Abwickelnde Immobilienfonds: The never ending story?

An der Frage, wie lange man sich mit dem Thema „Offene Immobilienfonds in Abwicklung“ noch wird beschäftigen können, schieden sich bisher die Geister. Die einen glaubten, wenn die Fonds erst einmal immobilienfrei seien, werde alles ziemlich schnell gehen. Die anderen (zu dieser Fraktion haben wir eher schon immer gehört) verwiesen u.a. auf die deutsche 10-Jahres-Frist bis zur Bestandsfestigkeit von Steuerbescheiden und glaubten, es würde schon noch länger dauern als sich das mancher vorstellen konnte.

Nun haben wir endlich eine relativ konkrete Aussage zu diesem Thema. Ausgerechnet die Commerzbank als Depotbank des DEGI Europa, die in der Vergangenheit nie durch übermäßig anlegerfreundliche Informationspolitik aufgefallen war, hat sich hierzu geäußert.

Im kürzlich erschienenen Abwicklungsbericht des DEGI Europa zum 30.09.2016 lesen wir im Tätigkeitsbericht im Anschluß an die Erläuterungen, welche Faktoren die finale Abwicklung alle beeinflussen: „Aufgrund vorstehend geschilderter Problemstellungen ist eine finale Auflösung des DEGI Europa nicht vor dem Jahr 2026 zu erwarten. Nach aktuellem Sach- und Kenntnisstand wird angestrebt, dass rund 20-30 % des nach der Auszahlung im Januar 2017 verbleibenden Fondsvermögens für das Kalenderjahr 2017 ausgezahlt werden. Weitere 40-60 % sollten nach aktuellem Sach- und Kenntnisstand für die Kalenderjahre 2018-2020 ausgezahlt werden können.“

Sicher kann man die beim DEGI Europa bereits bekannten Eckdaten und die neue Prognose der Depotbank nicht einfach 1:1 auf die anderen Fonds übertragen. Auf Grund seiner zeitlichen Vorreiterrolle eignen sich die Werte des DEGI Europa aber schon, um wenigstens eine grobe Idee zu erhalten, wie es bei den zeitlich nachlaufenden Fonds werden könnte.

Hierzu zunächst die Eckdaten des DEGI Europa:

Netto-Fondsvermögen (NAV) zum Übergangsstichtag auf die Depotbank (30.09.2013): 387 Mio. €

Liquiditätsquote zum Übergangsstichtag: 30,1 % = 116 Mio. €

1 Jahr nach Übergang: NAV = 337 Mio. € – Liquidität = 100 Mio. €

2 Jahre nach Übergang: NAV = 239 Mio. € – Liquidität = 75 Mio. €

3 Jahre nach Übergang (nunmehr immobilienfrei): NAV = 144 Mio. € – Liquidität = 143 Mio. €

3 1/2 Jahre nach Übergang: NAV = 75 Mio. € – Liquidität = 56 Mio. €

Aus diesen Werten nehmen wir also zunächst einmal die Erkenntnis mit, daß im Stadium der Immobilienfreiheit und nach der letzten Ausschüttung nach der dreijährigen Nachfrist nach Übergang auf die Depotbank die heute noch „gebunkerte“ Liquidität des DEGI Europa 15 % des Netto-Fondsvermögens zum Übergangsstichtag ausmacht. Zwei Jahre nach dem Übergangsstichtag und noch nicht immobilienfrei waren es noch 20 % gewesen.

In den dazwischenliegenden 1 1/2 Jahren sank die Quote also um 5 %. Auf den ersten Blick, was aber noch näher zu prüfen sein wird, ergibt sich hier ein ganz interessanter Gleichklang mit der Commerzbank-Prognose, wonach diese Abschmelzungsrate auch in den nächsten vier Jahren etwa 3 % p.a. des Ausgangswertes (Netto-Fondsvermögen bei Übergang auf die Depotbank) betragen wird.

Bei den anderen Fonds muß man jetzt erst einmal überprüfen, inwieweit die Verkaufshistorie (Umfang und Geschwindigkeit) in der Abwicklungsphase signifikante Unterschiede zum DEGI Europa aufweist, und diese Abweichungen müssen in ein Liquiditätsprognosemodell eingearbeitet werden. Ebenso müssen berücksichtigt werden die teilweise sehr abweichenden Liquiditätsquoten konkret des KanAm grundinvest und des CS Euroreal beim Übergang, bzw., um diesen Unsicherheitsfaktor wegzubekommen, es muß die Höhe der nächsten Ausschüttung abgewartet werden.

Anhand der Erfahrungen mit dem DEGI Europa und der jetzt konkretisierten Prognosen seiner Depotbank werden wir aber in überschaubarer Zeit in der Lage sein, eine bis Ende 2023 reichende Grobskizze über die weitere Entwicklung der Netto-Fondsvermögen der uns interessierenden Fonds zu erarbeiten. Danach werden wir entscheiden, in welchem Umfang uns während der nächsten 6-7 Jahre ein Engagement weiterhin sinnvoll erscheint. Bis Mitte 2017 sollten wir Ihnen also ziemlich konkret sagen können, wie die weitere Entwicklung der CS Realwerte AG zu erwarten ist.

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