Holland: Doch alles Käse?

In den letzten Wochen rumorte es ganz ordentlich in der Gerüchteküche über mögliche Verkäufe beim SEB ImmoInvest noch kurz vor Übergang auf die Depotbank am 30.04.2017. Eines der Gerüchte lautete, es stünde ein Portfolio in den Niederlanden für rd. 100 Mio. EUR zum Verkauf.

Vor ziemlich genau einem Jahr war es dem CS Euroreal gelungen, fast sein gesamtes Holland-Portfolio 12 % über Verkehrswerten zu verkaufen. Vor diesem Hintergrund waren wir verhalten optimistisch, daß auch die 17 restlichen Holland-Immobilien des SEB ImmoInvest jedenfalls kein Desaster werden würden. Unsere Prognose zum Auflösungsergebnis des Fonds ging davon aus, daß für die niederländischen Objekte in Summe in etwa die Verkehrswerte von 260 Mio. EUR zu erreichen sein würden.

Das war wohl etwas zu optimistisch (was zum Glück nur ein rein theoretisches Bedauern unsererseits ist, weil wir unsere kleine, gerade erst wieder gestartete Position im SEB ImmoInvest inzwischen mit einem netten Gewinn schon wieder verkauft haben). Denn soeben meldet das Fondsmanagement:

„Aufgrund der Buchung der Verkaufseffekte aus dem Verkauf des Lynus-Portfolios, das aus sieben niederländischen Gebäuden besteht, reduziert sich der Anteilspreis … um 34 cent auf 17,61 EUR. Eingeflossen sind hierbei auch die Abwertungen der beiden Objekte Dornhofstr. 34 und 36 in Neu-Isenburg.“

Bei 116,56 Mio. ausgegebenen Anteilen sind hier also etwa 40 Mio. EUR den Bach runtergegangen. Die beiden Neu-Isenburg-Objekte standen ohnehin nur noch mit zusammen 19 Mio. EUR zu Buche – eine mögliche Abwertung kann hier höchstens 4-5 Mio. EUR ausmachen.

Bleiben also runde 35 Mio. EUR, die beim Verkauf des Lynus-Portfolios versenkt wurden. Glaubt man den Marktgerüchten, daß das Portfolio 100 Mio. EUR wert sein sollte (und es gibt keine nachvollziehbaren Gründe, die dagegen sprechen), dann mussten die 7 Objekte einen addierten Verkehrswert von 130-135 Mio. EUR haben.

Wie sich das Lynus-Portfolio zusammensetzt wird erst einmal nicht verraten. Doch es scheidet denknotwendig die Annahme aus, daß hier die „Krücken“ mit hohen Leerstandsraten entsorgt werden konnten. Damit käme man nämlich auch nicht ansatzweise auf die benötigte Gesamtsumme der Verkehrswerte. Also sind – eigentlich auch ziemlich SEB-typisch – erst einmal wieder die halbwegs gut verkäuflichen Objekte weggegeben worden. Und dafür ist ein sich aus den bekannten Werten ergebender Abschlag von 26 % auf die Verkehrswerte ein ziemliches Desaster – vor allem auch im Vergleich zum NL-Portfolio-Verkauf des CS Euroreal vor einem Jahr.

Wenn schon die halbwegs guten Holländer nur mit solchem Abschlag verkäuflich waren, was ist dann erst mit dem Rest? Wahrscheinlich alles Käse …

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