Category : Neuigkeiten
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Unsere Aktionäre werden es schon kennen: Ab und zu kommen da immer mal wieder ein paar Bauernfänger um die Ecke und veröffentlichen im Bundesanzeiger ein Übernahmeangebot zum Beispiel für Aktien der CS Realwerte AG. Das kostet die Initiatoren außer dem kaum mehr als zweistelligen Betrag für die Bundesanzeiger-Veröffentlichung rein gar nichts, aber die Depotbanken sind per Gesetz verpflichtet, jeden noch so großen Schwachsinn und jede noch so üble Bauernfängerei unkommentiert an ihre Depotkunden weiterzuleiten. Der ein oder andere unserer Aktionäre wird da immer ganz aufgeregt und fragt bei uns nach, warum der Wert der Aktien denn so dramatisch eingebrochen sei – und es dauert dann eine Weile, die Hintergründe zu erklären, nämlich, daß hier ein paar ganz Schlaue den Dummenfang zu einem scheinbar sogar funktionierenden Geschäftsmodell gemacht haben.
Erst heute kam zu unserer Kenntnis, daß es da kürzlich eine richtige XXXL-Aktion gegeben hat. Eine SCP INVESTMENTS LIMITED, geschäftsansässig im Trust Company Complex, Ajeltake Road, Ajeltake Island, Makuro, MARSHALL ISLANDS veröffentlichte im Bundesanzeiger vom 14.12.2023 eine Liste mit nicht weniger als 63 Wertpapieren, deren Besitzer sie zur Abgabe eines Verkaufsangebotes auffordert.
Die mit den USA assoziierten Marshallinseln, eine Ansammlung paradiesischer Atolle im Pazifik mit gerade mal 50.000 Einwohnern, wurden nach dem 2. Weltkrieg von den Amis den Japanern abgenommen und 1986 formell unabhängig. Seit den 1960er Jahren nutzten US-Reedereien das Fleckchen im Nirgendwo für Billig-Ausflaggungen. Heute haben vor allem US-Hedgefonds die Marshallinseln als weitgehend rechtsfreies Steuerparadies entdeckt – in der Hauptstadt Makuro gibt es mehr Briefkastenfirmen als Menschen.
Die 63 Titel umfassende „want list“ von SCP ist eine wahrlich bunte Mischung. Libanesische Staatsanleihen möchten die Herrschaften kaufen, aber auch Schuldtitel der Air Berlin und der gerade krachend pleite gegangenen Signa, ein paar in der dritten Welt verstreute Kohle-, Gold- und Lithium-Minen, sämtliche abwickelnden deutschen Offenen Immobilienfonds. Und am entgegengesetzten Ende der Welt kennen die Begehrlichkeiten schier keine Grenzen: Auch an den Aktien der CS Realwerte Aktiengesellschaft (WKN 543 040) sowie den Aktien von deren Großaktionär, der Aktien-Gesellschaft für Historische Wertpapiere (WKN 502 010) ist man auf den Mashallinseln interessiert, nebenbei auch noch an Aktien der MK Kliniken .
Für einen CS Property Dynamic möchte SCP (bei einem Börsenkurs von 10,00 Euro) immerhin 8,50 Euro pro Anteil bezahlen, und für einen KanAm grundinvest (Börsenkurs 2,07 Euro) auch noch 1,60 Euro. Der Verfasser dieser Zeilen zerbricht sich nun den Kopf, welche Durchsetzungaussichten eine Beleidigungsklage auf den Marshallinseln wohl hätte. Und, falls ja, ob eine Reise dorthin als Dienstreise steuerlich abzugsfähig sein könnte, was unsere Klagewut natürlich deutlich zu steigern vermöchte. Wie es das Alphabet nämlich so will, steht die AG für Hist. WP an prominenter Stelle ganz oben auf der Ankaufsliste – mit einem gebotenen Maximalpreis von 0,10 Euro pro Aktie, also gerade mal 10 % des Nennwertes. Was für eine Unverschämtheit.
Wir wollten da heute nur schon mal höchst vorsorglich drüber gesprochen haben. Also fallen Sie bitte nicht in Ohnmacht, wenn Ihnen von Ihrer Depotbank für Ihre CS-Realwerte-Aktien in den nächsten Tagen dieses famose Übernahmeangebot in’s Haus flattert. Es folgt nur der Logik dieser Leute, daß nämlich jeden Morgen irgendwo auf der Welt wieder ein Dummer aufsteht. Und daß man auf den Marshallinseln für keine noch so abgefeimte Schweinerei zur Rechenschaft gezogen wird.
Bei Durchsicht des gerade veröffentlichten Abwicklungsberichtes des CS Euroreal per 30.09.2023 stolperten wir über die Position „Rückstellungen“. Von den zurückgestellten 22,0 Mio. EUR entfallen allein 21,9 Mio. EUR auf eine Position „Rückstellungen für Ertragsteuern im Ausland“. Das sind nahezu 10 % des Fondsvolumens von derzeit noch 234 Mio. EUR, also nicht ganz wenig. Folglich legte sich die Stirn des Verfassers dieser Zeilen in Falten, auf der Stern erschien ein Fragezeichen und der Satz vor diesem Fragezeichen lautete: Wat is dat?
Rückblende: Bei Übergang des Verwaltungsmandats auf die Depotbank (Commerzbank), also am 30.4.2017, hatte der CS Euroreal noch ein Volumen von 1,55 Mrd. EUR. Die Rückstellungen waren zu dem Zeitpunkt mit 173 Mio. EUR dotiert. Darin enthalten: Gerade erst gebildete 23,7 Mio. EUR für Steuern aus realisierten Verkäufen des abgelaufenen Geschäftsjahres. In Relation war das kein Betrag den man damals hinterfragen wollte: Auf der anderen Seite standen ja noch 29 zu veräußernde Objekte mit einem Verkehrswert von rd. 1,4 Mrd. EUR. Die Imponderabilien daraus betrugen ein Vielfaches des Betrages der in Rede stehenden Rückstellung.
Doch heute haben wir ganz andere Relationen: Seit dem Zeitpunkt der Rückstellungsbildung ging das Fondsvolumen von 1,55 Mrd. auf 234 Mio. EUR zurück. Die in Rede stehende Rückstellung dagegen veränderte sich mit 21,9 Mio. EUR so gut wie gar nicht. Damals im Gesamtkontext kaum beurteilungsrelevant, heute aber sind’s eben fast 10 % des Fondsvolumens.
Ziemlich schnell (unsere Aktenführung ist schon ganz ordentlich) ließ sich die Frage beantworten: Wo kam das denn mal her? Im Geschäftsjahr 2016/17 gab es bei den Verkäufen nur ein einziges ausländisches Objekt, dessen Größenordnung dazu taugte, eine derart hohe Rückstellung zu veranlassen: Das Einkaufszentrum Le Befane im italienischen Rimini (Verkehrswert damals: 241 Mio. EUR), Ende 2016 im Paket mit der Rathaus-Galerie in Leverkusen und dem Mercado in Nürnberg zu einem rückschauend betrachtet phantastischen Paketpreis an Union Invest verkauft.
Gebildet wurde die Rückstellung zur Jahreswende 2016/17. Heute haben wir Anfang 2024. Und kein italienisches Finanzamt hat scheinbar in der Zwischenzeit den Finger gehoben und Geld haben wollen. Die ganze Sache sieht irgendwie aus nach dem Kamel, das man sich dringend wegwünscht, damit es ja nicht das Gras von so einer alten Sache runterfrißt. Rechnen wir mal weiter: Steuerliche Verjährungsfristen würden hier wohl 2027/28 ablaufen. Und das passte dann irgendwie wieder zu der Aussage im Abwicklungsbericht: Finale Auflösung nicht vor dem Jahr 2029.
Ob es wirklich so ist? Wir können darüber nur spekulieren. Auch wenn es abgesehen von den Bankguthaben heute die mit Abstand größte Bilanzposition des Fonds ist: Die Verwahrstelle (Commerzbank) hält es keineswegs für notwendig, die Fonds-Investoren über die Hintergründe einer derart bedeutsamen Position auch nur ansatzweise aufzuklären.
So können wir das Thema zum gegenwärtigen Zeitpunkt und ohne wirklich belastbare Informationen nur in einen Bilanzposten buchen, den außer der CS Realwerte AG nicht so viele andere Firmen haben dürften: Der Posten heißt „Phantasie und Träume“. Stellen wir uns nur mal vor, die Rückstellung würde tatsächlich nicht benötigt und in einigen Jahren aufgelöst: In Anbetracht der Höhe unserer Beteiligung am CS Euroreal würde das später mal allein für uns einen a.o. Ertrag von etwa 2 Mio. EUR bedeuten.
Prosit Neujahr.
Auf meinen letzten Beitrag „Berichtssaison“ reagierte prompt ein alter Bekannter (nickname: Joe) aus dem inzwischen leider vom Winde verwehten Internet-Forum zum Thema abwickelnde Immobilienfonds. Der Einfachheit halber und weil es durchaus allgemein interessieren dürfte hier im Original seine Zuschrift:
Den gestrigen Beitrag „Berichtssaison“ hast Du vielleicht doch ein paar Stunden zu früh geschrieben, denn am Spätnachmittag/Abend kamen ja noch die Jahresend-NAVs der Fonds und siehe da, Savills hat bei den beiden SEB-Spezialitätenfonds Immoportfolio Target Return und Global Property zum Jahresende in den Zauberhut gegriffen und wohl kräftig Rückstellungen aufgelöst (so meine Vermutung, wo soll es sonst herkommen), der NAV beider Fonds stieg um 17,5 % bzw. 18,8 %. Damit wurden die beiden Fonds wohl zum Geschäftsjahresende „auflösungsbereit“ gemacht, auch wenn Savills sich bisher nicht zu einer Kommentierung herabgelassen hat. Ich würde daraus mal vermuten, dass Savills damit zu erkennen gegeben hat, wieviel der bisherigen opulenten Rückstellungen noch an die Anleger gehen sollen und dass man (das Abwicklungsmanagement, also Savills) den Rest für die Abdeckung der verbleibenden Restrisiken einstecken wird. Ob das nun in der Aufteilung angemessen ist (z.B. der SEB Immoportfolio Target Return hatte per Nov. 2023 ca. 1,51 Euro Rückstellungen per Anteil, um 71 Cent wurde nun der NAV aufgewertet, verblieben 80 Cent für das Restrisiko), wer soll das von außen seriös beurteilen können?
Binnen drei Monaten nach Stichtag hatte die Commerzbank für die von ihr abgewickelten Fonds CS Euroreal und DEGI Europa die Abwicklungsberichte per 30.09.2023 zu veröffentlichen. Normalerweise erscheint so was ja erst 5 Minuten vor Mitternacht des allerletzten gerade noch erlaubten Tages. Aber heute hatten wir das Glück, dass die zuständigen Commerzbanker offenbar zeitig in das Jahresendwochenende verschwinden wollten: Schon heute morgen waren die Berichte auf der homepage.
Der DEGI Europa schüttet am 11.1.2024 pro Anteil 0,09 EUR aus, ziemlich genau so viel wie von uns erwartet (0,10 EUR). Der größte Teil der Ausschüttung speist sich aus einem a.o. Ertrag durch Auflösung nicht mehr benötigter Prozesskostenrückstellungen, der Mitte 2023 zu einem Anstieg des Rücknahmewertes von 0,08 EUR/Anteil führte. In dieser Höhe ist die demnächstige Ausschüttung also keine Substanzausschüttung, sondern eine Ertragsausschüttung und in unserer G+V entsprechend ergebniswirksam zu buchen.
Unverändert bleibt die letztjährige Aussage, die finale Auflösung des Fonds sei „nicht vor dem Jahr 2024“ zu erwarten. Das ist ja nun nicht mehr in so ferner Zukunft, warten wir’s also mal ab. Für unsere G+V ist die Messe beim DEGI Europa ohnehin schon in zwei Wochen endgültig gesungen, wenn die Ausschüttung weitestgehend ertragswirksam zu buchen ist. Durch den Ausschüttungsabschlag sinkt der Rücknahmewert dabei fast auf das Niveau unseres Einstandspreises, das heißt, die später noch ertragswirksam zu buchende Differenz bei finaler Auflösung wird nur noch marginal sein.
Keinerlei Überraschungen enthält der Auflösungsbericht des CS Euroreal. Der Zeitpunkt der finalen Auflösung wird unverändert mit „nicht vor dem Jahr 2029“ angegeben. In den Geschäftsjahren 2023/2024 bis 2025/2026 sollen rund 60 bis 65 % des verbliebenen Fondsvermögens ausgezahlt werden, was (nach Anrechnung der im Dez. 2023 bereits erfolgten Ausschüttung) bis Juni 2026 etwa 1,20 EUR/Anteil entspräche. Das sind jetzt ca. 0,30 EUR/Anteil mehr als sich aus der Ankündigung im letztjährigen Abwicklungsbericht abgeleitet hätte.
Unser Einstandspreis von etwas mehr als 1,40 EUR/Anteil wird insofern bis Mitte 2026 durch die weiteren Ausschüttungen weitestgehend kompensiert sein, so daß wir den erst auf 2029 avisierten Schlußtermin mit großer Gelassenheit betrachten können.
Wir wünschen allen unseren Aktionären und den treuen Lesern dieser Seite einen guten Rutsch und einen gelungenen Start in’s Neue Jahr. Bereits am 2.1. werden wir Sie an dieser Stelle über die vorläufigen Resultate des Geschäftsjahres 2023 informieren können.
Dann warten wir nur noch auf die Ausschüttungsankündigung des KanAm grundinvest, mit der wir Anfang des Neuen Jahres rechnen. Mit 0,50 bis 1,00 EUR/Anteil sind hier die Schätzungen gewöhnlich gut informierter Kreise außergewöhnlich breit. Ansonsten dürfen wir bereits heute darauf hinweisen, daß unser Geschäft nach einem durchaus ereignisreichen Jahresultimo für einige Monate erst einmal wieder in seinen immer häufigeren Dornröschenschlaf versinken wird. Nicht nur, weil der Verfasser dieser Zeilen demnächst mit der besten Ehefrau von allen mal wieder ein paar Wochen lang über die Weltmeere schippern wird, sondern vielmehr auch, weil überhaupt erst im Mai 2024 mit der Ausschüttungsankündigung des CS Property Dynamic etwas Berichtenswertes anstehen wird.
Das Jahresende naht mit Riesenschritten – nur noch ein paar Tage, dann muß der Jahresabschluß gemacht werden. Außerdem wird es schon wieder Zeit, einen Blick auf die Performance zu werfen. Wenn wir mal unterstellen, daß sich die Kurse bis Jahresultimo nicht mehr so wahnsinnig verändern werden, lässt sich für 2024 bereinigt um die unterjährigen Ausschüttungen bei unseren drei größten Positionen folgende Kursentwicklung beobachten:
CS Euroreal: plus 10,4 %
CS Property Dynamic: plus 6,2 %
KanAm grundinvest: plus 12,2 %
Der ganz überwiegende Teil des überdurchschnittlichen Wertzuwachses beim KanAm grundinvest erklärt sich dadurch, daß Ende Juni wegen der Auflösung nicht mehr benötigter Rückstellungen der Rücknahmepreis (= Net Asset Value) von 2,34 EUR auf 2,50 EUR/Anteil gestiegen war. Ohne diesen Effekt wäre die Kursentwicklung auf Grund der Enttäuschung über den Totalausfall der für August erwartet gewesenen Ausschüttung wohl eher verhalten geblieben.
Mit plus 24,7 % besonders viel Freude machte uns unsere viertgrößte Position, der DEGI Europa. Auch hier gab es eine spezielle Erklärung für die außergewöhnliche Performance: Ebenfalls wegen der Auflösung nicht mehr benötigter Prozeßkostenrückstellungen war hier der Rücknahmepreis (= Net Asset Value) Anfang August von 0,42 EUR auf 0,50 EUR/Anteil gestiegen.
Negativ auffällig ist dagegen der DEGI International mit minus 16,7 %, dessen Brandschadenruine in Bukarest sich immer mehr zum Desaster zu entwickeln scheint. Davon haben wir aber nur noch wenige leichte Schrammen abgekriegt: Diese Position hatten wir ab April 2023 komplett aufgelöst, bevor es dann so richtig südwärts ging.
Alles in allem also ein durchaus erfreuliches Jahr, in dem sich die Erwartungen und Ansprüche an unser Geschäftsmodell wieder einmal voll bestätigt haben. Unter Zugrundelegung unserer Ausschüttungserwartungen scheint auch in 2024 erneut ein leicht zweistelliger Wertzuwachs unseres Portfolios möglich. Diese gute Gabe unter dem Weihnachtsbaum wissend wünscht der Verfasser dieser Zeilen den Aktionären der CS Realwerte und allen treuen Lesern dieser Seite ein frohes und friedvolles Weihnachtsfest.