Zum zweiten: CS Property Dynamic

Am 11.11. (und zwar nach unserem Protokoll zufällig genau um 11:11 Uhr) hatten wir die verehrte Leserschaft hier in Kenntnis gesetzt, daß der CS Property Dynamic am 24.11. pro Anteil 2,28 EUR ausschütten wird.

Woher wussten wir das? Nun, bei der Commerzbank-Dependance comdirect bank stand diese Information seit dem Morgen des 11.11. für jedermann ersichtlich im „Informer“.

Vor diesem Hintergrund ist es schon ein Armutszeugnis, daß die offizielle Information auf der Internet-Seite der Commerzbank für von ihr abgewickelte Immobilienfonds erst heute, am 16.11. veröffentlicht ist. Dies umso mehr, als wir der Veröffentlichung ferner entnehmen, daß diese Ausschüttung bereits am 27.10. beschlossen worden war. Wahrscheinlich findet bei der Commerzbank die Kommunikation zwischen zwei Abteilungen immer noch per reitendem Boten statt, und die Verzögerung liegt darin begründet, daß das diensthabende Pferd vor einer Apotheke in der Frankfurter Innenstadt drei Wochen lang kotzen musste, ehe die Nachricht dann schließlich doch noch den Empfänger erreichte …

Aber jetzt Spaß beiseite, denn die heutige Veröffentlichung enthält noch eine andere so nicht erwartete Botschaft: Im am 31.08.2020 abgelaufenen Geschäftsjahr hat der CS Property Dynamic ein mit 1,39 Mio. EUR positives Ergebnis erwirtschaftet (wir vermuten, vor allem durch Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen). Warten wir also mal ab, was der neueste Abwicklungsbericht per 31.08.2020 dazu sagt, den die Commerzbank bis Ende November veröffentlicht haben muß.

Jedenfalls sind deshalb von der Ausschüttung von 2,28 EUR knapp ein Viertel, nämlich genau 0,5251 EUR/Anteil als Ertragsauszahlung deklariert. Mit der Folge, daß in unserer Gewinn- und Verlustrechnung 2020 gänzlich unerwartet noch einmal Investmentfonds-Erträge in Höhe von 213.400 EUR aufscheinen werden.

Weihnachtsgeld

Eigentlich würde es sich ja gehören, dass der interessierte Anleger das zuerst auf der offiziellen Website der Commerzbank zu den von ihr administrierten abwickelnden Immobilienfonds erfährt.

Aber wie eigentlich immer: Fehlanzeige. Die Kopfschmerzbank macht ihrem Ruf als eines der unfähigsten deutschen Kreditinstitute mal wieder alle Ehre.

Ehe sich die Commerzbank also bequemt, das auf ihrer Internet-Seite den dusseligen Anlegern auch selbst mitzuteilen, hat die Nachricht über das Netzwert der für eine Ausschüttung zu bemühenden Wertpapierdienstleister schon längst die Runde gemacht: Am 24.11.2020 gibt es beim CS Property Dynamic eine Ausschüttung von 2,28 EUR je Anteil.

Das liegt ziemlich genau im Rahmen unserer Erwartungen (die bei 2,00 bis 3,00 EUR gelegen hatten) und entfernt aus unseren Liquiditäts-Dispositionen bis Jahresende jede denkbare Holprigkeit. Weihnachten kann kommen.

Die Dummen sterben nicht aus?

Einer unserer fleißigen Mitleser machte uns heute darauf aufmerksam, daß an die Aktionäre der CS Realwerte AG vorgestern im Bundesanzeiger wieder einmal ein „freiwilliges öffentliches Kaufangebot“ der in dieser Hinsicht sattsam bekannten Taunus Capital Management AG veröffentlicht wurde.

Sensationelle 525,00 EUR je Aktie bietet die Taunus Capital Management AG.

Und da unser spinnertes Kapitalmarktrecht leider so konstruiert ist, müssen alle Depotbanken (ohne daß die Taunus Capital Management AG dafür auch nur einen Pfennig bezahlen muß) die CS-Aktionäre auf dieses Kaufangebot aufmerksam machen.

Wundern Sie sich also nicht, wenn Sie von Ihrer Depotbank in den nächsten Tagen wieder einmal entsprechende Post erhalten.

Dass jemand so bescheuert ist dieses Angebot anzunehmen, damit ist hoffentlich nicht zu rechnen. Und falls momentan tatsächlich jemand mit dem Gedanken spielt, sich von seinen CS-Aktien zu trennen: Der Verfasser dieser Zeilen kann ein besseres Angebot vermitteln.

HypoVereinsbank: Kreditzusage verlängert

Die HypoVereinsbank als eine der drei uns finanzierenden Banken hat ihre Kreditzusage von 6,25 Mio. EUR um ein weiteres Jahr bis zum 31.10.2021 zu unveränderten Konditionen verlängert.

Auf die an sich turnusgemäß zum 31.03.2021 vorzunehmende Reduktion um 1,25 Mio. EUR auf dann noch 5 Mio. EUR hat die HVB in ihrer neuen Zusage verzichtet. Damit wird uns angesichts des momentan ausgesprochen attraktiven Kursniveaus unserer Zielfonds der gewünschte Spielraum verschafft, die Anfang 2021 in Höhe von mehr als 1 Mio. EUR fließenden Kapitalertragsteuer-Erstattungen für weitere Nachkäufe anstatt für die Kreditreduktion zu verwenden.

Öfter mal was Neues

Die Monatsübersicht per 30.09.2020 ist online. Spektakuläre Veränderungen zum Vormonat haben sich nicht ergeben. Der Rückgang beim inneren Wert je Aktie erklärt sich zum weitaus grössten Teil aus dem Abfluss der Dividendenzahlung Anfang des Monats.

Wir haben nun noch aus gegebenem Anlaß zwei Neuerungen in die Monatsübersicht eingebaut:

Die erste Neuerung ist die zweite Spalte, die „Fondsgröße in Mio. €“. Angegeben ist hier übrigens die Berechnung zum Rücknahmewert. Eine Darstellung zum Börsenkurs, also mit dem tatsächlich noch handelbaren Marktvolumen, würde zu entsprechend niedrigeren Werten führen.

Sinn und Zweck dieser Darstellung ist: Zum einen soll der Leser auf Anhieb erkennen können, welche Fonds zur Umsetzung unserer Strategie überhaupt noch geeignet sind, und welche auf Grund ihrer inzwischen erreichten Zwergenhaftigkeit für unsere Überlegungen keine Rolle mehr spielen können (und das ist immerhin schon die Hälfte aller früher einmal adressierbar gewesenen Fonds). Zum anderen soll der Leser an der Veränderung des verbliebenen Gesamt-Marktvolumens (Summe der Einzelfonds-Volumina) ablesen können, daß die durch Kapitalrückzahlungen ständig zunehmende  Marktenge in Zukunft den Punkt erreicht, wo uns das verbliebene Restvolumen Re-Investitionen kaum noch ermöglicht – wo wir also anfangen müssen, weitere Kapitalrückzahlungen im wesentlichen zur Kredittilgung zu verwenden.

Nicht wirklich neu ist am Ende der vierten Spalte das „Wertaufholungspotential“. Als Prozentsatz ist hier die Differenz zwischen aktuellem Börsenkurs und Netto-Inventarwert angegeben. Unabhängig davon, ob Re-Investitionen erhaltener Kapitalrückzahlungen vom Volumen her überhaupt noch möglich sind, ist dieser Wert der Indikator, der anzeigt, ob sie außerdem überhaupt noch sinnvoll sind. Zu Jahresbeginn hatten wir bei einem Wertaufholungspotential (bestandsgewichtet) von lediglich 23,8 % gelegen. Die heute wegen der grundlos schlechten Entwicklung der Börsenkurse im bisherigen Jahresverlauf erreichten 43,2 % sind ein noch nie zuvor erreichter Höchstwert. Mit anderen Worten, bei den heutigen Kursen sind Re-Investitionen also so sinnvoll wie noch nie zuvor.

Ein Wort noch zu dem auch als Betrag pro Aktie angebenen Wertaufholungspotential, das inzwischen als Spiegelbild der zwischenzeitlich unbefriedigenden Kursentwicklung unserer Fonds schwindelerregende 1.008 EUR pro Aktie der CS Realwerte AG erreicht hat.

Dies ist der Brutto-Wert, den wir im Laufe der nächsten Jahre realisieren werden, wenn wir die Bestände bis zumindest kurz vor Ende durchhalten und wenn die praktisch nur noch aus Bankgutgaben zusammengesetzten Rücknahmewerte (Netto-Inventarwerte) unserer Fonds nicht großartig erodieren (was nach den bisherigen Erfahrungen mit in der Abwicklung schon weiter fortgeschrittenen Fonds nicht zu erwarten ist, eher im Gegenteil).

Wenn diese Wertzuwächse realisiert sind, ist ein Teil davon zu versteuern. Außerdem fallen in den nächsten Jahren weiterhin die Aufwendungen des laufenden Betriebs und vor allem auch Sollzinsen auf unsere Kredite an. Das alles ist vom Bruttowert abzusetzen. Genau quantifizieren lässt sich dieser „Schwund“ heute noch nicht, vor allem weil wir die Zeitachse der Restabwicklung noch nicht gut genug kennen. Aber als grobe und völlig unverbindliche Faustregel können unsere Aktionäre wohl davon ausgehen, daß am Ende gut die Hälfte des Brutto-Wertes bei ihnen ankommen wird. Durch Addition des circa-Nettowertes des Wertaufholungspotentials zum inneren Wert je Aktie lässt sich dann eine Erwartung bilden, was am Ende und in der Summe auf jede CS-Realwerte-Aktie entfallen könnte, zusätzlich zu den bisher schon in einer Gesamthöhe von 385 EUR je Aktie gezahlten Dividenden.

Die letzte Neuerung schließlich ist der Wert am Schluß der letzten Spalte, der die von uns in Anspruch genommenen Bankkredite in’s Verhältnis setzt zu den anteilig auf die von uns gehaltenen Fondsanteile entfallenden Bankguthaben der Fonds. Die Differenz dieses Wertes zu 100 sagt also aus, wie viel Prozent der von den Fonds gehaltenen Bankguthaben verschwinden könnten, ehe die Rückzahlung unserer Bankkredite am Ende des Tages gefährdet wäre. Aktuell ist es so, daß sich fast die Hälfte der Bankguthaben in Luft auflösen dürfte, ehe sich unsere Banken Sorgen machen müssen. An dieser Stelle würde der tatsächliche Eintritt eines solchen Risikos für unsere Banken und für uns allerdings voraussetzen, daß nicht nur einzelne Institute, sondern das gesamte Finanzsystem den Bach heruntergehen und keine Sicherungssyteme mehr greifen. Also ein ausgesprochen theoretischer Gedanke, den wir aber trotzdem gedacht haben in unserem Bemühen, mögliche Entwicklungen wirklich restlos bis in alle Verästelungen vorauszudenken.

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