CS Euroreal: So erfolgreich, und doch ärgerlich

Für den 24.01.2017 hatte der CS Euroreal seine nächste Ausschüttung angekündigt. Man geht ja gern auf Nummer sicher: Anfang des Jahres hatten wir vorsichtshalber noch einmal bei Credit Suisse Asset Management nachgefragt, und am 04.01.2017 wörtlich die Auskunft erhalten: „Bei dem angekündigten Ausschüttungstermin bleibt es.“

Ein empfindsames Gemüt könnte sich hier ein klein wenig veralbert fühlen, nachdem der CS Euroreal in seinem heutigen Bulletin nun bekannt gab, wieviel genau am 24.01.2017 ausgeschüttet wird: Es sind 0,00 Euro. Angesichts einer zum 31.12.2016 vorhandenen Liquidität von 510,5 Mio. EUR = 23,6 % des Fondsvermögens könnte ein übelgelaunter Kommentator auch zu dem Schluß kommen, daß die Herrschaften wohl bloß nicht rechtzeitig mit Rechnen fertig geworden sind und deshalb eine windelweiche Ausrede herhalten musste – denn die jetzt als Begründung angeführte „Risikovorsorge für nicht auszuschließende hohe Forderungen aus den in den letzten 10 Jahren abgeschlossenen Immobilienverkäufen“ war ja bei der letzten Ausschüttung von 3,00 EUR am 26.07.2016 auch schon bekannt. Konsequenter Weise hätte man schon da gar nichts mehr auszahlen dürfen …

Aufgeschoben ist aber nicht aufgehoben: Statt dessen kündigt man gleichzeitig für Ende April eine außerordentliche Sonderausschüttung an. Und die kann dann auf Grund der derzeit auf der Zielgerade befindlichen Verkäufe natürlich deutlich üppiger ausfallen (wie schätzen breit aber echt 5,00 bis 10,00 €) als das, was jetzt möglich gewesen wäre (da hatten wir 2,00 bis 4,00 € geschätzt).

Konkret meldet das Bulletin vom 18.01.2017 zu bereits abgeschlossenen oder kurz vor der Kaufpreiszahlung stehenden Verkäufen:

Noch im November/Dezember 2016 konnten drei Objekte veräußert werden: Zwei kleinere Büroimmobilien in Schweden und Österreich und das „Acanthus“ in Amsterdam. „Der Verkaufspreis entsprach per Saldo in etwa der Summe der zuletzt festgestellten Verkehrswerte der Objekte von 175,1 Mio. EUR.“ (Anmerkung: Den Verkauf des Acanthus an Blackstone hatten wir aufgrund einer Meldung in PropertyEU an dieser Stelle bereits am 4.1. melden können, wobei der Preis mit 124 Mio. EUR angegeben war, also unter dem Verkehrswert von rd. 137 Mio. EUR. Zum Schweden-Objekt, letzter Verkehrswert gut 20 Mio.,  hatte CS Euroreal bereits im Bulletin für November einen Verkauf über Verkehrswert gemeldet. Österreich, letzter Verkehrswert gut 18 Mio., war uns jetzt ganz neu.  Positiv die Aussage, daß in Summe fast die letzten Verkehrswerte erzielt wurden, denn angesichts der aus dem Holland-Objekt an sich fehlenden 13 Mio. müssen Schweden und Österreich dann deutlich über Verkehrswerten gegangen sein.)

Der CS Euroreal informiert noch über weitere vertraglich gesicherte Verkäufe: Den dicksten Brocken dabei, ein Portfolio mit den drei größten Einzelhandelsimmobilien des Fonds mit Verkehrswerten von rd. 600 Mio. EUR, kennen Sie schon lange. Bereits am 01.08.2016 hatten wir eine entsprechende Bloomberg-Meldung zitiert, daß das „Melody Portfolio“ an den Markt gekommen ist, und am 22.12.2016 hatten wir Sie an dieser Stelle unterrichten können, daß das Portfolio an Union Investment geht. Nur aus dem Preis wird immer noch ein großes Geheimnis gemacht (wir denken, daß er bis in Richtung 700 Mio. EUR gegangen sein könnte). Kaufpreiszahlung und Übergang der Immobilien werden jetzt konkret für März/April 2017 angekündigt.

Ferner erfahren wir heute, und auch das war neu, daß die Büroimmobilie Berlin, Salzufer 22 veräußert wurde, mit Abwicklung im Januar/Februar 2017. Der letzte uns bekannte Verkehrswert lag hier bei 35 Mio. EUR.

Sowohl von der Anzahl der Objekte wie auch vom Gesamtbetrag der Verkehrswerte her konnte der Immobilienbestand damit im Jahr 2016 in etwa halbiert werden auf nunmehr noch 24 Liegenschaften mit Verkehrswerten von insgesamt knapp 1,1 Mrd. EUR. Von diesem Rest sind angabegemäß knapp 600 Mio. EUR am Markt und in mehr oder weniger fortgeschrittenen Verhandlungen. Bis zum Übergang auf die Depotbank am 30.04.2017 rechnet der CS Euroreal nach eigenen Angaben noch mit dem Abschluß weiterer Verkäufe.

Für eine seriöse Prognose ist es heute noch ein bißchen früh, aber wir wagen die Kaffeesatzleserei trotzdem schon mal: Am Ende werden im April wohl 10-15 Objekte für +/- 600 Mio. EUR auf die „Resterampe“ wandern.

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