Category : Neuigkeiten
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Wir entnehmen soeben einer Pressemitteilung der Maklerfirma Jones Lang LaSalle (JLL):
Aberdeen Asset Management hat das Einkaufszentrum King Cross in Zagreb an die SES Gruppe verkauft (Anm. d. Red.: Das war das letzte im DEGI Global noch vorhandene Objekt).
Die führende Beratungsfirma für Gewerbeimmobilien JLL hat Aberdeen Asset Management beim Verkauf des Einkaufszentrums der ersten Generation in Zagreb beraten.
Im Bezirk Jankomir, der ersten kommerziellen Zone in Zagreb, bekannt für Einzelhandels- und Geschäftseinrichtungen, ist King Cross eine der attraktivsten Destinationen für alle Shoppingfans in der kroatischen Hauptstadt. Er ist auch bekannt dafür, dass der erste Decathlon in Kroatien eben hier eröffnet wurde. Im Einkaufszentrum King Cross gibt es auch andere bekannte internationale Marken wie z.B. InterSpar, Harvey Norman, Jysk und viele andere, erinnert JLL in der Mitteilung.
Kroatien habe sich noch einmal als sehr attraktiver Standort für internationale Investoren erwiesen, erklärte Uros Grujic, Direktor für Kapitalanlagen bei JLL Südosteuropa.
Da reibt sich der Leser dann doch verwundert die Augen: „King Cross ist eine der attraktivsten Destinationen für alle Shoppingfans in der kroatischen Hauptstadt.“ Sollte der Makler, der den Deal vermittelte, gar nicht mitbekommen haben, daß das 15.600 qm große Schmuckstück für weniger als 4 Mio. EUR verkauft wurde? Vielleicht doch ein bißchen mager für „eine der attraktivsten Destinationen“, die sich der DEGI Global Business im Jahr 2006 mal für 85,1 Mio. EUR angelacht hatte.
Klar, auch die Immobilienbranche lebt von vollmundigen Verlautbarungen und ungeniertem Auf-die-Kacke-hauen. Aber einen solchen Realitätsverlust wie in der zitierten JLL-Pressemitteilung haben wir ehrlich gesagt in all den Jahren, in denen wir uns nun schon mit der Materie beschäftigen, noch nicht erlebt.
Na klar, werden sie sagen. Rumänien. Gabriel Popoviciu. Undurchsichtige Bauvorhaben. Da war ja nichts anderes zu erwarten. So was hätte es bei uns ja nie gegeben.
Wirklich nicht? Wir würden einmal behaupten: So was wie Gabriel Popoviciu gibt es bei uns auch, selbst in der Branche der Anbieter und Verwalter Offener Immobilienfonds. Die Leute hier tragen nur bessere Anzüge als Herr Popoviciu, und haben nach außen hin ein smarteres Auftreten.
Was war geschehen? Vor über einem Jahrzehnt kam die nordirische Baufirma Mivan auf die famose Idee, das arme Rumänien mit dem Bau etlicher Einkaufszentren zu beglücken. Unter anderem auch mit der Tiago Mall in der Weltstadt Oradea. In Abwandlung aller anderen Erkenntnisse zur Globalisierung würden wir da mal sagen: Think global, if you deserve that soon it’s raining shit.
Etwa 60 Mio. EUR hatte Mivan in der Tiago Mall schon verbaut, dann kam die Finanzkrise. Mivan schaffte es nicht mehr, die Innenausstattung zu vollenden, und ging bald darauf pleite.
Im ersten Versuch verlangte der Konkursverwalter Transilvania in der Zwangsversteigerung 35,5 Mio. EUR. Das wollte niemand zahlen. Doch als die Kaufpreisforderung auf 30,5 Mio. EUR sank, trat Gabriel Popoviciu auf die Bildfläche: Im Juni 2010 erwarb er über seine Shopping Center Holding den halbfertigen Konsumtempel. Popoviciu versprach, für die Fertigstellung und Eröffnung weitere 20 Mio. EUR in die Mall zu investieren. Dazu kam es aber nicht, denn von dem versprochenen Geld kam nie etwas auf der Baustelle an.
Man reibt sich verwundert die Augen: Die auf dem Objekt lastenden Schulden werden heute mit 58,3 Mio. EUR beziffert. Zu gerne wüssten wir von Herrn Popoviciu, wie er es geschafft hat, 191 % des Kaufpreises zu finanzieren. Mit der HypoVereinsbank, deren Mutterkonzern UniCredit eine dermaßene Großzügigkeit zeigte, stehen wir schließlich auch in Geschäftsverbindung. Da lernt man doch gerne noch dazu.
Seit zwei Jahren hat UniCredit mit Herrn Popoviciu ja auch kein Problem mehr. Da verkaufte sie ihre Forderung als Teil eines „Bad Loan Portfolio“ an einen polnischen Fonds. Um so mehr Probleme hat jetzt Herr Popoviciu: Für eine Reihe illegaler Immobiliengeschäfte, mit denen der rumänische Staat um 600 Mio. EUR geschädigt worden sein soll, wurde er im August 2017 zu sieben Jahren Gefängnis verurteilt.
Zwar gelang Herrn Popoviciu zunächst die Flucht nach London, vermutlich sogar mit einem Erster-Klasse-Flug, denn sein Privatvermögen wird immer noch auf etwa 350 Mio. EUR geschätzt. Dieser Betrag reicht aber scheinbar noch nicht für eine Aufenthaltsberechtigung im Vereinigten Königreich, denn die Briten fackelten nicht lange und lieferten Popoviciu schon ein Vierteljahr später wieder an Rumänien aus.
Verständlicher Weise konnte sich Herr Popoviciu dieses Jahr nicht so intensiv um seine Immobilienprojekte kümmern, wie man sich das vielleicht gewünscht hätte. Deshalb ging die Besitzgesellschaft der Tiago Mall im Sommer 2017 erneut pleite. Die dritte Zwangsversteigerung Anfang dieses Monats mit einem Mindestgebot von 20 Mio. EUR verlief zunächst ergebnislos.
Unser heißer Tip: Nächste Woche ist der vierte Zwangsversteigerungstermin. Wenn Sie da ein Aktenköfferchen mit überschaubaren 17 Milliönchen dabei hätten, könnten Sie die fast fertige Shopping Mall für kaum mehr als ein Viertelchen der bisher investierten Baukosten kaufen. Vielleicht googeln Sie mal, ob Oradea einigermaßen schön ist? Wir werden das auch gleich mal machen.
Heute meldet die Commerzbank als Depotbank des DEGI GLOBAL BUSINESS:
Letzten Freitag veröffentlichte die Deutsche Asset Management auf ihrer Internetseite für ihren in Liquidation befindlichen Immobilienfonds-Dachfond DWS ImmoFlex Vermögensmandat folgende Mitteilung, die wir hier unkommentiert auszugsweise wiedergeben:
Rückblick
Die Finanzkrise 2008 und die damit verbundenen Auswirkungen haben dazu geführt, dass viele Anleger – insbesondere Großanleger – kurzfristig große Anteilsvolumina offener Immobilienfonds zurückgegeben haben. Mangels ausreichender Liquidität kamen hierdurch einige offene Immobilienfonds in Bedrängnis. Die Kapitalverwaltungsgesellschaften mussten die Anteilsrücknahme der betroffenen offenen Immobilienfonds deshalb aussetzen.
Bedingt durch die anhaltende Aussetzung der Rücknahme von Fondsanteilen der offenen Immobilienfonds und andauernde Anteilsscheinrückgaben bei DWS ImmoFlex Vermögensmandat musste im April 2012 die Rücknahme und Ausgabe von Anteilen von DWS ImmoFlex VM ausgesetzt werden.
Liquidation am 11.12.2017
Entsprechend der Vorgaben der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht soll die Auflösung von DWS ImmoFlex VM bis April 2018 abgeschlossen sein. Vor dem Hintergrund der weiterhin nur langsamen Fortschritte beim Liquidationsprozess einiger Zielfonds wurde im Rahmen des Liquidationsprozesses von DWS ImmoFlex VM bereits im September 2017 damit begonnen, Zielfondsanteile aktiv am Zweitmarkt zu verkaufen. Die letzten Zielfondsanteile wurden am 09.11.2017 verkauft. Die erzielten Verkaufserlöse lagen meist auf dem Niveau der aktuellen Börsenpreise der Zielfonds, teils sogar leicht darüber.
Am 11.12.2017 erfolgt nun die finale Liquidation von DWS ImmoFlex VM. An diesem Tag wird der verbleibende Portfoliowert an die Anteilseigner von DWS ImmoFlex VM ausbezahlt.
Insgesamt addieren sich die erfolgten Ausschüttungen und der voraussichtliche finale Liquidationserlös auf etwas mehr als 76 % des Anteilwertes am letzten Handelstag vor Aussetzung der Rücknahme der Fondsanteile. Die Summe der Erlöse aus den vergangenen Ausschüttungen und der Auszahlung des Liquidationserlöses wird somit knapp 24 % niedriger liegen als der Anteilwert von DWS ImmoFlex VM am letzten Tag vor Aussetzung der Anteilsrücknahme.
Der Großteil dieser Entwicklung ist auf die negative Entwicklung der Anteilwerte der Zielfonds während der Liquidationsperiode zurückzuführen (zu niedrigeren Anteilwerten der Zielfonds haben beispielsweise Verkäufe von Immobilien unterhalb der zuletzt festgestellten Verkehrswerte oder Folgebewertungen von Immobilien zu niedrigeren Verkehrswerten beigetragen). Der Effekt der Verkäufe am Zweitmarkt liegt bei nur ca. 2,5 % bezogen auf den letzten Anteilwert von DWS ImmoFlex VM vor der Aussetzung der Anteilsrücknahme.
Wir nehmen daraus zum einen (unkommentiert) die Aussage mit, daß die von uns vielfach kritisierten Zweitmarkt-Verkäufe tatsächlich kaum negativen Einfluss auf das endgültige Liquidationsergebnis dieses Dachfonds gehabt haben sollen.
Weiterhin stellen wir mit einiger Befriedigung fest, daß hier nun ein weiterer Dachfonds mit seinen Verkäufen endgültig „durch“ ist, ohne dass das den Börsenhandel in abwickelnden Immobilienfonds großartig durcheinandergebracht hat – im Gegenteil, die beschriebenen Verkäufe des DWS ImmoFlex VM zwischen September und Anfang November 2017 hatten uns sogar noch einige unerwartete Kaufgelegenheiten gebracht.
Wir nehmen aus diesen dürren Zahlen, mit denen der Dachfonds endgültig beerdigt wird, aber auch noch eine viel wichtigere Erkenntnis mit: Hier ist in einem großflächigen und mehrjährigen Feldversuch unter absolut realen Bedingungen nachgewiesen worden, daß die Zwangsverwertung eines Immobilienportfolios unter Stressbedingungen einen Wertverlust von 24 % ergeben hat.
Diese Erkenntnis kann man wohl als allgemein gültige Wahrheit in sein künftiges Investoren-Leben mitnehmen: Als Anleger muß ich damit rechnen, daß ein einigermaßen diversifiziertes Immobilienportfolio unter Stressbedingungen bis zu einem Viertel seines Wertes verlieren kann. Das klingt auf den ersten Blick recht viel, aber: Mit Immobilien haben wir offenbar eine Anlageform, noch dazu mit laufender Rendite, bei der das Potential für Wertverluste auf etwa 25 % begrenzt zu sein scheint. Gegenwärtig scheint uns das Risikopotential fast aller anderen Anlageformen doch erheblich größer zu sein.
Das hätte sich James Dean sicher nicht träumen lassen, daß sein 1955 in die Kinos gekommener Film 62 Jahre später einmal zum Vergleich mit Sascha Kayser herhalten muß. Besagter Herr K. ist Fondsmanager bei der Deutsche Asset & Wealth Management und in dieser Funktion auch für den Immobilien-Dachfonds DWS immoflex zuständig. Jede Firma braucht ja heutzutage ein „mission statement“, und der Filmtitel in unserer Überschrift scheint das „mission statement“ der DAWM zu sein.
Das in Tränen gegossene Unverständnis über die Vorgehensweise der Dachfonds würde inzwischen mehrere Tanklastzüge füllen können – wir möchten uns da nicht wiederholen, zu dem Thema konnten Sie hier schon oft genug etwas lesen.
Herr K. hat mit der Auflösung seines Fonds eigentlich noch bis Anfang April 2018 Zeit. Jedoch scheint er fest davon überzeugt zu sein, daß das Ende der Welt nahe ist. Warum sonst sollte er es so ungewöhnlich eilig haben, die Bestände des DWS immoflex plattzumachen? Die Vorahnung des Weltuntergangs wird übrigens auch eine Erklärung sein, warum die Bosse von Herrn K. die Deutsche Asset & Wealth Management noch mal schnell an die Börse bringen möchten, ehe es ganz zappenduster wird bzw. ehe eine größere Zahl potentieller Investoren feststellt, daß es eigentlich ein ziemlicher Saftladen ist.
Kurz und gut, auch wenn es sich um die eigene Firma handelt, bei der Deutsche Asset & Wealth Management gilt augenblicklich das Motto: Alles muß raus! Und die Immobilienfondsanteile mal sowieso. Weshalb also besagter Herr K. außergewöhnlich aktiv war und seine Bestände, obwohl er zeitlich eigentlich noch gar keinen Druck hat, in den letzten sechs Wochen zu Schlußverkaufspreisen mal fix wie folgt reduziert hat: AXA Immoselect von 309.000 auf 54.000; CS Euroreal von 380.000 auf 163.000; DEGI International von 62.000 auf 0; SEB Immoinvest von 425.000 auf 249.000; TMW Immobilien Weltfonds von 188.000 auf 0; UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe von 820.000 auf 191.000.
Wir sagen „Danke“ und möchten Herrn Kayser gern noch zurufen: Machen Sie sich und uns das Leben doch leicht und schicken Sie einfach noch eine Ladung CS Euroreal mit 8,65 – wir haben in Hamburg und Stuttgart eine ordentliche Geld-Seite. Ihren kleinen Restbestand AXA Immoselect könnten Sie bei uns zu 2,47 auf einen Schlag loswerden, und das bißchen UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe sollten Sie zu 0,845 nach Hamburg schicken, das gäbe dann einen „bezahlt Geld“-Kurs.