und sie erst vor wenigen Tagen ziemlich auf dem Tiefpunkt des zweiten Einbruchs wieder aufgestockt. Unserem Ziel, auch hier den durchschnittlichen Einstandskurs auf Sicht unter den aktuellen Börsenkurs zu bringen, sind wir damit zumindest näher gekommen. Die Kursentwicklung am 10.6. legt im übrigen den Schluß nahe, daß jetzt – zeitversetzt, aber sonst genau so wie beim CS und beim KanAm – eine deutliche Erholung in Gang kommt.

Wir sind heute recht ordentlich positioniert für eine starke Dynamisierung der Entwicklung, die wir in den kommenden 4-6 Wochen erwarten. Getragen werden wird diese Entwicklung einerseits von Nachrichten von der Verkaufsfront: Neben dem von Bloomberg schon kolportierten großen Portfolio-Verkauf des KanAm grundinvest erwarten wir auch beim SEB ImmoInvest in den nächsten paar Wochen einen größeren Portfolio-Verkauf. Aber auch der AXA Immoselect scheint bei einigen Verkäufen weit fortgeschritten zu sein, wenngleich es hier wohl eher nach dem Motto geht “Alles muß raus”. Das läßt bei den Preisen zweistellige Verkehrswertabschläge erwarten. Doch das ist im aktuellen Börsenkurs mit einem Bewertungsabschlag von 56 % längst eingepreist.

Aus den Fonds hören wir im übrigen, man lege wegen beständig weiter steigender Immobilienpreise bei den Verkäufen auch bewußt gar keine Eile an den Tag.

Neben diesen wahrscheinlichen Verkaufsmeldungen nährt noch ein weiterer Faktor unsere Erwartungen: Abgesehen vom SEB ImmoPortfolio Target Return und vom DEGI International (schütten im August bzw. Oktober aus)  stehen bei allen anderen Fonds im Juni/Juli Ausschüttungen bevor. Bereits bekannt sind 2,50 Euro am 15.6. beim TMW Immobilien Weltfonds sowie beim CS Euroreal mit dem 26.7. der Termin. Erfahrungsgemäß steigen nach Ausschüttungsankündigungen die Kurse eher an.

Nachdem die ersten Monate des laufenden Jahres also eher langweilig waren, könnte es jetzt im Juni/Juli richtig zur Sache gehen. Auf unserer Hauptversammlung am 26.08. werden wir Ihnen auf jeden Fall berichten können, ob wir mit unseren Erwartungen und den daraufhin vorgenommenen Positionierungen richtig gelegen haben.

 

Gefährdet Wolfenbüttel die Finanzmarktstabilität?

Im Zwischenbericht zum 1. Halbjahr 2015 hatten wir vor knapp einem Jahr berichtet, daß wir in aussichtsreichen Verhandlungen mit der Volksbank eG Braunschweig Wolfsburg gestanden hatten wegen der Finanzierung der CS Realwerte AG. Der Kreditvertrag war bereits in allen Details ausgehandelt, doch plötzlich und ohne jede Erklärung zog sich die Volksbank aus dem Projekt zurück. Wir waren ratlos.

Inzwischen wissen wir, warum: Die Ursache liegt in der Übertragung der damals noch von der Aktien-Gesellschaft für Historische Wertpapiere direkt gehaltenen Immobilien-Fondsanteile an ihre neue Tochtergesellschaft CS Realwerte AG, in der die Sparte OIF verselbständigt worden war. Um den Vorgang so transparent wie möglich zu gestalten, hatten wir in gutem Glauben die Anteile zu den aktuell gestellten marktkonformen Kursen über die Börse von der einen an die andere Firma verkauft.

Das aber rief die BAFin auf den Plan: Eine enge und so vom Gesetzgeber gewiß nicht gewollte Auslegung der Vorschriften durch den zuständigen Sachbearbeiter sah in diesem Vorgehen eine Marktmanipulation. Zwar war durch unsere internen Verkäufe zu marktüblichen Preisen von der einen an die andere Firma niemand zu irgendeinem Schaden gekommen, und kein Außenstehender auch nur mit einem einzigen Euro involviert, und es hat die Finanzwelt ganz bestimmt auch nicht im geringsten gekratzt, aber die BAFin argumentierte: Durch diese in bestem Glauben gemachten Transaktionen wurden an der Börse Umsätze gezeigt, die es so sonst nicht gegeben hätte. Und das sendete ja ein falsches Signal an die Märkte bezüglich Liquidität und Handelbarkeit der betreffenden Werte. Also Marktmanipulation.

Nachdem alle großen Probleme vergangener Finanzkrisen scheinbar restlos abgearbeitet sind und die Finanzmarktüberwacher deshalb anderweitig nichts Sinnvolles mehr zu tun haben, richtete sich deren Augenmerk deshalb auf einen unbescholtenen Einwohner des niedersächsischen Landkreises Wolfenbüttel.

Die geballte Staatsmacht setzte sich in Bewegung: Die Handelsüberwachungsstellen der Börsen Düsseldorf, Hamburg, Stuttgart und Berlin übermittelten ihre Erkenntnisse an die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, diese ließ sich von sämtlichen mit uns zusammenarbeitenden Banken sämtliche Transaktionsdaten des Jahres 2014 zu allen Depots geben, die auch nur halbwegs mit einem Herrn Benecke in Verbindung gebracht werden konnten und verfaßte dann einen rund 100-seitigen von unhaltbaren Verdächtigungen und Verleumdungen nur so strotzenden Bericht für die Staatsanwaltschaft Berlin.

Darüber erschrak sich die Volksbank eG Braunschweig Wolfsburg so sehr, daß sie die laufenden und auf der Zielgerade befindlichen Kreditverhandlungen kommentarlos abbrach. Warum, sagte sie uns damals nicht, denn sie war von der BAFin zu absolutem Stillschweigen vergattert worden.

Die Staatsanwaltschaft Berlin setzte nun das Landeskriminalamt Berlin in Marsch, und das LKA bediente sich, wie amtsüblich, der Mithilfe der örtlichen Polizeidienststelle, in diesem Fall der Polizeiinspektion Salzgitter-Peine-Wolfenbüttel. Dort wurde besagter Benecke also im Januar 2016 vorgeladen und durfte seine Sicht der Dinge schildern. Und ahnte jetzt auch endlich, warum sich die Banken in den Monaten zuvor teilweise komisch benommen hatten.

Es war in diesem Moment wenig tröstlich, von einem freundlichen und lebensklugen Kommissar in Salzgitter zu erfahren, daß er bei Lektüre der Ermittlungsakten mehrfach kräftig gähnen musste und eigentlich auch nicht richtig verstünde, was der Herr Benecke denn Schlimmes angestellt haben sollte und warum hier überhaupt so ein Aufriß veranstaltet würde.

Schließlich kam es dann, wie es nicht anders kommen konnte: Nachdem sich keinerlei schuldhaftes Verhalten nachweisen ließ, wurde das Ermittlungsverfahren von der Staatsanwaltschaft Berlin am 25.04.2016 endgültig eingestellt. Der Schaden durch die gedankenlosen Trampel der BAFin allerdings war längst angerichtet, und wenn wir nicht Gott sei Dank Alternativen gefunden hätten, hätte es auch noch schlimmer kommen können. Und all das geschah ohne jeden wirklichen Grund, sondern nur, weil ein übereifriger und schießwütiger BAFin-Mitarbeiter offenbar Langeweile hatte und sich deshalb monatelang mit solchem für die Finanzmarktstabilität nun wirklich belanglosem Schwachsinn beschäftigte.

Unsere schon bisher nicht schmeichelhaften Erkenntnisse über Effizienz, Sinnhaftigkeit und intellektuelle Fähigkeiten der BAFin haben in den letzten Monaten wesentliche Ergänzungen erfahren. Für uns als Finanzhistoriker stand sowieso schon immer fest: Egal, wie viel regulatorische Energie man vorher investiert, die nächste Finanzkrise kommt trotzdem genau so sicher wie das Amen in der Kirche. Neu ist die Erkenntnis, daß die nächste Krise nicht trotz, sondern wegen der segensreichen Aktivitäten der BAFin passieren könnte, die offenkundig durchaus befähigt ist, in ihrer grenzenlosen Engstirnigkeit und Dummheit alles noch zu verschlimmbösern.

Aber, Ende gut – alles gut: Seit letzter Woche redet die Volksbank wieder mit uns.

Jahresabschluß 2015 vom AR gebilligt

Der von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft PKF Fasselt Schlage erstellte Jahresabschluß 2015 der CS Realwerte AG ist vom Aufsichtsrat in seiner gestrigen Sitzung gebilligt worden und damit festgestellt.

Der Hauptversammlung am 26.08.2016 wird aus dem Bilanzgewinn von 774.112,00 € die Zahlung einer Dividende von 60,00 € je für 2015 gewinnanteilsberechtigter Stückaktie vorgeschlagen (gewinnanteilsberechtigt sind 4.375 Aktien = Dividendensumme 262.500,00 €). Der restliche Bilanzgewinn von 511.612,00 € soll auf neue Rechnung vorgetragen werden.

Ferner soll die HV über die Schaffung eines neuen genehmigten Kapitals i.H.v. 537.600,00 € (= 50 % des aktuellen gezeichneten Kapitals) beschließen. Dies ist ein reiner Vorratsbeschluß, um in jeder Situation nötigenfalls schnell und flexibel handeln zu können. Konkrete Pläne für weitere Kapitalmaßnahmen haben wir derzeit nicht.

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