Gefallene Engel

Auf Seite 6 unseres Geschäftsberichtes für 2016 ist bei den für uns relevanten Fonds die Entwicklung der KAG-Rücknahmepreise (= Net Asset Value) im Jahr 2016 dargestellt. Dabei bewegen sich der SEB ImmoInvest (minus 5,2 %) und der SEB ImmoPortfolio Target Return (minus 5,4 %) am unteren Ende des Spektrums, während zum Beispiel ein CS Euroreal sogar (vor allem wegen des ausgesprochen erfolgreichen Holland-Portfolio-Verkaufs im April 2016 deutlich über Buchwert) ein Plus von 0,9 % erreichte.

Diese unübersehbaren Performance-Unterschiede schlugen sich in 2016 auch in der Kursentwicklung nieder (dargestellt auf Seite 5 unseres Geschäftsberichts). Praktisch die einzigen, die dabei überhaupt in’s Minus gerieten, sind die beiden SEB-Fonds (ImmoInvest minus 3,6 %; ImmoPortfolio minus 12,7 %), während ein CS Euroreal im Jahresverlauf um 11,0 % und ein KanAm grundinvest sogar um 13,0 % anzog.

Mit den Ursachen hatten wir uns schon öfter beschäftigt: Einerseits scheint uns die Portfolioqualität der SEB-Fonds in weiten Teilen vergleichsweise sehr problematisch, andererseits schien man bei SEB/Savills an sich erforderliche Abwertungen auch zögerlicher als bei den anderen Fonds anzugehen.

Beide Vermutungen haben sich jetzt (leider) bitter bewahrheitet. Leider deswegen, weil die SEB-Fonds (anders als ein CS oder ein KanAm, bei denen herrscht seit Übergang auf die Depotbank eisernes Schweigen im Walde) auch nach dem Übergang in vorbildlicher Weise weiter zeitnah Monat für Monat ihre Berichte veröffentlichen – nur die Zahlen darin tun wirklich weh.

Ein CS und ein KanAm verkaufen ihre Objekte inzwischen wie geschnitten Brot zu Preisen oberhalb der offiziell ausgewiesenen Verkehrswerte. Die beiden SEB-Fonds dagegen werden von den Versäumnissen der Vergangenheit jetzt voll eingeholt. Selbst die besseren Objekte gingen bei den jüngsten Portfolioverkäufen um satt zweistellige Prozentsätze unterhalb der zuletzt ausgewiesenen Verkehrswerte über den Tisch.

Gerade heute kamen die Juni-Zahlen der SEB-Fonds. In der rollierenden 12-Monats-Betrachtung hat sich beim SEB ImmoInvest das negative Bewertungsergebnis im Vergleich Januar-Dezember 2016 (minus 5,2 %) zum Zeitraum April 2016 bis März 2017 auf minus 12,9 % verschlechtert. Das heißt: Das gesamte Immobilien-Portfolio des Fonds hat binnen eines Jahres (durch realisierte Verluste bei Verkäufen oder durch Abwertungen) im Durchschnitt 12,9 % an Wert verloren. Und das in Zeiten von ringsherum boomenden Märkten! Noch heftiger hat es den SEB ImmoPortfolio Target Return getroffen. Hier ist der Vergleichszeitraum mit Juli 2016 bis Juni 2017 bereits aktueller. Dadurch schlagen sich auch schon stärker die enttäuschenden Verkäufe des ersten Halbjahres im Bewertungsergebnis nieder, das dadurch drastisch von minus 5,4 % auf minus  14,8 % einbricht.

So wird es auch in Zukunft unsere Hauptaufgabe sein, bei den Fonds, bei denen das überhaupt noch relevant ist (und das sind im wesentlichen nur noch der CS Euroreal und der SEB ImmoInvest) ein ganz besonderes Auge auf die Qualität des restlichen Objektbestandes und die vermutlich am Markt erzielbaren Preise zu haben. Die reine Betrachtung der Differenz zwischen offiziellem Rücknahmewert und Börsenkurs (bei dieser Betrachtung sähe der SEB ImmoInvest vermeintlich am günstigsten aus) führt den Anleger nämlich in die Irre.

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