Pleiten, Pech und Pannen

“Jedes Mal wenn wir den Markt sondieren hören wir bessere Preise. Da warten wir doch lieber noch etwas ab.” Das war vor zwei Jahren die Begründung, warum der AXA Immoselect das Einkaufszentrum Antegnate noch nicht verkauft hatte. Da stand die Hütte noch mit 79,5 Mio. EUR in den Büchern, und auf Grund der relativ optimistischen Informationen des Fondsmanagements veranschlagten wir den voraussichtlichen Verkaufserlös auf 80,0 – 85,0 Mio. EUR.

Zur Erinnerung: Auf dem Höhepunkt des letzten Booms war Antegnate (30 km südlich von Bergamo und 40 km östlich von Mailand gelegen) mit seinen 39.000 qm Verkaufsfläche für über 150 Mio. EUR gekauft worden. Den Entwickler behielt man zunächst als 10-%-Partner an Bord der Objektgesellschaft, kaufte ihn aber vor ein paar Jahren für teuer Geld auch noch aus.

Jahr für Jahr wurde Antegnate nach dem Erwerb weiter abgewertet. Im Sept. 2016 von 79,5 auf 76,8 Mio. EUR, im Sept 2017 (nach allem vorher versprühten Optimismus dann doch sehr unerwartet) noch einmal von 76,8 auf 65,4 Mio. EUR. Man runzelte auch da schon die Stirn, angesichts Vollvermietung mit fast 6 Jahren durchschnittlicher Vertragsrestlaufzeit und 6,1 Mio. EUR echter Mieteinnahmen pro Jahr.

Offensichtlich waren die 65 Mio. EUR aber die Verhandlungsbasis mit dem Kaufinteressenten, mit dem man sich schon seit dem Frühsommer in Exclusivität befand. Wir wissen nicht, wer das war, aber: Die Bankenwelt mochte ihn nicht. Jedenfalls scheiterten die Verhandlungen am Ende, weil der potentielle Käufer keine Finanzierung hinbekam.

Nun wurde dem AXA Immoselect die Zeit etwas knapp. Und so kam es, wie es kommen musste: Vorgestern sahen wir einen kräftigen Einbruch beim offiziellen Rücknahmewert um über 10 % von 2,95 EUR auf 2,61 EUR. Begründung: Verkauf des Einkaufszentrums Antegnate für lediglich noch 51,5 Mio. EUR.

Da hatten sich die AXA Investment Manager mit ihrem oben beschriebenen Abwarten am Ende ordentlich verzockt. Denn die Konkurrenz schlief nicht: In der Zwischenzeit gab der EKZ-Entwickler Westfield Pläne bekannt, im Osten von Mailand für 1,2 Mrd. EUR einen Mega-Konsum-Tempel hinzuklotzen. Alle älteren Einkaufszentren im Einzugsbereich werden nach dessen Fertigstellung nicht mehr wirklich eine Chance haben – deshalb lag auch Antegnate zum Schluß wie Blei im Regal.

Damit ist jetzt auch der AXA Immoselect immobilienfrei. Wir haben mit ihm Höhen und Tiefen mitgemacht und am Ende an ihm doch sehr, sehr gut verdient. Nun geht es nur noch darum, in der Abwicklungsphase von den letzten drei Groschen Differenz zwischen neuem Rücknahmewert und Börsenkurs zu profitieren.

Und da kann man über AXA ja sagen was man will: Die Leistungen waren, sagen wir es mal beschönigend, mittelmäßig. Aber wenigstens die Kommunikation ist deutlich besser als bei der Konkurrenz. Niemand sonst hat sich bei der Ankündigung, bis wann die Anleger ihr Geld endgültig zurückbekommen sollen, so klar festgelegt wie der AXA Immoselect:

“Die Liquiditätsreserve wird aufgrund des Auslaufens von Haftungsrisiken – nach derzeitiger Einschätzung bis Q2 2021 – sukzessive abgebaut.”

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