AXA Immoselect: Billig oder teuer?

Dies ist ein wunderbares Beispiel, auf welche Ebenen sich in der Schlußphase der Abwicklung eines Fonds die analytischen Ansätze verschieben (müssen).

Letzten Freitag kündigte der AXA Immoselect an, am 26.07. pro Anteil 0,39 EUR ausschütten zu wollen. Prompt sprang der Kurs heute schon auf bis zu 0,85 EUR – bei einem Net Asset Value von 0,93 EUR.

Ex Ausschüttung entspräche das dann 0,46 EUR gegenüber 0,54 EUR. Also 8 cent Wertaufholungspotential, mithin auf der neuen Kursbasis 17,4 %. Zu wenig, würden wir sagen, denn wir hatten uns geschworen: Steht nicht mindestens eine 20 vor dem Komma, dann lassen wir es.

Die Sache hat nur einen winzigen Haken: Das sind die restlichen Rückstellungen. 3,2 Mio. EUR davon hat der AXA Immsoselect momentan noch, bei einem Gesamt-Nettoinventarwert von lediglich noch 26,0 Mio. EUR. Bei gut 48 Mio. Stück umlaufender Anteile machen die Rückstellungen rd. 6 2/3  cent je Anteil aus.

Nach aller bisherigen Erfahrung pflegten mehr oder weniger alle Fonds ihre Rückstellungen aus reiner Übervorsicht um etwa Faktor 3 zu üppig zu dotieren. Nach Lektüre des soeben erschienenen Abwicklungsberichts ist ziemlich klar, daß nur 0,33 Mio. EUR (Prüfungskosten) „echt“ sind, der Rest sind Rückstellungen für bestrittene Ansprüche aus einem drei Jahre zurückliegenden Immobilienverkauf (0,38 Mio. EUR) sowie für Grunderwerbsteuer (2,48 Mio. EUR). Letzteres nach Auskunft involvierter Personen aus reiner Vorsicht, weil für den letzten Holland-Verkauf noch keine Erlaß-Bescheide vorliegen, auf die aber Anspruch besteht. Da ist eine Inanspruchnahme nicht besonders wahrscheinlich, weshalb der Rücknahmewert demnächst noch einmal um knapp 6 cent steigen könnte. Und dann wären es nicht 8 cent = 17,4 % Wertaufholungspotential, sondern 14 cent = 30,4 %. Und das allerdings wäre dann wieder eine sehr attraktive Zahl …

Also selbst auf der gegenwärtig optisch eher teuren Basis doch noch ein Kauf?

Gut, dass wir diese Gewissensentscheidung im Moment gar nicht treffen müssen. Wir haben schon 2 Mio. Stück …

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