Jahresrückblick 2017

Veränderung der KAG-Werte und Börsenkurse 2016-2017

Zur Jahreswende 2016/17 hatten wir uns an dieser Stelle zum ersten Mal systematisch mit der Entwicklung unserer abwickelnden Fonds im zu Ende gegangenen Geschäftsjahr beschäftigt. Zahlen sagen halt mehr als tausend Worte.

Gern führen wir diesen Jahresrückblick auch für das Jahr 2017 fort. Ein interessanter Extra-Happen, der durchaus noch tiefere Einsichten ermöglichst, ist dabei die Zweijahres-Wertentwicklung 2016/2017.

Schauen wir uns zunächst an, wie sich die Rücknahmewerte der einzelnen Fonds (also der Net Asset Value oder Nettoinventarwert) verändert haben. Diese Kennzahl sagt alles über die Portfolioqualität der einzelnen Fonds in Verbindung mit der Qualität des Fondsmanagements.

Gute Werte haben dabei der DEGI Europa und der TMW Immobilien Weltfonds – doch beide sind nicht mehr wirklich repräsentativ. Die positiven Ergebnisse bei diesen inzwischen immobilienfreien Fonds resultieren aus Sonderfaktoren, so z.B. beim TMW aus a.o. Erträgen aus früheren Immobilienverkäufen (ansonsten war dieser Fonds nämlich über die Gesamtabwicklungsdauer gesehen der größte Kapitalvernichter von allen).

Bei den übrigen Fonds zeigt sich ein weiteres Mal, wie stark sich die Spreu vom Weizen getrennt hat. Mit minus 2,4 % kommen die Anleger des CS Euroreal erneut sehr glimpflich davon, und beim KanAm grundinvest sehen wir sogar ein minimales Pkus von 0,1 %. Auch im Zweijahresvergleich ist bei diesen beiden Fonds mit -1,1 % bzw. -2,1 % keine wirkliche Kapitalvernichtung zu beobachten. Eine ganz respektable Leistung, vor allem vor dem Hintergrund, daß in 2016/17 beide Fonds ihre Immobilienbestände nahezu komplett verkauft (KanAm) bzw. mehr als halbiert haben (CS).

Nicht so gut dran waren die Anleger beim AXA Immoselect (minus 17,4 % in 2017 und minus 22,8 % im Zweijahresvergleich) und beim SEB ImmoInvest (minus 12,1 % in 2017 und minus 16,5 % im Zweijahresvergleich). Bei beiden Fonds wirkten sich Immobilienverkäufe aus, die in der Mehrzahl die zuvor (offenbar viel zu lange viel zu hoch) geführten offiziellen Verkehrswerte zumeist mehr als deutlich unterschritten.

Richtig in’s Klo gefaßt hat, wer beim SEB ImmoPortfolio Target Return investiert war: Nach einem fast „branchenüblichen“ Wertverlust von „nur“ 5,4 % in 2016 ging es 2017 ganz rasant abwärts: Minus 29,6 % stehen am Jahresende auf der Anzeigetafel, nachdem sich ausnahmslos alle Immobilienverkäufe des Jahres 2017 als Katastrophe erwiesen.

Die Entwicklung der Börsenkurse  zeigt in 2017 ein ganz erstaunliches Bild: Bis auf den „Katastrophenfall“ SEB ImmoPortfolio Target Return (minus 14,8 %) liegen alle anderen Fonds bei der Kursentwicklung im Plus!

Spitzenreiter sind auch hier die Sonderfälle TMW Immobilien Weltfonds (plus 26,8 %) und DEGI International (plus 13,2 %), bei denen die Kursentwicklung in erster Linie die unvermutet aufgeschienenen a.o. Erträge nachvollzogen hat.

Bereits auf Platz 3 folgt der AXA Immoselect, dem man das im Leben nicht zugetraut hätte: Plus 12,5 %. In 2017 wurden hier die beiden restlichen Immobilien verkauft,  erwartungsgemäß mit unterirdischem (Amersfoort/Niederlande) bzw. sehr enttäuschendem (Antegnate/Italien) Ergebnis – was übrigens auch das Minus von 17,4 % beim Rücknahmepreis erklärt. Warum aber dann eine völlig entgegengesetzte Kursentwicklung? Nun, die schlechten Verkaufsresultate hatte die Börse zuvor durch einen besonders hohen Kursabschlag eingepreist. Da es dann mindestens nicht noch schlimmer kam als bereits erwartet, konnte sich der Kurs ab dem Moment der Immobilienfreiheit normalisieren.

Schaut man auf den Zweijahresvergleich, dann gehen (den Sonderfall TMW außen vor gelassen) die Medaillen an den CS Euroreal (plus 19,7 %), den AXA Immoselect (plus 13,4 %) und den KanAm grundinvest (plus 11,8 %). Diese drei waren zugleich durchweg auch unsere mit Abstand größten Depotpositionen: Bei der Auswahl haben wir also fast alles richtig gemacht.

Auffällig ist dabei, daß der KanAm grundinvest unter dem Eindruck hervorragender Verkaufsleistungen seinen Spurt schon in 2016 hingelegt hat. Dagegen ist 2017 mit einem mageren Plus von 0,3 % mehr als enttäuschend verlaufen. Ganz offenkundig wirkt hier immer noch der Schock über die im Frühjahr offenkundig gewordene haarsträubende Liquiditäts-Zurückbehaltungs-Politik nach. Wegen der verhaltenen Entwicklung in 2017 verbleibt dem KanAm aber weiterhin ein Wertaufholungspotential, das wir auf exakt 20,0 % schätzen. Das ist jetzt unter den „big threee“ CS, KanAm und SEB das mit Abstand beste Chance-Risiko-Verhältnis.

Der CS Euroreal dagegen, der noch in 2016 mit dem KanAm praktisch gleichauf gelegen hatte, konnte auch in 2017 mit einem Kursplus von 7,2 % seinen Höhenflug fortsetzen. Entsprechend klein ist dadurch aber das verbleibende Wertaufholungspotential geworden: Wir beziffern es auf lediglich noch 12,8 %. Nach unserem Geschmack ist der CS Euroreal inzwischen nicht nur gut, sondern eher sogar etwas zu gut gelaufen. In dem Tempo kann es ganz bestimmt nicht weitergehen, und negatives Überraschungspotential wird mit dem gegenwärtigen Börsenkurs bereits vollständig ausgeblendet. Konsequenter Weise haben wir hier unseren Depotbestand von knapp 1,4 Mio. Stück zum Jahresende auf jetzt nur noch 0,5 Mio. Stück reduziert.

Auf dem aktuellen Kursniveau drängen sich Neuanlagen eigentlich bei keinem Fonds mehr auf. Und dort, wo man (bei den immobilienfreien, nur noch aus Bargeld bestehenden Fonds) gern mal den Euro für 80 cent kaufen würde, ist kein Material zu bekommen. Insofern nehmen wir jetzt erst mal im Schaukelstuhl Platz, nippen an einem feinen Gläschen Rotwein und kucken  ganz in Ruhe zu. Die nächste Chance kommt sicher irgendwann wieder vorbei, aber erzwingen läßt sich da nichts.

Und, abschließend bemerkt: Sie werden sich kaum vorstellen können, wie gut sich das anfühlt, wenn man zur Börse solche Nachrichten wie heute früh hört und sitzt dabei auf einem ordentlichen Liquiditätspolster …

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