AXA Immoselect: Doch alles Käse in Holland?

Drei Restobjekte hatte der AXA Immoselect zu Jahresbeginn noch. Die müssen nach den strengen Terminvorgaben der BAFin bis Oktober 2017 verkauft sein.

Das Einkaufszentrum im schwedischen Malmö, wo kurz zuvor noch die Vermietung einer großen Leerstandsfläche an BAUHAUS gelungen war, konnte im Mai 2017 leicht über dem letzten Verkehrswert von 39,1 Mio. EUR verkauft werden.

Antegnate Shopping-Center

Das, was man vor 1-2 Jahren noch für einen Selbstläufer gehalten hatte, nämlich ein Einkaufszentrum in Antegnate (nahe Bergamo, Italien), scheint jetzt eher mühselig zu sein. Gekauft auf dem Höhepunkt des letzten Immobilien-Booms 2009 für über 150 Mio. EUR hat AXA den Konsumtempel inzwischen auf nur noch die Hälfte, genauer gesagt 76,8 Mio. EUR abgeschrieben. Lange Zeit hieß es bei AXA, man sondiere den Markt, habe aber mit dem Verkauf keine Eile, weil bisher bei jeder Marktsondierung höhere Preise herausgekommen seien. Doch da hat man dann scheinbar zu lange gewartet: Vollkommen unerwartet rückten in der Nachbarschaft die Bagger an, und unmittelbar im eigenen Einzugsbereich entsteht plötzlich Konkurrenz.

Der linke Gebäudeflügel ist seit kurzem wieder vermietet.

Undurchsichtig ist auch die Lage beim Bürogebäude in Amersfoort (Niederlande). Vor vier Jahren stand die damals komplett an die AGIS-Versicherung vermietete Trouvaille noch mit über 80 Mio. EUR in den Büchern, obwohl da schon klar war, daß AGIS die bisherige Hauptverwaltung aufgeben und Mitte 2015 ausziehen würde. Seitdem Jahr für Jahr abgewertet auf heute nur noch 37,7 Mio. EUR.

Seit fast zwei Jahren stand das Gebäude leer – ein Schicksal, das in der zweitgrößten Stadt der Provinz Utrecht allerdings eine ganze Reihe von Bürogebäuden teilen. Die Leerstandsquote liegt hier hartnäckig im hoch zweistelligen Bereich, und vor vielen Objekten stehen die „Te huur“-Schilder schon seit Jahren.

Dieses Modell steht auf dem verwaisten Empfangs-Thresen. Die drei ineinander geschachtelten Gebäudeteile sind hier gut zu erkennen.

Letztes Jahr gab es neue Hoffnung: Die Stadtverwaltung von Amersfoort erwog sehr ernsthaft einen Umzug des Rathauses in die AXA-Immobilie, die genau genommen ein Ensemble aus drei eigenständigen, aber zusammenhängenden Gebäudeteilen ist. Eine schlechte Wahl wäre das nicht gewesen, denn die Lage genau zwischen der historischen Innenstadt und dem Bahnhof, und vom Polizeipräsidium nur durch ein Parkhaus getrennt, ist eigentlich gut. Weitere prominente Nachbarn sind ein NH-Hotel, die Hauptverwaltung des Molkereikonzerns FrieslandCampina und KPN.

Im April 2017 wurde dann bekannt, daß der 7-geschossige linke Gebäudeflügel (7.500 von 32.000 qm) an den Finanzdienstleister Vesting Finance (ein Verwalter von Kreditportfolien) vermietet werden konnte, der hier 600 bisher auf verschiedene Standorte verteilte Mitarbeiter zusammenzieht. Das ist aber ausgerechnet der Gebäudeteil, den die Stadtverwaltung nach Angaben von Ratsmitgliedern bereits näher für einen möglichen Umzug untersucht hatte.

Innen gab es scheinbar neue Fahrstühle

Einen ganz perfekten Plan schien AXA also gar nicht gehabt zu haben. War es vielleicht sogar nur eine Panikreaktion auf die inzwischen jahrelange quälende Hängepartie mit der Stadtverwaltung, nach dem Motto „Spatz in der Hand ist besser als Taube auf dem Dach“? Jedenfalls pries AXA-Manager Crispijn Stulp selbst nach der erfolgten Teilvermietung noch am 7. April und 23. Mai in Briefen an die Stadtverwaltung das AXA-Gebäude in der Van Asch van Wijkstraat als hervorragende und kostengünstigere Alternative für den künftigen Rathausstandort. Dabei verwies er auf die Kosten für die Sanierung des bisherigen Rathauses, 2012 noch mit 21,5 Mio. EUR veranschlagt, die inzwischen auf 32,5 Mio. EUR explodiert seien.

Eingangsbereich und Lobby zwischen zwei Gebäudeteilen. Deutliches Indiz für Handwerker-Aktivitäten: Der Fußboden ist abgeklebt.

Doch der Drops ist gelutscht, vor drei Wochen meldete RTV Utrecht: Am 27.06.2017 beschloß der Stadtrat von Amersfoort mit 22 gegen 17 Stimmen, die Umzugspläne zu begraben und statt dessen das bisherige, nur einen Steinwurf entfernte Rathaus zu sanieren.

Die Gretchen-Frage ist jetzt: Hatte AXA für die restlichen Dreiviertel des Gebäudes einen Alternativ-Plan, oder vielleicht sogar schon Mietinteressenten? Wenn nein, dann wird es jetzt mit dem von der BAFin in Stein gemeißelten Endtermin für den Verkauf aller Immobilien (Oktober 2017) langsam ein bißchen eng.

Am 18.07.2017 haben wir uns das Objekt vor Ort einmal angeschaut. Ein schöner warmer Sommertag, im linken Büroflügel waren in allen Etagen die meisten Bürofenster offen – ja, der neue Mieter dieses Gebäudeteils scheint eingezogen zu sein.

Am Hintereingang:
Auch hier scheint jemand zu werkeln.

Aber ansonsten: Nicht gerade hektische Aktivität. Vor dem Gebäude machten drei Mitarbeiter einer Trockenausbaufirma Mittagspause. Im Innenhof standen drei Lieferwagen einer Sanitärfirma. In der zentralen Lobby zwischen linkem und mittleren Gebäudeteil waren Teile des Fußbodens abgeklebt, deutliche Hinweise auf Handwerkeraktivitäten, und es schien auch gerade ein zusätzlicher Aufzugsbereich entstanden oder mindestens generalüberholt zu sein. Ob es sich dabei aber nur um Unterhaltsmaßnahmen handelte, oder ob hier der Einzug weiterer Mieter vorbereitet wird, konnten wir beim besten Willen nicht beurteilen – und Werktätige, die man hätte befragen können, waren weit und breit nicht in Sicht.

Die Spülung auf dem Herrenklo im Erdgeschoß funktionierte übrigens in drei von vier Kabinen.

Noch nicht ganz Bronx-Atmosphäre, aber schon trostlos: Der Innenhof.

Warum wir das so genau wissen? Man kam in das Gebäude völlig ungehindert hinein, die Rezeption war dauerhaft verwaist, und wir konnten im ganzen Haus herumspazieren wie wir wollten. Trotz der in allen Erdgeschoßfenstern, offenbar aber nur zur Abschreckung, angebrachten Reklameschilder eines Sicherheitsdienstes, der sein Geld nicht wirklich wert zu sein scheint.

Ein Trost bleibt: In unserer Verkaufspreis-Prognose hatten wir für Amersfoort vorsichtshalber bereits letztes Jahr nur noch 15 Mio. EUR angesetzt, das sind lediglich knapp 470 EUR pro qm – das allerdings sollte der Tränenpalast selbst als 75-%-Leerstand noch bringen können.

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