Der übliche Schweinezyklus

„Turnusmäßige Bewertung im vierten Quartal führt zu Anteilpreisanpassung von 104,76 EUR auf 93,21 EUR,“ titelt der Leading Cities Invest aus dem Hause KanAm in seinem neuen Fonds-Newsletter, um dann als Begründung anzugeben:

„Die Zinswende der Zentralbanken sorgt für ein schwieriges Immobilienmarktumfeld. Aufgrund eines reduzierten Transaktionsvolumens hat sich ein Immobilienmarkt mit deutlich niedrigeren Immobilienpreisen gebildet. Die externen Bewerter haben diese Situation nunmehr in der turnusmäßigen Bewertung im vierten Quartal berücksichtigt und die Verkehrswerte des Immobilienportfolios insgesamt um rund 10 % reduziert.“

Wir sind also wieder da, wo wir das letzte Mal waren, als der Verfasser dieser Zeilen vor über zehn Jahren überhaupt erst begann, sich mit dem Thema (abwickelnde) Immobilienfonds zu beschäftigen. Der übliche Schweinezyklus eben. Wobei, wenn man in letzter Zeit die Nachrichten zu den Immobilienmärkten aufmerksam gelesen hat: 10 % Abwertung ist dann doch noch ein wenig zaghaft. 20-25 % wäre näher an der Realität. Also: Entweder hatte man vorher die Bewertungsspielräume nach oben lieber gar nicht voll ausgereizt. Oder da kommt noch was nach …

Dass die Probleme schon ein bißchen tiefer liegen, zeigt folgende Passage im neuen Fonds-Newsletter: „Für bis heute vorliegende Anteilrückgaben wird der Fonds über ausreichend Liquidität verfügen und dafür auch einzelne Verkäufe zur Liquiditätsbeschaffung umsetzen.“ Danke für die offenen Worte. Es geht also durchaus schon mal an’s Eingemachte.

Am Ende kommt der Verfasser dieser Zeilen aber ganz schön in’s Grübeln. Da hat jemand deutlich hörbar geniest. Ein vereinzelter Schnupfen, oder doch Vorbote einer ganzen Grippewelle? Oder, mal andersherum: Der Leading Cities Invest kommt aus einem Haus, dessen Expertise der Verfasser dieser Zeilen als eine der besten im ganzen Markt einschätzt. Warum sollten also seine offenkundigen Bewertungsprobleme an anderen Offenen Immobilienfonds mit ihrem oft schwächeren Management spurlos vorüberziehen? Holzauge, sei wachsam. Es könnte noch ziemlich dicke kommen, wenn da erst mal eine Spirale in Gang kommt von gehäuften Anteilscheinrückgaben und dem daraus resultierenden Zwang, zur Liquiditätsbeschaffung Objekte verkaufen zu müssen.

Ein Grundproblem von Immobilienfonds war ja schon immer, daß sehr langfristige Investitionen mit bei weitem nicht so langfristigen Geld finanziert sind. Der Gesetzgeber hat sich deshalb nach der letzten Finanzkrise bemüßigt gefühlt, für dieses Problem eine scheinbare Lösung zu finden: Ein Jahr Mindesthaltedauer und dann ein weiteres Jahr Kündigungsfrist für Immobilienfondsanteile. Doch wie das im Leben halt oft so ist: Indem man auf eine Büchse der Pandora den Deckel draufmacht, öffnet man die nächste. Wer heute, weil ihm leise Zweifel gekommen sind, seine Immobilienfondsanteile zurückgeben will, muß erst mal kündigen. Und hat dabei nicht die leiseste Ahnung, welcher Anteilwert ihm in einem Jahr überhaupt noch ausgezahlt werden wird. Könnten locker mal 10 % weniger sein als heute, wobei das noch gar nicht das worst-case-Szenario wäre …

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