Glück muß man haben

Letzte Woche hatten wir darüber informiert, daß mit der Volksbank eG Wolfenbüttel die Ko-Finanzierung unserer letzten Kapitalerhöhung mit der Gewährung eines 5-Mio.-Euro-Kontokorrentkredites (Laufzeit: bis 31.12.2020) erfolgreich abgeschlossen werden konnte.

Intern hatten wir uns darauf festgelegt, daß wir die neuen Gelder ganz überwiegend im CS Euroreal investieren wollten – der ist schließlich (außer dem für uns weiter nicht in Frage kommenden SEB ImmoInvest) der einzige überhaupt noch übrig gebliebene Fonds mit einem nennenswerten und vor allem attraktiven Immobilien-Restportfolio.

Rein optisch scheint der Unterschied zwischen Rücknahmewert (14,64 Euro) und Börsenkurs (12,85 Euro) beim CS Euroreal nicht mehr sonderlich attraktiv zu sein, doch das täuscht.

Etwa ein Viertel des immer noch gut 1 Mrd. Euro an Verkehrswerten umfassenden, aus 23 Objekten bestehenden Restportfolios entfällt allein auf das noch während der Abwicklungsphase entstandene Neubauprojekt T8 in Frankfurt/Main. Im aktuellen Halbjahresbericht zum 31.03.2017 steht T8 mit 208,1 Mio. Euro zu Buche, nach Aktivierung der restlichen Herstellungskosten werden es rund 216 Mio. Euro sein. Bereits Mitte April 2017 hatte der „Korea Herald“ berichtet, daß in der Endrunde die koreanische Mirae Asset als „preferred bidder“ aus dem Rennen hervorgegangen ist und bereit sei, bis zu 300 Mio. Euro zu bezahlen. Erst im März 2017 hatte Mirae Asset übrigens die Vodafone-Deutschland-Zentrale in Düsseldorf gekauft.

In unseren Excel-Anwendungen können wir den Abschluß dieser so gut wie gesicherten Transaktion schon einmal simulieren und daraus erkennen, wie die Situation anschließend sein wird. Und da ist es eben so: Wenn der T8-Verkauf „durch“ ist, dann drückt der gegenwärtige Börsenkurs auf das danach noch verbleibende, aus dann noch 22 Objekten bestehende 800-Mio.-Euro-Restportfolio einen Bewertungsabschlag von wieder knapp 30 % auf die Verkehrswerte aus. Das ist dann erneut eine sehr attraktive Relation, denn vom Rest stufen wir zwar rd. 150 Mio. Euro als eher problematisch ein, erwarten aber insgesamt, daß die Verkaufspreise für das Restportfolio unter dem Strich die gegenwärtigen Verkehrswerte übersteigen werden.

Um knapp 400.000 Stück wollten wir deshalb unseren Bestand im CS Euroreal jetzt noch einmal aufstocken. Eine leichte Aufgabe schien das aber nicht zu sein – schließlich ist es an „normalen“ Tagen schon schwer, ohne nennenswerte Kursbefeuerung auch nur 10-20.000 Stück zu bekommen. Unsere Hoffnung ruhte hier eher noch auf den Dachfonds, die seit letztem Frühjahr immer mal wieder mit sinnfreien Verkäufen die Märkte durcheinanderwirbeln.

Beim CS Euroreal kamen jetzt als Quelle nur noch in Frage der Dachfonds DWS Immoflex mit seinem Bestand (per 31.05.) von 403.741 Stück sowie die vier schwesterlichen Santander-Kapitalprotekt-Fonds mit insgesamt 620.579 Stück. Der DWS Immoflex hatte bisher noch nichts verkauft (zunächst musste bis Mitte Mai der vom gleichen Manager geführte Schwesterfonds db immoflex fertig werden). Die Santander-Fonds hatten bislang mehr oder weniger gießkannenmäßig Monat für Monat etwa 50.000 CS-Euroreal-Anteile abgegeben.

Wie es aber der Zufall so wollte, kam uns schon wieder unser inzwischen fast sprichwörtliches Glück zu Hilfe: Just letztes Wochenende kriegte einer der beiden Dachfonds-Manager (entweder der Sascha Kayser von der DWS oder der Savills/Santander-Manager) vermutlich morgens auf dem Klo die himmlische Eingebung, daß es an der Zeit sei, seinen gesamten CS-Euroreal-Bestand auf den Markt zu werfen. Und so haben wir vorgestern und gestern ganz fröhlich, ohne damit den Kurs zu treiben, mehr als 300.000 Stück einsammeln können und damit unseren Bedarf auf einen Schlag weitgehend gedeckt.

Zugleich ist damit für die CS Realwerte AG der Endausbauzustand und der Höhepunkt ihrer Aktivität erreicht. In dem Maße, wie unsere Zielfonds jetzt langsam zusammenschrumpfen, wird sich auch unser Geschäft über die nächsten Jahre zwangsläufig allmählich zurückbilden und wir können die Früchte unserer Investitionen ernten.

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