Wenn uns nicht der Himmel auf den Kopf fällt

Manchmal sind ja auch Comics eine Bildungsquelle. Majestix, der Häuptling der unbeugsamen Gallier, hat bekanntlich vor nichts Angst, außer dass ihm der Himmel auf den Kopf fällt. Das ist tatsächlich gar keine Erfindung der Comic-Produzenten Uderzo und Goscinny. Auch die historischen Kelten (wie der korrekte Völkername lautet, „Gallier“ nennt man nur die Kelten in Frankreich) fürchteten nichts und niemanden. Das erfuhr auch Alexander der Große. Als er an der unteren Donau auf Keltenvölker traf, fragte er, was sie am meisten fürchteten. Selbstverständlich erwartete der berühmte Feldherr, dass die Antwort „Alexander“ lautet. Doch statt dessen gaben die Kelten zu Protokoll: „Einzig und allein, dass uns der Himmel auf den Kopf fällt.“ Alexander tröstete sich mit der Einschätzung, die Kelten seien eben Angeber – eine Einschätzung, die sich später als etwas voreilig erwies: Nach dem Tod Alexanders des Grossen rückten keltische Heere um 319 v. Chr. tief nach Makedonien und Griechenland ein.

Nach diesem unseren verehrten Lesern wahrscheinlich nur mäßig hilfreichen weiteren Eintrag in das Lexikon des unnützen Wissens wagen wir uns heute schon einmal an eine Prognose. Und zwar nicht nur für das Jahresergebnis 2019, sondern wir geben schon einen Ausblick, was unsere Aktionäre im Jahr 2020 an weiteren Fortschritten auf dem Weg zur Selbstauflösung der CS Realwerte AG erwarten können. Denn bis Jahresende bzw. bis Frühjahr 2020 müssen auch die restlichen Fonds (die sog. „big three“ CS Euroreal, KanAm grundinvest und SEB ImmoInvest) alle Immobilien verkauft haben. Danach wird die endgültige Verzwergung unseres Tätigkeitsfeldes (einhergehend mit der Schrumpfung des derzeit noch adressierbaren Marktvolumens von 2,3 Mrd. EUR auf nur noch 150-250 Mio. EUR) kaum mehr als zwei Jahre dauern. Das ist eine planerisch inzwischen durchaus konkret greifbare Zeitspanne. Alles dies, wie gesagt, eine nach heutigem Erkenntnisstand gemachte unverbindliche Vorhersage, erstellt unter der Voraussetzung, daß uns im weiteren Jahresverlauf nicht noch der Himmel auf den Kopf fällt.

Im Dezember erwarten wir nennenswerte Ausschüttungen der „big three“ (vor allem wegen der dort inzwischen getätigten weiteren Objektverkäufe) und des CS Property Dynamic. Sollten diese Ausschüttungen unerwartet noch Ertragsbestandteile enthalten, so würde das unsere Ergebnisprognose entsprechend verändern. Unter der Annahme, daß dies nicht der Fall sein wird, rechnen wir für 2019 mit einem Vorsteuerergebnis in der Bandbreite von 1,1 – 1,2 Mio. EUR. Wegen des gewerbesteuerlichen Verlustvortrages fällt bei den Ertragsteuern im wesentlichen nur Körperschaftsteuer an, so daß mit einem Nachsteuerergebnis von etwa 1,0 Mio. EUR gerechnet werden kann.

Es besteht bereits ein Gewinnvortrag von 1,82 Mio. EUR. Insbesondere um die nur so erzielbare Möglichkeit des Zugriffs auf steuerfrei ausschüttbare Gewinne zu schaffen (rd. 52,00 EUR pro Aktie) planen wir darüber hinaus die Gewinnrücklagen von 0,52 Mio. EUR vollständig aufzulösen. Insgesamt  ergäbe sich für 2019 damit in der Bilanz per 31.12.2019 voraussichtlich ein Bilanzgewinn von ca. 3,34 Mio. EUR. Der erwähnte steuerfreie Dividendenanteil von rd. 52,00 EUR je Aktie ist nur bei Vollausschüttung des gesamten Bilanzgewinns zu realisieren, d.h. die von der nächstjährigen Hauptversammlung zu beschließende Gewinnausschüttung könnte in der Größenordnung von +/- 265,00 EUR pro Aktie liegen.

Der nächste Schritt zur Selbstauflösung der CS Realwerte AG ist dann konsequenter Weise die Vorbereitung der Auskehrung des Eigenkapitals an die Aktionäre. Weiterhin werden wir deshalb unter Berücksichtigung der steuerlichen Rahmendaten der nächstjährigen Hauptversammlung voraussichtlich vorschlagen, das Grundkapital durch weitgehende Umwandlung der Kapitalrücklage ohne Ausgabe neuer Aktien von 1,61 Mio. EUR auf 9,92 Mio. EUR zu erhöhen und anschließend zum Zwecke der Rückzahlung an die Aktionäre in etwa auf den gesetzlichen Mindestbetrag, nämlich 50.370 EUR herabzusetzen.

Damit wären die Voraussetzungen geschaffen, via zum Teil sogar steuerfreier Dividende für 2019 (ca. 265,00 EUR pro Aktie) und via Kapitalherabsetzung (783,55 EUR pro Aktie) unseren Aktionären schon einmal fast 1.050,00 EUR pro Aktie zukommen zu lassen. Die tatsächlichen Zahlungsflüsse werden sich auf der Zeitachse (vor allem bei der Kapitalherabsetzung, die wahrscheinlich in mehreren Teilbeträgen ausgezahlt werden wird) selbstverständlich nach der Liquiditätslage der Gesellschaft richten. Die Zeitspanne, in der diese Zahlungen erfolgen können, sollte in einem Zeitraum zwischen Ende 2020 und Anfang/Mitte 2022 erwartet werden.

Der Kreis schließt sich dann mit der Realisierung der derzeit bereits bestehenden Bewertungsreserven (in der Monatsübersicht per 31.10.2019 mit 1,56 Mio. EUR angegeben) sowie des weiteren Wertaufholungspotentials (in der Monatsübersicht per 31.10.2019 mit 4,73 Mio. EUR angegeben). Abzüglich der laufenden Betriebsaufwendungen, Zinsen, Ertragsteuern und strategischen Wertaufholungsverzichte zwecks Beschleunigung der Abwicklung könnten daraus für Ausschüttungen der Geschäftsjahre nach 2019 unter dem Strich weitere Überschüsse von ca. 2,5 Mio. EUR oder ca. 200,00 EUR pro Aktie erwartet werden. Diese Annahme kann eher als Untergrenze betrachtet werden, denn sie berücksichtigt noch nicht die Tatsache, daß durch Wiederanlage mindestens der im Dezember 2019 erwarteten umfangreichen Ausschüttungen das Wertaufholungspotential noch einmal vergrößert werden kann.

Diese Perspektiven, die inzwischen eine sehr hohe Erwartungsfestigkeit haben, verdeutlichen unseres Erachtens: In den bisher sechs Jahren unseres Tätigseins haben die CS Realwerte AG, ihre Aktionäre, aber auch die uns heute noch gebliebenen finanzierenden Banken wohl meistens die richtigen Entscheidungen getroffen.

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