Wieder einer weniger

Mit dem UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe hat sich erneut ein Fonds aus der Riege der Immobilienbesitzer verabschiedet. Gerade meldete die CACEIS Bank S.A. als Verwahrstelle (früher Depotbank), dass die beiden letzten Fondsobjekte im Paket für 12 Mio. EUR veräußert wurden. Dabei handelt es sich um die zwei Logistikimmobilien Esquivias I und II im spanischen Toledo.

Erworben hatte der Fonds die beiden Objekte im Jahr 2007 für zusammen 22,2 Mio. EUR. Im Zuge der Finanzkrise ging der Mieter (ein Stahlhändler) in die Insolvenz. Jahrelang zahlte der Insolvenzverwalter keine Miete, und zeitweise durften die Vertreter des Fondsmanagements nicht einmal ihre eigenen Gebäude betreten. Konkret: Wenn etwas kaputt ging, durfte nicht einmal ein Handwerker rein, um es zu reparieren. Die Mietpreisentwicklung in Spanien tat ihr übriges, so daß die jährlich neu zu berechnenden Verkehrswerte nur eine Richtung kannten: Abwärts.

Die turnusgemäße Nachbewertung im Sept. 2017 markierte mit je 2,9 Mio. EUR Verkehrswert, zusammen also 5,8 Mio. EUR, einen neuen Tiefstpunkt. Diese jahrelange Hängepartie mit ungewissem Ausgang war für uns der Grund gewesen, unsere ehedem 500.000 Fondsanteile Anfang 2017 mit gutem Gewinn zu verkaufen.

Heute wissen wir, daß das ein bißchen zu vorsichtig und ein bißchen zu früh war. Der jetzt erzielte Kaufpreis ist zwar nur gut die Hälfte dessen, was der Fonds mal für die beiden Objekte bezahlt hatte. Aber eben auch das Doppelte des vor gut einem Jahr angesetzten Verkehrswertes. Dass wir hier einen niedrig sechstelligen Betrag an Wertaufholung „verpasst“ haben, schmerzt allerdings nicht wirklich: Das Geld hatten wir damals in den KanAm grundinvest gesteckt, und mit dem ließ sich inzwischen sogar noch besser verdienen.

Von den 13 von uns beobachteten abwickelnden Fonds gehören damit (vom Sonderfall DEGI International abgesehen, wir berichteten kürzlich) nur noch vier zu den Immobilienbesitzern. Mal kucken, wer sich nun als nächster verabschiedet: Der CS Property Dynamic (2 Restobjekte) oder der KanAm grundinvest (3 Restobjekte). Beiden trauen wir zu, bis spätestens Mitte 2019 „raus“ zu sein.

Deutlich mehr Zeit brauchen wahrscheinlich der CS Euroreal (14 Restobjekte) und vor allem der SEB ImmoInvest (15 im jetzigen Zustand nicht vernünftig verkäufliche Restobjekte). Die den Depotbanken per BAFin-Anweisung auferlegten dreijährigen Fristen für die restlichen Immobilienverkäufe enden hier erst im April bzw. Mai 2020. Bei beiden ist nicht auszuschließen, daß sie mit einem unverkauften Rest sogar noch in den nächsten zyklischen Abschwung hineingeraten. Das wäre gar nicht gut und könnte das derzeit theoretisch noch bestehende Wertaufholungspotential am Ende sogar wegradieren – weshalb wir bei diesen beiden Schwergewichten nur noch sehr vorsichtig bzw. gar nicht mehr engagiert sind.

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