Die Ausschüttungssaison beginnt
Macht hoch die Tür, die Tor macht weit – es kommt viel Geld hereingeschneit. So könnte man sich als Anleger in abwickelnden Offenen Immobilienfonds musikalisch saisongerecht auf den Dezember einstimmen.Wenn wir mit der Belegschaft heute abend in Braunschweig auf den Weihnachtsmarkt gehen, wird es der Verfasser dieser Zeilen nach dem fünften Glühwein mal entsprechend zu intonieren versuchen. Sollte morgen in der Lokalpresse eine Verhaftung wegen öffentlicher Ruhestörung unter dem Braunschweiger Burglöwen vermeldet werden, dann wissen Sie schon einmal, wer das war.
Vom Ausschüttungsrhytmus her ist im Dezember die Mehrzahl der abwickelnden Offenen Immobilienfonds wieder mal mit einer Ausschüttung „dran“. Während der eigentlich auch fällige SEB ImmoInvest schon vor einigen Tagen bekannt gab, dieses Mal mangels weiterer Erlöse aus Objektverkäufen pausieren zu wollen, machte heute der Morgan Stanley P2 Value den Anfang: 0,25 EUR Ausschüttung je Anteil soll es am 12.12. für die Anleger geben.
Das wäre für uns eigentlich nicht weiter erwähnenswert. Denn im Abwicklungsmodus läuft der Morgan Stanley P2 Value allen anderen Fonds so weit voraus, daß wir es schon zu Beginn unserer professionellen Aktivitäten Ende 2014 gar nicht mehr in Erwägung ziehen wollten, uns in diesem Fonds noch zu engagieren. Bis auf eine kleinere Büroimmobilie in Wien, deren Verkauf bereits kurz bevorstand, war er nämlich damals schon immobilienfrei.
Trotzdem und sogar gerade deswegen war er uns heute vormittag doch mal wieder einen Blick wert. Denn wegen seines völlig atypischen, den anderen weit vorauslaufenden Abwicklungs-Rhytmus taugt der Fonds am Schluß als brauchbarer Indikator. Hier sind Entwicklungen abzulesen, die sich mindestens so ähnlich später auch bei anderen Fonds abspielen könnten.
Das betrifft im wesentlichen zwei Fragen:
a) Wird in der Schlußphase der Abwicklung der Netto-Inventar-Wert zu einem Teil durch laufende Kosten und/oder unerwartet nachlaufende Ausgaben zum Teil aufgezehrt?
b) Wie lange ungefähr dauert so eine Schlußphase denn, und in welchem Rhytmus fließt die im Fonds vorhandene Liquidität später dann an die Anleger zurück?
Hier macht es dann eben doch Sinn, sich den Chart des Morgan Stanley P2 Value über die letzten fünf Jahre anzusehen (Wir bedanken uns bei comdirect, Tochter der von uns sonst besonders gern geschmähten Kopfschmerzbank, für die derart praktische Gestaltung ihrer Internetseite, daß es selbst der Verfasser dieser Zeilen, ein in digitaler Hinsicht ansonsten absolut hoffnungsloser Fall, geschafft hat, das selbsttätig hier reinzukopieren):
Daraus gewinnen wir zwei Erkenntnisse.
Erstens: Die Schlußphase der Abwicklung des Morgan Stanley P2 Value begann vor etwa fünf Jahren, bereinigt um zwischenzeitliche Ausschüttungen, auf einem Niveau von 1,12 EUR. Die Schwankungsbreite lag in diesem Zeitraum im Bereich 1,08 bis 1,20 EUR, heute liegt der Rücknahmewert = NAV mit 1,18 EUR immer noch am oberen Ende der Bandbreite. Es gab zwei „größere“ Ereignisse, die zu einem NAV-Anstieg von jeweils etwa 7 cent im Frühjahr 2014 und Mitte 2017 führten. Es gab kein größeres Ereignis, das den NAV in diesem Zeitraum spürbar beschädigt hätte. Im Laufe der Jahre sind, allerdings am Ende mehr als kompensiert durch die beiden auffälligen NAV-Steigerungen, etwa 4 cent vom NAV = lediglich 1 % des unbereinigten Brutto-Ausgangswertes durch laufende Kosten etc. abgeknabbert worden.
Zweitens: Wir werden uns, sofern dazu Zeit und Lust vorhanden ist, auch in der zweiten Hälfte der 2020er Jahre noch ein wenig mit dem Thema abwickelnde Offene Immobilienfonds beschäftigen können. Mit anderen Worten: Es wird schließlich etwa 20 Jahre lang gedauert haben, bis diese speziellen Folgen der letzten Finanzkrise endgültig abgearbeitet sein werden. Müllmann am Ende der Nahrungskette der Kapitalmärkte ist ein schöner Beruf.
Bleibt zum Schluß noch die Frage nach der Rückflußgeschwindigkeit in der mehrjährigen Endphase der Abwicklung. Dazu ein Blick auf den nicht um Ausschüttungen bereinigten Brutto-Kurs-Chart des Morgan Stanley P2 Value. Wir starteten hier Anfang 2014 mit einem Rücknahmewert von 4,13 EUR. Einschließlich der für den 12.12.2018 angekündigten 25-cent-Ausschüttung sind davon im Verlauf der letzten fünf Jahre 3,20 EUR = 77,5 % abgeschmolzen. Die Rückzahlungen erfolgten, bei zwei festen Ausschüttungsterminen jährlich, mit fast linearer Geschwindigkeit – abgesehen von Ende 2015, wo man ein wenig kräftiger in die Tasten gegriffen hatte. Weiter unveränderte Geschwindigkeit unterstellt wird die Restabwicklung wohl erst Ende 2020 einigermaßen abgeschlossen sein.
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