Category : Neuigkeiten
Category : Neuigkeiten
Heute war Zahltag. Über 5 Mio. EUR an Ausschüttungen des CS Euroreal wurden gerade unseren Bankkonten gutgeschrieben.
Dank unserer in dieser Beziehung bemerkenswert flexiblen Banken konnten wir den überwiegenden Teil davon bereits am Montag und Dienstag dieser Woche reinvestieren – also vor den meisten anderen Mitstreitern, die das Geld erst wieder in Umlauf bringen konnten nachdem es auf ihrem Konto angekommen war.
Dabei hatten wir auch noch das Glück, daß der Dachfonds DWS Immoflex just in diesen Tagen seine Verkaufsschalter wieder einmal weit geöffnet hatte. Gerade bei den eher marktengen, in der Abwicklung schon weit fortgeschrittenen kleineren Fonds wie AXA Immoselect, DEGI International und TMW Immobilien Weltfonds brachte das Stückzahlen in’s Schaufenster, die man sonst eher vergeblich suchen würde. Und das gute daran ist: Wenn ein Dachfonds erst mal wieder fertig hat, haben wir bei den betreffenden Papieren die tiefsten Kurse normaler Weise gesehen.
Dieser „Großkampftag“ ist für uns also bereits so gut wie erledigt. Schon geht der Blick wieder nach vorne: Was passiert als nächstes? Schauen wir dazu einfach auf die für uns bedeutsamen Fonds:
AXA Immoselect
Nach dem (erwartungsgemäß schlechten) Verkauf des holländischen Problemfalls besitzt der AXA nur noch ein einziges Objekt: Das 39.000 qm große Einkaufszentrum Antegnate bei Bergamo/Italien.
Erworben wurde es genau auf dem Höhepunkt des letzten Zyklus 2008/09 für über 150 Mio. EUR. Trotz kürzlich gelungener Vollvermietung und einer durchschnittlichen Restlaufzeit der Mietverträge von rd. 5 1/2 Jahren ist dieser Preis von der heutigen Realität Lichtjahre entfernt: Bis September 2017 war der Verkehrswert schon auf 76,8 Mio. EUR halbiert worden. In Anbetracht der guten Vermietungsdaten völlig unerwartet kam dann vor vier Wochen der nächste Schock: Erneute Abwertung um 14,8 % auf nur noch 65,4 Mio. EUR, begründet mit wachsender Konkurrenz im Einzugsgebiet mit negativem Einfluß auf die erzielbaren Mieten.
Antegnate steht für 46 % des net asset value (NAV) dieses Fonds. Mit anderen Worten: Für das noch zu erwirtschaftende Abwicklungsergebnis hat Antegnate überragende Bedeutung. Bereits vor einigen Monaten hatte AXA mitgeteilt, daß man sich mit dem am Ende übrig gebliebenen Höchstbieter in Exclusivverhandlungen befinde. Zudem läuft Ende Oktober 2017 auch die dreijährige Nachfrist ab, die die BAFin den Depotbanken nach Übergang der Objekte für den Verkauf gesetzt hatte. Insofern rechnen wir hier in aller Kürze mit einer Verkaufsmeldung (danach wäre der Fonds immobilienfrei). Die unerwartete erneute Abwertung im Sept. 2017 konnte angesichts der zu diesem Zeitpunkt wohl schon auf der Zielgerade befindlichen Gespräche möglicher Weise als Fingerzeig auf den zu erwartenden Preis verstanden werden.
Dies einmal unterstellt wären dem AXA dann aus den beiden letzten Verkäufen 87,9 Mio. EUR = 1,82 EUR je Anteil zugeflossen. Beim nächsten turnusgemäßen Ausschüttungstermin im Dez. 2017 sollten also +/- 1,50 EUR pro Anteil „drin“ sein.
Bei einem aktuellen Börsenkurs um die 2,50 EUR bekäme man damit auf Sicht von zwei Monaten mehr als die Hälfte seines Investments auf einen Schlag zurück. Bei uns ergäbe sich dadurch übrigens mindestens bei einem Depot die denkwürdige Situation, daß der Buchwert unserer AXA-Anteile durch die Ausschüttung auf Null sinken würde.
CS Euroreal
Während alle anderen uns interessierenden Fonds inzwischen vollständig oder doch weitgehend immobilienfrei sind, ist beim CS Euroreal der Verkaufsprozess noch in vollem Gange. Seit Beginn der Rücknahmeaussetzung im Mai 2010 wurden bis dahin schon 91 Liegenschaften im Wert von rd. 5,5 Mrd. EUR veräußert. 23 Liegenschaften mit addierten Verkehrswerten von rd. 1,0 Mrd. EUR gingen zum 30.04.2017 auf die Depotbank (Commerzbank) über.
Ein spektakulärer Verkaufserfolg wurde im August 2017 gemeldet: Das noch während der Abwicklungsphase komplett neu errichtete Bürohaus T8 in Frankfurt/Main, inzwischen mit 208 Mio. EUR Verkehrswert das größte Restobjekt des CS Euroreal, konnte zu einem deutlich höheren Preis an koreanische Investoren verkauft werden. Daneben wurden drei kleinere Objekte in Berlin, Heathrow und Mailand veräußert, so daß wir heute noch über 19 Restobjekte mit addierten Verkehrswerten von 730 Mio. EUR sprechen.
Darunter sind immer noch einige „Selbstläufer“, aber auch schwierige Problemfälle wie die beiden traurigen, weitgehend leer stehenden Gestalten in Glasgow (21,5 bzw. 19,0 Mio. EUR), ein kleines Einkaufszentrum im Armenhaus Italiens in Reggio Calabria (23,4 Mio. EUR), das letzte niederländische Objekt in den Haag (gerade erst drastisch auf 25,8 Mio. EUR abgewertet, weil demnächst nach Auszug des Europäischen Patentamtes ein Komplett-Leerstand) und das Dauer-Sorgenkind in Madrid, ein Bürogebäude mit Hotel (27,7 Mio. EUR), das von seiner fast 50 %igen Leerstandsrate einfach nicht runterkommen will. Damit sind Verkehrswerte von 117,4 Mio. EUR = 16 % des Restportfolios als einsturzgefährdet anzusehen. Trotz der permanent schon vorgenommenen Abwertungen dieser Objekte würden wir hier weitere Abstriche von 20-30 % beim Verkauf nicht ausschließen können. Das impliziert einen negativen Einfluß auf den NAV von etwa 0,30 EUR je Anteil.
Umgekehrt heißt das aber auch, daß 84 % des Restportfolios eine solide bis gute Qualität haben und ihre Verkehrswerte im Schnitt beim Verkauf erreichen sollten. Als aussichtsreiche Kandidaten für Verkäufe möglicher Weise noch vor Jahresende sehen wir dabei insbesondere die beiden Hornbach-Baumärkte in Berlin-Weissensee und Osnabrück (19,9 bzw. 18,6 Mio. EUR), die inzwischen fertig umgebaute Flensburg-Galerie (75,4 Mio. EUR) sowie die beiden Bürogebäude auf dem früheren EXPO-Gelände in Lissabon (23,8 bzw. 73,3 Mio. EUR). Das sind in Summe mindestens 211,0 Mio. EUR = 2,05 EUR je Anteil, die bei der nächsten turnusgemäßen Ausschüttung im April 2018 verteilungsfähig sein sollten.
Nachdem die überraschend hohe heutige Ausschüttung den Anlegern bereits 1/3 des vorherigen Börsenwertes in die Kassen gespült hatte, sollte damit im Frühjahr nächsten Jahres knapp ein weiteres Viertel frei werden.
DEGI International
Eigentlich ist auch dieser Fonds immobilienfrei – denn das einzige noch verbliebene Objekt, das Millenium Business Center in Bukarest, ist nach einem Großbrand im Juni 2009 eigentlich keine Immobilie mehr, sondern nur noch eine Ruine. Mit 6,6 Mio. EUR beträgt der heutige Verkehrswert weit weniger als ein Zehntel des Kaufpreises im Jahr 2006 – der Rest hat sich im wahrsten Sinne des Wortes in Rauch aufgelöst.
Seit Jahren steht in den Rechenschaftsberichten völlig unverändert der Satz: „Vor dem Hintergrund der Komplexität der technischen und rechtlichen Fragestellungen innerhalb eines solchen Versicherungsfalles ist das Gebäude nach wie vor Gegenstand von diversen Gerichtsverfahren.“ Inzwischen schon einmal erteilte Aufträge für eine Generalsanierung wurden derweil wieder storniert, die einige Zeit an der Ruine sichtbaren Bauschilder sind wieder verschwunden – nur zwei Wachleute sitzen seit Jahr und Tag immer noch in der Baracke hinter dem Bauzaun und sichern etwas, wo es eigentlich kaum noch etwas zu sichern gibt.
Auch beim DEGI International läuft die der Depotbank von der BAFin gesetzte Nachabwicklungsfrist Ende Oktober 2017 ab. Angesichts der besonderen Umstände des Falles ist aber kaum anzunehmen, daß das irgendeine Bedeutung hat. Die Rechtsstreitigkeiten mit der Feuerversicherung scheinen sich bis zum Sankt Nimmerleinstag hinzuziehen.
Nun macht der Verkehrswert des Millenium Business Center von 6,6 Mio. EUR aber auch nur 5,3 % des gesamten Fondsvermögens aus. Rund 110,o Mio. EUR = 87,6 % bestehen aus Liquidität. Das sind 3,06 EUR pro Anteil und damit mehr als der aktuelle Börsenkurs.
Rein theoretisch wäre der DEGI International turnusgemäß jetzt im Oktober noch mit einer Ausschüttung an der Reihe. In den beiden Vorjahren war das jeweils am 28.10. Angesichts der wahnsinnig kurzen Vorankündigungszeiten, die bei der Commerzbank eingerissen sind, ist also eine Ausschüttung in diesem Monat immer noch nicht auszuschließen. Mehr als ein paar Groschen werden es aber wohl nicht sein können, weil es seit der letzten Ausschüttung keine Objektverkäufe mehr gab.
Großartige Schwankungen beim Börsenkurs erwarten wir angesichts dieser Sachlage nicht mehr, zumal auch keine Dachfonds-Verkäufe mehr erfolgen können: Ohnehin hatte hier nur der DWS immoflex eine Zwergenposition von gut 60.000 Stück, und die dürften in den letzten Tagen verkauft worden sein. Insofern ist der DEGI International eine kommode Ausroll-Position mit kaum noch negativem oder positivem Überraschungspotential – aber immerhin noch mit der bisher nicht bilanzierten Chance, im Prozess gegen die Feuerversicherung am Ende zu obsiegen.
KanAm grundinvest
Es hätte alles so schön sein können. Vor Übergang auf die Depotbank zum 31.12.2016 hatte der Fonds bis auf vier kleine Restobjekte tatsächlich alles verkauft bekommen, und das zuletzt auch noch regelmäßig über den Verkehrswerten. Der Börsenwert lag deutlich unter dem Liquiditätsbestand von gut 1 Mrd. EUR = 14,21 EUR je Anteil – die vier Restimmobilien im Wert von 2,30 EUR je Anteil gab’s gratis obendrauf.
Dann im Juni 2017 der Schock: Mit lediglich 3,00 EUR lag die letzte Ausschüttung um Lichtjahre unter den zuvorigen Markterwartungen. Trotzdem hielt sich der Kurs noch monatelang tapfer im Bereich 13,70 / 13,80 EUR.
Der Ende September veröffentlichte Abwicklungsbericht brachte es dann an den Tag: Der KanAm grundinvest hatte es tatsächlich fertiggebracht, mehr als 100 Mio. EUR Wertzuwächse bei den letzten Immobilienverkäufen komplett in den Taschen des Fondsmanagements als „Erfolgshonorare“ und bei „family & friends“ als „Beratungshonorare“ versickern zu lassen. Bei den Fondsanlegern kamen nur noch einige hunderttausend Euro an.
Gleichzeitig wird mit vollkommen überzogenen Liquiditätsrückbehalten eine Gebührenschneiderei betrieben, die jedem ehrbaren Kaufmann die Schamesröte in’s Gesicht treiben würde – und die inzwischen sogar den Staatsanwalt beschäftigt. Auch die Depotbank Warburg & Co. macht hier alles andere als eine glückliche Figur.
Entsprechend fiel nach Veröffentlichung der nun nicht mehr zu verhüllenden Tatsachen die Kursreaktion aus: Südwärts, bis runter auf 13,15 EUR. Damit kaufte man jeden Euro der im Fonds vorhandenen Liquidität für 92,5 cents. Doch die Befürchtung war einfach zu groß, daß es sich die Verantwortlichen bei KanAm und Warburg einfach nicht ausreden lassen würden, sich weiterhin als Angehörige vom Stamme Nimm zu gebärden.
Nach den Vorgaben der BAFin haben die abwickelnden Fonds im Halbjahresrhythmus auszuschütten. Demzufolge wäre der KanAm im Dezember 2017 wieder an der Reihe. Nach allem, was hier in den letzten Monaten an Unschönem vorgefallen ist, wagen wir allerdings keine Prognose, ob es tatsächlich etwas geben wird und wenn ja wie viel. Andererseits: Was dieser Fonds an negativen Überraschungen nur liefern konnte, das hat er inzwischen geliefert. Es kann eigentlich nur noch besser werden …
Jedenfalls haben wir das aktuelle Kursniveau in den letzten Tagen für kräftige Arrondierungs-Käufe genutzt – schaun mer mal, ob diese Entscheidung im Dezember Früchte trägt.
TMW Immobilien Weltfonds
Es gibt Fondsmanager, auf die ist man stinksauer, und es gibt Fondsmanager, die tun einem einfach nur noch leid. Zu letzteren gehört der bedauernswerte Kollege beim TMW Immobilien Weltfonds. Obwohl er uns dieses Jahr durch diverse außerordentliche Erträge sogar einen unerwarteten Anstieg des Inventarwertes um beachtliche 15 % beschert hat, wurde er in der erst vor wenigen Tagen erschienenen finalen „Drescher-Studie“ über die Abwicklungsergebnisse Offener Immobilienfonds noch einmal ordentlich verrissen: 61 % „cash burn rate“, also Wertverlust des Fonds während der Abwicklung, sichern unter den 15 untersuchten Fonds im negativen Sinne den Spitzenplatz.
Sein letztes Objekt hatte der TMW Ende 2016 veräußert. Das etwas sehr schäbig gewordene leerstehende Gebäude in Rotterdam, Baujahr 1971 und zuvor an die Stadtverwaltung vermietet, brachte mit 6,8 Mio. EUR gerade noch 15 % des 2005 gezahlten Kaufpreises von 44,9 Mio. EUR. Auch das Ende war also traurig, aber völlig „in line“ mit der zuvorigen Abwicklungshistorie.
Seitdem besteht der Fonds, einmal abgesehen von ein paar sonstigen Positionen, zu 96 % aus Bargeld. Als einziger unter allen abwickelnden Fonds differenziert der TMW in seinem Berichtswesen übrigens nach „gebundener“ (d.h. noch für Eventualverpflichtungen zurückzuhaltender) und freier Liquidität. In diesem Fall sind laut Quartalsbericht zum 30.09.2017 von den Bankguthaben 12,4 Mio. der insgesamt 46,8 Mio. frei.
Damit besteht kaum ein Zweifel, daß es bei der nächsten turnusgemäßen Ausschüttung im Dezember 2017 etwa 0,80 EUR pro Anteil Ausschüttung geben wird. Vor diesem Hintergrund sind auch hier keine nennenswerten Schwankungen des Börsenkurses mehr zu erwarten. Der TMW ist ebenfalls eine komfortable Ausroll-Position, nachdem wir dem Herrn Kayser vom DWS immoflex in den letzten Tagen nochmals einen erheblichen Teil seiner Position abnehmen durften.
Zusammenfassung
Der AXA Immoselect, der DEGI International und der TMW Immobilien Weltfonds sind (beim AXA die baldige Verkaufsmeldung für Antegnate vorausgesetzt) immobilienfrei und damit auch weitgehend überraschungsfrei. Alle drei betrachten wir als Ausroll-Positionen, die für weitere Wiederanlagen nur noch in Frage kämen, wenn sich zwischenzeitlich überraschend günstige Nachkaufkurse ergeben würden. Bei diesen drei Fonds erwarten wir das in nächster Zeit eher nicht, weil das Kursniveau durch die bevorstehenden in allen drei Fällen attraktiven Ausschüttungen gestützt werden dürfte.
Der CS Euroreal ist der einzige noch echt in der aktiven Abwicklungsphase verbleibende Fonds, bei dem es die Verkaufsfortschritte laufend zu beobachten gilt. Er ist damit auch der einzige Fonds, bei dem wir weiterhin durch eingehende Einzelobjektanalyse (bis hin zu Vor-Ort-Inaugenscheinnahmen) Verkaufspreisprognosen und damit eine Vorhersage zum voraussichtlichen Abwicklungsergebnis erarbeiten. Anders als seine früheren Mitbewerber ist der CS Euroreal naturgemäß weiterhin für positive, aber auch negative Überraschungen bei Immobilienverkäufen gut, auf die es jeweils zeitnah zu reagieren gilt. Der im Börsenkurs ausgedrückte Bewertungsabschlag auf das Restimmobilienportfolio von aktuell 25 % wird von uns angesichts der zu 85 % befriedigenden bis sehr guten Portfolioqualität für mehr als ausreichend gehalten. Am Ende dürften von den 25 % Abschlag nur etwa 5 % tatsächlich gebraucht werden, der Rest wird für uns Wertzuwachs. Insgesamt stimmt hier auch die einigermaßen akzeptable Ausschüttungspolitik eher zuversichtlich.
Beim KanAm grundinvest konzentriert sich alles auf die Frage, ob und in welcher Höhe es im Dezember eine Ausschüttung geben wird. Erst dann wird der Markt entscheiden, ob er seinen grundsätzlichen Groll gegen diesen Fonds beerdigt oder ob die Gebührenschinderei des Fondsmanagements beim Börsenkurs auch weiterhin zusätzliche Raubritter-Abschläge erforderlich macht.
Die größte Gefahr sehen wir darin, daß beim der Landesbank Berlin zuzuordnenden Dachfonds Stratego grund (aufzulösen bis März 2018) noch rd. 370.000 KanAm-Anteile flottant sind. Sollten diese auf den Markt drängen, während sich potentielle Käufer aus Verärgerung über das Fondsmanagement weiter zurückhalten, ist nochmaliger Druck auf den Kurs nicht ganz auszuschließen.
Zwar halten wir das jetzt erreichte Kursniveau an sich für eine attraktive Kaufgelegenheit, aber mit der vorgenannten Einschränkung. Angesichts dieser undurchsichtigen Gemengelage würden wir uns ein präziseres Urteil eigentlich erst gegen Ende des Jahres zutrauen.
„Coeur Défense“ ist ein 39-stöckiger Wolkenkratzer im Pariser Stadtteil La Défense. Erbaut 1999-2001 ist der Klotz, bezogen auf die Nutzfläche, das größte Gebäude in ganz Europa und das drittgrößte weltweit. Immobilienfonds hatten mit Coeur Défense nie etwas zu tun, doch trotzdem ist es eine Erwähnung wert.
Warum? Weil es gerade für 1,8 Mrd. EUR an den französischen Immobilien-Giganten Amundi verkauft wurde. Das sind satte 10.000 EUR pro Quadratmeter Nutzfläche – Preise, die man sonst nur noch aus London kannte. Damit ist es in diesem Zyklus die bisher größte Immobilien-Einzeltransaktion.
Auf die Plätze verwiesen werden damit das „Walkie Talkie“ in London (im Juli 2017 für 1,4 Mrd. EUR an einen Investor aus Hongkong verkauft) und das „Sony Center“ in Berlin (vor einem Monat für 1,1 Mrd. EUR an einen kanadischen Pensionsfonds verkauft).
Wie immer sehr interessant ist die Preishistorie:
Lehman Brothers kauften Coeur Défense 2007 auf dem Höhepunkt des letzten Zyklus zu einem bis heute nicht wieder erreichten Preis: 2,1 Mrd. EUR.
Der Hedgefonds Lone Star schnappte sich das Ungetüm von Kontorhaus 2014 für 1,35 Mrd. EUR. Dann mal schnell ein bißchen Hausaufgaben gemacht beim Vermietungsstand und ein paar Chromleisten auf Hochglanz poliert, und schon folgt der Lohn der Mühe: 450 Mio. EUR oder 30 % Aufschlag in nur drei Jahren. Glückwunsch, liebe Lone Stars.
Das war vor einiger Zeit das Motto einer Hornbach-Kampagne. Sie werden zu Recht fragen: Warum interessiert uns das? Steht es um die Objekte unserer Immobilienfonds schon so schlimm, daß wir mal fix in den Baumarkt düsen und bei unseren Glaspalästen das eine oder andere selbst reparieren müssen?
Wir können Sie beruhigen. Auf Hornbach kommen wir aus einem ganz anderen Grund. Heute wurde nämlich bekannt, daß der 18.000 qm große Hornbach-Markt in Braunschweig (Baujahr 2004) gerade für 30 Mio. EUR an Schroder Real Estate KVG verkauft wurde. Den kennen wir ganz gut, denn der Verfasser dieser Zeilen kauft dort jedes Frühjahr seine Gemüsepflanzen. Ein Viertel Jahrhundert lang standen auf dem Grundstück zuvor übrigens die Ruinen der früheren Wilke-Werke AG, deren Konkurs der Verfasser 1978 auch schon hautnah miterlebt hatte, sein Büro war damals vis-á-vis auf der anderen Straßenseite.
Unser CS Euroreal hat auch noch zwei Hornbach-Märkte. In Berlin-Weissensee (Baujahr 2000, 14.700 qm) und in Osnabrück (wie Braunschweig Baujahr 2004, 23.330 qm). Für diese beiden Hornbach-Märkte wurde der Mietvertrag erst letztes Jahr „langfristig“ verlängert. Insofern sind sie sehr gut vergleichbar mit dem gerade verkauften Markt in Braunschweig – zumal die durchschnittliche Signifikanz von Berlin-Weissensee und Osnabrück zusammen exakt auf dem Niveau von Braunschweig liegt.
Also brauchen wir nur etwas Dreisatz-Rechnung und kommen für die beiden Hornbach-Märkte des CS Euroreal (die nach unserer Einschätzung übrigens bald über den Tisch gehen werden) damit auf folgende analogen Beträge:
Berlin-Weissensee = 24,5 Mio. EUR (letzter Verkehrswert 19,9 Mio. EUR, unsere bisherige Verkaufspreisprognose war 22,o Mio. EUR)
Osnabrück = 38,8 Mio. EUR (letzter Verkehrswert 18,6 Mio. EUR, unsere bisherige Verkaufspreisprognose war auch hier 22,o Mio. EUR).
Nun ist dieser Ansatz insbesondere für Osnabrück doch ein bißchen sehr sportlich, zumal wahrscheinlich die Mietvertrags-Restkaufzeiten nicht mehr die 14 Jahre erreichen, die Braunschweig zum Verkaufszeitpunkt noch hat. Auf jeden Fall darf man aus der jüngsten Meldung aber die Erwartung mitnehmen, daß beide Hornbach-Baumärkte des CS Euroreal deutlich über Verkehrswert weggehen werden.
Das Thema ist ein echter Dauerbrenner. Sein oder nicht Sein, das ist hier die Frage. Eine Frage, mit der sich auch die Dachfonds-Manager scheinbar auf die unterschiedlichste Art und Weise herumgequält haben.
Allianz Global Investors hat für den Allianz Flexi Immo im Frühjahr (vollkommen unnötig) die Reißleine gezogen und den Fonds ohne Rücksicht auf Verluste platt gemacht, obwohl man nach den BAFin-Vorgaben noch Zeit bis April 2018 gehabt hätte. Aber wen kümmert’s: Es war ja nur das Geld der Anleger, das AGI hier durch unnötige Hast und Unprofessionalität noch zusätzlich zum „normalen“ Kollateral-Schaden der Zwangsauflösung verbrannt hat.
Das Foto auf der Fonds-Homepage lässt vermuten: Sascha Kayser, der Fondsmanager bei Deutsche Asset & Wealth Management für die beiden Dachfonds db Immoflex und DWS Immoflex wäre für die meisten deutschen Mütter rein vom Aussehen her wohl der ideale Schwiegersohn. Solide, bodenständig. Entsprechend brav hat er den db Immoflex genau in dem Zeitplan aufgelöst, den ihm die BAFin vorgegeben hatte: Bis Mai 2017.
Etwas mehr Zeit hat er beim DWS Immoflex: Bis April 2018. Hier scheint unser Musterschüler das Strickmuster vom db Immoflex zu kopieren. Keine verbrannte Erde a la AGI, sondern jeden Monat ein Schlückchen. Bis Ende Mai hatte er die Füße beim DWS Immoflex stillgehalten, denn vorher war ja noch der db Immoflex zu erledigen. Danach aber kam Bewegung in die Sache: Seit Ende Mai sind praktisch alle Einzelfondspositionen des DWS Immoflex um niedrig fünfstellige Stückzahlen geschrumpft. Übrigens: Den KanAm grundinvest besitzt dieser Dachfonds gar nicht.
Völlig still ruht der See dagegen bei allen vier Unterfonds des Santander Vermögensverwaltungsfonds Kapitalprotekt/Substanz. Nachdem diese noch bis Mai 2017 permanent auf der Verkäuferseite gestanden hatten erkennen wir per Ende September 2017 keinerlei weitere Veränderung mehr. Über 1,0 Mio. Anteile des SEB ImmoInvest und über 0,6 Mio. Anteile des CS Euroreal sowie gut 0,2 Mio. Anteile des AXA Immoselect liegen hier im wesentlichen noch in den Regalen. KanAm grundinvest? Auch bei diesem Dachfonds Fehlanzeige.
An sich wäre hier Anfang Januar 2018 Schicht im Schacht. Trotzdem wurden die Verkäufe vor vier Monaten komplett gestoppt. Wir vermuten, daß sich hier eine ähnliche Entwicklung abzeichnet wie beim von der gleichen Stelle verwalteten SEB Optimix: Dieser hatte auf die Schwierigkeit hingewiesen, vor allem marktenge Zielfonds innerhalb der gesetzten Fristen zu einigermaßen adäquaten Preisen zu verkaufen. In einer kürzlichen Verlautbarung erklärte der SEB Optimix dann, ihm bzw. der dann zuständigen Depotbank (Caceis) sei von der BAFin in Würdigung dieser Tatsache eine Fristverlängerung um weitere drei Jahre gewährt worden.
Scheinbar den gleichen Weg wie der DWS Immoflex geht dagegen der von der Landesbank Berlin verwaltete Stratego grund, der bis Ende März 2018 Geschichte sein soll. Bis zum Frühjahr beobachteten wir auch bei diesem Fonds keine Verkaufsaktivitäten. Seitdem sind vom KanAm grundinvest, vom SEB ImmoInvest und vom SEB ImmoPortfolio Target Return jeweils etwa 10.000 Stück verkauft worden (den AXA Immoselect und den CS Euroreal besitzt der Stratego grund interessanter Weise überhaupt nicht).
Wie Blei in den Regalen liegt dagegen bisher die Position UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe. Hiervon hält der Stratego grund (und zwar per 30.09.2017 weiterhin unverändert) mit 3,55 Mio. Anteilen mehr als 10 % des gesamten Anteilscheinumlaufs dieses Fonds. Wie die innerhalb von weniger als einem halben Jahr unter’s Volk gebracht werden sollen ist uns ehrlich gesagt ein Rätsel. Und auch die rd. 1/4 Mio. Stück des SEB ImmoPortfolio Target Return (das ist allein ein knappes Viertel des Inventars dieses Dachfonds) vermag der Markt nach unserer Einschätzung selbst um den Preis kräftig sinkender Kurse in dieser kurzen Zeit unmöglich aufzunehmen.
In Kenntnis dieser latent schon immer vorhandenen Problematik haben wir keine Positionen im UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe mehr und auch nicht im SEB ImmoPortfolio Target Return (bei dem wir zusätzlich noch zu einem vernichtenden Urteil über die Management-Leistung gekommen waren, welches sich im Verlauf der Abwicklung bis zum inzwischen erfolgten letzten Objekt-Verkauf leider auch in vollem Umfang bestätigte).
Zum Schluß damit der Blick auf die Fonds, die uns tatsächlich betreffen, und die davon aus den beiden z.Zt. verkaufsaktiven Dachfonds in den nächsten Monaten zu erwartenden Stückzahlen:
AXA Immoselect: 309.000 (DWS)
CS Euroreal: 380.000 (DWS)
alle drei DEGI-Fonds: vernachlässigenswert
KanAm grundinvest: 370.000 (Stratego)
TMW Immobilien Weltfonds: 188.000 (DWS); die zuvor 830.000 Stück des Stratego grund haben sich dagegen im letzten Vierteljahr in Luft aufgelöst
Bei diesen in unserem Portfolio vertretenen Fonds sind das alles keine Stückzahlen mehr, wegen derer wir uns noch groß in die Hose machen müssten. Im Gegenteil: Die daraus regelmäßig zu erwartenden Verkäufe der beiden diesbezüglich noch aktiven Dachfonds kommen uns in Hinblick auf den Wiederanlagebedarf der bis Jahresende noch zu erwartenden Ausschüttungen durchaus gelegen.
Nur interessehalber hier dann auch noch die Daten für die drei übrigen Fonds:
SEB ImmoInvest: 425.000 (DWS) und 270.000 (Stratego)
SEB ImmoPortfolio Target Return: 250.000 (Stratego)
UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe: 820.000 (DWS) und 3.550.000 (Stratego), insgesamt laufen hier überhaupt nur 34,7 Mio. Anteile um
In unserem Beitrag „Steinpilze und Mailand“ zum Verkauf eines kleinen italienischen Objektes des CS Euroreal schrieben wir am 6.10.2017: „Insofern haben wir die leise Hoffnung, daß im Oktober eine Ausschüttung von +/- 2,50 EUR je Anteil noch hinzubekommen sein könnte. Bleiben Sie jedoch lieber vorsichtig: Wir haben mit unseren Ausschüttungsprognosen auch schon kräftig daneben gelegen.“
In der Tat. Wahrscheinlich immer noch von den Einbehaltungs-Orgien des KanAm grundinvest paralysiert haben wir hier wirklich schon wieder daneben gelegen. Der vermutete Zeitpunkt war genau richtig, aber die Höhe nicht.
Heute gibt die Commerzbank als Depotbank nämlich bekannt, daß es beim CS Euroreal am 25.10.2017 eine Ausschüttung von 4,06 EUR je Anteil geben wird.
Aktuell besitzen wir gut 1,2 Mio. Anteile des CS Euroreal. Nächste Woche fließen uns hier also rd. 5,0 Mio. EUR an Ausschüttungen zu. Nach den bisher von der Depotbank veröffentlichten Daten soll sich die Ausschüttung in 3,30 EUR Substanzausschüttung und 0,76 EUR Ertragsausschüttung aufteilen. Nach rein steuerlicher Rechnung sollen uns sogar 0,8782 EUR je Anteil als nach § 8 b KStG bzw. nach DBA steuerfreie Erträge zufließen. Für unser diesjähriges handelsrechtliches Ergebnis würde das einen in der Höhe eher unerwarteten Zuwachs von weiteren rd. 1,0 Mio. EUR bedeuten.
Gerade in den letzten drei Wochen sind die Kurse unserer Fonds etwas unter die Räder gekommen. Neben dem Schock der KanAm-Einbehaltspolitik lag das vor allem am Fehlen guter Neuigkeiten. Nicht Angebotsdruck oder fundamental neue Einschätzungen, sondern schlicht und ergreifend fehlende Nachfrage war insofern für die zu beobachtenden Kursschwächen ursächlich.
Mit der Ausschüttungs-Ankündigung für den CS Euroreal dürfte dieser Knoten durchschlagen sein. Es bestätigt sich wieder einmal die alte Weisheit: Ist die Nacht am dunkelsten, so ist der Morgen am nächsten.