SEB-Portfoliotransaktion – ein Fazit

Schon im vorigen Beitrag hatten wir die in der letzten Oktober-Woche bekannt gemachte Portfolio-Transaktion kommentiert. Von den 17 im Portfolio enthaltenen Immobilien entstammten 10 dem SEB ImmoInvest. Diese waren letzte Woche von SEB/Savills auch benannt worden. Zu den im Paket enthaltenen sechs Objekten des SEB ImmoPortfolio Target Return und der einen Immobilie des SEB Global Property hatte sich SEB/Savills dagegen noch nicht geäußert.

Nach ein klein bißchen Fonds-Sudoko heute früh lässt sich das Rätsel dennoch auflösen und die Transaktion auch zahlenmäßig exakt bewerten:

Die 10 Objekte des ImmoInvest hatten lt. SEB/Savills einen Verkehrswert von 415,0 Mio. € (in unseren auf den letzten zugänglichen Berichten fußenden Tabellen führen wir sie noch mit 424,2 Mio. €, d.h. es muß hier in den letzten Monaten noch knapp 10 Mio. € Abwertungen gegeben haben). Unsere interne Verkaufspreis-Prognose lag bei addiert 370,0 Mio. €.

Der SEB ImmoPortfolio Target Return ist im Paket mit sechs Objekten dabei. Das zu berechnen ist trotz fehlender Kommunikation von SEB/Savills nicht so schwer, denn es handelte sich angabegemäß um ein rein deutsches Büroimmobilien-Portfolio. Und der Target Return hat auch nur sechs deutsche Büroimmobilien. Diese standen mit addierten Verkehrswerten von 140,o Mio. € zu Buche. Unsere interne Verkaufspreis-Prognose betrug mit 137,o Mio. € nur ganz unwesentlich weniger. Dies stützt (leider) die Annahme, daß in das Portfolio um eines schnellen Erfolges willen vor allem die unproblematischen Fondsobjekte hineingeschnürt wurden.

Der SEB Global Property konnte nicht mehr als eine deutsche Büroimmobilie beisteuern, denn er hat nur diese eine. Der Verkehrswert des in Hamburg gelegenen Objektes mit gut 20 % Leerstand beträgt 40,o Mio. €

In Summe sprechen wir also über abgehende Verkehrswerte von 424,2 (415,0) + 140,o + 40,o = 604,2 (595,o) Mio. €. Der Gesamtpreis liegt laut SEB/Savills bei rd. 630 Mio. €. Unsere ehrliche Meinung: 4 % über Verkehrswert für ein Paket aus 17 eher unproblematischen deutschen Büroimmobilien ist im Vergleich zu den zuletzt vom KanAm grundinvest und vom CS Euroreal erbrachten Resultaten keine überragende Leistung und ganz offensichtlich dem erheblichen Erfolgs- und Zeitdruck geschuldet, unter dem das Fondsmanagement nach einigen Fehlzündungen jetzt steht.

Die wirklich harten Nüsse müssen beim SEB ImmoInvest (69 Objekte mit rd. 12 % problematischem Niederlande-Anteil und dem vorläufigen Floppen der beiden größten Fondsobjekte mit zusammen allein rd. 25 % Anteil) und beim SEB ImmoPortfolio Target Return (15 Objekte mit einem hochproblematischen Polen-Anteil von nun über 40 %) erst noch geknackt werden, und das eigentlich in nur noch 6 Monaten.

Beide Fonds schneiden damit beim Chance-Risiko-Verhältnis im Vergleich zu den bestehenden Alternativen deutlich schlechter ab und sind für uns insofern bis auf weiteres keine Option für die Wiederanlage freiwerdender Mittel.

Categories: Neuigkeiten