Schwarzes Loch

Wenn das mal kein Menetekel ist für künftige politische Konstellationen in diesem unserem heißgeliebten Vaterland. Vorhin durfte sich der Verfasser dieser Zeilen mit „frischem Grün“ beschäftigen, auf dem Fuße folgt jetzt das „Schwarze Loch“.

Heute veröffentlichte die Verwahrstelle (M. M. Warburg & Co.) den Abwicklungsbericht per 30.09.2019 des KanAm grundinvest. Viel Überraschendes bietet die Lektüre nicht, vor allem auch keinerlei konkrete Hinweise auf bevorstehende Verkäufe oder Ausschüttungen. Dazu, wie immer, nur die üblichen nichtssagenden Floskeln, verpackt in die übliche schon ziemlich aufdringliche Selbstbeweihräucherung. Die Verfasser des Berichtes bringen das unglaubliche Kunststück fertig, das Druckwerk noch ganz anständig aussehen zu lassen, obwohl das Verhältnis Floskeln zu Selbstbeweihräucherung zu Fakten bei 20 zu 10 zu 1 liegt.

Eines aber fällt doch als ungewöhnlich in’s Auge und macht etwas Stirnrunzeln: Die Entwicklung der Verkehrswerte der beiden Restobjekte und die Entwicklung der Rückstellungen. Beim Le Colombia im Großraum Paris wurde der vor einem Jahr noch mit 33 Mio. EUR genannte Verkehrswert auf 47 Mio. EUR hochgezogen (da lagen wir mit unserer Verkaufspreisschätzung von 42,5 Mio. EUR tendenziell schon ganz richtig). Beim Robecohuis in Rotterdam ging der Verkehrswert von 29,2 Mio. EUR auf 40 Mio. EUR hoch (unsere Verkaufspreisschätzung liegt nach dem spektakulären Vermietungserfolg an die niederländische ALLIANZ-Tochter vor ziemlich genau einem Jahr bei unverändert 67,5 Mio. EUR).

Binnen Jahresfrist sind die Verkehrswerte des Immobilienvermögens damit um 24,8 Mio. EUR = knapp 0,35 EUR je Anteil gestiegen. Im gleichen Zeitraum wurden aber nur zwei positive (zusammen 12,8 Mio. EUR) und eine negative (2,1 Mio. EUR) Verkehrswertänderung kommuniziert – und alle erklärten die Wertänderungen mit Rechtsstreiten, Steuerfragen und Rückstellungsveränderungen. Aufwertungen um knapp 25 Mio. EUR? Davon tauchen, und zwar am 29.09.2018, in der Kommunikation lediglich 4,2 Mio. EUR auf. Der große Rest muß in der Kommunikationsabteilung irgendwie untergegangen sein. Oder fiel, um da mal eine halboffizielle Äußerung zu zitieren, der Fähigkeit der Verantwortlichen zum Opfer, ihre Kalender übereinanderzulegen. Auf deutsch: Irgendwelche unschönen Dinge werden am gleichen Tag gebucht wie die Verkehrswerterhöhungen, und schon ist der Veränderungssaldo Null und man hat nichts mehr mitzuteilen.

Das hat aber zur Folge, daß etwa 20 Mio. EUR an Wertsteigerungen, mit denen wir aufgrund der offiziellen Nachrichtenlage bisher kalkuliert hatten, zwischendurch schon längst klammheimlich verfrühstückt waren. Auch wenn sich Warburg/KanAm mit aller Macht bemüht haben, das zu verschleiern, können wir Ihnen auch erklären wie: Das ehemals drittletzte Objekt des KanAm grundinvest, das ONYX im Großraum Paris, stand im Abwicklungsbericht per 30.06.2018 noch mit 58,6 Mio. EUR Verkehrswert zu Buche. Der heutige Abwicklungsbericht nennt als letzten Verkehrswert zum Zeitpunkt des Verkaufs (der dann im Januar 2019 erfolgte) dagegen nur noch 41,5 Mio. EUR. Colorandum causa: Gekauft hatte man das ONYX im Jahr 2006 für 78,5 Mio. EUR.

Zeitgleich mit einer massiven Aufwertung des Le Colomba und des Robecohuis am 29.09.2018 hatte man also, ohne das auch nur ansatzweise näher aufzuschlüsseln oder zu kommentieren, das ONYX um 17 Mio. EUR abgewertet. So konnten sich KanAm/Warburg dann im Januar 2019 hinstellen und sich sogar noch selbstgefällig auf die Schulter klopfen, daß ONYX „zum letzten Verkehrswert“ verkauft wurde. Und keiner hat zu dem Zeitpunkt gemerkt oder konnte es auch nur merken, daß das in Wahrheit ein Katastrophen-Verkauf noch einmal 30 % unter dem vorletzten Verkehrswert gewesen war, der ohnehin schon 25 % unter dem ursprünglichen Kaufpreis gelegen hatte.

„Die realisierten Verluste (38,7 Mio. EUR) resultieren aus der Veräußerung der französischen Immobilie ONYX“. Angesichts dieser Erläuterung auf Seite 41 des Abwicklungsberichts gehört schon einige Chuzpe dazu, das Trauerspiel im aktuellen Abwicklungsbericht vorher auf Seite 4 auch noch in großen Lettern als „Erfolgreicher Verkauf der Immobilie ONYX“ zu betiteln.

Folglich reduziert sich beim KanAm grundinvest das von uns erwartete Wertaufholungspotential entsprechend auf 14,7 % (obwohl wir jetzt die Verkaufspreisprognose für Le Colombia noch einmal von 42,5 Mio. EUR auf 50,0 Mio. EUR heraufgesetzt haben).

Im Vergleich zu einem CS Euroreal ist der KanAm grundinvest damit jetzt nicht mehr wirklich besser. Im Gegenteil: Da der CS Euroreal deutlich zügiger ausschütten dürfte hat er die Nase unter den „big three“ jetzt sogar (trotz des jüngsten fulminanten Kursanstiegs) eindeutig weiter vorn.

Unbestritten hat der KanAm grundinvest während seiner Abwicklung insgesamt über Jahre hinweg einen wirklich guten Job gemacht. Hat man da denn solche kleinen Schweinereien wie die heute aufgedeckte überhaupt nötig? Wobei den Verfasser dieser Zeilen ja noch am meisten ärgert, daß man bei KanAm/Warburg scheinbar ernsthaft geglaubt hat, das würde nach Erscheinen des Abwicklungsberichts nicht sofort gemerkt werden.

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