Abwarten und Tee trinken

In seinem fortgeschrittenen Lebensalter sollte sich der Verfasser dieser Zeilen eigentlich lieber mit den Vorzügen des Rentnerdaseins beschäftigen. Und eher nicht mehr mit Weiterbildung. Aber erstens kommt es immer anders und zweitens als man denkt. Wenn das auch nie so richtig geplant gewesenen war, durfte sich besagter Verfasser in den letzten 15 Jahren aus gegebenem Anlaß auch noch mit dem Thema Offene Immobilienfonds / Gewerbeimmobilien beschäftigen. 15 Jahre ist eine ganz schön lange Zeit, und es ergab sich somit die wertvolle Gelegenheit, einen ganzen Zyklus am Immobilienmarkt von Anfang bis Ende mitzumachen. Will sagen, in aller hier auf dem Rübenfeld stets geübten Bescheidenheit, der Verfasser dieser Zeilen hält sich für einen Erleuchteten, den inzwischen sogar gestandene Banker nach seiner Meinung zur weiteren Entwicklung der Immobilienmärkte und von Immobilienfonds fragen.

Erst am Montag dieser Woche kam es für die Leser des „Handelsblatt“ ziemlich dicke, kam das Thema doch gleich auf zwei ganzen Seiten in drei Beiträgen zur Sprache. „Der Büroimmobilienkonzern Preos AG aus Frankfurt steht vor der Pleite“, kriegt man gleich mal zur Einstimmung mitgeteilt. „Finanzwächter warnen vor Kreditausfällen – Vor allem für die deutschen Banken wird die Lage brenzlig – Die Gefahren am Markt für Gewerbeimmobilien sind nicht gebannt“, ist dann gleich der nächste mediale Hammer. Und als ob das nicht schon starker Tobak genug wäre, stellt das „Handelsblatt“ zum Fonds „Uni Immo Wohnen ZBI“ gleich noch die rethorische Frage: „Sollten Anleger jetzt Anteile verkaufen? – Antworten auf die wichtigsten Fragen zu dem Immofonds, der den größten Tagesverlust seit der Finanzkrise hatte.“

Zu letzterem habe ich die wenig hilfreiche Antwort: Ja, man hätte verkaufen sollen. Vor 12 Monaten. Denn die Sturmwolken am Horizont der Immobilienmärkte waren da bereits unübersehbar. Und es gab keinerlei Grund zu der Annahme, daß es die Märkte dieses Mal weniger durchschütteln würde als in all den zyklischen Tiefs zuvor.

Beim Einstieg in das Thema, vor wie gesagt gut 15 Jahren, war der Verfasser dieser Zeilen auch noch in rührseligem Glauben an das gute alte „Betongold“ der Ansicht, Immobilienmärkte seien weniger volatil als Aktienmärkte. Das ist Quatsch. Dass nach einem zuvorigen zyklischen Hoch (das man auch als Übertreibungsphase bezeichnen könnte) die Zeitwerte eines Immobilienportfolios im Durchschnitt (Einzelobjekte kann es auch mal total zerlegen) um 30 % zusammenschmelzen können, das muß man in jedem Zyklus und für eine Vielzahl von Akteuren einfach als gegebene Tatsache hinnehmen. Aufmerksame Betrachter, die gerade mitgekriegt haben, was mit dem ikonischen Frankfurter „Trianon“ passiert ist, wissen sicher genau, wovon ich rede.

Die Abwärtsdynamik der Märkte ist noch lange nicht überstanden. Zweitrundeneffekte kommen erst noch, Zwangsverkäufe aus faul gewordenen Engagements, zur Bedienung von Anteilscheinrückgaben notwendige Verkäufe des einen oder anderen Fonds, teure Anschlußfinanzierungen nach dem süßen Gift der Nullzinsphase etc. etc. Nichts spricht für eine baldige Trendumkehr. Im Gegenteil, meiner Ansicht nach haben wir gerade mal die Hälfte der auch in diesem Zyklus wieder erfoderlichen Wertkorrekturen gesehen. Keine guten Aussichten übrigens für Fondsinvestoren, die ihre Anteile heute zurückgeben wollen, ohne zu wissen, welchen Kurs sie in 12 Monaten dann abgerechnet erhalten.

Sie denken über Neuengagements im Immobiliensektor nach? Da kann ich nur sagen: Ruhe bewahren! Abwarten und Tee trinken lautet die Devise. Oder, dem ungesunden Lebensstil des Verfassers dieser Zeilen eher entsprechend: Setzen Sie sich einfach auf’s Sofa und stellen sich ein paar Hektoliter Rotwein daneben. Können Sie dann ganz in Ruhe austrinken und in circa zwei Jahren mal wieder nachschauen wie die Welt jetzt aussieht. In der Zwischenzeit verpassen Sie nichts.

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