Der Flipperkugel-Effekt

Heute vormittag hatten wir wieder Jour Fixe mit unserem Aufsichtsratsvorsitzenden (dem Vorstand wird üblicher Weise jeden ersten Montag im Monat etwas genauer auf die Finger geschaut). Bei der Erörterung allgemeiner Fragen und einem Revue-passieren-lassen der letzten 3-4 Jahre waren wir uns absolut einig: Vieles von dem, was inzwischen passiert ist (z.B. die sinnfreien Rausverkäufe der Dachfonds) haben wir am Anfang unserer Tätigkeit nicht ansatzweise kommen sehen.

Anfangs glaubten wir noch, uns einem recht einfach kalkulierbaren und in überschaubarer Zeit abgehandelten Thema zu nähern. Doch die Zeit steckte ständig voller neuer Überraschungen – positiven wie negativen. Daß das überhaupt nötig sei hatten wir anfangs gar nicht gedacht. Doch auch wir mussten erst einmal lernen, die Spreu vom Weizen zu trennen. Das hat anfangs hin und wieder Lehrgeld gekostet, aber unter dem Strich können wir heute trotzdem sagen: Die größte Überraschung, rückschauend betrachtet, ist tatsächlich, daß man mit diesem sehr speziellen Anlagethema noch viel mehr und viel länger Geld verdienen kann als wir je für möglich gehalten hätten.

In Abwandlung eines Blüm’schen Zitates lässt sich mit heutigem Erkenntnisstand sagen: Die Dividende ist sicher. Nämlich für 2018 glatt 100,00 EUR pro Aktie. Und es müsste schon der Himmel einstürzen, wenn sich daran mindestens einmal in den beiden darauffolgenden Jahren etwas ändern sollte.

Auch im Jahr 2018 werden wir voraussichtlich wieder eine Eigenkapitalrendite um die 20 % ausweisen können. Das sind Zahlen, von denen ein Herr Ackermann auch träumte. Nur erreicht hat er’s nicht. Bekäme unser Vorstand allerdings 7-stellige Boni, dann bliebe für unsere Aktionäre auch nicht mehr viel übrig. Vielleicht hatte der Ackermann Jupp nur nicht so den Blick für diese Zusammenhänge.

In letzter Zeit werden die Überraschungen nun seltener. Vier Jahre auf der Erfahrungskurve später sind die inzwischen weitgehend immobilienfreien Fonds für uns halt leichter zu kalkulieren – der Nebel, der beim Start unserer Tätigkeit Ende 2014 noch durch das verwinkelte Tal der abwickelnden Offenen Immobilienfonds waberte, hat sich weitgehend gelichtet.

Ganz ohne Überraschungen geht es aber immer noch nicht. Heute zum Beispiel haben wir gelernt, daß es beim Rücknahmewert der Fonds in der Schlußphase ihrer Abwicklung den Flipperkugel-Effekt gibt.

Nach der Ausschüttung Ende Juni lag der Rücknahmewert des UBS 3 Sector Real Estate Europe (also der Net Asset Value bzw. Nettoinventarwert) noch bei o,81 EUR. Anfang September stieg er auf o,85 EUR, bröckelte im Monatsverlauf wieder auf o,83 EUR ab, nur um dann vor wenigen Minuten auf o,91 EUR zu springen. Das sieht alles nach kleinen Zahlen aus – aber ein Anstieg innerhalb eines Monats um o,10 EUR verändert (bei Börsenkursen um die o,70 EUR) das Wertaufholungspotential gleich einmal um fast 15 %.

Ähnliches konnten wir vor geraumer Zeit auch schon beim TMW Immobilien Weltfonds beobachten. Anfang Juli 2017 war der NAV (ausschüttunsgereinigt) 1,30 EUR, um dann in mehreren Schüben bis auf heute 1,67 EUR zu steigen. Inzwischen liegt der Börsenkurs mit 1,40/1,45 EUR schon 10 % höher als vor gut einem Jahr der NAV.

Sollte sich das als typisches Muster für die Schlußphasen der Abwicklung verdichten, dann werden wir auch in den nächsten Jahren immer mal wieder Spaß haben, mit dem wir gar nicht mehr gerechnet hatten.

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