Drei Nachrichten – eine Tendenz

08.06.2017: „Wir möchten Sie heute darüber informieren, daß sich der Anteilspreis des AXA Immoselect … um 5 cent erhöht. Am 8. Juni 2017 beträgt er damit 5,30 EUR. Hintergrund ist die Erstattung von Körperschaftsteuer für das Jahr 2016.“

14.07.2017: Dem Abwicklungsbericht der Morgan Stanley P2 Value per 31.03.2017 ist zu entnehmen: „Zum Berichtsstichtag bestehen Rückstellungen im Zusammenhang mit der Veräußerung einer Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft (2.658 TEUR) … sowie Steuerrückstellungen aus der Liquidation der belgischen Immobilien-Gesellschaft (2.839 TEUR).“

Eine dieser Positionen konnte am 14.07.2017 aufgelöst werden. Das führte zu einer Erhöhung des Anteilswertes um 0,09 EUR auf 1,71 EUR.

12.07.2017: „Die Anteilspreiserhöhung zum 12. Juli 2017 in Höhe von 0,30 EUR betrifft im Wesentlichen das in 2016 veräußerte Objekt Centro Meridiana (Italien). In Zusammenarbeit mit dem neuen Eigentümer konnte auf Grundlage einer aktuellen Gesetzesänderung eine Steuerrückerstattung für den TMW Immobilien Weltfonds in Höhe von rund EUR 4,6 Mio. erzielt werden.“

Hintergrund: Die steuerliche Konstruktion der über eine Besitzgesellschaft gehaltenen Immobilie hatte einer Nachprüfung nicht standgehalten. Die Folge für den TMW waren außerordentliche Steuerzahlungen in zweistelliger Millionenhöhe und die vage Hoffnung, vom damaligen Verkäufer Schadenersatz zu erhalten, nachdem die Steuerprozesse in allen drei Instanzen verloren gegangen waren.

Hier zeigt sich eine Besonderheit bei den abwickelnden Immobilienfonds, die wir in Abwandlung des aus der kaufmännischen Ausbildung bekannten „Vorsichtsprinzips“ als das „Übervorsichtsprinzip“ bezeichnen möchten.

Jedes nur irgendwie denkbare Risiko wird von den Kapitalverwaltungsgesellschaften identifiziert und beziffert. Am Schluß werden (insbesondere für Zwecke der Liquiditäts-Rückbehalte) alle Risiken addiert und man unterstellt dabei, alle würden eintreten. Eine mehr als merkwürdige Vorgehensweise, wenn man bedenkt, daß die Eintrittswahrscheinlichkeit im Normalfall nur im Promille-Bereich liegt – aber das Motto ist hier nicht „Wahrscheinlichkeit“, sondern „Sicherheit“ (der handelnden Personen vor Rückgriffshaftung).

Andererseits werden Ansprüche, die nicht eindeutig tituliert sind, zunächst in keiner Weise in den Vermögensaufstellungen und bei der Ermittlung des Anteilswertes bewertet oder auch nur erwähnt.

Gerade bei den in der Abwicklung weiter fortgeschrittenen, insbesondere den inzwischen immobilienfreien Fonds konnten wir bislang beobachten, daß die positiven Effekte aus der Realisierung nicht zweifelsfrei feststehender Ansprüche meist größer sind als die durch Manifestierung einzelner Risiken verursachten tatsächlichen Mittelabflüsse.

Die Steuererstattung bei TMW Immobilien Weltfonds ist dabei ein besonders extremes Beispiel: Der Anteilswert stieg allein dadurch von 2,79 EUR um mehr als 10 % auf 3,09 EUR.

An dieser Stelle hatten wir früher die Ansicht geäußert, es müsse im Einzelfall sehr wohl überlegt werden, ob man bei jedem Fonds am Ende tatsächlich auch noch die letzten zwei Groschen mitnehmen will. Wenn aber durch solche Ereignisse wie die beschriebenen aus zwei Groschen plötzlich fünf werden können, bekommen diese Überlegungen auch noch wieder eine ganz andere Qualität.

Categories: Neuigkeiten