Savills: Ausblick für 2017

2016 war für Gewerbeimmobilien ein Boomjahr. Das Transaktionsvolumen hat in Deutschland erneut die Marke von 50 Mrd. Euro übertroffen. Die Angebotsknappheit hat die Spitzenrenditen für Büros und Geschäftshäuser in den Top 7 Metropolen fast ausnahmslos unter 4 % gedrückt. Im Umkehrschluß: die 25-fache Jahresmiete und noch mehr sind als Kaufpreis Realität geworden. Wie geht es jetzt weiter?

Savills, eines der führenden internationalen Immobilien-Dienstleistungsunternehmen, stellte kürzlich den „Ausblick Immobilienmarkt Deutschland 2017“ vor. Gern zitieren wir daraus einige markante Aussagen, die uns bei der Lektüre besonders aufgefallen sind:

• Die Phase permanent sinkender Zinsen geht zu Ende. Allerdings ist der Weg aus der Niedrigzinsfalle lang. Anleihen bleiben als Anlageklasse entsprechend unanttraktiv. An Aktien und Immobilien führt kein Weg vorbei, obwohl auch hier die Bewertungen sehr hoch sind.

• Deutschland erlebte einen beachtlichen wirtschaftlichen Aufschwung. Noch nie zuvor gab es hierzulande so viele Erwerbstätige. Dasselbe gilt für die Bürobeschäftigten und folglich war der Bedarf an Bürofläche nie größer. Gebaut wurde und wird jedoch vergleichsweise wenig, so dass sich der Büroleerstand in den Top 6 seit 2010 fast halbiert hat. 2017 wird die Leerstandsrate im Durchschnitt der Top 6 auf ca. 5 % fallen. Büronutzer müssen sich also auf eine noch grössere Flächenknappheit und weiter steigende Mieten einstellen. Für Berlin, Hamburg und München gilt dies in besonderem Maße: Unternehmen, die ein Büro in einer deutschen Metropole eröffnen wollen, können diese drei Städte schon vor Beginn ihrer Suche von der Liste der in Frage kommenden Standorte streichen. Hier gibt es ab einer gewissen Größenordnung schlicht keine modernen Büroflächen mehr.

• Der strukturelle Umbruch im Einzelhandel ist in vollem Gange und noch längst nicht abgeschlossen. Wesentliches Merkmal ist nach wie vor eine Verlagerung von Umsätzen vom stationären zum Online-Handel. Die Folge ist ein sinkender Verkaufsflächenbedarf, der sich abseits der Top-Einkaufslagen über alle Einzelhandelsformate hinweg in höheren Leerständen niederschlagen wird. Die Flächensuche konzentriert sich auf Lagen mit den höchsten Passantenfrequenzen. In den Haupteinkaufsstrassen der grossen Städte bleibt die Nachfrage höher als das Angebot, wenngleich sich nicht nur hier der Trend zu kleineren Geschäften fortsetzen wird. Mit Mietwachstum ist, wenn überhaupt, nur noch in einigen wenigen 1a-Lagen zu rechnen.

• Die grössten Herausforderungen liegen 2017 weiterhin im Einkauf, weil der Investorenwettbewerb um die knappen Objekte entsprechend kompetitiv bleibt. Ergo werden die Anfangsrenditen leicht sinken. Doch genau so oder ähnlich ließe sich auch das Jahr 2016 charakterisieren. Und das Jahr 2015. Und auch 2014. Wesentlicher Unterschied: Inzwischen ist klar, dass der Markt im Hinblick auf das Transaktionsvolumen den Höhepunkt hinter sich hat und – was noch wichtiger ist – die Luft für Kapitalwertwachstum durch weitere Renditekompression dünn geworden ist. Der laufende Investmentzyklus ist in seiner Spätphase.

• Trotz der insgesamt sinkenden Gesamterträge, die sich mit Immobilien in Deutschland erzielen lassen, dürfte die Nachfrage in 2017 mindestens auf dem erreichten Niveau bleiben. Unter dem Strich erwartet Savills ein Transaktionsvolumen zwischen 40 und 50 Mrd. Euro.

Unser Fazit: Die Party läuft noch, aber das Ende wird immer absehbarer. Schließlich war bisher noch jeder Zyklus irgendwann dann doch zu Ende. Unsere Zielfonds sollten jedoch die große Mehrzahl ihrer Verkäufe bis Ende 2017 unter Dach und Fach gebracht haben. Nach übereinstimmender Ansicht der Experten wäre das noch bevor der nächste zyklische Abschwung beginnt. Für die abwickelnden Offenen Immobilienfonds sieht es im Moment also nach einem halbwegs versöhnlichen Ende aus – und für uns nach einer ertragreichen Schlußphase.

Categories: Neuigkeiten