Sag‘ niemals nie

Dem größten Teil unserer Leserschaft dürfte in der Vergangenheit bereits aufgefallen sein, daß wir gegenüber dem SEB ImmoInvest eine besonders reservierte Einstellung hatten.

Begründet hatten wir das mit dem nach unserer Einschätzung allerhöchstens mittelprächtigen Restportfolio und den darin enthaltenen Klumpenrisiken sowie der unterirdischen Management-Leistung von Savills während der Abwicklung.

Das Restportfolio mit Verkehrswerten von 568 Mio. € besteht noch aus 14 Objekten in Deutschland, Italien und den USA. Es enthält gleich zwei nahezu unkalkulierbar gewesene Klumpenrisiken:

Zum einen mit 205,8 Mio. € = 36,2 % aller Restwerte die Via Laurentina 449 in Rom, ein mit Ursprungsbaujahr 1978 schon sehr in die Jahre gekommener 46.900 m2 großer Bürokomplex, der bisher dem Energiemulti Eni als Hauptverwaltung diente – doch der Alleinmieter hat den gerade auslaufenden Mietvertrag nicht verlängert und zieht aus, danach haben wir einen 100 % Leerstand. Noch Ende 2015 stand das Schmuckstück mit fast 300 Mio. € in den Büchern, inzwischen hat man der im wahrsten Sinne des Wortes bröckelnden Fassade mit entsprechenden Abwertungen um rd. 30 % Rechnung getragen.

Das andere Klumpenrisiko mit 236,4 Mio. € = 41,6 % aller Restwerte ist ein mit Baujahren in den 1980er Jahren ebenfalls sehr in die Jahre gekommener Komplex von sieben Bürogebäuden in den USA, davon fünf im sog. „Chesterbrook-Portfolio“ (ein Gebäudecluster im Umland von Philadelphia mit hauptsächlich Pharmafirmen als Mieter). Das Chesterbrook-Portfolio kämpft mit ausgeprägten, meist zweistelligen Leerstandsraten, und ein außerdem im US-Portfolio enthaltenes Bürogebäude in Herndon bei Washington ist mit Baujahr 2000 zwar etwas neuer, dafür hat man aber mit dem vorigen Mieter voll in’s Klo gegriffen: Der ist pleite und das Gebäude steht ebenfalls komplett leer, wie wir uns Anfang des Jahres vor Ort überzeugen konnten.

Alles in allem lieferte der SEB ImmoInvest (nach dem erfolgreichen Verkauf des Potsdamer-Platz-Ensembles vor drei Jahren) nur noch eine Abwicklungs-Historie nach dem Drehbuch von „Pleiten, Pech und Pannen“. Geschuldet war dies wohl auch dem Umstand, daß man sehr lange geglaubt hatte, den gesamten Rest in einem einzigen Paket verkaufen zu können. Als sich das endgültig zerschlug, war für eine wirklich geordnete Liquidation die Zeit zu knapp geworden. Die danach erfolgten Verkäufe zeigten deutlich, wie sehr die Käufer die verzweifelte Situation des SEB ImmoInvest ausnutzen konnten. Praktisch keines der Restobjekte ist in einem wirklich verkaufsfähig aufbereiteten Zustand, und so ist der Restbestand dieses Fonds ein weites Feld für Schnäppchenjäger – negative Überraschungen jederzeit weiter möglich.

Die Börsenbewertung des Fonds spiegelte all diese Risiken nach unserer Einschätzung nicht ausreichend wieder, weshalb wir uns aus dem SEB ImmoInvest 2 1/2 Jahre lang völlig herausgehalten haben. Doch im nächsten Monatsbericht werden Sie wieder eine überschaubare Anfangsposition finden.

Noch am 27.11.2018 hatte der SEB ImmoInvest mitgeteilt, daß die turnusgemäß eigentlich im Dezember 2018 anstehende Ausschüttung ausfallen würde. Begründung: Seit der letzten Ausschüttung am 2. Juli 2018 konnten keine weiteren Immobilienverkäufe abgeschlossen werden. Gleichzeitig hieß es aber: „Aktuell laufen diverse Vermarktungsprozesse. Wir sind daher zuversichtlich, zeitnah weitere Verkäufe zu realisieren.“

Heute meldete der Immobilien-Informationsdienst PropertyEU, daß der private Vermögensverwalter GWM die Via Laurentina in Rom kaufen wird. Mindestens zwei weitere Bieter (Cerberus und Coima) soll GWM in dem von CBRE moderierten Verkaufsprozeß ausgestochen haben. Der Kaufpreis soll sich auf 170 – 180 Mio. € belaufen.

Das wäre weniger als der bisher noch zu Buche stehende Verkehrswert von 205,8 Mio. €, aber mehr als unsere interne Verkaufspreis-Schätzung, die lediglich bei 150 Mio. € (damit in der Tendenz aber auch nicht völlig falsch) gelegen hatte.

Nach Einrechnung des Rom-Verkaufs drückt der gegenwärtige Börsenkurs auf den Restbestand einen Bewertungsabschlag von rd. 63 % aus. Unter Zugrundelegung unserer schon eher zurückhaltenden Preiserwartungen für das Restportfolio hätten wir bei diesem Fonds aktuell ein Wertaufholungspotential von 24,5 %. Das ist besser als die 17,6 % bzw. 17,0 % der Konkurrenten CS Euroreal und KanAm grundinvest. Allerdings ist ein höhere Abschlag auch weiter gerechtfertigt wegen des bestehen bleibenden USA-Klumpenrisikos.

Andererseits dürfte der Verkauf der Via Laurentina wahrscheinlich sogar eher kurzfristig eine Nachholung der zunächst ausgefallenen Dezember-Ausschüttung in einer Größenordnung von vielleicht 1,00 bis 1,50 € pro Anteil möglich machen. Rein rechnerisch würde nach einer solchen Ausschüttung das Wertaufholungspotential wegen des verringerten Basiswertes auf über 30 % steigen. Das hat uns bewogen, heute mit einer kleinen Position im SEB ImmoInvest zu starten.

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