Achterbahn

Die größte Enttäuschung auf dem Gebiet abwickelnder Offener Immobilienfonds war im Jahr 2019 ohne Zweifel der CS Euroreal.

Alle neun restlichen Objekte (Verkehrswerte zu Jahresbeginn in Klammern, in Summe 490 Mio. EUR), mit denen er in das Jahr gestartet war, sind inzwischen verkauft. Die beiden Bürogebäude in Lissabon (103 Mio. EUR) brachten erwartungsgemäß einen Preis oberhalb des Verkehrswertes. Die drei französischen Objekte in Lyon und Toulouse (82 Mio. EUR) brachten nach einem monatelangen Verwirrspiel (sind sie nun verkauft oder nicht?) mit 68 Mio. EUR sogar etwas mehr als von uns erwartet – allerdings eines viel, viel besser und dafür ein anderes viel, viel schlechter als gedacht. Die Rathaus-Galerie in Essen (123 Mio. EUR) wurde erst noch mal weiter abgewertet und schließlich im September für 86 Mio. EUR verkauft – kaum mehr war am Ende angesichts der unsicheren Lage in diesem Marktsegment noch zu erwarten. Eine Katastrophe mit Ansage (wo wir unsere internen Erwartungen dann schon entsprechend heruntergeschraubt hatten) wurde das Einkaufszentrum im tschechischen Olmütz (56 Mio. EUR), das man schließlich für 12 Mio. EUR verschleudern musste. Danach blieben noch die beiden Einkaufszentren in Italien (54 bzw. 25 Mio. EUR). Deren am Ende grottenschlechten Verkäufe hatten wir hier erst vor wenigen Tagen berichten müssen.

In Summe bleibt also die Tatsache, daß man Objekte, die zu Jahresbeginn angeblich noch 443 Mio. EUR wert waren (und unter diese Werte setzen alle 12 Monate sogenannte „unabhängige Sachverständigenausschüsse“ ihr Siegel) im Jahresverlauf für nicht einmal 300 Mio. EUR verkaufte. Verwaltungsgebühren wurden von der Commerzbank als Verwahrstelle natürlich die meiste Zeit noch fröhlich auf Werte berechnet, die sich am Ende als deutlich überhöht erwiesen …

Die Achterbahnfahrt, die der Anteilwert des CS Euroreal daraufhin gerade in den letzten paar Tagen noch hinlegte, ist schon beeindruckend:

Per 12.12. gab es nach dem Verkauf des Einkaufszentrums in Kalabrien einen Rückgang um 0,18 EUR = 2,5 % von 7,08 EUR auf 6,90 EUR.

Per 17.12. ein weiterer Rückgang nach Verkauf des Einkaufszentrums bei Mailand um 0,33 EUR = 4,8 % von 6,90 EUR auf 6,57 EUR.

Am 18.12. erfolgte der Ausschüttungs-Abschlag von 0,97 EUR, neuer Anteilpreis also 5,60 EUR.

Per 19.12. plötzlich wieder ein (bisher nicht erklärter *) Anstieg um 0,05 EUR = 0,9 % von 5,60 EUR auf 5,65 EUR.

Obwohl inzwischen alle Immobilien verkauft sind, bleibt der CS Euroreal also noch für einige Zeit ein Zahlenrätsel mit etlichen Unbekannten. So könnte z.B. der vorgestrige Anstieg um 5 cent (was als absoluter Betrag in Summe auch 5 Mio. EUR sind) eine Rückstellungsauflösung gewesen sein. In das neue Geschäftsjahr 2018/19 gestartet war der CS Euroreal nämlich noch mit Rückstellungen von mehr als 100 Mio. EUR – eine mehr als satte Quote angesichts eines Immobilienvermögens von zu diesem Zeitpunkt nur noch 611 Mio. EUR.

Jedenfalls soweit es aus den offiziellen Verlautbarungen ersichtlich wurde hatte man von diesen Rückstellungen (mit entsprechend positiven Wirkungen auf den Anteilwert) 10 Mio. EUR per 28.12.2018 und weitere 7 Mio. EUR im Rahmen diverser Jahresabschlußbuchungen per 30.09.2019 aufgelöst.

Bleiben also nach den bisher bekannten Daten noch 100 Mio. EUR – Genaueres werden wir in wenigen Tagen erfahren, wenn der (innerhalb von drei Monaten zu publizierende) Abwicklungsbericht per 30.09.2019 veröffentlicht ist. So viele Rückstellungen braucht aber, jedenfalls mit gesundem Menschenverstand betrachtet, ein inzwischen immobilienfreier Fonds gewiß nicht mehr. Man kann also hoffen, daß wir nach weiteren Rückstellungsauflösungen im Neuen Jahr noch den einen oder anderen Groschen Anstieg des Anteilwertes sehen werden.

Zumal die diversen in der Fonds-Betreuung tätigen Abteilungen bei Credit Suisse / Commerzbank erkennbar asynchron arbeiten: Auch beim Schwesterfonds CS Property Dynamic hatte es dieses Jahr nach einem schlechter als erwartet ausgefallenen Objektverkauf erst einmal ordentliche Anteilwertverluste gegeben – dann setzten sich die Buchhalter gemächlich in Bewegung, lösten einige nach dem Verkauf nicht mehr benötigte Rückstellungen auf, und, schwuppdiwupp, am Ende hatte der Anteilwert einen erheblichen Teil der vorherigen Verluste wieder aufgeholt.

• Erklärung für den Anteilwert-Anstieg um 5 cent wurde am 23.12. veröffentlicht: „Ursache für diese Änderung des Anteilwertes war die Erstattung eines Teils der beim Übergang der letzten drei französischen Immobilien auf die Verwahrstelle angefallenen Grunderwerbsteuer.“

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