SEB ImmoInvest: Details zum Artemis-Portfolio

Schon vor einigen Wochen wurde bekannt, daß das aus 42 quer über Europa verteilten Objekten bestehende „Artemis-Portfolio“ an Goldman Sachs verkauft wird, die sich in einem strukturierten Bieterprozeß durchgesetzt hatten.

Inzwischen sind weitere Einzelheiten bekannt: Von den insgesamt 42 Objekten stammen 30 aus dem SEB ImmoInvest. Sie kommen aus Deutschland und Italien, wo noch Restbestände bleiben, ferner wurden sämtliche Restimmobilien in Finnland, Frankreich, den Niederlanden, Polen und Ungarn verkauft.

Zum 30.4.2017 beim Übergang auf die Depotbank waren 17 der 30 Objekte bereits an den Käufer übertragen. Dies sowie Abschlußbuchungen zum Übergangsstichtag führten am 03.05.2017 zu einem Rückgang des Anteilswertes um 0,47 €, was in Summe 54,8 Mio. € „Miese“ bedeutet. Da nicht bekannt ist, welche die noch in der Abwicklung befindlichen 13 weiteren Objekte sind, kann im Moment nur gemutmaßt werden, welche weitere Reduzierung des Anteilswertes das auslösen wird. Wir rechnen im Moment einmal mit weiteren 0,35 € oder in toto 40,8 Mio. €.

SEB/Savills gibt die Summe der Verkehrswerte der 30 ImmoInvest-Objekte im Artemis-Portfolio mit 442,0 Mio. € an. Die Summe der letzten veröffentlichten Verkehrswerte liegt bei 457,5 Mio. €, d.h. zwischendurch kam es schon zu weiteren kleineren, nicht gesondert publizierten Abwertungen.

Abzüglich der am 03.05. bereits vorgenommenen und der zusätzlich erwarteten Anteilswert-Reduktion gingen von 442,0 Mio. € Verkehrswerten ca. 95,0 Mio. € verloren, mithin brachte das Portfolio nach Abzug der Verkaufsnebenkosten etwa 350 Mio. €, im Schnitt wurde also 21,5 % unter Verkehrswert verkauft.

Unsere addierten Verkaufspreisprognosen hatten mit 372,0 Mio. € einen durchschnittlichen Abschlag von knapp 19,0 % vorhergesagt. In der Tendenz, die unsere insgesamt negative Einstellung zur Portfolioqualität des SEB ImmoInvest und der Managementleistung bei Verkäufen wiederspiegelt, lagen wir damit also ziemlich richtig.

Damit hat der SEB ImmoInvest in einer Art Rundum- und Befreiungsschlag zum Übergangsstichtag sein Restportfolio auf lediglich noch 15 Objekte in drei Ländern (Deutschland, Italien und USA) geschrumpft mit addierten Verkehrswerten von 678,0 Mio. €. Damit hatte noch vor wenigen Monaten niemand gerechnet: Das ist deutlich weniger als zum gleichen Stichtag die 23 Restobjekte des CS Euroreal mit rd. 1,0 Mrd. € Verkehrswerten. Während allerdings der CS Euroreal zuletzt regelmäßig über Verkehrswert verkaufte, mussten die Anleger des SEB ImmoInvest den Preis für den Befreiungsschlag in Form eines mehr als 20 %igen Abschlags bezahlen.

Auch die Analyse der Restportfolien (für den CS Euroreal siehe dazu unsere detaillierte Darstellung im Beitrag vom 19.01.2017) fällt im Vergleich für den SEB ImmoInvest wenig schmeichelhaft aus.

Der CS Euroreal hat immer noch etliche „Kracher“ im Bestand. Das brandneue Bürogebäude Taunusanlage 8 im Herzen des Frankfurter Bankenviertels zum Beispiel steht mit einem letzten bekannten Verkehrswert von 206,6 Mio. € allein für ca. 20 % des Restportfolios und wird nach jüngsten koreanischen Medienberichten für den Rekordpreis von rd. 300,0 Mio. € an einen koreanischen Investor verkauft. Damit dürfte der CS Euroreal mit all seinen restlichen Verkäufen ziemlich sicher die Summe der Verkehrswerte erreichen oder sogar leicht übertreffen.

Der SEB ImmoInvest dagegen ist auf den Problemfällen sitzen geblieben. Die 15 Objekte sind (letzte bekannte Verkehrswerte in Mio. € Klammern)

in Deutschland:

ein Telekom-Technikgebäude in Frankfurt/Main (15,1)

ein Einkaufszentrum in Hagen (90,9), welches mit einer Leerstandsquote von inzwischen 38,4 % ziemlich in’s Rutschen geraten ist

in Kelsterbach eine Büro- und Logistikimmobilie (26,6), die zu 100 % leer steht

in Italien

ein Hotel in Mailand (13,1), welches nach Medienberichten so gut wie verkauft ist

die bisherige ENI-Hauptverwaltung in Rom (geschätzt 235,0), der Mietvertrag läuft am 31.08.2018 aus und der Alleinmieter ENI will nicht verlängern

ein Einkaufszentrum in Tavagnacco/Udine (36,o), das zwar offiziell 0 % Leerstand hat, aber nur, weil die Gesamtfläche an einen einzigen Generalmieter vermietet ist, der dann weitervermietet – de facto herrscht in dem Objekt nach Angaben von SEB/Savills ein „hoher Leerstand“

in den USA

ein Bürogebäude Baujahr 1986 in Harrison (46,5) mit 32 % Leerstand

ein seelenloses Bürogebäude in Herndon (27,1) mit 9 % Leerstand

das aus 6 Einzelobjekten bestehende „Chesterbrook-Portfolio“ (187,5), ein auf dem absteigenden Ast befindliches Ensemble von Bürogebäuden in Wayne vor den Toren von Philadelphia, an denen der SEB ImmoInvest jeweils 89,4 % besitzt – dieses Portfolio mit Leerständen von im Schnitt über 15 % hatten wir in unserem Beitrag vom 09.04.2017 bereits eingehender besprochen

Im Restportfolio ist also nichts mehr enthalten, was irgendwie nach einem „Burner“ aussieht.

Zwischendurch stieg der Börsenkurs trotzdem bis auf 14,16 € an, bei außergewöhnlich hohen Börsenumsätzen von allein seit Anfang Mai ca. 3,5 Millionen Anteilscheinen. Diese Entwicklung war für uns angesichts unserer Einzelobjektanalyse nicht nachvollziehbar.

Auch wenn der Kurs Ende der Woche schlagartig auf 13,75 € zurückgekommen ist und damit auf den Restbestand einen Verkehrswertabschlag von über 50 % ausdrückt: Wir können uns für den SEB ImmoInvest weiterhin nicht erwärmen.

Angesichts der bisherigen Verkaufshistorie und der massenhaften Probleme des Restportfolios wäre schon die Annahme, daß „nur“ 30 % beim Verkauf der Restobjekte gebraucht werden, nach unserer Einschätzung eher noch optimistisch. Die verbleibenden bestenfalls 20 % sind aber sowieso schon zu wenig upside-Potential und zudem noch mit erheblicher Unsicherheit behaftet.

Zudem haben wir mit dem ENI-Objekt in Rom und dem Chesterbrook-Portfolio zwei gewaltige Klumpenrisiken. Erst wenn wenigstens eines dieser Klumpenrisiken mit einem positiv überraschenden Resultat beseitigt wäre, würden wir das als eine Art „game changer“ ansehen und uns den Fonds wieder genauer anschauen.

Bis dahin halten wir uns lieber weiter schwerpunktmäßig an die beiden anderen „Schwergewichte“ CS Euroreal und KanAm grundinvest, die nicht nur höheres, sondern auch viel gesicherter kalkulierbares upside-Potential bieten.

So schade wie es ist: Seine Rolle als das „Aschenputtel“ unter den in den letzten Zuckungen liegenden ehedem stolzen und milliardenschweren Publikumsfonds wird der SEB ImmoInvest wohl kaum noch loswerden können.

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