2016: Jeden Monat 10 neue Verkaufsmeldungen?

Die beiden nachstehenden Grafiken sind schon ein Jahr alt, aber immer noch aktuell. Hätten Sie z.B. gedacht, daß Immobilien in Athen so teuer gehandelt werden, daß die Mietrendite noch niedriger ist als in Hamburg? Aber ganz egal: Die generelle Erkenntnis ist, daß Käufer heute quer über die ganze Welt das 25-30-fache einer Jahresbruttomiete als Kaufpreis auf den Tisch legen müssen.

Für uns wird es jetzt extrem spannend: Unsere „big three“ CS Euroreal, KanAm grundinvest und SEB ImmoInvest gehen nach Ende der von der BAFin schon deutlich verlängert gewährten Abwicklungsfrist zum 30.04.2017 bzw. schon zum 31.12.2016 (KanAm) auf die Depotbanken über. Bis dahin wollen sie nach eigenem Bekunden ihre Bestände weitgehend verkauft haben. Bei allen drei zusammen sind das 143 Objekte ganz überwiegend in Europa mit einem Verkehrswertvolumen von rd. 7,5 Mrd. €.

Das ist keine so große sportliche Herausforderung, denn die zweite Grafik zeigt: mit 54,0 Mrd. € allein in Deutschland ist das Transaktionsvolumen wieder auf dem Niveau der Vor-Krisen-Jahre 2006 und 2007. Die Trendwende wird auch in diesem Zyklus kommen, aber nach übereinstimmender Meinung aller Experten erst 2017 oder 2018. Dieser Meinung schließen wir uns an, denn: Wo wären für institutionelle Investoren in der gegenwärtigen Niedrigzinsphase und gerade auch angesichts der gewaltig gewachsenen Unsicherheit an den Aktienmärkten irgendwelche brauchbaren Alternativen?

2014 mussten liquidierende Offene Immobilienfonds bei ihren Verkäufen noch im Schnitt 13 % Abschlag auf die offiziell ausgewiesenen Verkehrswerte hinehmen (Quelle: Maklerfirma Cushman & Wakefield). 2015 waren es nicht einmal mehr 3 %. In 2016 erwarten wir sogar vermehrt Verkäufe zu Preisen über den aktuellen Verkehrswerten. Rückschauend betrachtet hätte es für unsere „big three“ für die Veräußerung des Großteils ihrer Bestände gar keinen besseren Zeitpunkt geben können als das Jahr 2016 in der Spätphase vor einem neuen zyklischen Hoch.

Wenn die Fonds nicht völlig aus dem (Verkaufs-)Takt kommen wollen, müssten wir jetzt bis Jahresende jeden Monat im Schnitt 10 Objekte über den Tisch gehen sehen. Das sind jedes Mal auch neue Kursimpulse für unsere Fonds. Schauen Sie hier also regelmäßig weiter rein: Die Pipeline potentieller weiterer News ist bestens gefüllt …

Grafik-Hoechste Renditen

Büromieten weiter auf dem Rückzug

Die kalifornische CBRE (mit 70.000 Mitarbeitern der weltgrößte Dienstleister bei gewerblichen Immobilien) berichtet über die Trends im IV. Quartal 2015:

Von 159 beobachteten Märkten wiesen 45 weiter sinkende, 109 stabile und 5 steigende Mietrenditen für erstklassige Büroflächen auf. Im weltweiten Durchschnitt sank die Mietrendite in Qu. IV um 8 Basispunkte auf 4,92 % p.a. (Was umgekehrt heißt: Die Objekte wurden teurer, solche Büroobjekte wechseln jetzt für die im Schnitt über 20-fache Jahresmiete den Besitzer).

Zu unserer Überraschung (wir trauen dem niederländischen Markt eher nicht über den Weg) ist beim Rückgang der Mietrenditen Amsterdam Spitzenreiter mit minus 30 Basispunkte auf 4,50 %, gefolgt von Mailand und Madrid (jeweils minus 25 Basispunkte auf 4,00 bzw. 4,25 %) und München (minus 15 Basispunkte auf 3,65 %, d.h. in München gehen erstklassige Büroobjekte inzwischen für die 27-fache Jahresmiete).

Noch stärker als bei Bürogebäuden war die Renditekompression bei Shopping Malls: Weltweit minus 9,54 Basispunkte auf 5,03 % p.a. Spektakulär dort vor allem Mailand und Rom mit minus 50 Basispunkte auf 3,5 %, gefolgt von Kopenhagen (ebenfalls jetzt 3,5 %) und Dublin (jetzt nur noch 3,25 %).

Vor diesem Hintergrund beachten wir im Moment den CS Euroreal besonders stark: 18 seiner 44 Restobjekte sind Einkaufszentren und Baumärkte, also das im Augenblick von Investoren am stärksten nachgefragte Segment, und sie repräsentieren über 50 % des zur Zeit noch vorhandenen Verkehrswertvolumens von 2,2 Mrd. €. Ein Drittel seiner Shopping Malls besitzt der CS Euroreal wiederum im heute besonders “trendigen” Italien. Trotzdem weist der CS Euroreal auf dem aktuell ganz ungerechtfertigt ausgebombten Kursniveau von unter 18,00 € einen im Börsenkurs implizierten Bewertungsabschlag von über 30 % auf – deutlich mehr als unter den “big three” seine Rivalen SEB ImmoInvest und KanAm grundinvest.

SEB ImmoInvest: Vermietungserfolge

In seinem jüngsten Fondskommentar erwähnt der SEB ImmoInvest eher en passant, daß inzwischen auch das Parkhaus am Gleisdreieck (das beim Verkauf des Potsdamer-Platz-Ensembles an den kanadischen Immobilienriesen Brookfield und einen koreanischen Staatsfonds ausgenommen war) an den Projektentwickler Bauwens Development verkauft wurde. Ebenso wurde ein mit 86 % Leerstand ziemlich desolates Objekt in Brüssel/Belgien verkauft, dessen letzter Verkehrswert von 2,3 Mio. € bei einem Gesamt-Immobilien-Volumen des SEB von immer noch knapp 3 Mrd. € allerdings nur eine Marginalie ist.

Daneben berichtet der Fonds von einigen wichtigen Vermietungserfolgen, die die Verkäuflichkeit der betreffenden Objekte entsprechend gesteigert haben. Besonders wichtig erscheint uns, daß Neu- bzw. Anschlußvermietungen in drei holländischen Objekten gelungen sind. Eine ausreichende Vermietungsquote und ausreichend lange Mietvertrags-Restlaufzeiten sind gerade bei holländischen Objekten eine “conditio sine qua non”. Nach dem Baumboom der frühen 2000er Jahre sind die strukturellen Probleme dieses Marktes durch gigantische Angebotsüberhänge bei zum Verkauf gestellten Objekten ebenso wie bei den Leerstandsflächen so groß, daß eine Rückkehr dieses Marktes in’s Gleichgewicht nach unserer Einschätzung noch mindestens 20 Jahre brauchen wird. Der Verkehrswert eines leerstehenden Objektes in der Pampa reduziert sich da schnell mal auf “Grundstückswert minus Abrißkosten”.

SEB ImmoInvest – Ausschüttung am 29.01.2016

Sozusagen auf den letzten Drücker hat der SEB ImmoInvest am Abend des 28.01. seine turnusgemäße Ausschüttung bekannt gegeben: 3,00 € pro Anteil, Ausschüttungsdatum 29.01.2016 (mit Wertstellung 02.02.2016). Damit schüttet der SEB rd. 350 Mio. € aus.

Die Höhe ist etwas enttäuschend: Wir hatten mit min. 5,00 € pro Anteil gerechnet. Der zur Jahreswende vereinnahmte Kaufpreis für das Potsdamer-Platz-Ensemble (1,4 Mrd. € abzüglich Kosten) hätte nach Abzug der abzulösenden Objektfinanzierungen von 360 Mio. € auch locker deutlich mehr hergegeben. Offensichtlich gab es hierüber auch im Hause Savills Investment-Management kontroverse Diskussionen; anders lässt sich die mehrfache Verschiebung der Ausschüttungs-Bekanntmachung bis 5 Minuten vor 12 nicht erklären, obwohl als offizielles Datum des Ausschüttungsbeschlusses der 20.01.2016 angegeben ist.

Savills/SEB begründet die geringe Ausschüttung damit, daß man größere Teile des Potsi-Kaufpreises gleich einbehält, um damit demnächst fällige Darlehn abzulösen, wo der Verkauf der finanzierten Objekte bereits kurz bevorsteht. Na gut, dann spart unser Fonds inzwischen ein paar Euro Zinsen, und die nächste Ausschüttung (vorgesehen für Juli 2016) kann dann entsprechend höher ausfallen. Damit können wir gut leben.

 

Hauptversammlung 2016

Die ordentliche Hauptversammlung der CS Realwerte AG wird am 26.08.2016 in Wolfenbüttel stattfinden (Beginn voraussichtlich 17:00 Uhr). U.a. soll für 2015 die Zahlung einer Dividende von 60,00 € pro Aktie beschlossen werden.

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