JoJo-Effekt beim SEB ImmoInvest

Geht’s nun runter, oder geht’s rauf? Das ist beim SEB ImmoInvest immer eine besonders spannende Frage. Denn was hier der veröffentlichte Rücknahmewert sagt, kann etwas ganz anderes sein als das was man fühlt.

Der Rücknahmewert geht nämlich schon seit langem häppchenweise, aber dafür ständig nach unten. Am 17.01. minus 12 cent, Ende Februar minus 4 cent und (durch Verkauf Birmingham unter Verkehrswert ) noch mal minus 24 cent, am 07.03. minus 35 cent, am 21.03. minus 11 cent, am 28.03. minus 10 cent und heute am 31.03. minus 18 cent. Klingt alles nicht schlimm („sind ja nur ein paar cent“), aber addiert waren das allein im I. Quartal 1,14 € pro Anteil. Und bei insgesamt 116.559.401 ausgegebenen Anteilen haben sich da in dieser kurzen Zeit durch Abwertungen eines nicht ganz so prickelnden Portfolios mal fix 133 Mio. EUR in Rauch aufgelöst. Alleine heute mal wieder 21 Milliönchen.

Waren es aber bisher fast nur Abwertungen, klingt die Verlautbarung heute so:

„Der Anteilwert des SEB ImmoInvest sinkt am Veröffentlichungstag 31. März 2017 um EUR 0,18 von EUR 18,12 auf EUR 17,94.

Grund für die Änderung sind im Wesentlichen Verkaufseffekte durch aktuelle großvolumige Transaktionen. Des Weiteren fließen Folgebewertungen von Bestandsimmobilien und Buchungen zum Jahresabschluss des SEB ImmoInvest am 31. März 2017 in das Ergebnis ein. Bei den Verkäufen handelt es sich um vier Immobilien mit einem Verkehrswertvolumen von rund EUR 430 Millionen, über welche das Fondsmanagement in der folgenden Woche detailliert berichten wird.“

Ja super! Vier Immobilien für EUR 430 Mio. verkauft und dabei nur EUR 21 Mio. zersägt. Das ist, und das sagen wir jetzt wirklich ohne jede Ironie, für den SEB ImmoInvest echt ein Spitzenergebnis. Das sind nämlich gerade einmal 5 % Manko, während der Börsenkurs auf das Immobilienvermögen zuletzt einen Bewertungsabschlag von fast 40 % ausdrückte.

Nächste Woche sollen wir es ja sowieso erfahren, aber ein bißchen Spökenkiekerei können wir uns an dieser Stelle trotzdem nicht verkneifen: Es sollte uns nicht wirklich wundern, wenn die Mehrzahl besagter vier Immobilien in oder bei Paris liegen würde.

Wie auch immer: Endlich nimmt auch der Abverkauf bei SEB ImmoInvest ein bißchen Fahrt auf. Und es steigen die Aussichten, daß die nächste Ausschüttung (wäre turnusgemäß im Juni 2017 fällig) etwas mehr als ein Taschengeld sein könnte.

Der Börsenkurs hat jedenfalls gleich reagiert. Rücknahmewert runter, Kurs rauf. Und das ist auch folgerichtig.

KanAm grundinvest: Abwicklungsbericht veröffentlicht

Für die Erstellung aller ihrer Berichte haben Investmentfonds grundsätzlich 3 Monate Zeit. So sagt es das Gesetz. Deshalb musste der KanAm grundinvest, der am 31.12.2016 auf die Depotbank M. M. Warburg & Co. übergegangen war, seinen Auflösungsbericht per 31.12.2016 bis heute veröffentlicht haben. Und heute am frühen Nachmittag war der Bericht auf der KanAm-Internetseite auch online – „just in time“ sozusagen.

Wir haben den Bericht gleich einmal überflogen. Wirklich Neues erfährt der informierte Anleger daraus aber nicht. Insbesondere wird zu Zeitpunkt und möglicher Höhe der nächsten Ausschüttung (außer der vagen Ankündigung „voraussichtlich im II. Quartal 2017“) nichts konkretes gesagt.

Beruhigender Weise entnehmen wir dem Bericht aber, daß die umfangreichen Verkäufe des 2. Halbjahres 2016 mehr oder weniger final abgewickelt sind. Man wartet jetzt nur noch auf die vom kanadischen Fiskus für den Montreal-Verkauf nach kanadischem Steuerrecht im Dez. 2016 erst einmal einbehaltene 25 %ige Quellensteuer, deren Erstattung erfahrungsgemäß bis zu einem halben Jahr dauern kann. Der höchst erfolgreiche Brüssel-Verkauf an ein koreanisches Versicherungskonsortium, für den man ganz kurz vor Jahresschluß noch einen Vorvertrag gemacht hatte, soll – wie kürzlich auch schon in der koreanischen Presse gemeldet – bis Ende März 2017 über die Bühne gegangen sein.

Ansonsten fällt bei der Lektüre auf, daß KanAm in der Vermögens-Darstellung mit einem wirklich dicken Daumen vorgesorgt hat. Die Bildung von Rückstellungen für mögliche „capital gain taxes“ noch bevorstehender Verkäufe ist dabei eher noch eine branchenübliche Selbstverständlichkeit. Doch sogar die noch zu erwartenden Transaktionskosten der Verkäufe der restlichen Objekte hat man schon in Form einer Rückstellung neutralisiert – das hatten wir in der Form noch bei keinem anderen Fonds gesehen.

Alles in allem eine solide Leistung – man kann sich beruhigt zurücklehnen und davon ausgehen, daß sich das Management auch bei der Verwertung der vier übrig gebliebenen Objekte weiter anstrengen wird.

Geschäftsmodell üble Nachrede

Unter dieser Überschrift beschäftigt sich heute das Handelsblatt auf zwei ganzen Seiten mit den Attacken agressiver Hedgefonds auf deutsche Unternehmen. Der Aufmacher auf der Titelseite beginnt mit dem Absatz:

„Nach drei Tagen war der Spuk vorbei. Der Hedgefonds Gotham City hatte am Dienstag den Vorstand der Beteiligungsgesellschaft Aurelius mit einer vernichtenden Analyse des Unternehmens attackiert und die Bilanzierung infrage gestellt. Der Aktienkurs reagierte prompt und verlor bis Donnerstag zeitweise knapp 50 %. Ein Marktwert von fast einer Milliarde Euro wurde vernichtet. Die Strategie des Hedgefonds war aufgegangen. Parallel zur Veröffentlichung des Reports hatte er mit geliehenen Aktien von Aurelius auf einen Kurseinbruch gewettet und damit Millionen verdient.“

Selbst bankenfreundliche Anwälte bestreiten nicht, daß das nach Marktmanipulation riecht. Ist es aber nach herrschender Rechtslage nicht. Solche Schweinereien dürfen die Gangster in Nadelstreifen unter den Augen einer schläfrigen Finanzaufsicht in Deutschland ungeniert abziehen, das ist legal.

Dagegen ist es nicht legal, wenn ein und derselbe Auftraggeber ohne jeden bösen Hintergedanken und zum aktuellen Marktwert Fondsanteile von Depot A in Depot B überträgt. Denn damit erscheint ein Börsenumsatz, und dieses rein statistische Ereignis betrifft oder schädigt zwar niemanden auch nur um einen cent, aber der zusätzliche Umsatz verfälscht ja die Signale, die der Markt bezüglich der Handelbarkeit eines Wertpapiers sendet. Und das ist Marktmanipulation. Und da erwacht dann die BaFin aus ihrem Schlaf der Ahnungslosen und schlägt mit der vollen Härte des Gesetzes zu. Für eine solche Banalität verschwendet man Monate an Zeit und produziert eine Ermittlungsakte mit mehreren hundert Seiten Inhalt, bei deren Lektüre selbst der abgekochteste Stasi-Spitzel noch blaß vor Neid geworden wäre. Einschließlich aller ehrenamtlichen Tätigkeiten des Vorstands („Er ist Präsident des Rotary Clubs …“)  wird da, wohl gemerkt wegen einer völlig belanglosen internen „linke-Tasche-rechte-Tasche-Börsentransaktion“, ein ganzes Menschenleben fein säuberlich seziert  und dem Staatsanwalt zum Fraße vorgeworfen. Und nebenbei wird mit monatelang geheim geführten Ermittlungen auch noch das Vertrauensverhältnis zur Hausbank irreparabel zerstört.

Diesen ungeheuerlichen Vorgang hatten wir an dieser Stelle schon einmal am 11.06.2016 öffentlich gemacht. Vor wenigen Tagen erhielten wir dazu folgende Zuschrift eines Anlegers aus Berlin:

Sehr geehrter Herr Benecke,

mit Interesse habe ich den folgenden Artikel auf Ihrer Homepage gelesen: „Gefährdet Wolfenbüttel die Finanzmarktstabilität?“

Ihr Fall ist kein Einzelfall, sondern es sind hunderte von Anlegern gleichermaßen betroffen, von denen die Staatsanwaltschaften auf Betreiben der BaFin Geldauflagen und Geldstrafen in erheblicher Größenordnung einfordern. Insbesondere seit dem Zusammenbruch des Marktes für Mittelstandsanleihen ist es üblich, dass Anleger entsprechende Anleihen über die Börse zum aktuell niedrigen Kurs verkaufen und gleichzeitig zurückkaufen, ohne dass es dabei zu Marktmanipulationen kommt. Ziel solcher Wertpapiergeschäfte ist es zum einen, steuerliche Verluste zu realisieren, und zum anderen sollen die Wertpapiere in der Hoffnung auf eine Insolvenzquote noch behalten werden. Anderen Anlegern geht es wiederum – so wie in Ihrem Fall – um reine Depotüberträge, beispielweise im Familienkreis. Der „Staat“ geht gegen diese Anleger wie gegen Schwerkriminelle vor. Es erfolgen Hausdurchsuchungen, Strafprozesse, Verfallsanordnungen – und es werden Geldstrafen und Geldauflagen in horrenden Größenordnungen verhängt.

Anlässlich des angefügten Falles „AG Leonberg“, der noch nicht rechtskräftig und derzeit in zweiter Instanz vor dem LG Stuttgart anhängig ist, sind Anleger dank des Presseartikels des Journalisten Bartek Langer darauf aufmerksam geworden, dass die BaFin in den letzten Jahren ein Geschäftsmodell aufgebaut hat, das auf eine systematische Kriminalisierung und ein Abkassieren von Anlegern abzielt. In einem anderen angefügten Fall hat ein Anleger gar eine Geldauflage i.H.v. 250.000 EUR akzeptiert. Inzwischen haben sich zahlreiche betroffene Anleger organisiert um sich gegen diese Kriminalisierung zu wehren.

In meinem Fall hatte ich vor 3 Jahren Windreich-Anleihen verkauft – um die Verluste zu realisieren – und zeitgleich zurückgekauft, da noch eine Insolvenzquote zu erwarten ist. Hierfür sollte ich eine Geldstrafe in Höhe von 10.350 EUR zahlen; die juristische Aufarbeitung des Falls dauert an.“

Ist das nicht ein Skandal? Arglose Kleinanleger werden von der BaFin zu Schwerkriminellen gemacht – aber die großen Gangster (wie in unserem eingangs zitierten aktuellen Handelsblatt-Artikel) können mit Duldung durch die gleiche ansonsten so messerscharfe BaFin ihre Raubzüge ungeniert und unbehelligt durchziehen. Und wenn man sich mal weiter erinnert, was der Staat da so alles toleriert: Cum-Ex-Geschäfte mit Milliardenschäden für die Staatskasse werden geduldet und sogar gedeckt, obwohl Herrn Schäuble’s Truppe das Problem schon seit Jahren genau kennt, und und und …

Am Ende stellt man resigniert fest, daß es auch hier so ist wie so oft im Leben: Die Kleinen hängt man, die Großen lässt man laufen.

Der Finanzhistoriker hätte übrigens für das eingangs beschriebene „Geschäftsmodell üble Nachrede“ eine verblüffend einfache Lösung: Am 11.06.1931 verbot in Deutschland eine Notverordnung die Praxis von Leerverkäufen und jegliche Form von Termingeschäften. Der enorme Aufschwung nach dem 2. Weltkrieg fand allein auf der Grundlage ehrbarer Kassageschäfte statt – überflüssigen Unsinn wie Leerverkäufe oder Termingeschäfte brauchte das Wirtschaftswunder nicht. Erst fast 60 Jahre später fiel das Verbot und Anfang 1990 ging die DTB Deutsche Terminbörse an den Start. Und weil seitdem für die sogenannte Finanzindustrie der Instrumentenkasten zum Bescheißen der Mitmenschen ungeheuer groß geworden ist, taumelt seitdem auch die Finanzaufsicht völlig überfordert durch den Dschungel – mit, siehe oben, völlig surrealen Ergebnissen ihrer Arbeit.

Kurz vor Ostern möchte man noch ein Stoßgebet gen Himmel schicken: „Herr, laß in Bonn über der Graurheindorfer Straße 108 Hirn vom Himmel regnen.“ Denn Hirn ist im Dienstgebäude der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht Mangelware.

Geld vom DEGI International

Am 19.4. schüttet der DEGI International (komplett steuerfrei) 0,45 € je Anteil aus. Das liegt am absolut unteren Ende unserer Erwartung, die 0,50 bis 1,00 gelautet hatte.

Naturgemäß noch nicht eingeflossen ist dabei der Verkaufserlös aus dem gestern gemeldeten Verkauf des (vor)letzten Fondsobjektes (Europarco II in Rom für 75 Mio. € = 2,08 € je Anteil). Es bleibt abzuwarten, ob die Commerzbank dieses Geld bis zur nächsten turnusmäßigen Ausschüttung im Okt. 2017 „bunkert“ oder ob man sich (wie 2015 bereits einmal geschehen) zwischendurch zu einem außerplanmäßigen „Nachschlag“ durchringt.

DEGI International verkauft (vor)letztes Objekt

Der offizielle Anteilwert des DEGI International stieg heute um ca. 2,8 % auf 5,54 € je Anteilschein. Grund ist der Verkauf der Immobilie Rom „Europarco II“ über Verkehrswert.

„Europarco II“ hat bewertungstechnisch eine Achterbahnfahrt hinter sich: Für den Fonds erworben wurde das Objekt 2009 genau kurz hinter dem Höhepunkt des letzten zyklischen Booms für 117 Mio. €. In den Folgejahren gab es Abwertungen am Fließband, auch der Putzmittelriese Procter & Gamble als Hauptmieter nutzte da nichts: Bis 12/2015 hatte sich der Verkehrswert auf 58,4 Mio. € glatt halbiert.

In 12/2016 kam die Trendumkehr mit einer Aufwertung auf rd. 69 Mio. €. Der Verkauf aus der (nun zu liquidierenden) Objektgesellschaft heraus dürfte ziemlich genau den von uns schon zuvor geschätzten Erlös erbracht haben, nämlich 75 Mio. €.

Damit ist der Fonds jetzt weitgehend immobilienfrei. Es bleibt nur noch das „Millenium Business Center“ in Bukarest, bei dem es vor knapp 8 Jahren einen bis heute nicht von der Versicherung regulierten Brandschaden gab. Aber das ist nicht mehr kriegsentscheidend, dieses Objekt steht nur noch mit 6,6 Mio. € = bescheidenen 3,3 % des Fondsvolumens zu Buche. Im wesentlichen ist also für den DEGI International die Messe mit dem Italien-Verkauf gesungen – und wir haben hervorragend an ihm verdient.

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