Schlußstrich unter 2019

Das Jahr 2019 hat uns etwas stärker durchgeschüttelt als es einem eigentlich lieb sein konnte.

Es fing alles erst einmal bestens an: Aus 2018 waren wir mit dem bisher besten Ergebnis unserer Geschichte nach 2019 reingekommen, im Frühjahr gelang uns mit durchschlagendem Erfolg eine finale Kapitalerhöhung, bis zum Ende des III. Quartals entwickelten sich die Kurse der abwickelnden Immobilienfonds ganz prächtig.

Noch am 20.10. hatten wir auf dieser Seite unter der Überschrift „Wenn uns nicht der Himmel auf den Kopf fällt“ rumtönen können, was für ein tolles Ergebnis wir in 2019 wohl einfahren werden.

Der Himmel fiel uns dann auf den Kopf (obwohl es, das müssen wir schon zugeben, nicht wirklich weh getan hat).

Angekündigt hatte sich eine holprige Wegstrecke eigentlich schon wesentlich früher. Im Februar 2019 wurde ein geradezu unglaublicher Buchungsfehler des Wertpapier-Dienstleisters des Bankhaus C. L. Seeliger offenkundig, dessen Bereinigung die Bank durchaus an ihre Grenzen brachte. Wir konnten dafür rein gar nichts, die Bank konnte dafür eben so wenig – doch nach diesem Vorfall, dessen sich im Millionenbereich abspielende Bereinigung dann geschlagene acht Monate hinzog, war das Verhältnis zwischen Bank und Kunde hinterher nicht mehr dasselbe.

Durch einen glücklichen Zufall kamen wir später mit der Deutschen Bank in’s Geschäft. Wir hätten uns wirklich nicht träumen lassen, daß wir am Ende doch noch einmal wieder in den Armen der Deutschen Bank landen würden, die vor langer Zeit sogar mal die Hausbank der Aktien-Gesellschaft für Historische Wertpapiere gewesen war und in den ersten beiden Jahrzehnten von deren Börsenleben auch die Hauptzahlstelle. Diese neue Verbindung vermochte den Ausfall der Seeligerbank vollständig zu kompensieren, so daß (wegen der nun deutlich besseren Konditionen) die ganze Geschichte nur wieder die alte Lebenserfahrung bestätigte: Am Ende ist auch alles Negative doch zu irgendetwas gut gewesen.

Später teilte die Seeligerbank uns auch noch mit, nach dem 30.11.2019 keine Kaufaufträge für Anteile abwickelnder Immobilienfonds mehr annehmen zu können. Dafür können wir der Bank nicht einmal böse sein: Sie schloß sich damit nur einer in den teils völlig widersinnigen MiFID-Bestimmungen begründeten Praxis an, die die beiden anderen mit uns arbeitenden Institute (HypoVereinsbank und Volksbank Wolfenbüttel) schon seit Anfang 2018 geübt hatten.

Ganz nackend standen wir nun zum Glück aber nicht da: Die Ankündigung erfolgte dankenswerter Weise rechtzeitig genug, so daß wir mit einem Depot bei der comdirect bank Ersatz schaffen konnten. Schwachsinniger Weise ist es nämlich so, daß die einschlägigen MiFID-Bestimmungen zwar den „normalen“ Banken das Geschäft kaputt machen – Direktbanken und Online-Broker aber sind von diesen Problemen gar nicht tangiert.

Als wir alle diese Schwierigkeiten gut gemeistert hatten, konnten wir schließlich nicht der Versuchung widerstehen, am 20.10. den erwähnten  Beitrag „Wenn uns nicht der Himmel auf den Kopf fällt“ zu veröffentlichen.

Es kam, wie es immer kommen muss, wenn einer das Maul zu weit aufreißt: Im November und Dezember erlebten wir bei unseren drei größten Depotpositionen eine desatröse Kursentwicklung. Mit fundamentalen Daten hatte das wenig zu tun, doch an der Börse ist es eben immer noch so: Es passieren Kursentwicklungen, die konnte sich vorher im Traum keiner vorstellen.

Unsere schönen stillen Reserven, die am 30.09. noch knapp 1,6 Mio. € betragen hatten, verwandelten sich am Jahresende in stille Lasten von rund 2,0 Mio. €. Das ist jetzt kein Beinbruch, so lange man zu den abartig schlechten Kursen nicht verkaufen muss. Denn im Gegenzug, weil sich fundamental ja wenig geändert hatte, stieg das in unseren Beständen liegende Wertaufholunspotential im gleichen Zeitraum von 4,7 Mio. € auf 7,4 Mio. € an. Am Ende bescherte uns diese Entwicklung sogar noch ganz unerwartet vorteilhafte Investitionsmöglichkeiten nach einer Krediterhöhung der HypoVereinsbank Anfang Dezember von 5,0 Mio. € auf 7,5 Mio. € und bei der Wiederanlage der am Jahresende geflossenen hohen Substanzausschüttungen. Wir hätten es uns halt nur etwas nervenschonender gewünscht.

Und so wurde das Jahr 2019, wie es unser Wertpapiermann bei der Seeligerbank (der unser Geschäfts wirklich gut versteht) überaus treffend ausdrückte, eben am Ende kein Jahr mit drei Sternchen, sondern nur eines mit einem Stern. In Zahlen sieht das so aus, nachdem der Jahresabschluß vom Vorstand soeben aufgestellt und dem von der Hauptversammlung gewählten Wirtschaftsprüfer vorgelegt wurde:

Die Bilanzsumme stieg von 28,9 Mio. € auf 37,9 Mio. €.

Die Bestände an Anteilen abwickelnder Offener Immobilienfonds nahmen (bewertet zu Anschaffungskosten) von 27,8 Mio. € auf 33,2 Mio. € zu.

Die sonstigen Vermögensstände erlebten einen drastischen Anstieg von 1,2 Mio. € auf 4,7 Mio. €. Dahinter steht die seit Anfang 2018 geltende Regelung des § 17 Investmentsteuergesetz, wonach auch bei Substanzausschüttungen erst einmal die volle Kapitalertragsteuer in Abzug gebracht wird. Erst zu Beginn des Folgejahres wird dieser zwischenzeitliche Zwangskredit an den Fiskus dann Korrektur gerechnet und die uns entzogene Liquidität wieder verfügbar gemacht.

Auf der Passivseite stieg das Eigenkapital nach der im Frühjagr 2019 erfolgreich durchgeführten Kapitalerhöhung von 10,5 Mio. € auf 13,4 Mio. € an.

Im gleichen Verhältnis erhöhten sich auch die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten von 17,5 Mio. € auf 23,3 Mio. €.

In der Gewinn- und Verlustrechnung ist ein Anstieg der sonstigen betrieblichen Erträge von 0,1 Mio. € auf 1,9 Mio. € zu berichten. Neben einem (völlig unerwarteten) Ertragsanteil in der Ausschüttung des CS Property Dynamic im April 2019 handelt es sich dabei im wesentlichen um die Kursgewinne, die wir bei der planmäßigen Auflösung unserer Positionen im AXA Immoselect und im TMW Immobilien Weltfonds realisieren konnten.

Keinerlei Ergebnisbeitrag (auf Grund der enttäuschenden Kursentwicklung auch des KanAm grundinvest am Jahresende) lieferte dagegen die Positionen „Wertaufholungen auf Finanzanlagen“, die im Vorjahr mit 2,6 Mio. € noch absolut ergebnisbestimmend gewesen war.

Die Personalaufwendungen blieben mit 125 TEUR (120 TEUR) praktisch unverändert, die sonstigen betrieblichen Aufwendungen gingen deutlich zurück auf 435 TEUR (724 TEUR), die Zinsaufwendungen nahmen wegen der nunmehr besseren Konditionen nur sehr unterproportional zu auf 344 TEUR (302 TEUR).

Es verbleibt damit ein Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit von 1.010 TEUR (1.523 TEUR). Wie oben schon zitiert: Nicht drei Sternchen, sondern nur eines.

Nach einem Steuerertrag im Vorjahr von 208 TEUR ist das 2019er Ergebnis mit Ertragsteuern von 190 TEUR belastet, so daß sich unter dem Strich ein Jahresüberschuß von 819 TEUR (1.731 TEUR) ergibt.

Wegen des hohen Gewinnvortrages geht der Bilanzgewinn dabei nur leicht zurück auf 2.642 TEUR (2.909 TEUR).

Nach jetzigem Erkenntnisstand tendieren Vorstand und Aufsichtsrat dazu, der Hauptversammlung am 26.06.2020 aus dem Bilanzgewinn die Zahlung einer Dividende von 75,00 EUR je Aktie vorzuschlagen (was mit 945 TEUR ein gutes Drittel des Bilanzgewinns erfordern würde).

Categories: Allgemein