Gewerbeimmobilien: Sind Investoren zu sorglos?
Regelmäßig informieren wir Sie auch über allgemeine Entwicklungen und Tendenzen an den weltweiten Gewerbe-Immobilienmärkten. Bisher waren überwiegend positive Stimmen zu hören – ein Ende des gegenwärtigen Booms erwartet in 2016 oder 2017 eigentlich niemand.
Deshalb heute auch einmal eine mahnende Stimme:
„As we warned in an earlier column in the Financial Times last April, this liquidity-driven investment boom has led to an excessive compression in yields as investors moved up the risk curve, causing sentiment to become dangerously detached from underlying fundamentals in many markets“, schreibt am 7.3.16 im Informationsdienst PropertyEU Nicholas Spiro, Partner von Lauressa Adivisory. „The fundamentals underpinning commercial property assets will come into sharper focus, leading to a reassessment of risk and valuations.“
Der vollständige Artikel „Fundamentals to the fore as central Banks support wanes“ ist auf dieser Internet-Seite im Zeitungsartikel-Archiv nachlesbar.
Natürlich freuen wir uns, daß der Markt bei der Preisentwicklung im Moment absolut für uns bzw. für unsere Fonds läuft. Aber ebenso natürlich machen wir uns regelmäßig Gedanken darüber, wie lange diese Entwicklung noch anhalten mag.
Nach unserer Einschätzung haben wir den Höhepunkt der Preisentwicklung an den Gewerbe-Immobilienmärkten in den meisten Märkten noch nicht erreicht, nähern uns ihm aber.
Unsere gegenwärtige Positionierung ist vertretbar im Hinblick auf die Tatsache, daß die jetzt mit Abstand am stärksten gewichteten „big three“ CS Euroreal, KanAm grundinvest und SEB ImmoSelect im Hinblick auf die Übergänge an die Depotbanken (31.12.2016 bzw. 30.04.2017) langsam Gas geben bei den Verkäufen.
Abgeleitet aus dem Depotbestand per 29.2.16 verteilt sich der Börsenwert unserer Fonds von 15,8 Mio. € mit 35 % = 5,56 Mio. € auf anteilig in den Fonds enthaltene Liquidität (bei der nicht die Frage ist, ob wir sie ausgeschüttet bekommen, sondern nur wann). Dem stehen gegenüber 10,2 Mio. € Kreditinanspruchnahmen, d.h. über die reine Neutralisierung der Fondsliquidität hinaus beleihen wir mit unseren Inanspruchnahmen die Verkehrswerte des anteilig auf uns entfallenden Immobilienbestandes (15,9 Mio. €) mit 29,3 % = 4,6 Mio. €.
Durch die bereits in der Pipeline befindlichen und von den „big three“ auch schon angekündigten Verkäufe wird sich bis zur Jahresmitte 2016 ein auf uns anteilig entfallender Immobilien-Verkehrswert von rd. 4,0 Mio. € in Liquidität verwandeln. Danach wären wir in der Situation, daß unsere Kreditinanspruchnahmen tatsächlich nur noch der reinen Neutralisierung der anteilig auf uns entfallenden Fondsliquidität entsprechen, d.h. aus dem Zufluß künftiger Ausschüttungen würden die Kredite ganz vollautomatisch zurückgezahlt werden können. Andersherum ausgedrückt: Der auf uns anteilig entfallende verbleibende Immobilien-Verkehrswert wäre durch die Eigendynamik der Abwicklungsprozesse unserer Fonds auf Sicht vollständig mit Eigenkapital finanziert.
Sobald aus den bevorstehenden Verkäufen der „big three“ größere Ausschüttungen generiert werden, werden wir vor der Frage stehen, ob diese Ausschüttungen zu reinvestieren sind. Unsere momentane Markteinschätzung führt zu der Entscheidung, daß wir kurz vor dem von uns vermuteten baldigen Höhepunkt der Preisentwicklung die zufließenden Ausschüttungen eher nutzen werden, um unsere Risikokurve abzuflachen. Sofern wir bis dahin keine besseren Erkenntnisse haben, werden wir die im Sommer erwarteten größeren Ausschüttungen der „big three“ also überwiegend in den Abbau der Kreditinanspruchnahmen fließen lassen.
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