Der Herr hat’s gegeben – der Herr hat’s genommen.

Wer glaubt, daß es in der Schlußphase der Abwicklung bei immobilienfreien oder fast immobilienfreien Fonds langweilig würde, der irrt sich. Doch richtig spannend wird die Sache, wenn man das beim Vergleich mehrerer Fonds in der relativen Entwicklung zueinander betrachtet.

Natürlich, die Rücknahme der Fondsanteile ist bei unseren abwickelnden Fonds endgültig ausgesetzt. Aber nehmen wir mal an, nur mal so theoretisch, die Ausgabe- bzw. Rücknahmepreise hätten noch eine Wirkung. Dann hätte es im letzten halben Jahr folgende Konstellation gegeben:

Wer zu Ostern 10.000 EUR in den TMW Immobilien Weltfonds investiert hätte, dessen Anteile wären heute 11.535 EUR wert.

Wer zu Ostern 10.000 EUR in den AXA Immoselect investiert hätte, dessen Anteile wären heute nur noch 8.724 EUR wert.

Bezogen auf die Ausgangssumme ist das in der Entwicklung der beiden Fonds innerhalb nur weniger Monate ein Delta von 28,1 %. Die Hintergründe sind (Pfennig-Veränderungen unberücksichtigt):

2,80 Startpunkt beim TMW Immobilien Weltfond

3,09 am 12.7.: Die Anteilpreiserhöhung betrifft das in 2016 veräußerte Objekt „Centro Meridiana“ (Italien). In Zusammenarbeit mit dem neuen Eigentümer konnte auf Grundlage einer aktuellen Gesetzesänderung eine Steuerrückerstattung in Höhe von rd. EUR 4,6 Mio. erzielt werden.

3,14 am 31.7.: Eine Begründung für die Veränderung wurde vom Fonds nicht veröffentlicht.

3,23 am 4.8.: Die Anteilpreiserhöhung betrifft das in 2016 veräußerte Objekt „Centro Meridiana“ (Italien). Der damalige Verkäufer hat nun einen Teil der im Rahmen des Ankaufs entstandenen Steuern erstattet.

Da hat sich das nominelle Fondsvermögen binnen eines Monats mal flugs um 15 % vermehrt.

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5,17 (minus 1,80 zwischenzeitlicher Ausschüttung) Startpunkt beim AXA Immoselect

5,21 am 20.4.: Hintergrund ist eine Körperschaftsteuererstattung für das Kalenderjahr 2015 für in Frankreich gelegene, zwischenzeitlich veräußerte Fondsobjekte.

5,24 am 26.5.: Hintergrund ist die Kaufpreiszahlung für die Immobilien in Schweden. Der Verkaufspreis lag über den zuletzt veröffentlichten Verkehrswerten.

5,30 am 8.6.: Hintergrund ist die Erstattung von Körperschaftsteuer für das Jahr 2016.

3,51 am 26.7.: Abschlag der Ausschüttung von 1,80/Anteil

3,16 am 12.9.: Die Immobilie Amersfoort in den Niederlanden wurde zu einem Verkaufspreis von 22,5 Mio. EUR veräußert, ca. 15,2 Mio. EUR (ca. 40,3 %) unter dem letztmalig am 25. Februar 2017 festgestellten Verkehrswert in Höhe von 37,7 Mio. EUR.

2,92 am 15.9.: Turnusgemäße Bewertung der Immobilie Antegnate (Bergamo) in Italien. Der Verkehrswert ist im Vergleich zum Vorjahr um 14,8 % gesunken. Der aktuelle Verkehrswert liegt bei 65,4 Mio. EUR. (Anm. d. Red.: auf dem Höhepunkt des letzten Booms 2008/09 gekauft für 151,1 Mio. EUR).

Da waren dann binnen vier Tagen fast 20 % des nominellen Fondsvermögens einfach mal wech.

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Hintergrund ist hierbei: Je kleiner ein Fonds im Zuge seiner Abwicklung wird, desto stärker schlagen naturgemäß singuläre Ereignisse auf die Wertentwicklung durch. Diese Tendenz wird noch verstärkt durch eine Art Imparitäts-Prinzip in der Vermögensaufstellung. Sämtliche konkret bezifferbaren Risiken sind in den Verbindlichkeiten bzw. Rückstellungen zu Lasten des Fondsvermögens abzubilden. Chancen dagegen, mögen sie auch dem Grunde nach mehr als plausibel sein, gehen in die Vermögensaufstellung erst ein, wenn das Geld auf dem Konto ist, zumindest aber, wenn der Anspruch rechtskräftig festgestellt und der Kontrahent zahlungsfähig ist.

Unser Job ist es, die Fonds gut genug zu durchleuchten mit dem Ziel, solchen nach außen hin zunächst unsichtbaren Werttreibern und/oder Wertvernichtern auf die Spur zu kommen und sie in unseren Dispositionen zu berücksichtigen. Und zwar möglichst schon lange bevor sie sich in Form von Anteilpreisänderungen sichtbar auswirken.

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