Alles neu macht der … Januar

Sehn’n se – eben nicht der Mai. So ein Jahreswechsel, wo man sowieso ein paar Werte in der Statistik umtragen muß, ist der natürliche Anlaß, die Statistik überhaupt mal wieder einer kritischen Durchsicht zu unterziehen.

In unseren monatlichen Berichten werden Sie deshalb ab Januar 2018 (der erste Bericht geht voraussichtlich am Wochenende online) ein paar Veränderungen bemerken.

Gehen wir spaltenweise einfach von rechts nach links:

Die erste Veränderung betrifft die Auseinanderrechnung unseres Investment in anteilige Fonds-Liquidität und den Rest-Immobilienbestand. Das machte früher absolut Sinn. Heute nicht mehr so, und darauf gestoßen hat uns eigentlich einer unserer Banker durch eine entsprechende Verständnisfrage.

Gerechnet hatten wir bisher so: Unser Bestand eines einzelnen Fonds hatte einen bestimmten Börsenwert. Anteilig auf unseren Bestand war uns dann auch die im Fonds vorhandene Liquidität zuzurechnen. Die Differenz zwischen Börsenwert und uns anteilig zuzurechnender Liquidität ergab dann unser effektives Investment in Immobilien (mit entsprechendem Discount zu den offiziellen Verkehrswerten).

Inzwischen wurden aber viele Fonds immobilienfrei, oder der Börsenwert in Prozent zum Nettoinventarwert liegt unterhalb der Liquiditätsquote (wie z.B. beim KanAm grundinvest, wo der Börsenkurs nur rd. 80 % des Nettoinventarwertes beträgt, die Liquiditätsquote aber 86,4 %). In diesen Fällen führt unsere bisherige Methodik rein auf Grund der hinterlegten Formel in der Spalte „unser Investment in Immobilien“ zu einem negativen Wert.

Wie gesagt, früher hatte das kaum Auswirkungen, aber inzwischen ist die Welt völlig auf den Kopf gestellt: Es gibt überhaupt nur noch zwei Fonds, bei denen wir tatsächlich auch noch ein rechnerisches Investment in Immobilien haben. Bei allen anderen überdeckt die anteilig uns zuzurechnende Fonds-Liquidität den Kurswert unserer Anteile. Deshalb haben wir die Formel entsprechend modifiziert, so daß sie keine negativen Investmentbeträge für Immobilien mehr erzeugt.

Die bisher unten neben dem Kasten „Immobilien/KAG-Wert“ rechnerisch ermittelte „Beleihungsquote“ entfällt künftig ebenfalls. Angesichts stark zusammengeschrumpfter Immobilienbestände unserer Fonds ergab sich dort schon seit längerer Zeit ein negativer Wert, der definitiv keinerlei Aussagekraft mehr hatte: Einen negativen Beleihungswert gibt es in der Praxis ja gar nicht.

Die wesentlichste Neuerung sind zu Beginn der Tabelle zwei ganz neue Spalten „upside-Potential“ (= Wertaufholungspotential). Bisher betrachteten wir das als eine Art streng zu hütendes Betriebsgeheimnis, denn die von uns eingeschätzte Höhe des Wertaufholungspotentials ist für die Zusammensetzung unseres Portfolios eine der wichtigsten Steuerungsgrößen.

Auch dieser Punkt hat sich wegen der weiter geschrumpften Immobilienbestände inzwischen relativiert: Unter all unseren Investments ist es eigentlich nur noch der CS Euroreal, wo die Schätzung des Wertaufholungspotentials immer noch ein etwas größeres Kunststück ist. Bei allen anderen Fonds kann es eigentlich jeder.

Bei einem inzwischen immobilienfreien Fonds z.B. ist das nämlich denkbar einfach. Nehmen wir mal an, der offizielle Rücknahmepreis = Nettoinventarwert wäre 1,25 EUR und der Börsenkurs 1,00 EUR: Dieser Fonds hat dann 25 % Wertaufholungspotential. Eine unvermeidbare Unschärfe dieser Rechnung ist, daß auch noch lange nach Verkauf der letzten Immobilie (wie z.B. der TMW Immobilien Weltfonds eindrucksvoll bewiesen hat) prozentual durchaus signifikante Veränderungen des Nettoinventarwertes passieren können. Aber solche Ereignisse prognostizieren zu wollen grenzte an Spökenkiekerei. Da muß man dann doch lieber bei dem Motto „lieber ungenau richtig als exakt falsch“ bleiben.

Bei Fonds mit einem immer noch etwas größeren Restbestand an Immobilien (das sind aber nur noch der CS Euroreal und der SEB ImmoInvest sowie eingeschränkt der KanAm grundinvest) kommt es sehr darauf an, die Portfolioqualität und damit die voraussichtlichen Veräußerungserlöse einigermaßen zutreffend einzuschätzen. Die veröffentlichten (und jährlich von den Gutachterausschüssen neu zu rechnenden) offiziellen Verkehrswerte können hierfür keinesfalls ungeprüft übernommen werden. In der Vergangenheit durften wir nur allzu oft erfahren, daß diese Verkehrswertgutachten teilweise nicht das Papier wert sind, auf dem sie geschrieben wurden. Deshalb erarbeiten wir intern für jedes einzelne Fondsobjekt eine eigene Verkaufspreis-Prognose. Nicht die Verkehrswerte der Fonds, sondern unsere eigenen Prognosen der voraussichtlichen Verkaufserlöse legen wir dann der Ermittlung des Wertaufholungspotentials zu Grunde.

Am Beispiel des CS Property Dynamic mit seinen nur noch zwei Restobjekten in Polen hatten wir hier erst vor wenigen Tagen einen ziemlich dezidierten Einblick in unsere Arbeit gegeben.

Das upside-Potential geben wir zukünftig nicht nur in Prozent an, sondern auch als absoluten Wert für die jeweils von uns gehaltenen Bestände. So wird auch auf einen Blick deutlich, welches Ertragspotential der CS Realwerte AG für die Zukunft noch verbleibt – oder, mit anderen Worten gesagt: Wie lange noch genug Manövriermasse für ein erfolgreiches Weiterbetreiben unseres Geschäfts vorhanden ist. Letzteres interessiert natürlich besonders brennend die mit uns zusammenarbeitenden Banken.

Unabhängig von der Gesamtsumme sehen unsere Aktionäre damit außerdem auf einen Blick, von welchen einzelnen Fonds unsere künftige Ertragsfähigkeit in besonderem Maße abhängt – oder, mit anderen Worten gesagt: Bei welchen Fonds ein „Schlag in’s Kontor“ für uns besonders folgenreich wäre.

Weglassen werden wir zukünftig die inzwischen überholte Spalte mit den Auflösungsterminen unserer Fonds (die seit längerem sämtlich in der Vergangenheit liegen). Weglassen werden wir auch die Spalte mit den früheren Ausschüttungsterminen, die vor allem bei den großen Fonds im vergangenen Jahr ohnehin völlig durcheinander gekommen waren.

Anstatt dessen geben wir an der Stelle an, wie viele Immobilien der jeweilige Fonds noch besitzt und wie hoch der Immobilienanteil am Gesamtvermögen des Fonds ist.

Alles in allem wird dadurch unser Berichtswesen für unsere Aktionäre noch einmal deutlich informativer.

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