Eine Lehrstunde zum Thema Zyklik und Volatilität

Die internationalen Gewerbeimmobilien-Märkte unterliegen einer ausgeprägten Zyklik. Es wäre, nebenbei bemerkt, auch sehr fahrlässig, angesichts des aktuellen Nullzins-Szenarios zu meinen, diese Zyklik habe aufgehört. Jedenfalls nach unserer unmaßgeblichen Meinung sind wir im gegenwärtigen Zyklus, der vom Tiefpunkt nach der Finanzkrise 2007/08 aus startete, schon ziemlich weit oben.

Zugegeben, angesichts der Nullzins-Phase und des Mangels an anderen renditetragenden Anlagealternativen könnten wir noch ein paar Jahre lang auf diesem hohen Niveau verharren. Und einige Nachzügler-Märkte werden auch noch weiter aufholen. Wenn die Märkte eher schon oben sind, passiert auch hier genau das, was wir vom Aktienmarkt bestens kennen: Der Markt steigt nicht mehr in der Breite, sondern es beginnt die Rotationsphase. Deutschland ist zu teuer geworden? Na, dann schauen wir uns doch in Italien um. Da auch nicht? O.k., dann vielleicht am Ende doch mal wieder Ungarn?

In dieser Rotationsphase kommen wir nach unserer Einschätzung bei den Gewerbeimmobilien-Märkten inzwischen so langsam an. Vom heutigen Niveau aus noch viel weiter höher? Da haben wir so unsere Zweifel.

Ein heute bekannt gewordener Shopping-Mall-Deal in Spanien ist für die Zyklik des Marktes das beste nur denkbare, quasi lehrbuchmäßige Beispiel:

Wir reden über die „Diagonal Mar“ Shopping Mall in Barcelona. Wir reden über 60.000 qm.

2002 kaufte DEKA die Mall für 240 Mio. €.

2006, auf dem Höhepunkt des letzten Zyklus, verkaufte DEKA an den Privatinvestor Quinlan Private (später Avestus), für 300 Mio. €

In der Zyklik des Marktes und im Strudel der letzten Finanzkrise ging dieses Investment für Avestus gründlich in die Hose. Und für die finanzierenden (irischen) Banken auch. Am Ende kam die irische „bad bank“ NAMA mit in’s Spiel. „Diagonal Mar“ musste einfach nur weg, und dabei erwischte man den schlechtesten Zeitpunkt: 2014 war nämlich der spanische Gewerbeimmobilien-Markt immer noch nahe bei den zyklischen Tiefstständen, und 2014 verkaufte man die Mall an Northwood Investors: zum Schnäppchenpreis von 150 Mio. €

Keine zwei Jahre später stellte Northwood Investors „Diagonal Mar“ schon wieder in’s Schaufenster.

Heute wurde bekannt, daß die Deutsche Bank eine große Zahl weiterer Interessenten ausgestochen hat und die Shopping Mall kaufen wird. Für, halten Sie sich bitte fest, 495 Mio. €. Das sind, nebenbei bemerkt, 8.250 € pro Quadratmeter. Für ein spanisches Einkaufszentrum.

Wir sind sehr glücklich, beim CS Euroreal stark investiert zu sein. Wir sind sehr glücklich, daß der CS Euroreal zur Hälfte aus Shopping Malls besteht. Wir sind sehr glücklich, daß fast alle Malls in Deutschland und Italien liegen. Wir hätten es noch vor wenigen Tagen nicht für möglich gehalten, daß der CS Euroreal sein Einkaufszentrum „Le Befane“ in Rimini mit einem Preisschild von 300 Mio. € in’s Schaufenster stellt, wie Ende Juli italienische Medien berichteten.  Gekauft 2005 für rd. 200 Mio. € und im Fonds aktuell mit 241,8 Mio. € bewertet.

Le Befane: 35.460 qm für 300 Mio. €. Das sind 8.460 € pro Quadratmeter. Haben wir vor wenigen Tagen, als erste Meldungen dazu auftauchten, noch für vollkommen abwegig gehalten. Heute nicht mehr. Denn „Le Befane“ gehört nach Expertenmeinung zu den zehn besten Shopping Malls in Europa und spielt mit „Diagonal Mar“ absolut in der gleichen Liga.

Wir sind sehr glücklich, daß unsere Fonds zum heutigen Zeitpunkt verkaufen (müssen). Denn, wie gesagt, jeder Zyklus hat auch mal ein Ende. Und wir scheinen inzwischen ziemlich „oben“ zu sein. Alle unsere großen Fonds sollten bis Frühjahr 2017 mit dem größten Teil ihrer Verkäufe „durch“ sein. Wir sind sehr glücklich, nächstes Jahr dann in Ruhe schauen zu können, wie viel für unsere Aktionäre dabei übrig geblieben ist.

Categories: Neuigkeiten